Как оформить расходы на ремонт при продаже квартиры

Обновлено: 12.05.2024

Владельцы комнат, квартир, домов и земли могут вернуть часть суммы, которую потратили на покупку своей недвижимости. Для этого нужно оформить имущественный налоговый вычет. Правда, получить его могут не все и не всегда. Рассказываем об особенностях получения имущественного вычета, которые вы могли не знать.

Налоговый вычет — это возможность компенсировать часть расходов на покупку недвижимости, лечение, образование, благотворительность, инвестиции и ещё в некоторых жизненных ситуациях. Он позволяет вернуть деньги, которые вы ранее уплатили государству в качестве налога.

Речь идёт о 13% НДФЛ, что ежемесячно удерживаются с вашей зарплаты в бюджет. Вернуть в виде вычета можно как раз ту сумму, которую вы перечислили государству, но не больше установленных лимитов.

Получается, что сумма возврата напрямую зависит от размера вашего дохода. Например, ваш доход за год составил 1 миллион ₽. Значит, к возврату полагается 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13% = 130 000). Но здесь есть несколько важных особенностей.

1. Сотрудникам с серой зарплатой налоговый вычет не сделают

Получить налоговый вычет можно и с доходов от сдачи квартиры в аренду (например, вы официально не трудоустроены и живёте на доход от сдачи квартиры). Правда, только в том случае, если вы официально сдаёте квартиру и платите налог с доходов от этого в размере 13%.

2. Вычет за покупку недвижимости и вычет за проценты по ипотеке — это два разных вычета

Вернуть деньги можно не только за покупку недвижимости, но и за проценты по ипотеке, если жильё было куплено в кредит. Правда, и в том, и в другом случае есть лимит — максимальная сумма, с которой можно получить вычет.

То есть, как объясняет эксперт, при покупке недвижимости государство вернёт максимум 13% от 2 миллионов ₽ — это 260 тысяч ₽, а с уплаченных процентов по ипотеке максимум возможно получить 13% от 3 миллионов ₽ — это 390 тысяч ₽. При этом вычет нельзя получить с суммы основного долга по кредиту. В расчёт идут только проценты, которые вы заплатили. Основанием для вычета по ипотеке является справка по форме банка об уплаченных процентах.

Причём для возврата ипотечных процентов не нужно ждать полного погашения кредита. Вы можете оформлять возврат НДФЛ по окончанию каждого года их уплаты.

«Если вы приобрели квартиру стоимостью 1 300 000 ₽, государство вам вернёт 13% с этой суммы, то есть 169 000 ₽ (1 300 000 * 13% = 169 000).

Найти ипотеку с низкой ставкой

3. Имущественный вычет не сгорает

Если вы купили квартиру, но в последние годы нигде не работали, то можете получить вычет позже. Подать документы на имущественный вычет можно в любое время. Это касается временно безработных и женщин в декрете, например. Правда, оформить вычет можно будет не сразу, а спустя хотя бы год после того, как появится налогооблагаемый доход — если делать вычет вы планируете через налоговую.

Есть другой способ — получить вычет через работодателя. В этом случае вам нужно обратиться в налоговую инспекцию за уведомлением, в котором будет подтверждено ваше право на вычет и указана его сумма. Отнесите его работодателю, и он перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ, пока не будет выбрана вся сумма вычета. То есть ваша зарплата временно вырастет на 13%, пока не израсходуется вся сумма положенного вам вычета. Подробная инструкция — в этой статье.

Если у вас в собственности уже давно имеется квартира, но вы не знали о существовании налогового вычета и не получали его ранее, его можно оформить сейчас.

Вычет можно оформить только с дохода за три последних года. Например, в 2021 году можно получить вычет с дохода, заработанного в 2020, 2019 и 2018 годах (так как 2021 год ещё не закончился).

4. Налоговый вычет нельзя получить повторно

Имущественный вычет даётся раз в жизни. Получить его повторно нельзя. Это касается как вычета за покупку недвижимости, так и вычета за проценты по ипотеки.

5. Имущественный вычет можно получить с нескольких квартир

Этот пункт относится исключительно к налоговому вычету при покупке недвижимости. Вычет за проценты по ипотеке можно получить только за один объект недвижимости.

Ещё нужно иметь в виду, что до 2014 года действовали другие правила получения имущественного вычета: лимит — 2 миллиона ₽ и только на один объект (например, квартиру или дом), обращает внимание эксперт. По новым правилам, с 1 января 2014 года лимит имущественного вычета также составляет 2 миллиона ₽, но получить его можно с нескольких объектов недвижимости, пока не будет исчерпана вся сумма.

6. Имущественный вычет можно получать частями

Налоговый вычет с покупки квартиры и с процентов по ипотеке можно получать в течение нескольких лет. По словам Милы Мельниковой, это актуально для тех, у кого небольшая заработная плата.

7. Вычет могут получить и пенсионеры

Пенсионеры могут вернуть налоги, уплаченные за три года, предшествующих тому, в котором они стали собственниками квартиры. В то время как срок возврата у работающего человека — только год.

Например, вы не пенсионер и купили квартиру в 2021 году. Вы сможете вернуть налог только начиная с 2021 года (документы нужно подать в 2022 году, но за 2021 год).

Если вы пенсионер и купили квартиру в 2021 году, то вы сможете единовременно вернуть налоги, уплаченные ещё и в 2020, 2019 и 2018 годах. Конечно, если в этот период с заработанных денег делались отчисления в налоговую.

8. На налоговый вычет имеют право оба супруга

Если недвижимость куплена в браке, то оба супруга имеют право на налоговый вычет за покупку недвижимости и по процентам за ипотеку.

Примеры расчётов:

1. Муж и жена купили квартиру в 2018 году за 4 000 000 ₽ (уточняем год, так как до 2014 года действовали другие правила возврата налога). Супруги решили вдвоём получить имущественный налоговый вычет в пропорции 50 на 50. В этом случае им не нужно подавать соглашение о распределении расходов, налоговая сама их поделит пополам. И муж, и жена получат налоговый вычет в максимальном размере с 2 000 000 ₽, каждому вернут по 260 000 ₽.

2. Супруги приобрели квартиру стоимостью 3 000 000 ₽ в 2018 году. В этом случае один из супругов может заявить на вычет с 2 000 000 ₽ и получить максимальные 260 000 ₽, а второй может получить вычет с 1 000 000 ₽ — это 130 000 ₽. Правда, им нужно будет обязательно подать в налоговую соглашение о распределении вычета.

При этом у второго супруга останется право подать на вычет с оставшегося миллиона рублей при покупке любой другой жилой недвижимости или земли.

9. Налоговый вычет можно оформить за ремонт

Налоговое законодательство позволяет также вернуть часть денег, потраченных на ремонт. Речь идёт именно о ремонтных работах. За покупку мебели вернуть налоги не получится.

С помощью вычета можно возместить:

затраты на составление проектной и сметной документации;
расходы на покупку стройматериалов и материалов для отделки;
траты на услуги ремонтной бригады;
подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Получить вычет за оплату работы строительной бригады можно лишь том случае, если с ними был заключён официальный договор. В нём должны быть прописаны все услуги и обозначены цены за них.

При покупке стройматериалов важно сохранять все чеки. В каждом чеке должен быть прописан весь перечень приобретённых материалов, а не только общая сумма затрат.

И самое главное условие: в договоре купли-продажи квартиры или дома должно быть обязательно прописано, что недвижимость продаётся в состоянии незавершённого строительства или без отделки. В противном случае получить налоговый вычет за отделку жилья у вас не получится.

Сумма возврата за ремонт учитывается в лимите в 2 миллиона ₽. Если приобретённая квартира стоит больше 2 миллионов ₽, то расходы по ремонту уже нельзя включить в вычет.

10. Налоговый вычет можно оформить за землю под домом

Если вы решили построить дом или купить готовый, оформить возврат НДФЛ можно не только от стоимости самого жилого объекта, но также и со стоимости купленной земли.

11. При покупке апартаментов имущественный вычет не положен

Юридически апартаменты — это нежилые помещения, а значит, имущественный вычет при их покупке получить невозможно. Он распространяется только на жилые объекты.

12. За покупку квартиры у родителей вычет не сделают

А также за покупку квартиры у детей, жены или мужа, брата или сестры, опекуна или подопечного и даже работодателя. То есть у взаимосвязанных лиц, которые могут повлиять на цену сделки. В этом случае вычет вам не одобрят.

13. Вычет нельзя получить с материнского капитала и других денег от государства

Вычет дают только в сумме фактически подтверждённых расходов. Материнский капитал, например — это не ваш расход, из своего бюджета вы деньги не тратили.

В этом случае вычет налоговая инспекция одобрит только на ту сумму, которая была потрачена на покупку жилья помимо субсидии.

Читайте по теме:

Например, семья купила квартиру стоимостью 2 000 000 ₽ с использованием средств материнского капитала — 450 000 ₽.

Получается, что из своих сбережений на покупку этой квартиры семья потратила 1 550 000 ₽. Эту сумму супруги и могут заявить как имущественный вычет при покупке недвижимости. Они получат 201 500 ₽ (1 550 000 * 13% = 201 500).

Как получить имущественный налоговый вычет

Оформить имущественный вычет можно через налоговую инспекцию или через работодателя. Какой способ вы бы ни выбрали, сначала проверьте, имеете ли вы вообще право на налоговый вычет.

Для этого должны совпадать следующие условия:

вы являетесь резидентом РФ;
вы официально трудоустроены и имеете доход, облагаемый НДФЛ;
купленная вами недвижимость находится на территории России;
недвижимость оформлена в собственность или имеется акт приёма-передачи для новостройки.

Читайте по теме:

Чтобы воспользоваться возможностью получения вычета в упрощённом порядке, нужно дождаться, когда вам придёт предзаполненное заявление от ФНС. Если вы не хотите этого ждать, то придётся подавать документы и заполнять декларацию. Как это сделать, можно прочитать в нашей статье.

Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.

Когда всё смешано, всё сложно

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

Сколько придётся заплатить как ИП

Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

Если вы продаете квартиру, с точки зрения государства получаете доход. Часть этого дохода (13%) вы должны отдать государству в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сэкономить можно, если все делать по закону. Давайте начнем с основ.

Размер отчислений в бюджет зависит от нескольких факторов:

срока владения квартирой;
размера дохода, полученного от продажи;
размера расходов на ее приобретение.

Срок владения квартирой

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) устанавливает категорию минимального предельного срока владения недвижимостью (ст. 217.1. НК РФ). Если вы владеете недвижимостью меньше этого срока, то при ее продаже нужно будет заплатить НДФЛ.

Срок определяется в соответствии с нормами НК РФ, которые действовали на момент регистрации вашего права собственности на недвижимость.

Если квартира приобретена в собственность до 01.01.2016, то НДФЛ с ее продажи не уплачивается при условии, что вы владели квартирой три года и более.

Если квартира приобретена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения принимает следующие значения:

если квартира получена по наследству, в подарок от родственника, в порядке приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года. Трехлетний срок применяется также к квартирам, являющимся единственным жильем, вне зависимости от момента их приобретения (Письмо Минфина России от 03.03.2020 N 03-04-05/15558);
во всех остальных случаях, включая приобретение очередной квартиры по договору долевого участия или на вторичном рынке, минимальный срок владения составляет пять лет.

Срок владения недвижимостью по общему правилу равен периоду, в течение которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) существовала запись о вашем праве собственности на недвижимость.

Пример

01.06.2018 вы подписали договор купли-продажи квартиры (например, эта квартира является вашим единственным жильем), а 01.08.2018 — внесены в ЕГРН в качестве собственника. В этом случае минимальный срок владения квартирой составляет три года. Соответственно, вы сможете продать квартиру без уплаты НДФЛ начиная с 02.08.2021.

Из общего правила об исчислении минимального срока владения со дня регистрации права собственности есть ряд исключений:

При этом не имеет значения, на кого именно записана квартира, поскольку она по умолчанию поступила в вашу совместную собственность (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Это же правило применяется, если вы унаследовали квартиру, приобретенную в браке, от умершего супруга.

Размер дохода, полученного от продажи

НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается как доля от дохода, который вы получили в результате продажи. Этот доход составляет налогооблагаемую базу. Чем она больше, тем больше налога вы уплатите в бюджет.

Доходом от продажи признается максимальное из двух значений: цены продажи либо 70% кадастровой стоимости квартиры.

НК РФ предусматривает ряд льгот, которые позволяют уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, а следовательно, и размер отчислений в бюджет.

Одной из таких льгот является имущественный налоговый вычет.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 15 млн руб., то вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 14 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 9 млн руб., другую за 13 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 21 млн руб. (9 млн руб. + 13 млн руб. — 1 млн руб. = 21 млн руб.).

Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Если квартира находится в долевой собственности, то вычет сможет получить каждый из долевых собственников. Для этого нужно заключить два договора купли-продажи, по одному для каждой из долей.

Чтобы получить вычет, достаточно приложить к налоговой декларации копии документов, подтверждающих продажу квартиры. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Размер расходов на приобретение квартиры

Вместо имущественного вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при приобретении продаваемой квартиры.

Конкретный перечень расходов, которые могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы, законодателем не предусмотрены. Это сделано для того, чтобы налогоплательщики могли в каждом конкретном случае учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов (Определение Конституционного суда РФ от 16.07.2013 года № 1220-О).

К таким расходам, в частности, относится рыночная стоимость продаваемой квартиры, а также проценты по целевым займам и кредитам, выданным для приобретения квартиры.

Полезные статьи

Анастасия Гежина юрист адвокатского бюро Asterisk

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.
При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.

Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).
Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать (ст. 421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
стоимость неотделимых улучшений;
порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п. п. 2, 4 ст. 434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений
Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ):
расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения.
По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки. Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.
Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;
обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры. В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Читайте также: