Как оформить дуплекс и землю на 2 собственника

Обновлено: 13.05.2024

Что такое дуплекс в недвижимости? Ответ во многом зависит от территориальной принадлежности объекта. Потому что с точки зрения закона дуплексы в Америке совсем не то же самое, что дуплексы в Подмосковье.

Традиционный западный дуплекс — двухквартирный дом с общим входом, холлом, лаунж-зоной, прачечной и иными помещениями совместного пользования. Квартиры в дуплексе по американскому типу напоминают наши квартиры в МКД, только не в многоэтажном доме, а в двухэтажном дуплексе.
Дома типа дуплекс в России представляют собой отдельно стоящие коттеджи, разделенные на две автономные половины с своим входом-выходом и подключением к коммуникациям. Градостроительные нормы допускают строительство домов дуплекс только как блокированной застройки. Это значит, что каждая из двух половин дома — фактически самостоятельный объект недвижимости, а не квартира в здании. Никаких общих помещений: прихожих, лестничных пролетов, подвалов и чердаков. Все раздельное.

Большие дуплексы могут иметь два-три этажа, маленькие дуплексы ограничиваются одним этажом, но жилые секции в таком доме всегда привязаны к собственному земельному участку. Присвоение адреса дуплексу производится также раздельно для каждого блока.

Виды дуплексов

Иногда в рекламе продажи дуплексов встречаются такие наименования домов, как твинхаус или таунхаус. Ни один из подобных терминов российскому законодательству не знаком, это все блокированные дома. На практике же таунхаусы различаются размерами и конструктивными особенностями.

Например, дом из четырех секций называют квадрохаусом или мезонетом, из двух — дуплексом или твинхаусом.
Чем отличается дуплекс от твинхауса? Визуально ничем, разве что последний по площади чуть больше и, соответственно, дороже. Есть еще различия в проекте, но эта информация рассчитана больше на специалистов.

Как построить и оформить дуплекс?

Какой бы проект ни выбрал застройщик (дом дуплекс на 2 семьи одноэтажный, двух- или трехэтажный, дуплекс с гаражом, дуплекс с террасой и т. д.), но регистрация дуплекса будет производится по всем правилам коммерческих объектов.

Согласования дуплекса начинается с разработки проектной документации.
После утверждается проекта и внесения информации в ИСОГД застройщик получает разрешение на строительство дуплекса (РНС).
По завершении строительных работ дом должен быть введен в эксплуатацию, поставлен на учет в кадастре и внесен в реестр недвижимости.

В этом смысле процедура оформления жилых дуплексов напоминает процесс согласования многоквартирных домов. То есть дуплекс — не дача, никаких льгот в виде упрощенного порядка для данной категории недвижимости не предусмотрено.

Это важно!

Дуплекс на ИЖС — объект с серьезными проблемами. Будучи по своей сути не индивидуальным домом, а блокированным, он нарушает правовой режим земельного участка, на котором возведен. Можно сказать, стоит в одном шаге от признания самовольной постройкой. Узаконить дуплекс-самострой получится только после смены ВРИ участка под дуплексом. Подходящий вид разрешенного использования для дуплекса: малоэтажное жилищное строительство и блокированная застройка.

Поэтому прежде, чем строить дуплекс, стоит внимательно изучить возможности и ограничения хозяйственного использования выбранного земельного участка. Работа экспертов в этом случае начинается с получения ГПЗУ для дуплекса.

Что еще следует знать об особенностях земли при размещении блокированного дома? Даже небольшие дуплексы должны иметь земельные участки такого размера, чтобы по окончании строительства для каждой из двух секций можно было выделить свой собственный участок.

На что обратить внимание при покупке дуплекса?

В интернете можно найти немало предложений от застройщиков, продающих построенные дуплексы рядом с Москвой, а также строящиеся дуплексы в Новой Москве.

Можно выбрать каркасный дуплекс под ключ с инновационными технологиями по утеплению фасадов либо остановиться на классическом варианте для средней полосы — дуплексе из кирпича.
Можно приобрести отдельную секцию в доме и не знать своих соседей до момента заселения, а можно купить дуплекс на 2 семьи родственников (пример: пожилые родители и взрослые самостоятельные дети).

Стоимость такого жилья на рынке отличается умеренностью, потому что для застройщика построить дуплексы по цене выходит всегда дешевле, чем индивидуальные дома в поселке.

Одни умудрились купить дуплекс, как коттедж (в смысле — индивидуальный дом), а теперь мыкаются по кабинетам чиновников, пытаясь выделить свою жилую секцию в отдельный объект, а не долевую собственность.
Другие купили гостевой дом дуплекс, который по документам ИЖС — та же головная боль с легализацией недвижимости.

Многие желают иметь комфортабельное жилье, где-нибудь за городом, наслаждаясь тишиной и природой. Одним из таких вариантов, являются небольшие поселки с малоэтажными домами, где сегодня можно приобрести таунхаус или дуплекс в ипотеку, на выгодных условиях.

Попробуем осветить эти вопросы в данной статье.

Юридические тонкости покупки блокированного жилья

Три основных статуса, по которым оформляется сблокированная малоэтажная застройка:

По документам застройщики обычно оформляют таунхаусы и дуплексы как:

квартира в многоквартирном доме;
отдельный блок с землей, в частном жилом доме;
доля в частном доме и на прилегающий к нему участок.

Важно: Основное, что должен проверить потенциальный покупатель – это статус земельного участка. Именно от этого в дальнейшем будет зависеть, вопрос об ипотеке, продажи или залога данного имущества.

Для этого необходимо внимательно изучить все правоустанавливающие документы на интересующее домовладение.

Какие документы нужно проверить при покупке таунхауса / дуплекса:

Все документы застройщика: разрешение на строительство, договор на право пользования земельным участком, проектная документация и проч.;
Соответствие целевого использования земли разрешительным документам (например: девелоперу выдали разрешение на постройку частного жилья, а он построил многоквартирное здание — это нарушение);
Статус участка под домом (находится в собственности, взят в аренду, на каких условиях передается покупателю);
Юридический статус жилого комплекса (даст четкое понимание, в каком банке можно будет оформить ипотеку, и по каким программам, не возникнет ли вопросов при регистрации сделки).

На какие виды таунхаусов и дуплексов легче всего получить ипотечный кредит?

Рассмотрим более предметно плюсы, минусы и другие особенности вышеописанных моментов.

1. Таунхаус, оформленный как Квартира в многоквартирном доме

Приобретение жилья в этом статусе является наиболее оптимальным решением, и вызовет меньше всего проблем при оформлении ипотеки.

Первый плюс этого статуса состоит в том, что у вашего банка не возникнет вопросов, касательно собственности на участок, и оформления на него залога.

Второй положительный момент: кредитовать покупку квартир готовы почти все банки. У вас будет выбор, чтобы подобрать оптимальный кредит, на самых выгодных условиях.

Обратите внимание: На то, как оформлено по документам наличие общего подъезда (входа) с соседями и придомовой территории. Некоторые банки оценивают эти факторы, как значимые, при рассмотрении решения о выдаче ипотеки.

2. Таунхаус или Дуплекс, оформленный как Отдельный блок с землей, в частном жилом доме

Приобретая недвижимость в таком статусе, покупатель становится де-юре владельцем собственного коттеджа вместе с землей.

Чтобы получить наилучшие условия по кредиту в этом случае, рекомендуется:

выяснить, к какому типу землепользования относится участок (лучше всего, если это земли поселений);
узнать, выполнено ли межевание участка (и каким образом он размежеван: с выделением границ под постройку, или как доля земли всего поселка).

Самым привлекательным объектом для банка, будет таунхаус (дуплекс), оформленный как отдельный блок с участком, находящимся на землях поселений и размежеванным как отдельная коттеджная территория.

3. Таунхаус (Дуплекс), оформленный как Доля в частном доме и на прилегающий к нему участок

Самый сложный статус для заемщика. Получить ипотечный кредит на такое жилье будет довольно проблематично, поскольку банки потребуют передачу в залог не только собственной доли, а всей земли, отведенной под дом. На что соседи вряд ли согласятся.

Правда, существуют альтернативные решения этого вопроса, которые будут рассмотрены ниже.

Обратите внимание: Существуют определенные ограничения на продажу долевой собственности. Так, если вы решите продать таунхаус в таком статусе, вы должны согласовать этот вопрос с другими дольщиками и предложить им выкупить вашу долю (по праву первоочередного выкупа). В противном случае, вы рискуете тем, что сделка купли-продажи не состоится или, даже если пройдет, она может быть оспорена в суде.

Как получить ипотечный кредит на покупку таунхауса (дуплекса)?

Если все документы в порядке, то проблем с получением ипотеки возникнуть не должно.

Самые лучшие условия по кредиту банки готовы предоставить заемщикам:

Имейте ввиду: Если в ходе банковской проверки будет выявлен недокомплект документов, либо они будут неправильно оформлены девелопером, вам выдадут отказ.

Какие требования предъявляют банки к малоэтажному блокированному жилью:

объект недвижимости не должен находится в аренде, залоге, аресте, в общем в любой форме как обязательство перед третьими лицами;
к дому должны быть проведены и подключены все коммуникации, и в нем можно проживать круглогодично;
здание должно иметь надежный бетонный фундамент;
допустимый материал для стен: кирпич, бетон, дерево;
жилой блок или квартира должны иметь внутренний санузел;
земельный участок (если есть) должен быть размежеван, иметь установленные границы;
собственность на строение и участок должны быть оформлены, в соответствии со всеми нормами законодательства.

Кроме того, если земля находится в аренде, срок ее действия должен быть дольше, чем срок кредитного договора.

Как банки оценивают платежеспособность заемщика?

Как мы уже говорили выше, анализируются все доходы, их стабильность, есть ли у клиента зарплатный счет в этом банке. Дополнительно оцениваются:

Сумма ежемесячного заработка заемщика. Она должна, как минимум, вдвое превышать сумму месячного платежа по кредиту;
Демографические и социальные данные: человек должен быть в дееспособном возрасте — от 21 до 65 лет, иметь российское гражданство и постоянную регистрацию в регионе покупки;
Стаж работы: как минимум 2 года постоянного стажа, и 0,5 года — на последнем месте.

Некоторые финансовые учреждения могут предъявлять дополнительные требования. В то же время, Райффайзенбанк, Сбербанк, Дельтакредит, Транскапитал готовы пойти на уступки по некоторым пунктам.

Для юридических лиц самым оптимальным решением будет оформить кредит в Россельхозбанке, где они будут обслуживаться наравне с физическими лицами, с более лояльным отношением.

Как подается заявка на кредит?

Для подачи заявки на рассмотрение ипотеки на таунхаус, можно воспользоваться онлайн-формами на сайтах вышеуказанных банков. Чаще всего порядок действий такой:

Заемщику необходимо заполнить анкету на сайте, и предоставить сканы необходимых документов;
Затем, все эти данные отправляются в службу скоринга, где проверяются в течение от 1 до 10 дней;
После чего заемщику дается положительный (или отрицательный) ответ, на основании которого он может (но не обязан) оформить договор ипотечного займа. Срок принятия решения (в течение которого действует одобрение банка) — от 30 до 90 дней.

После одобрения заявки, необходимо провести оценку таунхауса и согласовать ее с финансовой организацией, на что потребуется от 7 до 14 дней. После этого, можно выходить на сделку (подписание кредитного договора).

Имейте ввиду, что срок зачисления денег от банка на счет застройщика обычно составляет: от 7 до 30 дней. На регистрацию договора купли-продажи в Росреестре отводится еще 10 дней.

На каких условиях можно оформить ипотечный кредит?

Размер первого взноса

Если заемщик уже имеет в собственности недвижимость, достаточную для залога, займ на покупку нового жилья можно получить даже без первоначального взноса.

В противном случае, предметом залога по кредиту выступает приобретаемый таунхаус, а минимальный взнос составит 10%-15% от его стоимости (у некоторых банков — может быть еще выше).

Размер процентной ставки

Процентная ставка по ипотечным договорам сегодня составляет от 9% до 14,5% годовых (в зависимости от вышеуказанных нюансов, связанных с оценкой банковских рисков, относительно объекта недвижимости и платежеспособности заемщика).

Сроки кредитования

Срок действия ипотечного договора, обычно составляет от 10 до 30 лет, и может быть выбран на усмотрение заемщика. Для меньших переплат по процентам, можно взять кредит и на более короткий срок (но стоит учитывать, что банк не будет оформлять договор на срок, при котором ежемесячный платеж станет выше 40-50% месячного дохода).

Страховки

Следует учитывать, что при покупке таунхауса в ипотеку, помимо оформления кредитного договора и договора залога, необходимо будет купить еще страховки. Обычно это 2 полиса:

страхование залога;
страхование жизни, здоровья заемщика.

От последнего страхового полиса можно отказаться, но будьте готовы к тому, что при этом, процентная ставка вырастет на 1-2%.

Досрочное погашение

Возможность погасить заем досрочно есть во всех банковских учреждениях. Это можно сделать начиная с 3 месяца пользования кредитом, без комиссий и штрафов.

Все эти данные — средние по рынку. Более точные параметры можно уточнить в офисах банка и вашего застройщика (для многих крупных девелоперов банки разрабатывают специальные ипотечные программы, предоставляют индивидуальные условия и льготы для покупателей таунхаусов).

Есть ли альтернатива ипотечному займу?

В случае, если вы очень заинтересованы в покупке недвижимости, но получили отказы во всех банках, можно воспользоваться альтернативными способами получить деньги на ее приобретение:

оформить займ под залог автомобиля;
оформить кредит под залог квартиры (или иной недвижимости);
оформить кредит наличными (кредитные карты).

Совет: Есть еще рассрочки от застройщика. Что, по сути, беспроцентные кредиты для покупателей (здесь мы ее рассматривать не будем, так как уже писали об этом в предыдущей статье).

Заключение

Таунхаусы и Дуплексы — необычные форматы недвижимости. В связи с этим, необходимо тщательно проверять всю документацию застройщика. Важно изучить статус не только недвижимости, но и придомового участка, ознакомиться как оформляется в нем общедолевая собственность (подъезды, лестничные пролеты, шахты, коммуникации).

Если вы планируете подобрать таунхаус для покупки в ипотеку, следует выбирать комплексы, где жилье имеет статус квартир в многоквартирном доме или отдельного блока. Другие форматы для кредита совершенно не годятся.

Дальше все просто. Достаточно выбрать соответствующее банковское учреждение, с подходящей ставкой и сроком кредитования, где оформить займ и наконец-то стать владельцем собственного таунхауса.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Что такое дуплекс?

Дуплекс (duplex) — это отдельный загородный дом, разделенный на две секции, и имеющий соответствующую планировку. Рассчитан он для комфортного проживания двух семей. Это как два дома с общей стеной и крышей, но у каждого свой отдельный вход. Дуплекс можно сравнить с такими жилыми объектами, как коттедж или таунхаус.

Существенным отличием дуплекса от других подобных застроек считается то, что в них чаще всего селятся семьи, имеющие родство. Такой вид жилья особенно пришелся по вкусу американским жителям, которые желают жить рядом с родственниками и при этом вести свой собственный быт.

Планировка дуплексов сравнима с таунхаусами по расположению помещений и их схожестью друг с другом в каждой из секций.

Основной схемой считается:

расположение котельной, санузла, подсобных помещений, а также кухни и гостиной (часто объединенных в одно пространство) на первом этаже,
на втором находятся спальные комнаты, также может располагаться дополнительный санузел.

Сейчас замечено новое веяние в планировке дуплекса, когда появляется третья секция, являющаяся общей для двух других, имеющая входы с обеих, и в полном распоряжении всех жителей дома. Там могут располагаться тренажерный зал, общая прачечная, зал для просмотра фильмов, а также подсобные помещения.

Преимуществом такого вида жилья считается его невысокая цена.

Чем отличается дуплекс от таунхауса?

Самым значительным отличием является наличие в дуплексе двух жилых секций, когда таунхаус чаще рассчитан на большее количество семей и разделен на больше секций (распространено 5-6 в одном доме). Поэтому очевидно, что в таунхаусе проживают семьи, не связанные узами родства, тогда как в дуплексе преобладает обратное. Поэтому можно считать, что для родственников удобнее проживание во втором варианте жилья, когда посторонние люди не доставляют неудобств соседства.

В России пока заметно преобладание таунхаусов, которые охотнее строят в качестве городского жилья. Хотя набирает обороты и популярность дуплексов, но они уже имеют концепцию загородного жилья, частного дома.

Отметим и общие черты этих двух жилых домов:

в основном ими застраивают поселки за чертой города или спальные районы крупных городов,
планировка помещений в каждой секции подобна,
они считаются относительно новыми видами жилой недвижимости.

Зародилось строительство дуплексов в Англии и по началу они выглядели, как дом с дополнительным пристроем. Конечно, ни о каких похожих секциях и речи не было, но теперь рядом с родителями могли проживать подросшие дети со своими семьями. При этом у каждой хозяйки была своя кухня и быт. Это позволяло детям жить самостоятельно, но рядом с родителями. Уже позже дуплексы начали проектироваться сразу на две одинаковые секции с разными входами.

В Европе такие дома получили популярность среди жителей со средним достатком, поскольку двум родственным семьям дешевле возвести такой дом.

В Россию дуплексы пришли в ином понимании и сразу завоевали популярность, как элитное жилье. Ими стали застраивать спальные районы мегаполисов и располагать на сравнительно небольшой площади земельного участка. Тем не менее, даже отводимые под застройку 7-9 соток на две семьи считается достаточно, чтобы обустроить там детскую площадку или зону отдыха.

Часто в России дуплексы приобретаются разными семьями, они просто живут по соседству. Отсюда и появилось желание отгородить свою половину участка, поставив забор. То есть основная задумка такого жилья, как семейного, искоренилась.

Теперь даже есть проекты дуплексов с разными по площади секциями. Соответственно, там отличается планировка комнат (больше или меньше спален), разные по площади помещения и, соответственно, занимаемый участок земли.

[infobox]Строить дом-дуплекс можно только на землях, отведенных под индивидуальную жилую застройку.[/infobox]

Особенности оформления

Конструктивные особенности такого жилого дома влекут за собой и юридические особенности его оформления. Можно зарегистрировать его как индивидуальный дом с выделением долей, или многоквартирного объекта, в котором каждая из двух секций является полноценным недвижимым имуществом.

Оформление земли для строительства дуплекса напрямую зависит от планируемого статуса застройки.

Земля оформляется под возведение индивидуального жилого дома

Самый простой с юридической стороны способ регистрации права собственности. Земельный надел для этих целей можно получить в аренду от муниципалитета или приобрести по договору купли-продажи. В первом случае возможность выкупить участок возникает после возведения дома.

Здесь важен нюанс, состоящий в том, что покупка земли должна быть оформлена на двоих лиц и выделена каждому доля, аренда также по договору предусматривает несколько арендаторов. Разрешенное использование обязательно под индивидуальные жилые объекты. Для того, чтобы впоследствии не было проблем, необходимо изучить по документам возможность размещения на участке дома еще до покупки или взятия в аренду.

После постройки дуплекса его можно будет зарегистрировать так же на двух соседей в долевую собственность.

Недостатками такого оформления считают:

невозможность совершить сделку со своей половиной дома и земли без согласия второго собственника,
стоимость секции в дуплексе на рынке недвижимости ниже, чем отдельно стоящего дома,
коммунальные услуги будут выставляться на весь дом, и распределять их нужно будет самостоятельно.

Земля оформляется для многоквартирного дома

Такая регистрация будет сложнее и сопряжена она с разрешенным использованием участка земли. По виду дуплекс схож с индивидуальным жилым домом, но с юридической точки зрения будет считаться многоквартирным. Разрешенное использование земли должно предполагать ИЖС.

Для возведения многоквартирного дома требуется соблюдение нескольких требований:

разрешение на использование земли для размещения объекта с несколькими жилыми помещениями (для чего необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением),
проведение публичных слушаний с соседями данной территории, чтобы заручиться их согласием на строительство (расходы ложатся целиком на плечи собственников или арендаторов),
после проведения комиссии при муниципалитете получение согласования.

После того, как дуплекс построен, имущество каждого их двух собственников приобретает статус общего, по аналогии с многоквартирными жилыми строениями. После оформления ими прав собственности, каждый может распоряжаться своей секцией и частью земельного участка самостоятельно, не заручаясь согласием соседа.

Такой способ регистрации дуплекса сделает стоимость каждой секции на рынке дороже, чем при долевом оформлении. Но владельцам такой недвижимости изначально нужно быть готовым к правовым сложностям при оформлении участка и к тому, что ликвидность дуплекса при продаже будет меньше, чем частный дом.

Видео: По каким критериям я выбирала дом — дуплекс!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

частная,
государственная,
муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

Распоряжение всем участком.
Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

Приватизации несколькими лицами.
Вступлении в права наследства по завещанию.
Покупке части земельного надела.
Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
для садоводства – 200 кв. м.;
для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
паспортные данные участников собственности;
информацию о размерах долей;
план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

проводят исследование и освидетельствование границ участка,
составляют предварительный план участка,
производят геодезическую съемку,
обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Об уютном загородном доме мечтают многие, и малоэтажное строительство предлагает разнообразные варианты для воплощения такой мечты. Наряду с привычными сезонными дачами и более надежными, теплыми коттеджами появляются дома с мало еще знакомыми названиями.

И перед тем, как выбрать для своей семьи проект загородного дома, из дерева, кирпича, газобетона, стоит поинтересоваться новинками в недвижимости и строительстве.

Возможно, таунхаус или дуплекс – именно то жилье, которое отвечает всем требованиям и пожеланиям. Чем характеризуется дуплекс дом, в чем его преимущества, есть ли недостатки.

Того клиента строительной фирмы или застройщика, который решил сделать заказ на возведение такого типа жилья или купить готовый вариант, интересует и ценовая характеристика дуплекс.

Новые варианты жилья сочетают в себе наилучшие достижения в сфере строительных технологий и материалов, поэтому они заслуживают пристального внимания.

Дюплекс — это

Что такое дуплекс, какие особенности архитектурные, технические, интерьерные он имеет. Такие домики уже можно увидеть в пригороде каждого города.

По многим характеристикам такое жилье похоже на загородный коттедж, таунхаус. У него много преимущества, которые и способствуют росту популярности данного вида жилья. Это своего рода загородный дом, но каждая из живущих здесь семей имеет одного соседа.

История

Дома такого типа уже длительное время строились на западе, но теперь проект активно используются и российские застройщики. Дуплексный дом является идеальным решением для двух родственных семей, которые хотят жить рядом, но в отдельных жилых помещениях, со своим входом, двориком, гаражом и другими элементами благоустройства.

ВНИМАНИЕ! Семьи живут отдельной, собственной жизнью, но могут часто общаться, совместно решать семейные проблемы.

В дуплексе селятся и чужие люди, если они находят общий язык и относятся толерантно, доброжелательно друг к другу, проблем во взаимоотношениях не возникает.

Сначала дуплексный жилой дом, как отдельный вид строения, появился в Англии и США. К обычным домам пристраивались помещения для еще одной семьи. Позже строители начали изначально возводить помещения для двух родственных или дружных семей.

Особенности планировки, достоинства

Принцип планирования в дуплексе напоминает принцип распределения площади в таунхаусе. Первый этаж в каждой из двух квартир отдается под гостиную, кухню, санузел. Если есть подвальный этаж, в нем могут размещаться технические помещения, котельная. На втором этаже – частная зона (спальни, детская, гостевая).

При проектировании предусматривается зеркальная планировка в двух секциях здания. Поэтому для жильцов не имеет значения, в какой из квартир располагаться.

В западных странах проект дуплекса может быть дополнен и третьей секцией. Она не жилая, используется по кинотеатр, тренажерный зал, сауну, прачечную, другое.

Это дополнение конструкции двухквартирного дома позволяет значительно улучшить качество проживания в дуплексном доме. Могут в этой секции размещаться и подсобные помещения, что эффективно экономит площадь квартир.

Отличия от таунхауса

Своим клиентам строительные фирмы и, застройщики в 2021 году могут предложить несколько вариантов жилого загородного дома на выбор. Чтобы остановится на каком-то варианте, следует сначала получить информацию об особенностях каждого типа жилья, об их отличиях, преимуществах.

Таунхаус появился на рынке недвижимости раньше, информации о нем больше. Поэтому и выше интерес. Но и дуплексный дом также быстро завоевывает позиции.
У таунхауса больше квартир, следовательно, в доме будет проживать больше семей.

Среди общих характеристик – одинаковая планировка каждой секции, расположение преимущественно загородное. И таунхаусы, и дуплексы являются новыми объектами на рынке недвижимости. Но они имеют много достоинств, отличаются комфортом, надежностью, удобной планировкой, станут прекрасным домом для нескольких поколений семьи.

Стоимость

По стоимости квартира и в таунхаусе, и в дуплексе имеют близкую стоимость в 2021 году. Она будет зависеть от политики застройщика, материалов строительства, расположения, некоторых особенностей проекта. Но это не отдельный жилой дом, поэтому квартира здесь будет дешевле нового коттеджа.

ВНИМАНИЕ! Для семей со средним достатком покупка секции в дуплексе является доступной и выгодной, именно на такой сегмент населения и рассчитан данный тип загородного дома.

Но существует большой интерес к двухквартирным домам и у респектабельного класса. Покупка квартиры в дуплекса стала модной тенденцией. К тому же, рядом с домом есть небольшой участок, для каждой семьи свой. Покупатель приобретает и дом, и участок земли, а он может составлять даже 9 соток.

В западных странах участок дома, где проживает две семьи, обычно не делится. В России же территория не только закрепляется за каждым владельцем, но и отгораживается часто забором. Семьи в такой загородной квартире могут жить постоянно, ведь дуплексы возводятся как капитальный жилой дом, обладают всеми его необходимыми характеристиками.

В разных жилых комплексах Подмосковья дуплексы стоят от 3,5 миллионов до 8,5 миллионов. Цена определяется престижностью района, проектными преимуществами, количеством квадратных метров.

Преимущество покупки секции

Квартира в дуплексе будет дороже многих квартир в новостройке, но дешевле, чем отдельный коттедж, поэтому покупка жилья этого типа выгодна. Но выгода состоит не только в денежном плане, у дуплекса есть еще много важных преимуществ:

Застройщикам выгодно возводить такие дома, так как под них можно использовать землю и сельхозназначения, как и для дач. При покупке жилья нужно проследить, чтобы оно было оформлено как частный дом, а не дача. В противном случае потом будут проблемы с регистрацией.
Дуплексные дома обладают всеми удобствами и комфортом городской квартиры. Вместе с тем, они располагаются за городом, в зеленой зоне, имеют в этом отношении плюсы загородного коттеджа.
Секции проектируются с удобной планировкой, учитывающей все самые современные требования.
У дома есть небольшой участок земли, который можно использовать для отдыха или даже садоводства, огородничества.
Общие коммуникации снижают уровень затрат.
К дуплексу может прилагаться отдельный гараж для каждого хозяина или общий, на две секции.
По сравнению с таунхаусом этот вид жилья имеет только одного соседа.

Но нужно учесть и недостатки дуплексного жилого дома:

Хотя бы один сосед, но он есть. И нужно выстраивать с ним нормальные отношения.
Если дом построен с нарушением технологий, жизнь чужих людей за стенкой может создавать неудобства. В связи с этим дизайнеры рекомендуют использовать общую стену между секциями для размещения кладовки, прачечной, других помещений, где не так важна тишина и покой для отдыха.
За своей частью дома нужно правильно ухаживать – смотреть за подвалом, кровлей.
Дуплексы представляют собой новый вид строения, но это не значит, что все они экономичны в потреблении электричества или других ресурсов. Для того, чтобы дом обладал такими качествами, застройщик должен использовать энергосберегающие технологии, самые качественные материалы.
Не всегда четко разделена земля между секциями, на момент продажи она может быть общей. Для того, чтобы как-то выделить свою половину, нужно будет строить забор.

Перед тем, как подписать договор на покупку секции в дуплексе, следует внимательно ознакомиться с проектом, особенностями планировки, расположением окон, дверей, с площадью участка. Преимуществ у жилья много, если правильно использовать его возможности, можно создать для себя максимально комфортное жилье, расположенное, к тому же, в загородной зоне.

Оформление в собственность

Дом состоит из двух квартир, объединенных крышей, располагается на одном участке земли. Это один объект, поэтому владение дуплексом оформляется на правах долевой собственности. Но у каждой семьи есть свой счет, свои счетчики на свет, газ, воду. Платежки по коммуналке присылаются отдельные, на каждую секцию.

ВАЖНО! Если один из хозяев хочет продать свою квартиру, он сначала предлагает ее соседу.

При отсутствии желания у другого совладельца долевой собственности покупать вторую секцию он должен дать письменное согласие на продажу постороннему лицу.

Земля под строением может оформляться как для возведения индивидуального дома, так и для возведения многоквартирного дома. Первый вариант более простой с юридической точки зрения, а при втором варианте каждый хозяин своей квартиры может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, для продажи не нужно заручаться согласием соседа.

Что еще следует учитывать

Понятие Дуплекс, как говорит Википедия, означает двухквартирный загородный дом. Все удобства городской квартиры переезжают в загородную зону. Но жилье здесь располагается на нескольких этажах, чтобы сэкономить занимаемую на участке площадь. Таунхаусы обычно более просторные.

В эксплуатацию секции могут сдаваться только в черновом варианте благоустройства. Основной внутренний ремонт следует выполнять покупателям самостоятельно, а это дополнительные затраты.

Читайте также: