Испрашиваемое право на земельный участок что это такое

Обновлено: 28.04.2024

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения - не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.

Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
архивные справки;
подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.

Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
Документ, подтверждающий личность заявителя.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства

Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Комментарии к ст. 26 ЗК РФ

1. Статьей 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации). Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).

Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. ст. 20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения. В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Порядок оформления прав садоводов, огородников и дачников на земельные участки

Значительная часть жителей России является садоводами, огородниками либо дачниками, использует земельные участки в целях производства сельскохозяйственной продукции, для решения жилищных проблем – возводит дома, пригодные для постоянного проживания, а также для отдыха и удовлетворения иных материальных и духовных потребностей. В связи с необходимостью регистрации прав на возводимые на таких земельных участках строения либо необходимостью распорядиться участками – продать, подарить их или обеспечить беспрепятственный переход прав к наследникам – очень важно своевременно принять меры по оформлению земельного участка в собственность.

Но, что делать, если кроме членской книжки садовода (огородника или дачника) на руках у владельца земельного участка нет никаких документов? А шаги следующие.

Во-первых, необходимо установить, когда земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, был предоставлен садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению (далее – Объединение).

Во-вторых, необходимо определить, соответствует ли земельный участок, которым владеет гражданин, следующим условиям, в совокупности:

-должно быть решение общего собрания членов Объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами Объединения либо другой устанавливающий распределение земельных участков документ о том, что конкретный земельный участок распределен данному члену Объединения;

-земельный участок не должен быть изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении такого участка не должно быть принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление земельного участка в собственность гражданина осуществляется по его заявлению на основании решения уполномоченного органа. На территории Омска такими полномочиями наделен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска. С заявлением о предоставлении в собственность земельного участка в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении гражданину следует обращаться в службу одного окна по адресу: ул. Гагарина, 32/1. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную юридическим лицом, если отсутствует утвержденный проект межевания территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, или проект организации и застройки территории Объединения граждан, или описание местоположения границ такого земельного участка в ЕГРН;

2. Протокол общего собрания членов Объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между ними, или иной устанавливающий распределение земельных участков в этом Объединении документ, или выписка из указанных протокола или документа;

3. Сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию Объединения, если такие сведения отсутствуют в ЕГРН, в случае, если ранее ни один из членов Объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в течение 14 дней – с даты получения заявления и приложенных к нему документов.

Распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность является основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок. Важный момент! С 1 января 2017 года обязанность по обращению за государственной регистрацией права собственности гражданина на основании такого акта возложена на орган, принявший такой акт.

Также необходимо знать, что возможность бесплатного приобретения участка предоставлена гражданам действующим законодательством только до 31.12.2020 года. Владельцы садовых, огородных и дачных земельных участков должны поторопиться с оформлением своих прав на них.

В случае если садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение, членом которого являлся гражданин, было ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, а владелец участка своевременно не предпринял мер по оформлению прав на него, то у него остается единственно возможный способ установления права на имущество – судебный порядок.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Для заказа услуги "Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства" Вам достаточно просто позвонить в отдел экспертизы, по телефону 8 (916) 334-36-49, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для исследования. Все организационные сложности мы возьмем на себя и предоставим вам готовый результат.

Составление и
выдача заключения

Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства

В соответствии с действующим законодательством предельные размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования. Вопросы, связанные с определением площади земельного участка, являются вопросами, требующими специальных познаний в сфере строительства и землепользования. Заключение о площади земельного участка, выданное нашими специалистами (экспертами), принимается судом в качестве подтверждения площади участка, необходимой для эксплуатации капитальных объектов. Представление такого заключения и активная позиция землепользователя в суде сможет способствовать принятию судом положительного решения.

Наши специалисты готовы предложить Вам качественные услуги по независимой экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства для суда. Компания оказывает поддержку в суде. Представитель организации, при необходимости, разъяснит в суде методики, применяемые и отраженные в экспертизе.

Наша организация аккредитована при судах общей юрисдикции и включена в список экспертных учреждений, размещенном на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы

На рынке консалтинговых услуг действует большое количество организаций, которые оказывают услуги по экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства, для предоставления в судебные органы. Однако качество выпускаемых ими заключений, зачастую не только не соответствуют требованиям и нормам законодательства, но и содержат не верные результаты. Для того чтобы убедиться в качестве заключения Вы можете воспользоваться услугой Рецензия на экспертизу

ЭКСПЕРТИЗА ПЛОЩАДИ УЧАСТКА К ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ

Обоснование размера земельного участка в соответствии с площадью капитального строительства

С признанием частной собственности на землю в законодательстве появилась норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность). Казалось бы, здесь все довольно просто: оформил в собственность расположенное на земельном участке здание — получил исключительное право на выкуп или аренду такого участка. А для реализации такого права нужно лишь предоставить в уполномоченный орган власти заявление и необходимый пакет документов, после чего заключить соответствующий договор.

Однако с момента появления исключительного права собственника объекта недвижимости на земельный участок под ним началось длящееся уже не первый десяток лет противостояние государственных органов, которые любыми способами пытаются это право ограничить. Наиболее часто основанием для отказа в выкупе становится несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка. И хотя Земельный кодекс РФ уже не содержит такого понятия, собственникам по-прежнему нужно быть готовыми обосновать такую соразмерность.

Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна.

До недавнего времени особенности предоставления земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости регулировались ст. 36 ЗК РФ. Именно с ее формулировками связано использование госорганами критерия несоразмерности площади находящегося в собственности объекта и выкупаемого земельного участка в попытке ограничить рамки исключительного права собственника недвижимости. Иными словами, при обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства (постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008, от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012, от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013, Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010, от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012).

Анализ судебной практики показывает, что суды при рассмотрении заявлений о признании незаконными таких отказов почти всегда вставали на сторону органов власти. Наиболее распространенная аргументация в судебных актах в пользу государства включала в себя ссылки на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Представляется, что выработанный правоприменительной и судебной практикой критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади ранее предоставленного для строительства земельного участка основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы. Так, установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования. Кроме того, в п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.

В пункте 7 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым площадь земельного участка надлежало определять с учетом фактического землепользования, речь и вовсе шла только о тех случаях, когда не был осуществлен государственный кадастровый учет. Таким образом, государственные органы и суды неправомерно ссылались на вышеуказанные нормы, когда речь шла о поставленных на кадастровый учет участках, которые изначально предоставлялись будущему собственнику для строительства соответствующего объекта недвижимости. Из-за такого вольного толкования применение норм ст. 36 ЗК РФ было постепенно подведено к тому, что, если изначально участок был предоставлен только для строительства того или иного объекта, либо, наоборот, эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог реализовать свое исключительное право выкупа лишь в отношении части такого участка. При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемой площади в заявленных целях.

Решения в пользу собственника объекта недвижимости встречались лишь при применении судами формального процессуального подхода, когда бремя доказывания распределялось исходя из норм об оспаривании решений и действий (бездействия) органов власти. Так, например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о вели чине земельного участка, и то только потому, что при рассмотрении спора государственный орган не ссылался на несоразмерность участка. При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011). Между тем такое основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка вообще не было предусмотрено земельным законодательством.

Если участок сформирован согласно проекту межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе С 01.03.2015 на смену ст. 36 ЗК РФ пришла ст. 39.20 ЗК РФ.

Внесенные изменения давали надежду на качественное изменение общего подхода правоприменительной и судебной практики. Это было связано с изменением подхода к формированию земельных участков: теперь это не произвольный процесс, и земельный участок формируется только в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ). Кроме того, из законодательства исчез критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учета фактического землепользования. Исключены также и упомянутые выше нормы — ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ.

В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов, с учетом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит и ограничений не устанавливает. В свою очередь, градостроительные нормативы устанавливают исключительно минимальные параметры обеспеченности (парковки, озеленение и т.п.), которые могут влиять на площадь участка, то есть не устанавливают ограничений максимальной площади участка. Превышение минимальных параметров обеспеченности свидетельствует о более благоустроенном градостроительном характере территории и не должно оцениваться как негативный фактор, свидетельствующий о злоупотреблении собственником своим исключительным правом на земельный участок. В отсутствие критериев в законе при разрешении споров судам надлежит обращаться к нормам о подготовке проекта межевания или схемы расположения участка . Если предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе в сформированных границах. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка, кроме как в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Проще говоря, не может госорган сказать, что участок для выкупа должен быть меньше, так как другой участок просто не может быть сформирован, пока не изменен проект межевания. А если проект межевания уже был ранее утвержден, значит, госорган уже проверил соразмерность участка и признал его таковым.

В указанном постановлении также приведены ссылки на постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.04.2012 № 12955/11, в соответствии с которыми при рассмотрении дел об оспаривании отказа госоргана в предоставлении земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ суды должны исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости. Аналогичная аргументация содержится и в других принятых в соответствии со вступившими в силу изменениями в ЗК РФ судебных актах (постановления АС Московского округа от 31.05.2016 по делу № А41-34819/2015, Уральского округа от 01.06.2016 по делу № А76-15873/2015, Поволжского округа от 25.07.2016 по делу № А65-21177/2015).

Встречаются лишь единичные примеры судебной практики, опровергающие доводы органов власти об отсутствии дока зательств необходимости участка той или иной площади для эксплуатации объекта недвижимости. Так, в одном из дел суд указал, что это не свидетельствует о наличии правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку соответствующее право носит исключительный характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком участке объекта недвижимости (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 05.11.2015 по делу № 33-1857/2015). Следует заметить, что у Верховного суда РФ нет единой позиции по рассматриваемому вопросу. Так, в одном случае Верховный суд согласился с выводами нижестоящих судов о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе (определение от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015). Однако в другом деле он прямо указал, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 (определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Доказать позицию собственника поможет землеустроительная экспертиза

Читайте также: