Исковое заявление о признании права собственности по договору ренты

Обновлено: 13.05.2024

Сделка пожизненного содержания, заключенная получателем ренты, иногда оспаривается после его смерти наследниками. Часто они не знают о заключении договора ренты при жизни их родственника.

После открытия наследства и обращения в госорганы, к нотариусу или к третьим лицам, наследникам становится известно, что квартира или дом, где проживал умерший, наследодателю уже не принадлежат, так как были отчуждены в пользу плательщика ренты.

Что в таком случае могут предпринять наследники и как оспорить договор ренты? Каковы процессуальные особенности подготовки в 2021 году искового заявления о признании договора ренты недействительным и разрешения такого дела в суде, расскажем в этой статье.

Оспаривание договора ренты на квартиру и иную недвижимость

Сделка обычно оспаривается путем подачи наследниками иска в суд, где он рассматривается по правилам гражданского судопроизводства (ГПК РФ).

Когда есть подозрения, что договор пожизненной ренты мог быть заключен в результате мошеннических действий плательщика, наследники могут обратиться в правоохранительные органы или прокуратуру с заявлением.

Однако категорично обвинять его в совершении преступления не рекомендуется. Это даст возможность избежать обвинения в заведомо ложном доносе (ст. 306 УК РФ), если проверка не выявит преступных действий.

Каким законом регулируется

При рассмотрении дела в суде будут затронуты нормы главы 33 ГК РФ (рента и пожизненное содержание с иждивением). Кроме того, непосредственные основания для признания сделки недействительной указаны в статьях 166–181 ГК РФ.

Смерть получателя ренты является основанием для прекращения обязательств (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Поэтому требовать его расторжения после смерти наследодателя, родственники не вправе.

Исключением является случай, когда еще при жизни собственник ставил вопрос о прекращении обязательств, но умер до рассмотрения в суде его иска о расторжении соглашения и возврате недвижимости (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

В таком случае продолжить начатое им дело в суде могут его наследники (правопреемники).

Во всех остальных ситуациях после смерти наследодателя, приемниками может быть заявлен иск не о расторжении договора, а о признании сделки недействительной (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).

Юридические основания для оспаривания ренты

Основаниями для оспаривания сделки и признания её недействительной могут являться случаи, когда рентополучатель на момент ее совершения:

не понимал значение своих действий (ст. 177 ГК РФ);
находился под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
был под воздействием обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

В зависимости от конкретных условий заключения соглашения могут быть и иные основания.

Например, если сделка заключена:

недееспособным рентополучателем (ст. 171 ГК РФ);
без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ);
с целью прикрыть другую сделку (ч. 2 ст. 170 ГК РФ);
с нарушением требований закона и иного правового акта и охраняемых законом интересов третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
и другие.

Кто может расторгнуть договор пожизненной ренты

Все зависит от момента, когда аннулируется сделка: при жизни рентополучателя или после его смерти.

Расторжение соглашения, по общему правилу, подразумевает прекращение обязательств по требованию одной из сторон (ст. ст. 451, 452 ГК РФ).

Расторжение ренты при жизни получателя

При жизни рентополучателя, ему принадлежит право требовать расторжения сделки при существенном нарушении со стороны рентодателя (ст. 587, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

К таким нарушениям могут относиться:

не обеспечение рентополучателя пригодным для проживания местом жительства;
необходимым питанием и одеждой;
требуемым по состояния здоровья уходом;
лекарствами и медицинской помощью;
иные нарушения договора, в результате которых собственник недвижимости, лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Можно ли оспорить ренту после смерти собственника

Судебная практика допускает это в случае, если еще при жизни получатель ренты обратился к ее плательщику с требованием о расторжении договора, но умер, не дождавшись рассмотрения иска в суде.

Данный подход был сформулирован в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 № 237 пв-2000 пр. Суд признал правомерным участие правопреемника получателя ренты в судебном процессе после смерти рентополучателя.

Иск был заявлен им еще при жизни, и его предметом было требование о возврате недвижимости ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

Поэтому суд указал, что в правоотношении по возврату недвижимости правопреемство допускается.

Порядок признания договора ренты недействительным в 2021 году

После получения информации о существовании ренты, наследникам желательно без промедления собрать необходимые сведения и доказательства, составить и предъявить исковое заявление в суд.

Оперативность при подаче иска важна тем, что зачастую суды отказывают в удовлетворении даже достаточно обоснованных заявлений из-за несвоевременного обращения наследников в суд (в связи с пропуском срока исковой давности).

В какой суд обращаться

Поскольку в исках наследников, заявляются обычно требования:

о признании сделки недействительной;
признании права на недвижимость;
внесении в ЕГРП записей о правах на недвижимое имущество в отношении спорной жилой площади.

То имеет место спор о праве на жилое помещение (ст. 30 ГПК РФ).

Узнать, к юрисдикции какого районного суда (ст. 24 ГПК РФ) относится адрес нахождения спорной недвижимости, можно обратившись в канцелярию суда (по телефону или лично).

А также можно самостоятельно получить информацию на сайте в разделе территориальная подсудность – об улицах, на которые распространяется юрисдикция суда.

Доказательства и документы

Истец должен представить доказательства наличия в его споре предусмотренных законом оснований для признания договора пожизненного содержания с иждивением недействительным (ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ и других).

Такие доказательства должны свидетельствовать, что получатель ренты, заключал сделку при следующих обстоятельствах:

В силу возраста, состояния здоровья, неграмотности – не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом.
В силу возраста, состояния здоровья, незнания закона – существенно заблуждался относительно правовой природы договора ренты, в том числе неправильно представлял себе последствия его заключения. Не понимал, что лишится права собственности на жилье, и неверно представлял себе объем обязательств другой стороны.
Находился под влиянием обмана, насилия, угрозы со стороны третьих лиц, или вследствие стечения тяжелых обстоятельств вынужден был заключить соглашение на крайне невыгодных условиях (кабальную сделку), чем воспользовался рентодатель.

Документами, обычно представляемыми в подтверждение указанных обстоятельств, являются:

медицинские документы – карты, справки, выписки, иные сведения из психоневрологического, наркологического диспансера, заключение об установлении инвалидности;
документы о недостаточном уровне образования наследодателя;
материалы проверок компетентных органов, административных и уголовных дел, приговоры и решения судов;
выписки со счета наследодателя в банке;
сведения из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций;
справки и письма администрации.

В ходе рассмотрения дела истец может ходатайствовать о проведении экспертизы (ст. 79 ГПК РФ) в целях получения доказательств в виде заключений судебно-психиатрической, психолого-психиатрической, судебно-почерковедческой и иных экспертиз.

В качестве доказательств могут использоваться и свидетельские показания.

Могут также иметься доказательства заключения сделки с существенными нарушениями закона (п.2 ст. 168 ГК РФ), которые ведут к ничтожности сделки.

Размер госпошлины

При определении размера пошлина в учет берется стоимость спорного объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 2 и п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Она не может быть ниже инвентаризационной оценки.

Инвентаризационная стоимость обычно в несколько раз меньше кадастровой и рыночной стоимости, поэтому для расчета пошлины её использовать выгоднее.

Например, при инвентаризационной стоимости объекта в 200 000 руб., размер госпошлины составит 5 200 руб. (иск имущественного характера, подлежащий оценке).

Истец в исковом заявлении или в отдельном ходатайстве, приложенном к иску, может просить суд освободить его от уплаты пошлины, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату (п. 2 ст. 333.20 НК РФ).

А также истец может быть освобожден от уплаты госпошлины, ввиду наличия у него льгот (ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ).

Содержание иска

Общие требования к форме и содержанию иска закреплены в статье 131 ГПК РФ.

Применительно к рассматриваемому спору, истец при составлении иска должен указать:

в чем состоит нарушение прав и законных интересов истца – отсутствие у наследника возможности оформить имущество;
каковы характеристики спорного недвижимого имущества, в т. ч. наименование, адрес, кадастровый номер, площадь, пр. (для его точной идентификации;
как определена и какова стоимость объекта недвижимости и соответствующая ей цена иска;
каким образом и когда наследник узнал о нарушении своего права – обстоятельства, указывающие, что срок исковой давности не пропущен;
кем нарушены права наследника (рентодателем и новыми собственниками жилья);
каковы обстоятельства, по которым истец считает договор оспоримым – основания для признания сделки недействительной, предусмотренные законом;
какими доказательствами подтверждается наличие оснований недействительности сделки – документы, ссылки на свидетельские показания;
в чем суть требований наследника (признать сделку недействительной, признать его право на спорное жилье, внести записи в ЕГРП).

Общие требования к прилагаемым к иску документам закреплены в статье 132 ГПК РФ.

Исковое заявление о признании недействительным договора ренты

Рента и пожизненное содержание: 3 примера из судебной практики

Решения в пользу наследников выносятся судами только в случаях, когда основания недействительности сделки бесспорно доказаны. Безусловно рента и пожизненное содержание, одна из сложных категорий судебных споров.

Судьи вынуждены также учитывать интересы добросовестных рентодателей, и как правило стремятся оставлять сделки с ними в силе. Поэтому недостаточная обоснованность иска может привести к отказу в его удовлетворении.

Судебная практика по договору ренты обширна, остановимся на трех делах.

Пример 1. Собственник имущества не понимал значение своих поступков

В деле, рассмотренном Рузским районным судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения записи в ЕГРН о праве собственности рентодателя на спорную квартиру, и признании права собственности на квартиру за наследником.

Экспертным заключением, проведенной по делу судебной экспертизы, было установлено.

Глубина психоорганических изменений у наследодателя после перенесенного инсульта носила необратимый характер и была столь выражена, что лишала способности понимать значение своих действий и руководить ими в период утверждений условий сделки пожизненного содержания (ст. 177 ГК РФ).

Суд удовлетворил исковые требования наследника.

Пример 2. Наследодатель, заключая сделку, заблуждался о её природе

В деле, рассмотренном Тавдинским районным судом Свердловской области, наследником были заявлено требование о признании недействительным сделки по дарению недвижимости, которая подразумевала пожизненное содержание наследодателя с иждивением.

Суд учел, что наследодатель при заключении договора дарения его представителем по доверенности лично не присутствовал, ничего не подписывал, доказательств прочтения им текста дарственной не было представлено.

Поэтому суд сделал вывод, что наследодатель не в полной мере понимал, на что была направлена сделка, на совершение которой им выдана доверенность.

В связи с этим, исковое требование было удовлетворено со ссылкой на пункт 3 части 2 статьи 178 ГК РФ (заблуждение стороны сделки в отношении ее природы).

Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения требований

В деле, рассмотренном Видновским городским судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения регистрационной записи, признании спорной квартиры наследственным имуществом, и признании права собственности на квартиру за наследником.

Суд не усмотрел наличия оснований недействительности сделки, предусмотренных статьями 177, 178 и 179 ГК РФ.

В материалах дела не нашлось объективных и достоверных доказательств, подтверждающих, что наследодатель находился под влиянием заблуждения, насилия или угрозы.

А также заключил договор ренты на крайне невыгодных для него условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Отсутствую доказательства порока воли наследодателя в связи с нахождением в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Исковые требования наследника были оставлены без удовлетворения.

Тонкости и нюансы судебного разбирательства

Признание недействительным договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением после смерти рентополучателя – дело не простое (иски удовлетворяются редко), но возможное, при наличии соответствующих оснований и доказательств.

Рассмотрим еще некоторые важные моменты оспаривания сделок ренты с пожизненным содержанием и дадим рекомендации участникам судебного процесса.

Важность нотариальных действий

Обязательно устанавливает его волю, разъясняет ему смысл, значение и последствия данного нотариального действия, проверяет сделку на соответствие требованиям закона.

Поэтому иногда также приходится доказывать наличие ошибки со стороны нотариуса, удостоверившего договор ренты.

Обращаем внимания на исковую давность

Истцу рекомендуется не затягивать с подачей искового заявления, чтобы избежать отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности (ч. 1 и ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

Если после открытия наследства прошло значительное время возможно одновременно с иском придется подавать заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд (ст. 112 ГПК РФ).

В нем указываются уважительные причины, которые препятствовали обращению с иском в более ранние сроки.

Доказывание и истребование доказательств

Многие доказательства истцу будут недоступны, так как составляют врачебную тайну, тайну завещания, следственную тайну и другие охраняемые законом сведения, которые выдаются только по запросу судьи в связи с рассматриваемым им делом.

Поэтому истец в исковом заявлении или позже в судебном заседании может заявить ходатайство об истребовании доказательств. В нем нужно указать какие документы и от кого необходимо истребовать, и почему это доказательство не может быть получено истцом самостоятельно (ст. 57 ГПК РФ).

Обращаем внимание на судебную практику

Рекомендуется глубже ознакомиться с решениями судов по схожим делам. Это позволит определить, какими доводами подтверждаются те обстоятельства, которые выбрал истец в качестве основания признания сделки недействительной.

Только доказав недействительность договора можно рассчитывать на удовлетворение иска и возвращение недвижимого имущества в наследственную массу.

7 рекомендаций и полезных советов

В первую очередь, нужно заранее подготовиться к длительному процессу с множеством заседаний, особенно, если по делу планируется проведение экспертиз. А при одновременном обращении в компетентные органы, быть готовым к формальному проведению проверок с их стороны.

Инициаторам иска можно рекомендовать следующее:

Заранее определиться с правовой позицией по делу и продумать варианты развития ситуации.
Если есть возможность, нужно пообщаться со свидетелями, которых планируете вызвать в суд, но не следует склонять их к даче заведомо ложных показаний. Так как после подписки об уголовной ответственности они в дальнейшем не смогут кардинально изменить то сказали в суде.
Занимать активную позицию в суде, заявлять необходимые письменные ходатайства (об истребовании доказательств, проведении экспертиз, допросе свидетелей), при этом просьбу нужно хорошо мотивировать.
Готовить и приобщать к материалам дела письменные пояснения по вопросам, возникающим в ходе процесса, с тем, чтобы суд не мог проигнорировать сообщенные вами обстоятельства, а также на случай обжалования решения в вышестоящих инстанциях.
После приобщения к делу новых неизвестных материалов знакомится с ними, ходатайствовать о предоставлении судом необходимого времени на ознакомление.
Сохранять хладнокровие, не поддаваться эмоциям.
Обжаловать решение в апелляции, если оно было принято не в вашу пользу, а также внутренне надо быть готовым, к рассмотрению дела в вышестоящих судебных инстанциях.

Данные рекомендации помогут сохранить спокойствие и деловой настрой при разрешении сложившейся ситуации.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.

судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Байбакова Г.В., действующего через своего представителя Филькину Н.Н., к Горбуновой Л.Е. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением,

по кассационной жалобе Диденко Т.Г. на определение Курганинского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 октября 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

27 июля 2016 г. Филькина Н.Н., действуя по доверенности в интересах Байбакова Г.В., обратилась в суд с иском к Горбуновой Л.Е. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 11 февраля 2011 г. между Байбаковым Г.В. и Горбуновой Л.Е., ссылаясь на то, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по содержанию и уходу за Байбаковым Г.В. не выполняет.

5 августа 2016 года Байбаков Г.В. умер.

Дочерью Байбакова Г.В. Диденко Т.Г. подано заявление в суд о процессуальном правопреемстве, поскольку она является наследником Байбакова Г.В.

Определением Курганинского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2016 г. производство по делу прекращено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 октября 2016 г. определение Курганинского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2016 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Диденко Т.Г. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 26 июля 2017 г. кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебное заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации стороны, извещенные о времени месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 февраля 2011 г. между Байбаковым Г.В. (получатель ренты) и Горбуновой Л.Е. (плательщик ренты) заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого Байбаков Г.В. передал в собственность Горбуновой Л.Е. квартиру, находящуюся по адресу: . а Горбунова Л.Е., в свою очередь, обязалась осуществлять пожизненное содержание получателя ренты (стоимость общего объема содержания с иждивением составляла 8 660 руб. ежемесячно) - л.д. 22.

16 июля 2016 г. Байбаковым Г.В. в адрес Горбуновой Л.Е. направлено требование о добровольном расторжении договора пожизненного содержания с иждивением ввиду ненадлежащего выполнения условий данного договора плательщиком ренты со сроком принятия решения до 26 июля 2016 г. (л.д. 25), а 27 июля 2016 г. Филькиной Н.Н. от имени Байбакова Г.В. по доверенности подано исковое заявление о расторжении данного договора (л.д. 1-3).

5 августа 2016 г. Байбаков Г.В. умер (л.д. 47).

Дочерью Байбакова Г.В. Диденко Т.Г. подано в суд заявление о процессуальном правопреемстве, так как она является наследником Байбакова Г.В. по закону.

Прекращая производство по делу на основании седьмого абзаца статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в данном случае возникшие спорные правоотношения правопреемства не допускают, поскольку получение содержания с иждивением неразрывно связано с личностью получателя ренты и прекращается его смертью.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Как видно из дела, Диденко Т.Г. является дочерью умершего Байбакова Г.В. (л.д. 62) и наследником по закону после его смерти.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Таким образом наследование имущественных прав и обязанностей, неразрывно связанных с личностью наследодателя действующим законодательством не предусмотрено, поэтому процессуальное правопреемство в этих случаях не допускается.

Между тем, Байбаков Г.В., обращаясь в суд с иском к Горбуновой Л.Е. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с ней 11 февраля 2011 г., ставил вопрос не об исполнении плательщиком ренты своих обязательств по договору в виде пожизненного содержания, которое неразрывно связано с личностью получателя ренты, а о расторжении договора и возврате недвижимого имущества в связи с неисполнением Горбуновой Л.Е. условий договора.

В силу пункта 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В соответствии с пунктом 1 статьи 605 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (пункт 2 данной статьи).

Таким образом требование Байбакова Г.В. (получателя ренты) о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств носило имущественный характер, при этом не было связано исключительно с его личностью, поэтому вывод суда о невозможности процессуального правопреемства по спору о возврате квартиры является неправомерным.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Диденко Т.Г., в связи с чем определение Курганинского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Краснодарского краевого суда от 20 октября 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить вопрос о процессуальном правопреемстве.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий

Кликушин А.А.

Судьи

Назаренко Т.Н.

Рыженков А.М.

Обзор документа

После подачи иска о расторжении договора и о возврате жилья получатель ренты умер.

Его наследник обратился в суд заявлением о процессуальном правопреемстве.

СК по гражданским делам ВС РФ указала на ошибочность вывода о том, что спорные правоотношения правопреемства не допускают.

Как пояснила Коллегия, законодательство не предусматривает наследование имущественных прав и обязанностей, неразрывно связанных с личностью наследодателя. Поэтому процессуальное правопреемство в этих случаях не допускается.

Между тем в данном деле получатель ренты, обращаясь в суд, ставил вопрос не об исполнении плательщиком ренты своих обязательств по договору в виде пожизненного содержания (которое неразрывно связано с личностью истца), а о расторжении договора и о возврате недвижимости в связи с неисполнением ответчиком соглашения.

Подобное требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и о ее возврате из-за существенного нарушения своих обязательств плательщиком ренты носит имущественный характер и не связано исключительно с личностью получателя ренты.

С учетом этого вывод о невозможности правопреемства по спору является необоснованным.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Пожизненное содержание с иждивением

- В какой форме должен быть заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Требуется ли государственная регистрация такого договора?

На эти и другие вопросы отвечает М.В. Пашкова, заместитель начальника Щигровского межрайонного отдела.

- Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверении) и государственной регистрации. При этом недвижимое имущество, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность плательщика ренты. Неисполнение требования о государственной, регистрации является основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежит: сделка (договор пожизненного содержания с иждивением), право собственности плательщика ренты, залог (ипотека), возникший в силу закона, в пользу получателя рейсы. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией плательщика ренты.

- Можно ли осуществить сделку по доверенности?

- Государственная регистрация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется заявлению сторон договора (получателя и плательщика ренты) или уполномоченного ими на то лица при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности. Кроме того, заявление о государственной регистрации указанного договора вправе подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

Прием документов для государственной регистрации пожизненного содержания с иждивением, правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Каким образом осуществляется передача имущества?

- Передача имущества осуществляется но передаточному акту. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется. Заявители должны быть предупреждены о возникновении ипотеки в силу закона, о чем должна быть сделана соответствующая запись в заявлении о государственной регистрации.

- Должна ли быть уплачена государственная пошлина?

- Вместе с заявлением о государственной регистрации и другими документами предоставляется документ об уплате государственной пошлины. Физические лица уплачивают государственную пошлину в размере 1000 рублей, юридические лица – 15000 рублей (отдельно за государственную регистрацию договора, пожизненного содержания с иждивением и за государственную регистрацию права собственности плательщика ренты). Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется без взимания пошлины.

- Какие еще должны быть представлены документы?

- Обязательным приложением к документам, предоставляемым для государственной регистрации, является кадастровый паспорт (технический паспорт, кадастровый план земельного участка объекта недвижимого имущества, выданный до 01.03.2008).

Исходя из конкретных обстоятельств, сопутствующих совершению договора пожизненного содержания с иждивением, для целей государственной регистрации могут потребоваться иные документы (справки о лицах, имеющих право на отчужденное жилье, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, нотариально утвержденное согласие супруга на совершение другим супругом сделки).

- В каких случаях погашается обременение имущества рентой и ипотекой?

- Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой могут быть погашены а случаях расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, судебного признания договора недействительным, смерти получателя пожизненного содержания с иждивением, выкупа ренты, а также в иных случаях прекращения обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Люди пожилого возраста часто задаются вопросом: что лучше – подарить свою квартиру или передать ее по наследству. Когда потенциальные наследники – близкие родственники, то, в общем, понятно, что завещание предпочтительнее. Но если речь идет о просто знакомых, которые взамен за квартиру обещают уход и содержание, то может иметь место и третий вариант. Оформление договора ренты. Понятие ренты и особенности договора ренты определены статьей 583 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщик ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержания в иной форме.

Рассмотрим две разновидности договора ренты – договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

Содержание ренты. Что важно знать?

Имущество передается в собственность плательщику ренты. То есть, после заключения договора ренты собственником квартиры становится плательщик ренты. Право владения и распоряжения квартирой переходит к плательщику ренты при жизни получателя ренты.

Получателем ренты не обязательно является лицо, передавшее свою квартиру по договору ренты. Так, собственник квартиры – один из супругов – может заключить договор ренты, указав, что получателем выплат будут оба супруга. Договор прекращается с моменты смерти последнего получателя ренты. Сын или дочь, владеющие квартирой на праве собственности, вправе передать свою квартиру по договору ренты, указав, что получателями выплат будут являться их родители или один из родителей.

Если получатель ренты желает сохранить за собой право проживания в передаваемой квартире, то условие об этом обязательно нужно включить в договор ренты. В противном случае плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания другое жилое помещение.

Если получатель ренты остается проживать в передаваемой квартире, то желательно включить в договор ренты условие о том, что плательщик ренты обязуется не вселять в квартиру третьих лиц без согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан либо выплачивать получателю ренты деньги с периодичностью, установленной договором (договор ренты) либо содержать его, покупая продукты, лекарства, обеспечивая постоянный уход (договор пожизненного содержания с иждивением)

Размер ежемесячных денежных выплат устанавливается договором ренты и не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Если предоставляется содержание с иждивением, то в договоре максимально подробно прописывается, в чем именно будет заключаться иждивение, обязательно включается в качестве условия оплата ритуальных услуг.

Размер ежемесячного общего содержания по договору содержания с иждивением не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Обязательно нужно включить в договор случаи существенного нарушения условий договора (служат основанием для расторжения договора). Такими случаем может быть, к примеру, не предоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени. Также существенным нарушением можно признать самовольную замену плательщиком ренты, без согласования с получателем ренты, ухода за ним на выплату ему денежных средств.

В договоре можно предусмотреть условие о том, что право на выкуп постоянной ренты по инициативе плательщика ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Квартира может быть передана плательщику ренты бесплатно или за плату (единовременную выплату денежной суммы, определяемой по соглашению сторон). При передаче квартиры за плату не применяется правило, ограничивающее минимальный размер платежей по договору ренты и минимальный объем содержания по договору содержания с иждивением.

Договор пожизненной ренты (договор пожизненного содержания с иждивением) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При заключении договора нотариус обязан разъяснить сторонам условия и последствия совершаемых действий.

Исполнение обязательств по договору закрепляется в специальных ежемесячных актах, отчетах, расписках. Обязательно каждый платеж оформляется с распиской о получении денег (либо безналично), объем предоставленного ежемесячного содержания подробно перечисляется в составленных актах.

Какие гарантии на получение рентных платежей (пожизненного содержания с иждивением) имеются у получателя ренты?

Такой гарантией будет являться право залога в отношении передаваемой квартиры, которое возникает в силу закона и не требует включения в договор особых условий. Если плательщик ренты не будет должным образом исполнять свои обязательства по договору, то получатель ренты вправе в судебном порядке требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков с обращением взыскания на квартиру. Также, благодаря праву залога на квартиру, плательщик ренты не вправе отчуждать (продавать, дарить и т.п.) указанную квартиру без согласия получателя ренты.

Основания для выкупа ренты:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год (иной срок в зависимости от условий договора ренты);

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

- плательщик ренты признан неплатежеспособным;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты.

Если имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества, которая устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.

Основания для расторжения договора ренты.

- По договору пожизненной ренты:

Если плательщик ренты (при передаче имущества за плату) не выполняет должным образом свои обязательства или существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, то получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если плательщик ренты (при передаче имущества бесплатно) не выполняет должным образом свои обязательства или существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, то получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества.

- По договору пожизненного содержания с иждивением:

Не зависимо от того, за плату или бесплатно передано имущество, получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя.

Расторжение договора ренты

Какие действия необходимо совершить, чтобы расторгнуть договор ренты?

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение в письменной форме (досудебный порядок урегулирования спора).

При получении согласия заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты). При получении отказа одностороннее расторжение договора ренты или принудительный выкуп ренты возможен только в судебном порядке.

По истечении 30-дневного срока с момента отказа (или по истечении срока, установленного договором ренты) подайте в районный суд по месту жительства ответчика исковое заявление. Если в исковом заявлении указано требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то иск подается в суд по месту нахождения этого имущества. К исковому заявлению обязательно необходимо приложить доказательства существенного нарушения плательщиком ренты условий договора.

Если соглашение о расторжении договора или судебное решение предусматривают возврат недвижимого имущества получателю ренты, то переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Вы намерены заключить договор ренты или, наобоорот, расторгнуть договор ренты?

Не откладывайте решение своих проблем! Запишитесь на консультацию к адвокатам!

8 (812) 244 26 79 (рабочее время : ПН-СБ, с 10:00- 18:00)

8 (911) 261-04-98; 8 (981) 813 37 93 ( для предварительной записи, круглосуточно)

либо непосредственно посетить наш офис, расположенный по адресу:

г. Санкт-Петербург

Московский пр.111 офис 404

Вам подберут лучшего адвоката, исходя из Вашей конкретной ситуации, с учетом особенностей Вашего дела.

теги: заключу ренту договор ренты образец сделка сопровождение

Читайте также: