Иск о признании одностороннего акта передачи квартиры недействительным

Обновлено: 02.05.2024

В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным?

Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст.431.1 ГК РФ.

Признание договора недействительным: основания

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:

нарушены требования закона или иного правового акта (договоры, заключенные против публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, признаются оспоримыми) (п.2 ст.168 ГК РФ);
договор заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ);
договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ);
договор совершен с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (п.2 ст.170 ГК РФ);
договор заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ);
договор заключен несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);
договор заключен в противоречии с целями деятельности, которые сформулированы в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ);
договор заключен без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ);
превышения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);
договор, совершенный с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), договор, совершенный с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица (ст.174.1 ГК РФ);
договор, совершенный несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст.175 ГК РФ);
договор по распоряжению имуществом, совершенный без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ);
договор, совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
договор, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ);
договор, совершенный под влиянием насилия или угрозы, обмана, а также вынуждено заключенный на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Досудебное урегулирование споров

Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ. Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).

Например, основаниями признания кредитного договора недействительным являются:

несоблюдение письменной формы (ст. 820 ГК РФ);
нарушение требования закона или иного правового акта;
недееспособность либо ограничение в дееспособности заемщика (например, кредитный договор заключен заемщиком, признанным недееспособным вследствие психического расстройства либо малолетним);
иные основания (например, кредитный договор заключен под влиянием обмана заемщика).

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

- путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

- путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

- путем предъявления исков о признании права собственности;

- путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области

Календарь

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Оказывая юридическую помощь доверителям, осуществляющим деятельность в сфере строительства, приходится сталкиваться с ситуациями, когда заказчик по тем или иным причинам отказывается принимать работы и подписывать акты выполненных работ. Однако, это вовсе не означает, что принадлежащем оформлении документов подрядчиком результат выполненных работы не будет сдан заказчику и у заказчика не возникнет обязанности по оплате выполненных работ.

В настоящей статье речь пойдет об оформлении акта выполненных работ по договору строительного подряда в одностороннем порядке.

Логическим завершением выполнения работ по договору подряда является сдача ее (работы) результата заказчику. В свою очередь, сдача результата работ заказчику является основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ.

По общему правилу, установленному ст. 720 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для всех договором подряда, заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работ, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Действующим законодательством (п. 4 ст. 753 ГК РФ) предусмотрено, что сдача работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанными обеими сторонами[1].

При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Вышеуказанная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку, поскольку в коммерческой практике обычно именно заказчик отказывается от подписания акта приема выполненных работ.

Оформленный таким образом (в одностороннем порядке) акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ (см. п. 14 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51)[2].

При этом п. 4 ст. 753 ГК РФ предусматривается, что односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным. Справедливости ради стоит отметить, что недействительность такого рода актов наступает только в случаях, когда мотивы отказа от подписания актов признаются судом обоснованными.

Каким же образом должно быть оформлено подписание акта в одностороннем порядке, чтобы впоследствии данный акт сдачи или приемки результата работ не был признан судом недействительным и напротив, на каком основании заказчик вправе требовать признание такого акта недействительным?

Так, в соответствии с п. 8 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда от 24 января 2000 г. № 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Как указано в п. 8 Обзора Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта приемки результата работ, от подписания которого отказался директор школы, отремонтированной по договору строительного подряда. При разрешении данного спора было установлено, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ. Поэтому подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался[3].

В целях исключения подобного основания для признания акта недействительным рекомендуется отчетную документацию направлять заказчику с сопроводительным письмом, содержащим однозначное указание на готовность передачи результата работ и необходимость его принятия. Кроме того, чтобы исключить неопределенность по вопросу о сроке принятия работ, рекомендуется включать в договоры строительного подряда условие о сроке, в течении которого заказчик обязан принять результат работ.

В заключение хотелось бы отметить, что соблюдение вышеуказанных правил намного облегчит задачу по взысканию задолженности с недобросовестных заказчиков.

Update. Предлагаю также посмотреть видео на данную тему, так сказать, для закрепления материала.

[2] Необходимо заметить, что акт приемки работ по мнению автора, нельзя рассматривать как отдельную сделку, так как подписание данного акта влечет возникновение у подрядчика права требовать оплаты выполненных работ не в силу документа, а в силу закона, то есть п. 1 ст. 740 ГК РФ.

[3] См. также Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2010 № Ф03-3851/2010 по делу № А24-5214/2009

Арбитражный суд отказал в иске о взыскании задолженности за выполненные работы по договору строительного подряда, поскольку доказательств направления генподрядчиком (истцом) заказчику — застройщику уведомления о завершении работ и готовности объекта к сдаче в эксплуатацию в соответствии с оговоренными в договоре подряда условиями материалы дела не содержат, данный факт истцом не опровергнут, а при таких обстоятельствах следует вывод, что строительные работы по заключенной между сторонами спора сделке в установленном договором порядке ответчику не сдавались (п. 1 ст. 753 ГК РФ).

Спасибо за Вашу статью.
А если подрядчику был выплачен аванс 50% от заказа. Договор на изготовление сайта. Работы разбиты на 3 части: создание прототипа, дизайн, программирование. Речь идет о первой части. По итогам окончания 1 этапа должен быть предоставлен акт выполненных работ на готовый интерактивный прототип сайта, ТЗ, и тестирование готового прототипа сотрудниками студии. Поскольку создание прототипа это основная часть сайта -проработка всего функционала и сценариев поведения пользователей сайта, заказчик все время работал совместно с подрядчиком прорабатывая детали. Стадия согласования функционала получилась дольше чем рассчитывали и заказчик, и подрядчик. Но все это время подрядчик и заказчик находились в рабочих отношениях, конфликта не возникало. Заказчик сам нарисовал все рисунки и бизнес процессы. Подрядчик этой частью не занимался, но материалы и эскизы ему присылались регулярно. Подрядчик был в курсе макетов над которыми работает заказчик. Уведомлений о задержках заказчику не поступало. В итоге два месяца назад был выслан полный комплект материалов от заказчика. Руководитель проекта написал в письме, что одобряет, что поработали хорошо , начинает работать над прототипом на следующий день. Вдруг руководителя снимают с проекта. Заказчику объявляют, что проект будет вести собственник студии. Два месяца он пишет отписки , каждый раз обещая, что займется на следующей неделе, просит прислать снова и снова материалы, сообщает, что заинтересован в проекте. И вдруг неожиданно присылает письмо об одностороннем разрыве отношений с вычетом суммы первого этапа, потому что заказчик, мол слишком много хочет. В итоге акта выполненных работ нет, прототипа нет, соответственно никакого не проведено. В договоре просто сказано, что должен быть сделан прототип, не сказано какие материалы должны быть предоставлены заказчиком и когда. Подскажите пожалуйста насколько высок шанс забрать аванс. Насколько прочны позиции заказчика.
Спасибо заранее.
Ольга

Добрый день!
Скажем так, без договора ответить однозначно невозможно, многое зависит от статуса сторон (по факту от того, где будет рассматривать спор, в арбитражном суде или суде общей юрисдикции). Для разных судов нужен разный набор доказательств. По спорам в области создания сайтов у меня уже накопилось достаточно практики, понадобится помощь – обращайтесь.

Читайте также: