Имеют ли право риэлторы выставлять квартиру на продажу без согласия

Обновлено: 19.05.2024

Трудно сейчас найти человека, который бы не знал, кто такие риэлторы. Всем известно, что риэлтор выступает посредником в сделке между двумя участниками рынка, будь то аренда или продажа, коммерческая или жилая недвижимость. В данной статье мы рассмотрим особенности взаимодействия с риэлторами при купле-продаже жилой недвижимости.

Законодательство

Риэлторская деятельность отдельно не регулируется, в российском законодательстве определение риэлторской деятельности или риэлтора не дано. После отмены в 2002 году обязательного лицензирования, до сих пор специального закона, регулирующего деятельность риэлторов, так и не появилось. По своей сути риэлторы являются посредниками, то есть агентами, поэтому к ним применимы положения об агентской деятельности.

Гражданский кодекс РФ:

Закон "О защите прав потребителей" (Глава III):

Кто такие риэлторы

Не стоит путать риэлторов с юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью. Абсолютное большинство риэлторов не являются юристами, а необходимыми знаниями обладают в основном благодаря накопленному опыту сделок. Специальности риэлтора как таковой не существует, есть лишь непродолжительные курсы и семинары. На первом месте среди риэлторов выходцы из таких профессий, как педагоги, психологи, работники торговли, то есть те, кто привык общаться с людьми, и у кого это отлично получается.

Так как доступ в профессию открыт для любого желающего, а суммы сделок всегда большие, то на этот рынок приходят в основном за легкими деньгами. Конечно же, очень скоро новичок понимает, что деньги совсем не легкие, что необходимо работать, и работать много. Однако простой заказчик, который стоит перед выбором риэлтора для сделки, очень часто может быть введен в заблуждение относительно опыта, квалификации и порядочности риэлтора.

Обычно риэлторы берут процент от суммы сделки, размер которого находится в диапазоне от 1до 5%, но наиболее распространенная комиссия – 3%. Иногда риэлтор работает за фиксированную оплату, если выполняет не всю сделку, а лишь какой-то ее этап. Из-за большой конкуренции стоимость работы риэлтора постепенно снижается, а качество оказываемых услуг в целом по России растет. Во время сделки клиента ожидают дополнительные расходы, к которым нужно быть готовым – нотариальное удостоверение, пошлины, оплата банковской ячейки.

Юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, могут выполнить большую часть работы риэлтора, но за значительно меньшие деньги. В этом случае заказчику необходимо самостоятельно заниматься поиском, подбором и просмотром вариантов, а все юридическое сопровождение доверить юристу.

При выборе риэлтора или юриста крайне важно обращать внимание на то, какую компанию он представляет, какие гарантии дает, какие документы подписывает, выполнение каких действий обязуется выполнить. Риэлтор или риэлторская компания может являться членом саморегулируемой организации Российская гильдия риэлторов, но такое участие носит сугубо добровольный характер. Определенно, риэлтор, являющийся действующим членом Российской гильдии риэлторов, заслуживает большего доверия.

Риэлтор подбирает подходящий объект недвижимости, организовывает просмотры, выясняет юридическую ситуацию и поверхностно ее проверяет. Не стоит полагаться на заверения 100 % гарантии законности сделки, так как ни один риэлтор не в состоянии проверить все без исключения факторы, которые могут включать в себя возможные риски. Риэлтор может лишь свести к минимуму очевидные риски. Чем больше информации у риэлтора об объекте, тем глубже он сможет осуществить свой "юридический" анализ сделки. Поэтому хорошо, когда один риэлтор ведет сделку от начала до конца, а не несколько риэлторов, задействованных на разных ее этапах.

Риэлтор проверяет правоустанавливающие документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность владельца, запрашивает информацию из Единого реестра прав на недвижимое имущество, изучает историю передачи прав на недвижимость, запрашивает архивную выписку из домовой книги. Однако повторимся, что риэлтор не в состоянии проверить абсолютно все. Например, для исключения вероятности того, что вторая сторона сделки может состоять на учете в психоневрологическом диспансере, риэлтору необходимо послать запросы во все психоневрологические диспансеры по всем предыдущим местам регистрации, которые могут быть и очень далеко от места проживания. Очевидно, что никто этого не делает. В лучшем случае, риэлтор может порекомендовать пригласить на сделку врача психотерапевта. Все подобные нюансы сделки мы рассмотрим в наших следующих статьях из этого цикла.

Нужен ли риэлтор

Мы не будем рассуждать о пользе профессии или ругать еще одного посредника в нашей жизни. Риэлтор является помощником в проведении сделки, и его наличие не является обязательным условием. Рассмотрим лишь функции, которые он выполняет. Риэлтор:

Как видно из функций, к подобной работе можно привлечь не только риэлторов, но и юристов, и даже просто помощника. При определенных знаниях и умении работать с информацией, сделку можно провести самостоятельно. В любом случае, экономить на квалифицированной консультации при операциях с недвижимостью не стоит.

Виды сотрудничества с агентством недвижимости

Обращаясь в агентство недвижимости, продавцу квартиры будет предложено заключить эксклюзивный договор с агентством или неэксклюзивный.

Эксклюзивный договор

Никто не вправе запретить работать с несколькими агентствами недвижимости, но в договоре могут быть прописаны штрафные санкции за размещение информации в других агентствах. Клиент вправе отказаться в любой момент от услуг агентства, и в этом случае положения о штрафах легко оспариваются в судебном порядке.

Эксклюзивный договор с риэлтором имеет как свои преимущества, так и свои недостатки. К преимуществам можно отнести уверенность, что риэлтор действительно начнет работать по заключенному договору, так как будет уверен, что сделку проведет именно он, и именно он получит комиссию. К недостаткам относятся штрафные санкции, которые могут быть применены к клиенту в случае его обращения в другие агентства. Вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в основном через суд.

Неэксклюзивный договор

К преимуществам относится распространенность информации о квартире по многим агентствам, и как следствие, большее число заинтересованных лиц, как агентов, так и покупателей. К недостаткам относится отсутствие максимальной незаинтересованности риэлтора, так как всегда существует вероятность того, что после проделанной работы квартиру продаст кто-то другой, а также вероятность того, что продавец и покупатель предпочтут вовсе отказаться от услуг риэлтора. Чтобы квартира не продалась через конкурентов, каждый риэлтор будет убеждать продавца снизить цену и продать квартиру максимально быстро именно в этом агентстве.

Положения договора

Часто в договоре прописано, что услуги носят лишь информационный характер, в этом случае при наступлении каких-либо конфликтов клиент не сможет получить обратно свои деньги за невыполненные услуги.

Если клиент заключает не информационный договор, а договор поручения, по которому риэлтор обязуется выполнить определенные действия, следует обратить внимание на следующие положения.

Никакие устные договоренности не помогут, когда возникнет ситуация, в которой риэлтор будет убеждать, что оказал все услуги в полном объеме, а клиент будет доказывать, что получил не все, о чем договаривался. Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

После подписания договора можно сходить к нотариусу и сделать заверенную копию договора. Возможно риэлтор будет настаивать на том, что по завершению сделки клиент должен вернуть свой экземпляр договора в агентство. Это требование незаконно, договор возвращать риэлтору не стоит. Существует вероятность, что договор пригодится в суде.

Ответственность риэлтора

Какие бы проблемы не возникли в будущем у покупателя или продавца недвижимости, риэлтор не имеет к ним никакого отношения. Риэлтор не несет ответственности ни при каких обстоятельствах. Если документы приняли на регистрацию, значит на тот момент они были в порядке и в достаточном количестве. Если в будущем кто-либо оспорит право собственности, то не стоит винить риэлтора, что он что-то не предусмотрел.

В договоре с риэлтором такая его ответственность никогда не прописывается, да и ни один риэлтор не возьмет на себя эти риски. Стопроцентную гарантию риэлторы могу дать только на словах.

Особенность покупки квартиры в новостройке

У застройщика необходимо поинтересоваться, какие именно агентства недвижимости имеют право продавать их квартиры. Если у застройщика есть собственный отдел продаж, то надежнее покупать квартиру именно через него. Если покупка осуществляется только через агентство недвижимости, то помимо стандартных договоров на покупку квартиры от агентства следует получить копию договора между агентством и застройщиком, включая все приложения, в которых будет отражено, что агентство имеет право продавать не какую-то абстрактную квартиру в новостройке, а конкретно эту, интересующую покупателя.

Недобросовестные риэлторы

В данном разделе рассмотрим самые распространенные уловки и хитрости, которые могут встретиться при общении с риэлтором. Риэлторы часто идут на ухищрения не из-за желания обмануть клиента и лишить его денег или квартиры, а чтобы скрыть какие-то факты или подозрения, опасаясь, что сделка сорвется.

Вариантов обмана множество и предусмотреть их все невозможно, но при сделках с недвижимостью всегда следует помнить, что вероятность встречи с мошенником, обманщиком и просто преступником на этом рынке очень велика.

Как распознать "черного риэлтора"

Безопаснее при покупке или продаже квартиры заранее в каждом риэлторе видеть вероятность того, что он может быть преступником или иметь недобрые намерения. Необязательно преступник выглядит потрепанным жизнью гражданином со следами тяжелой судьбы на лице и в речи. "Черный риэлтор" может выглядеть очень респектабельно, носить дорогой костюм и ездить на дорогом автомобиле. Также следует помнить, что истории известны примеры, когда "черными риэлторами" являлись сотрудники социальных служб, милиционеры, сотрудники ФСБ и прокуратуры, паспортных столов. Поэтому, к огромному сожалению, следует заведомо в каждом контакте видеть потенциальную угрозу.

Здесь мы рассмотрим откровенно криминальные методы. Стоит отметить, что такими методам риэлторы не пользуются, это методы преступников.

Заключение

Привлечение посредника к сделке купли-продажи частично сократит риски, но всегда следует помнить, что и общение с риэлтором может иметь определенную опасность. Не стоит безгранично полагаться на риэлтора и безмерно ему доверять. Контролировать работу риэлтора и весь ход сделки следует самостоятельно, возможно, даже привлекая стороннего юриста. Безусловно, не все риэлторы обманщики и преступники, но все-таки встречаются и такие. А если предупрежден – значит вооружен. Определенная медлительность и чрезмерная осторожность помогут сохранить не только деньги и квартиру, но и нервы, здоровье, а то и жизнь.

Какие подводные камни могут ожидать каждую из сторон сделки, как максимально себя обезопасить, как предусмотреть все, что только возможно и как распознать малейшие попытки обмана – все эти вопросы мы рассмотрим в наших следующих статьях.

Наши герои Сергей, Елена и дочь Полина сбежали от офисной городской жизни к морю. Квартиру в Барнауле продали. Причём без помощи риелторов, на чём сэкономили 51 000 ₽. Сергей и Елена рассказали, с какими трудностями столкнулись, как быстро удалось найти покупателя и закрыть сделку.

Сергей, Елена и дочь Полина

Мы родом из Алтайского края, но познакомились, когда жили в Москве. Там же и поженились, жили на съёмной квартире. Когда узнали, что у нас будет ребёнок, решили вернуться на родину: жить с ребёнком в съёмной квартире не хотелось, а цены на недвижимость в Москве кусаются. В Барнауле в 2014 году купили однокомнатную квартиру площадью 33 м² за 1 850 000 ₽.

Как пытались продать квартиру через риелтора

Продать квартиру решили в 2019 году, на тот момент уже полгода жили в Краснодаре на съёмном жилье, а однокомнатную в Барнауле сдавали.

Так как нас не было в городе, обратились в агентство недвижимости: удалённо заключили договор и отправили фотографии квартиры. Агентство оценило жильё в 1 750 000 ₽ — ниже цены, за которую мы купили квартиру. Но больше наша квартира, со слов риелторов, не стоила. Это было действительно так, цены мы тоже мониторили. Мы не сильно расстраивались, так как в Краснодаре цены тоже были снижены.

Агентство за совершение сделки попросило 3% от стоимости, то есть 52 500 ₽. Нам обещали быструю продажу. Увы, этого не случилось.

Почему решили продавать квартиру сами

Прошёл месяц с момента заключения договора с агентством. Квартира не продавалась. За это время было два-три просмотра покупателями, и те даже не торговались. Было ощущение, что риелторы приводят людей просто для галочки, а покупателям квартира не интересна.

В агентстве причину малого числа показов объяснили просто: нет интереса у покупателей, надо сбавлять цену. Но такой сценарий нам не подходил, поэтому решили продавать квартиру сами. В агентстве предупредили, что пока действует договор, даже в случае самостоятельной продажи, мы обязаны заплатить вознаграждение в 3%. Договор заключали на три месяца, так что решили подождать.

За следующие полтора месяца агентство привело ещё троих-четверых покупателей, интерес у них был, но все хотели сильно сбавить цену. Максимум предлагали 1 500 000 ₽. Мы не соглашались, ведь ещё нужно было отдать комиссию риелторам.

Когда оставалось пару недель до окончания договора, мы выставили своё объявление. Даже если покупатель найдётся сразу, сделку совершим всё равно после окончания действия договора.

Как продавали квартиру без риелтора

Шаг 1. Объявление

Сначала сделали новые фотографии нашей квартиры и выложили объявление о продаже на бесплатных площадках: Авито, Юла, Циан. Цену за квартиру оставили такую же, как и предлагали риелторы — 1 750 000 ₽.

Звонки пошли сразу, в день было пять-семь обращений, в основном от риелторов. Покупателей было мало, и все спрашивали про торг. Мы были на него согласны, но торговаться по телефону не хотели, приглашали приехать. Редко кто приезжал.

Ещё через месяц решили сбавить цену до 1 690 000 ₽. И вот тогда начались активные звонки. Покупатель нашёлся за неделю. Он тоже торговался, в итоге сошлись на 1 650 000 ₽. У покупателя был наличный расчёт, и он тоже работал без риелтора. Оформлением и подготовкой всех документов занимались самостоятельно.

Фото квартиры лучше делать при дневном освещении, в идеале — в солнечную погоду. Чтобы квартира смотрелась просторнее, уберите всё лишнее. Фотографировать нужно из угла комнаты, так комнаты будут смотреться больше и будет понятна планировка.

Шаг 2. Аванс

Покупатель привёз аванс 10 000 ₽ на следующее утро. Образец авансового соглашения нашли в интернете, скачали, распечатали. Подписали документ у нас дома, нигде не подтверждали. Согласно документу, срок для заключения сделки — один месяц. Мы уложились.

Шаг 3. Документы

В МФЦ рассказали, что сейчас система купли-продажи недвижимости упрощена, если нет сложностей с документами и квартирой. У нас не было: один собственник, ипотеки нет, долгов за коммунальные услуги тоже нет.

Также нам нужно было получить нотариально заверенное разрешение Сергея на продажу квартиры, поскольку по документам собственником был только один из нас — Елена. Но так как квартира куплена в браке, супруг тоже являлся собственником. Чтобы не делать разрешение на сделку у нотариуса, можно вписать супруга в договор как второго продавца, что мы и сделали. Это удобнее и экономичнее: составление разрешения у нотариуса обошлось бы в 1000–2500 ₽.

Шаг 4. Выписка из квартиры

Мы с мужем и дочерью выписались из продаваемой квартиры и прописались в деревне у родителей. Иначе, если нет регистрации в течение семи дней, могут оштрафовать. Заявку на выписку оформляли на Госуслугах.

Шаг 5. Справки из жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ)

В ЖЭУ нужно было взять две справки:

Шаг 6. Договор

Мы могли подготовить договор купли-продажи сами по образцу из интернета. Но в МФЦ предупредили, что такой договор могут не принять для регистрации в Росреестре из-за отсутствия какой-нибудь нужной фразы. Тогда сделку придется переносить, готовить новый договор.

Нам посоветовали заказать подготовку договора прямо в МФЦ — это платная услуга за 1000 ₽. Чтобы не рисковать, так и сделали. Ещё 500 ₽ доплатили за то, чтобы в качестве продавцов прописать в договоре обоих супругов. Кроме того, в МФЦ предложили оформить сделку без талонов и очередей, это платная услуга, стоит 1000 ₽. Этой услугой тоже воспользовались.

Шаг 7. Сделка

В день икс мы ждали покупателей в квартире, чтобы они ещё раз всё осмотрели. Затем все вместе отправились в МФЦ для заключения сделки.

Когда стоит обратиться к риелтору

Вывод

Оформление сделки обошлось в 1500 ₽: 1000 ₽ за составление договора и 500 ₽, чтобы вписать в договор второго продавца. За услуги риелторов мы отдали бы 52 500 ₽. Экономия — 51 000 ₽. Покупатель оплатил 1000 ₽, чтобы провести сделку без очереди, и 2000 ₽ за госпошлину.

Риелторы помогают в организационных моментах, потому что для них это не ново, они знают, куда идти, какие документы брать с собой. Нам же в этом никто не помогал, узнавали всё сами. Как выяснилось, ничего сложного в этом нет.

Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках

Нeдвижимocть дeшeвлe кyпить caмoмy, нo этo oпacнo. Paзбepeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв, ecли peшили oфopмить cдeлкy бeз pиeлтopa

Нинa Maчaидзe

paзбиpaлacь c pиeлтopaми и дoгoвopaми

B этoй cтaтьe мы paccкaзывaeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв в cдeлкax c нeдвижимocтью. Этиx pиcкoв гopaздo бoльшe, иx мoжeт пpeдyгaдaть тoлькo cпeциaлиcт.

Ecли вы peшили oфopмить дoгoвop бeз pиeлтopa, лyчшe дoпoлнитeльнo пpoкoнcyльтиpoвaтьcя c юpиcтoм

Квapтиpy пpoдaют бeз coглacия бывшeгo cyпpyгa

Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк, кoтopый нeдaвнo paзвeлcя. Coбcтвeнник пoкaзывaeт cвидeтeльcтвo o paзвoдe и гoвopит, чтo жeнa нe пpeтeндyeт нa нeдвижимocть.

Дoкyмeнты пoдпиcaли, дeньги пepeдaли. Чepeз гoд пpeжний coбcтвeнник пpиxoдит c пoвecткoй в cyд. Бывшaя жeнa xoчeт oтcyдить пoлoвинy квapтиpы, кyплeннoй в бpaкe. Coглacиe нa пpoдaжy oнa нe дaвaлa.

Нa paздeл имyщecтвa мoжнo пoдaть eщe 3 гoдa пocлe тoгo, кaк бывшaя жeнa yзнaлa o пpoдaжe квapтиpы

Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, квapтиpy нyжнo ocвoбoдить.

Дeньги зa квapтиpy пpoдaвeц пoтpaтил. Чтoбы иx вepнyть, нyжнo caмoмy идти в cyд.

eжeгoднo пpизнaют нeдeйcтвитeльными тoлькo в Mocквe

Чтoбы избeжaть пpeтeнзий бывшиx cyпpyгoв:

1. Узнaeм, имeeт ли жeнa пpaвo нa квapтиpy

Квapтиpy мoжнo пpoдaть бeз coглacия жeны, ecли oнa нe имeeт нa нee пpaв.

Пpoвepяeм дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют, чтo y жeны нeт пpaв нa квapтиpy:

Бpaчный кoнтpaкт. B дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo, чтo жeнa нe имeeт пpaвo нa квapтиpy пocлe paзвoдa.
Дapcтвeннaя нa мyжa
Пpaвo нa нacлeдcтвo мyжa. Ecли квapтиpy пpивaтизиpoвaли в бpaкe, жeнa дoлжнa нaпиcaть oткaз oт пpивaтизaции. Taкoй дoкyмeнт xpaнитcя в Pocpeecтpe: мoжнo зaпpocить cпpaвкy o eгo нaличии

2. Ecли квapтиpy кyпили в бpaкe, и ecть вepoятнocть, чтo жeнa пpeтeндyeт нa нeдвижимocть

Узнaeм, кoгдa пpoдaвeц cтaл coбcтвeнникoм
Дaтy cмoтpим в выпиcкe из EГPН, в cвидeтeльcтвe o пpaвe coбcтвeннocти.

Пpoвepяeм пacпopт пpoдaвцa
Дoпoлнитeльнo пpoвepяeм, cкoлькo вpeмeни пpoшлo c paзвoдa, чтoбы yзнaть, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa, в бpaкe или нeт.

Eщe нyжнo пpoвepить, кoгдa выдaли пacпopт. Ecли пacпopт мeняли пocлe paзвoдa, внyтpи нe бyдeт пeчaтeй o бpaкe и paзвoдe.

Пpocим peшeниe cyдa o paздeлe имyщecтвa
B peшeнии дoлжнo быть yкaзaнo, чтo квapтиpa пoлнocтью пpинaдлeжит пpoдaвцy.

Ecли peшeния cyдa нeт
Жeнa дoлжнa пoдпиcaть coглacиe нa coвepшeниe cдeлки. Coглacиe зaвepяeт нoтapиyc.

Bизит к нoтapиycy зaймeт пapy чacoв. Уcлyги пo зaвepeнию cтoят oкoлo 2000 pyблeй. Плaтит oбычнo пpoдaвeц, нo пo дoгoвopeннocти мoжeт зaплaтить и пoкyпaтeль.

cтoит зaвepeниe нoтapиyca в Tюмeни

3. Ecли квapтиpy кyпили дo бpaкa

Жeнa нe имeeт пpaв нa квapтиpy, кyплeннyю дo бpaкa. Нo ecли квapтиpy пoкyпaли в кpeдит или oбщиe дeньги yшли нa peмoнт, жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa нeдвижимocть.

Paньшe cyды вcтaвaли нa cтopoнy cyпpyгa или cyпpyги, ecли oни вмecтe тpaтилиcь нa oплaтy кpeдитa или yлyчшeниe квapтиpы. Ceйчac cyды бoльшe пpинимaют peшeния в пoльзy coбcтвeнникa. Жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в квapтиpe, нo cyд вpяд ли пpимeт peшeниe в ee пoльзy.

Чтoбы oбeзoпacить cдeлкy кyпли-пpoдaжи, лyчшe взять coглacиe жeны нeзaвиcимo oт тoгo, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa: в бpaкe или пocлe нeгo.

Нa квapтиpe виcит ипoтeкa

Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.

Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.

3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.

Квapтиpy в зaлoгe нeльзя пpoдaть бeз coглacия бaнкa

3aключeннaя cчитaeтcя нecocтoявшeйcя — дoгoвop нeдeйcтвитeлeн. Пpaвo coбcтвeннocти пepepeгиcтpиpoвaть нeльзя.

Пpoдaвeц oткaзывaeтcя вepнyть дeньги. Иx нyжнo вoзвpaщaть чepeз cyд.

Чтo зaкoн гoвopит o cдeлкax c ипoтeчными квapтиpaми, c кoтopыx нe cняли oбpeмeнeниe

Чтoбы кyпить квapтиpy, пo кoтopoй нe выплaчeн ипoтeчный дoлг, нyжнo выбpaть oдин из вapиaнтoв:

Bыплaтить ocтaвшийcя бaнкy дoлг caмocтoятeльнo.
Bзять кpeдит в бaнкe, кoтopый cнимeт oбpeмeнeниe пo cдeлкe.
Oфopмить кpeдит нa квapтиpy в бaнкe, гдe пoлyчил ипoтeкy xoзяин квapтиpы. Пpeдвapитeльнo нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa.

Ecли пpи пoкyпкe ипoтeчнoй квapтиpы иcпoльзoвaли мaтepинcкий кaпитaл, тoгдa дeтям выдeляют дoли в нeдвижимocти.

Cдeлки c квapтиpoй, гдe выдeлeны дoли дeтям, paзpeшeны тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Чтoбы нe кyпить квapтиpy c дoлгaми пo ипoтeкe:

Дo пpoвepки дoкyмeнтoв пepeдaвaть дeньги пpoдaвцy квapтиpы нeльзя

Дeньги пepeдaeм тoлькo пocлe пepepeгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Узнaeм, имeeт ли coбcтвeнник пpaвo пpoдaвaть квapтиpy

Пpoвepяeм дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o гoc. peгиcтpaции, выпиcкa из EГPН. Ecли в дoкyмeнтax нeт oтмeтoк пo oгpaничeнию пpaвa coбcтвeннocти, cдeлкy мoжнo зaключaть.

Ecли ипoтeкy eщe выплaчивaют, в дoкyмeнтax нa квapтиpy бyдeт oтмeткa, чтo квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм

Пpoдaвaть квapтиpy нeльзя. Cнaчaлa нyжнo cнять зaпpeт нa cдeлкy.

Пopядoк cнятия зaпpeтa зaвиcит oт ycлoвий дoгoвopa c бaнкoм. Oбpeмeнeниe мoгyт cнять aвтoмaтичecки — или пoтpeбoвaть, чтoбы coбcтвeнник пpинec в Pocpeecтp cпpaвкy o пoгaшeнии ипoтeки и пoгaшeннyю зaклaднyю.

Выставила квартиру на Авито. Весь день названивают риэлторы. Все предлагают выставить объект в их базах. Есть ли в этом какие-то подводные камни?

будут разводить вас на деньги.
:cen: типа этажей, новосела и прочих навязывают свои услуги по принципу "деньги вперед".
многие и нашим, и вашим - деньги пытаются получить и с продавца, и с покупателя.

,
Лена, я когда продавала свои квартиры, на каких только "пациентов" не насмотрелась.
в том числе и из новосела, уж не знаю по факту они там работают или нет, но на визитках было написано.

в том числе и из новосела, уж не знаю по факту они там работают или нет, но на визитках было написано.

,
ты же понимаешь, что напечатать на визитке можно, что угодно.
человек приходит, представляется, оставляет свою визитку.

потом начнут водить "своих покупателей". потом "их покупатели" согласятся купить вашу квартиру, но их контакт вам риэлтер даст только если вы риэлтору заплатите, или заключите договор с ними тыс на 80.

,
Не знаю , я писала не только , собственник, но и большими буквами, чтобы Они Не Беспокоили. Но звонили , звонили и даже чуть ли не угрожал один , мол вот вы какая у меня есть клиенты , но бесплатно я к вам их не приведу. И все в таком духе. Мол я без них ни за что не продам и тд и тп.
Потом звонили узнавали по какой цене продала. Я говорю да не знаю, все у мужа) Там вообще атас, такие наезды. Я в шоке) Надеюсь больше никогда не буду продавать .

свою выставила сразу внизу подписала. риэлторам просьба не беспокоиться. никаких договоров ни с кем заключать не буду. и все тишина

мне за 70 тысяч предлагали сделать красивые фото в объявление, а если заплатить еще столько же, то разместят на сайте. и таких деятелей было несколько.

Крайнюю квартиру продала с агентом. Позвонил, сказал есть клиент на нашу. Продали без всяких комиссий. Ей платил покупатель за подбор. Очень удобно.

Весь день названивают риэлторы. Все предлагают выставить объект в их базах. Есть ли в этом какие-то подводные камни?

Я выставляла квартиру весной, потом получилось купить не продавая первую. Так риэлторы все еще звонят, не передумала ли продать кв. и у них есть очередь из желающих покупателей.

свою выставила сразу внизу подписала. риэлторам просьба не беспокоиться. никаких договоров ни с кем заключать не буду

Из тех, кто звонил, в основном все адекватные, без напора. Одна дама только очень напористая была. Я ещё с дуру согласилась на приезд нескольких риэлторов. Завтра буду отбиваться, видимо :omg: :gy:

Да ладно. То же самое написала, и все равно беспокоят.
Как только вопросы: а сколько собственников, а есть ли обременение - сразу понимаю, звонит тупой риэлтор, со своими тупыми манипуляциями, поскольку в объявлении все четко расписано: сколько , что и как.

,
Ловите лайфхак: при звонке риэлторов, сообщаете, что ВЫ риэлтор, либо у вас уже есть риэлтор, который занимается продажей. Все отваливаются сразу и больше не донимают. Можете в объявлении указать, что объявление выставлено риэлтором, тогда и звонить не будут

понимаю, чего только не бывает, сейчас продаю уже 4ую кв на своем опыте, хороших риелторов мало, обычно они уходят из фирм в свободное плавание, и в возрасте они, а берутся уже не за все

,
Чем спугнуть то? Если у продавца есть риэлтор, его услуги уже оплачены и покупателю все равно. Тем более сейчас покупают большинство с риэлтором. Ну и если квартира понравилась купят

Вполне нормальное желание продать свою квартиру с максимальной выгодой часто побуждает владельца сэкономить на услугах риелтора и взяться за организацию сделки самостоятельно. Однако нужно помнить, что продажа жилья – не настолько простой процесс, как может показаться, и требует определенных навыков и компетенций. Для тех, кто все-таки решит действовать самостоятельно, мы подготовили перечень самых частых ошибок, которые помогут продать жилье без рисков и в короткие сроки.

1.Переоценка своих сил

Если вы считаете, что услуги риелтора серьезно снизят вашу прибыль от сделки, предварительно оцените свои риски и проанализируйте размер дополнительных затрат:

Подумайте, насколько по силам вам придутся поставленные задачи, и решите, стоит ли делегировать хотя бы их часть профессионалу.

2.Завышение ценности недвижимости

Собственник, не обладающий критическим мышлением, рискует затянуть процесс реализации квартиры из-за ее неадекватной оценки. Прежде всего, нужно выяснить среднюю рыночную цену на аналогичные предложения, и только потом решать, какая сумма будет обозначена в объявлении о продаже.

Подробный анализ рынка поможет определиться, какие именно факторы повлияют на увеличение цены, а из-за чего придется ее немного снизить. Например, наличие в шаговой доступности станции метро станет несомненным плюсом, а расположение дома вблизи активной транспортной магистрали будет ухудшающим параметром.

3.Неправильно составленное объявление

Составить работающее и привлекательное объявление о продаже – это тоже в своем роде искусство. Небрежное отношение к тексту опубликованного предложения приведет к отсутствию заинтересованности со стороны потенциальных покупателей и в итоге к снижению цены.

От того, где именно вы планируете разместить свое предложение, зависит лишь объем информации об объекте: для расклейки или публикации в бумажных СМИ придется ограничиться краткой характеристикой. А вот для Интернет-ресурсов пойдет расширенный вариант с фото и подробным описанием. Необходимый минимум, который должен фигурировать в объявлении:

сведения о доме – адрес, год постройки, локация относительно транспортных магистралей, инфраструктура;
сведения о квартире – количество комнат, метраж, наличие ремонта, состояние коммуникаций;
фото квартиры с различных ракурсов – если не получается сделать хорошие кадры, представляющие ваше жилье с выгодной стороны, привлекайте специалиста. Плохо сделанные, невнятные снимки снизят интерес покупателя.

Важно! Нежелательно указывать в объявлении ваш личный телефон. Во-первых, вы не всегда будете готовы ответить на звонок с неизвестного номера. Не всегда будет уместно вести переговоры, особенно если вам дозвонились в рабочее время.

Если вы не планируете привлекать к продаже агента, заведите себе новый номер, который укажите в объявлении. На звонки по нему можно будет отвечать, когда вам удобно, и избавиться от него после совершения сделки.

4. Привлечение параллельно нескольких агентов по продаже

Частные агенты, предлагающие недорогие услуги по продаже вашего жилья могут серьезно испортить ситуацию. Внимание покупателей будет рассеяно между различными вариантами, что приведет к снижению общего потока заинтересованных лиц. Лучше всего делегировать право на организацию продажи единственному исполнителю. Ну, или обеспечивать весь процесс самостоятельно.

5.Приостановка рекламной кампании при наличии нескольких покупателей

Усилия по продвижению своего предложения нельзя прерывать после появления первых клиентов. Даже после того, как с кем-то из них были достигнуты определенные договоренности, есть риск срыва сделки. Нужно продолжать актуализировать объявления на различных площадках до момента продажи.

6.Отсутствие аналитики

Если вы занимаетесь продажей жилья самостоятельно, важно фиксировать результаты ваших рекламных усилий. Понимание того, что количество потенциальных покупателей идет на спад, что выставленная цена на данном этапе кажется неконкурентной, что ваше предложение вызывает только краткосрочный интерес, позволит вовремя скорректировать ваши требования. Или изменить формат объявления на более привлекательный.

7.Неумение правильно торговаться

Чтобы выгодно и быстро продать жилье, нужно не только определить на него справедливую цену, но и уметь отстоять ее в процессе переговоров. Аргументы, которыми вы будете оперировать, должны быть хорошо продуманы.

Покажите клиенту, что имеющиеся, по его мнению, минусы с лихвой компенсируются плюсами: планировкой, расположением, элитностью и прочими достоинствами.

8.Неготовность документов

Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, пакет основных документов должен быть сформирован заранее. Часто то обстоятельство, что вы готовы совершить сделку здесь и сейчас может стать основным мотивирующим фактором для покупки.

Лучше всего подстраховаться и подготовить дополнительно бумаги, которые могут заинтересовать покупателя: историю квартиры с перечислением всех предыдущих собственников (выписку ЕГРН), выписки из домовой книги, технический паспорт БТИ и прочее.

9.Неготовность к передаче жилья новому хозяину

Один из важных вопросов, который будет интересовать покупателя, насколько быстро он сможет воспользоваться своим приобретением. Проблема актуальна в том случае, если квартира кем-то занята (вашей семьей, арендаторами).

Вы можете договориться с клиентом на любую, устраивающую всех дату. Но наиболее выгодным и привлекательным для него будет вариант, предусматривающий переселение не позднее, чем через 2-4 недели после подписания договора купли-продажи.

10.Халатное и невнимательно отношение к подготовке и проведению сделки

Самый важный этап – официальное оформление документов на продажу. Если к этому моменту не готова часть документов, допущены технические ошибки в заполнении бумаг, совершение сделки может затянуться на неопределенный срок, а то и сорваться вовсе.

Чтобы не допустить этого, тщательно проверьте весь пакет документов на соответствие требованиям законодательства, заранее урегулируйте с покупателем все спорные вопросы, организуйте присутствие всех участников сделки в нужном месте и в нужное время.

Читайте также: