Имеют ли право подселить в коммунальную квартиру

Обновлено: 18.04.2024

Здравствуйте! Помогите разобраться - есть 3 комнатная коммунальная квартира,был выдан ордер на 2 комнаты в ОТДЕЛЬНУЮ квартиру(в ордере на том месте, где написано "указать отдельная или коммунальная" стоит "отд"), одна из комнат пустовала, но потом в нее поселили соседей!! Законно ли это было? Можно ли что-то сделать в такой ситуации?

есть 3 комнатная коммунальная квартира,был выдан ордер на 2 комнаты в ОТДЕЛЬНУЮ квартиру(в ордере на том месте, где написано "указать отдельная или коммунальная" стоит "отд")

одна из комнат пустовала, но потом в нее поселили соседей!! Законно ли это было?

Можно ли что-то сделать в такой ситуации?

Монстр Разума (c) Ивановский Перц

,был выдан ордер на 2 комнаты в ОТДЕЛЬНУЮ квартиру

Нынешний ЖК РФ направлен на ликвидацию коммунальных квартир.
В случае освобождения комнаты в коммуналке (муниципальной !) за выездом жильца, эта комната предлагется проживающим в другой (других) комнатах бесплатно, если они нуждающиеся (стоят на очереди), или за деньги, если не нуждающиеся.

В случае освобождения комнаты в коммуналке (муниципальной !) за выездом жильца, эта комната предлагется проживающим в другой (других) комнатах бесплатно, если они нуждающиеся (стоят на очереди), или за деньги, если не нуждающиеся.

Неа, не так.
По договору соц.найма - малоимущим и нуждающимся, если таких нет - по договору купли-продажи тем гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, а если таких нема - в порядке, установленном ЖК, то есть в общем порядке и подселение возможно

Нынешний ЖК РФ направлен на ликвидацию коммунальных квартир.

Жилищный кодекс РФ
Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Уточнение: в МАскве УДЖП (Управление департамента жилищной политики) всегда предлагает выкупить освободившуюся комнату, если "выкупанты" не нуждающиеся.
Скорее всего, это прописано в Законе г. Масквы, не рылся.

в МАскве УДЖП (Управление департамента жилищной политики) всегда предлагает выкупить освободившуюся комнату, если "выкупанты" не нуждающиеся.

И когда нуждающиеся - обычно тоже начинают с предложения выкупить. И могут предлагать до тех пор, пока им не принесешь решение суда о том, что они козлы.

ситуация - вопрос!
квартира в собственности 2 человек в равных долях, когда то решили пустить пожить дальнюю родственницу, она стала там проживать но без регистрации.

сейчас одному из собственников нужно проживать в этой квартире, и он хочет лишить эту родственницу права пользования, возможно ли лишить права пользования если один собственник настаивает на проживание родственницы а другой не желает этого проживания. при том что имелось согласие обоих изначально.

возможно ли лишить права пользования если один собственник настаивает на проживание родственницы а другой не желает этого проживания. при том что имелось согласие обоих изначально.

Родственнице будет тяжело доказать, что изначально было два разрешения. Опять же - как она вселялась? Как член семьи? Если строго по закону и все ровно так, как Вы говорите - то выселить такую родственницу на улицу просто так нельзя. Но с точки зрения документов у нее скорее всего нет шансов.

возможно ли лишить права пользования если один собственник настаивает на проживание родственницы а другой не желает этого проживания. при том что имелось согласие обоих изначально.

доказать что было два согласия возможно, там такие обстоятельства что сомнений не вызовет.. долго объяснять . тот факт что заселена с согласия обоих ни кто оспаривать гне будет

получается нельзя выселить человека если он того не хочет и не хочет этого один из собственников так получается.
получается что нарушаются его права как собственника.. квартира однокомнатная живет там эта родственница а собственнику и дется не куда совметсно жить не реально просто.
когда пустили жить была членом семьи.. мать одного из собственников, сейча после развода она не является членом семьи вторго собственника..
может все таки прокатит выселить ее как бывшего члена семьи. получается и прописаить можно с согласия всех собственников и выписать только с согласия всех собственников.

Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир. В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.
Жизнь в коммуналке имеет свои особенности. И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.

Закон о коммунальных квартирах

В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.

Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры

Когда речь заходит касательно совместного проживания, возникают определенные правила.

⇒ Права и обязанности жильцов коммунальных квартир регламентируются согласно требованиям и положениям ст.30 ЖК РФ.

Этот закон действует и в Москве и в Петербурге и в других городах нашей страны.

В частности, владельцы помещений имеют право на:

проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
сдаче в аренду недвижимого имущества;
также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.

Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.

Что касается обязанностей, то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:

Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.

Правила проживания в коммуналке

Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.

Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.

Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.

Места общего пользования в коммунальной квартире

В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.

Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.

Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.

Уборка мест общего пользования

Все жильцы, проживающие в коммунальной квартире, обязаны поддерживать порядок в местах общего пользования и регулярно проводить уборку. Данная процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ, где указано, что за каждым жильцом закреплена обязанность по уборке.

Так, Жилищный кодекс устанавливает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя за содержание имущества квартиры, причем его ответственность будет прямо пропорциональна доле в общем имуществе.

Уборка помещений, а точнее график и чередование должны определяться самими жильцами на общем собрании. Единственный нюанс заключается в том, что при определении графика уборки, в обязательном порядке учитывается количество проживающих в каждом из помещений. Установить определенный порядок дежурств нужно будет сообща.

Ремонт мест общего пользования

Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.

Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.

Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.

Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей

Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.

Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.

Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.

Курение в коммунальной квартире

Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.

Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.

Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.

Домашние животные в коммунальной квартире

Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.

Для тех же граждан, которые являются собственниками домашних животных, нужно помнить о некоторых правилах:

Владельцы животных должны учитывать интересы и права соседей, и обеспечить им отсутствие проблем из-за домашнего любимца.
Категорически не допускается содержание больных животных в коммунальной квартире.
Содержание животного никоим образом не должно нарушать экологические и санитарно-гигиенические нормы.

Гости в коммунальной квартире

Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.

Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:

гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.

Оплата коммунальных услуг в квартире

Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:

В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.

В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:

плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.

Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей

При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.

Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.

Права на освободившуюся комнату

Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:

пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.

Если нарушаются права живущих в коммуналке и правила проживания, куда жаловаться, как писать жалобу

Нередко жизнь в коммунальной квартире сопровождается конфликтными ситуациями. Как показывает статистика, в абсолютном большинстве ситуаций соседи по коммунальной квартире не могут найти общий язык, и зачастую приходится вмешиваться сотрудникам правоохранительных органов.

Если возник вопрос, куда жаловаться, то нужно указать, что конфликты в коммуналке разбираются при участии полиции или судебных инстанций. Если сосед нарушает ваши права, вам никто не может запретить бороться с ним и написать жалобу. В ней нужно будет указать обстоятельства произошедшего конфликта, тщательно описать свои действия и реакцию соседей на претензии, а также предоставить доказательную базу. К ней относят различные фото и видеоматериалы, свидетельские показания и т.д.

Если сосед занял место общего пользования

Если сосед самовольно захватил часть общего помещения, необходимо подать судебный иск. Так как места общего пользования разделены между собственниками согласно долям, а пользование ими осуществляется на равноправных условиях, сосед будет привлечен к ответственности. В частности, его заставят освободить территорию, которую он занял в обход действующим правилам, демонтировать все конструкции, нарушающие права других жильцов и т.д.

Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством

Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ. Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади. Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.

– Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом. Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц. В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Стоит отметить, что ранее Постановление Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП закрепляло обязанность регистрирующих органов требовать согласие всех соседей по коммунальной квартире на регистрацию собственником в принадлежащем ему помещении жильцов, в том числе членов его семьи. Однако определение Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76 признало данную норму незаконной и отменило на основании того, что ч. 5 ст. 42 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире. При этом такого ограничения, как обязательное получение согласия собственников комнат в коммунальной квартире на вселение одним из собственников жильцов в свою комнату, а также его регистрацию в такой комнате, закон не предусматривает.

Тем не менее представители агентств недвижимости при оформлении договоров найма часто испрашивают от собственника письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем. Аналогичной позиции могут придерживаться и государственные органы при оформлении регистрации лица по месту проживания в коммунальной квартире. Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. А поскольку новый жилец будет пользоваться ванной комнатой, туалетом, коридором и т. д.), он должен получить согласие собственников комнат на его использование.

Указанная позиция удобна и помогает избежать конфликтов между соседями, но не основывается на требованиях закона. Согласно статье 42 ЖК РФ, доля лица в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому лицу. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире является собственником и доли в общем имуществе и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Помимо этого, следуя логике представителей агентств недвижимости и регистрирующих органов, даже отдельную квартиру в жилом доме невозможно было бы сдать без согласия собственников других квартир. Ведь статья 36 ЖК РФ устанавливает, что лифты, лестничные проемы и т. д. находятся в общей долевой собственности всех собственников. В свою очередь, наниматель не может не использовать указанное имущество в процессе проживания в арендованной квартире. Тем не менее закон не устанавливает обязанности для собственника квартиры получать согласие от жильцов дома при оформлении договора найма или аренды.

Само по себе вселение жильца в комнату не требует согласия и не влечет нарушения Ваших прав при условии, что новый сосед ведет себя добросовестно и не преступает закон. Если же жилец нарушает своими действиями закон, например нарушает тишину и покой в ночное время, Вы вправе требовать прекращения противоправных действий, в том числе через обращение в полицию. Также Вы вправе требовать выселения жильцов, нарушающих Ваши интересы, из коммунальной квартиры в досудебном и далее, при наличии спора, судебном порядке.

Однако предварительное достижение согласия с соседями по вопросу вселения и регистрации жильцов в коммунальной квартире с закреплением такого согласия на бумаге, безусловно, снижает вероятность возникновения споров и отказа в регистрации со стороны государственных органов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

умер единственный наниматель;
наниматели выехали в другое постоянное жильё;
наниматели лишены права пользования комнатой и выселены по судебному решению.

Важно: если жилец комнаты не появляется по адресу уже долгое время, соседи могут обратиться в муниципалитет с заявлением о признании его умершим или пропавшим без вести.

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

То есть в первую очередь на расширение может рассчитывать жилец той же квартиры, который либо признан малоимущим и нуждающимся в жилье, либо может быть признан таковым.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

выписка из лицевого счёта; (расширенная);
акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
план квартиры;
копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
отдел приватизации утверждает выкупную цену;
заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.

Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.

При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

Споры о том, кому должна быть передана комната, решаются на комиссии муниципалитета.

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

давность проживания в квартире;
срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Прежде всего, надо четко определить, что такое коммунальная квартира? Это квартира, в которой имеется две и более комнаты и в каждой из комнат проживает отдельная семья. Коммунальная квартира может находиться в муниципальной собственности, в общей частной собственности (это когда право собственности одно), в долевой собственности (на каждую комнату оформлено право собственности) или смешанное владение (одна комната приватизирована, а другая нет). Собственником квартиры, в которой проживают по социальному найму, является муниципалитет или государство. Проживающие в каждой комнате, будь это один житель или семья заключают с наймодателем договор социального найма, в документ вписываются все члены семьи. Договор заключается на комнату, а места общего пользования остаются в совместном владении.

Коммунальные квартиры могут состоять из приватизированных комнат, в которых проживают родственники или чужие люди. Каждый владелец имеет право собственности на комнату, места общего пользования: кухня, коридоры, ванна, туалет находятся в совместном пользовании. Иногда квартиры имеют комнаты, приватизированные и по социальному договору одновременно.

Вселение в муниципальную коммунальную квартиру.

Договор найма заключается нанимателем, остальные члены семьи вписываются в него, но все они имеют одинаковые права и обязанности. Вы захотели вселить в коммунальную квартиру нового жителя, как это можно сделать, на каких основаниях, что для этого необходимо сделать? Первое, надо получить разрешение у наймодателя, он может дать согласие или отказать, ссылаясь на нормы закона, например не допускается вселение в коммунальную квартиру, если нарушаются нормы проживания на одного человека. Другой наиболее сложный вопрос, это согласие соседей, часто такого согласия не дают, так как не хотят уплотняться. В таком случае обращаются в суд за разрешением на вселение. Также требуется разрешение всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. Если разрешение имеется, то при вселении необходимо договориться о порядке пользования местами совместного пользования. Несовершеннолетние дети нанимателя комнаты в коммунальной квартире, вселяются без всяких разрешений членов семьи, соседей и наймодателя.

Вселение в приватизированную коммунальную квартиру.

Имеется такая форма собственности, когда каждая комната в коммунальной квартире принадлежит каждому человеку на правах собственности. Такие квартиры часто образуются в результате выделения долей в частных квартирах, когда суд выделяет отдельные комнаты и разделяет лицевые счета. Другой вариант, деление квартиры между супругами после развода. Наступает момент, когда собственник одной из комнат хочет вселить нового жильца, например новую супругу. Имеет ли он на это право или нет? Согласно законодательству комната в коммунальной квартире - есть отдельный объект собственности, поэтому разрешения соседей не требуется. Необходимо с соседями определить нормы и порядок пользования всеми общими местами, так как только комната находится во владении, общая инфраструктура находится в едином пользовании. В собственную комнату вы имеете право вселять и временных жильцов по договору найма, но при этом договариваться о порядке пользования местами общего пользования. Любой отказ или вселение можно оспорить в суде. Если один из родителей является собственником комнаты в коммуналке, несовершеннолетние дети собственника вселяются без разрешений. Достаточно для регистрации ребенка в комнате предоставить в УФМС правоустанавливающий документ, свидетельство о рождении ребенка.

Как показывает судебная практика, суды первых инстанций трактуют статьи закона исходя из прав на собственность: право владения, использования, распоряжения, то есть собственник имеет право вселить в свою комнату членов семьи или третьих лиц. При этом не учитывают, что в собственности находится только комната, другая площадь в общем распоряжении. Разрешение на проживание третьих лиц будет ошибочным. Суд высшей инстанции интересует, есть ли соглашение по местам общего пользования. Если такого соглашения нет, вселение без разрешения не возможно. Такой документ можно составить между собственниками на добровольной основе или обратиться с иском в суд.

Добавить комментарий

Опишите свой вопрос и получите краткий комментарии юриста онлайн. Вы можете обратиться за платной письменной консультацией онлайн по почте: [email protected]

Добрый день,
*Другой наиболее сложный вопрос, это согласие соседей, часто такого согласия не дают, так как не хотят уплотняться*
скажите, если жильцы проживают без согласия соседей какими нормами права регулируется этот момент

Читайте также: