Имеет ли право один из собственников квартир пускать квартирантов

Обновлено: 22.04.2024

Если вы собираетесь сдать квартиру, имейте в виду, что некоторые права на нее перейдут к новым жильцам. В частности, за вами останется право распоряжаться собственным жильем, а вот права владения и пользования вы передадите арендаторам. Это значит, что вы уже не сможете заходить туда, когда пожелаете, и не только. Итак, рассказываем, чего нельзя делать владельцу квартиры, которая сдается в аренду.

Приходить без предупреждения

Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее. В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.

Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб. И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.

Трогать вещи жильцов

Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита. А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.

Выселять квартирантов

Собственник не может выселить из квартиры жильцов, которые не нарушили ни одного из пунктов договора, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок его действия, — это чревато судебными разбирательствами. Однако в договорах часто прописывают, что владелец или наниматель может прекратить действие договора просто так, но с условием, что он предупредит вторую сторону о своем намерении — например, за месяц или за пару недель.

Кроме того, собственник имеет право выселить квартирантов, если они портят жилье, не платят за него более 2 месяцев или используют его не по назначению — к примеру, сдают третьим лицам или мешают соседям. Вот только любое из этих нарушений придется доказывать в суде.

Хранить в квартире вещи

Нет, в принципе, собственник может оставить или даже принести в квартиру на хранение личные вещи, но исключительно с согласия арендаторов. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал ее нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

Подселять родственников

Как только собственник сдал свою квартиру в аренду, она перестает быть его жильем, а следовательно, временно жить там самому или подселять своих родственников он не имеет никакого права.

Пользоваться закрытой комнатой

В съемной квартире может быть комната, закрытая на ключ, куда воспрещен вход нанимателям. Вот только и сам собственник воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность жилища, не получится, и каждый визит придется обговаривать заранее.

Запрещать проживание детей

Формально, если договор найма уже заключен, наниматель имеет право заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей — даже если хозяин не согласен. Но только в одном случае — если в договоре не прописано иное. То есть если в документах написано, что жить в квартире будут только гражданин N и его супруга, значит, так и должно быть.

То же самое касается и животных: если в договоре значится, что они не должны проживать в квартире, значит, не должны, а если нет — то их можно брать с собой. Только имейте в виду: ответственность за ущерб, который животное нанесло жилищу, в любом случае несет его (животного) владелец.

Заставлять арендаторов делать ремонт

Согласно законодательству, наниматель должен осуществлять текущий ремонт — например, заделать образовавшуюся в стене дырку или починить засорившийся унитаз. А вот капитальный ремонт квартиры остается на собственнике.

Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?

Вы удивитесь, но собственник квартиры имеет право продать или заложить ее, даже если он сам сдал ее нанимателям. Но, конечно, он должен будет предупредить покупателя о том, что она сдается, так как это считается обременением. И в таком случае все обязанности по договору найма перейдут к новому владельцу.

Юридическая сторона вопроса

Согласно 678 статье Гражданского кодекса, у нанимателя жилья есть обязанности:

использовать квартиру только для проживания, то есть, например, не вести на ее территории предпринимательскую деятельность;
обеспечивать сохранность недвижимости, например, не подвергать ее риску разрушения;
поддерживать жилье в надлежащем состоянии — не портить ремонт, мебель, сантехнику и прочее;
своевременно платить за квартиру;
если в договоре не прописано другое, то регулярно вносить коммунальные платежи.

Собственник при заключении договора аренды передает нанимателям право пользования и владения квартирой, поэтому ряда своих прав лишается. До окончания срока действия договора он не может выселить квартирантов, если те не нарушили ни одного пункта документа, иначе это будет чревато судебными разбирательствами.

Однако процесс взаимодействия арендатора и владельца недвижимости часто не такой простой, поэтому ряд моментов их отношений регулирует все тот же Гражданский кодекс. Другие возможные спорные ситуации нужно обязательно прописывать в договоре аренды. Например, пункт о его добровольном прекращении в любое время, разумеется, с заблаговременным предупреждением другой стороны, например, за месяц. Заключение договора — обязательное условие, поскольку разрешить возможные противоречия и получить какие-либо финансовые компенсации через суд будет крайне сложно.

Права собственника: какие правила можно устанавливать

Собственник квартиры может устанавливать для жильцов ряд правил, которые те не могут нарушать. Важно прописать все спорные моменты в договоре аренды. Разбираемся, что собственник вполне легально может запретить арендаторам.

Не селить в квартире третьих лиц

В договоре аренды нужно прописать всех квартиросъемщиков, которые будут проживать в арендном жилье. Иначе арендодатель может настоять на выселении всех посторонних. Речь идет не только о друзьях и случайных людях, но и о родственниках.

Выбрасывать вещи

Все вещи, которые находились в квартире на момент подписания договора аренды и были указаны в акте приема-передачи, принадлежат собственнику. Поэтому жильцы не имеют права выбрасывать их, реставрировать, присваивать, вывозить из квартиры или каким-либо образом портить. У этого правила есть и обратное действие: хозяин квартиры не может претендовать на вещи, которые появились в ней во время проживания арендаторов. Арендаторы имеют право голоса в ситуации, если хозяева захотят привезти в арендованную квартиру новые предметы. Например, вполне можно отказаться, если владельцы недвижимости попросят вас хранить их зимние шины на балконе съемного жилья.

Делать перепланировку

Вносить конструктивные изменения в квартиру, например, переносить двери, менять окна, сносить стены или сверлить в них дырки арендатор не может. С другой стороны, возможно проведение косметического ремонта, если он согласован с собственником. Особенности ремонта, а также материальные расходы и ответственность стоит обязательно прописать в договоре аренды или дополнительном соглашении. Также, согласно ГК, наниматель обязан производить текущий ремонт, например, сантехнических приборов — сифонов, моек, унитазов, душевых поддонов.

Не пускать владельца жилья в квартиру

Поскольку квартиросъемщик обязуется поддерживать жилье в надлежащем состоянии, собственник имеет право периодически его посещать и проверять соблюдение этого условия. Договор аренды предполагает передачу права пользования и владения недвижимостью, что гарантирует жильцам право на неприкосновенность жилища. Поэтому приходить без предупреждения владелец квартиры не может: с арендаторами нужно предварительно договориться о встрече. Иначе можно нарваться на штраф: до 200 000 рублей, если проникновение в жилище будет совершено с применением насилия или угрозой его применения.

Использовать квартиру не по назначению

Как следует из приведенной выше статьи ГК, квартиру можно использовать только по назначению, то есть жить в ней.

Что нельзя запрещать жильцам при сдаче квартиры

У квартиросъемщиков, помимо множества обязанностей, есть и права. Владельцам квартир при сдаче стоит учитывать, что арендатор — также один из субъектов договора, поэтому может выдвигать собственные условия и требовать соблюдения всех указанных в соглашении по аренде условий. Есть ряд вещей, которые владельцы квартиры запретить арендаторам не могут.

Поселить в квартире несовершеннолетних детей

Если взрослых родственников квартиросъемщик поселить у себя без согласия владельца квартиры не может, то с несовершеннолетними детьми, женой или мужем обстоит иная ситуация. В этом случае спрашивать разрешения у собственника не нужно, также не учитывают и требования к площади помещения.

Приглашать гостей

Собственник не может запретить жильцам приглашать гостей. В квартире разрешено проводить и посиделки с чаем, и праздники с большим числом гостей, не нарушая закон о тишине и правила общежития.

Менять замки

Гражданский кодекс относительно замены замков квартиросъемщиками молчит: а что не запрещено, то разрешено. Поэтому, если вы пришли в свою квартиру и обнаружили, что ключ не подходит, выселить или оштрафовать жильцов вы не сможете. Они даже не обязаны выдавать хозяину квартиры дубликат.
Понять арендаторов можно. Велик шанс, что старые ключи остались у прежних жильцов, а сколько их было, какой у них в данный момент образ жизни — неизвестно. Единственное утешение для собственника — своевременная оплата аренды и возможность свободного доступа в квартиру по требованию, разумеется, для проверки ее состояния. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо прописать вопрос с ключами в договоре.

Проводить перестановку мебели

Если перепланировку жильцам делать нельзя, то переставлять мебель — без проблем. А вот арендодатель при визите в квартиру не должен переставлять мебель и перекладывать вещи жильцов.

Заводить домашних животных

На помощь приходит ГК, точнее, отсутствие в нем какого-либо запрета на домашних животных в арендуемой квартире. Поэтому, если хозяин жилья против пушистых жильцов, этот пункт надо заранее прописать в договоре. В противном случае наниматели могут без дополнительного согласования завести кота, пса или любого другого представителя фауны.

Не делать уборку

Владелец квартиры не имеет права заставлять жильцов убираться, если это не вредит состоянию квартиры. Если нечистоплотное содержание привело к появлению плесени, насекомых или ржавчины — у хозяев карт-бланш: договор аренды можно расторгнуть, а жильцов выселить.

– Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом. Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц. В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Стоит отметить, что ранее Постановление Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП закрепляло обязанность регистрирующих органов требовать согласие всех соседей по коммунальной квартире на регистрацию собственником в принадлежащем ему помещении жильцов, в том числе членов его семьи. Однако определение Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76 признало данную норму незаконной и отменило на основании того, что ч. 5 ст. 42 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире. При этом такого ограничения, как обязательное получение согласия собственников комнат в коммунальной квартире на вселение одним из собственников жильцов в свою комнату, а также его регистрацию в такой комнате, закон не предусматривает.

Тем не менее представители агентств недвижимости при оформлении договоров найма часто испрашивают от собственника письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем. Аналогичной позиции могут придерживаться и государственные органы при оформлении регистрации лица по месту проживания в коммунальной квартире. Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. А поскольку новый жилец будет пользоваться ванной комнатой, туалетом, коридором и т. д.), он должен получить согласие собственников комнат на его использование.

Указанная позиция удобна и помогает избежать конфликтов между соседями, но не основывается на требованиях закона. Согласно статье 42 ЖК РФ, доля лица в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому лицу. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире является собственником и доли в общем имуществе и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Помимо этого, следуя логике представителей агентств недвижимости и регистрирующих органов, даже отдельную квартиру в жилом доме невозможно было бы сдать без согласия собственников других квартир. Ведь статья 36 ЖК РФ устанавливает, что лифты, лестничные проемы и т. д. находятся в общей долевой собственности всех собственников. В свою очередь, наниматель не может не использовать указанное имущество в процессе проживания в арендованной квартире. Тем не менее закон не устанавливает обязанности для собственника квартиры получать согласие от жильцов дома при оформлении договора найма или аренды.

Само по себе вселение жильца в комнату не требует согласия и не влечет нарушения Ваших прав при условии, что новый сосед ведет себя добросовестно и не преступает закон. Если же жилец нарушает своими действиями закон, например нарушает тишину и покой в ночное время, Вы вправе требовать прекращения противоправных действий, в том числе через обращение в полицию. Также Вы вправе требовать выселения жильцов, нарушающих Ваши интересы, из коммунальной квартиры в досудебном и далее, при наличии спора, судебном порядке.

Однако предварительное достижение согласия с соседями по вопросу вселения и регистрации жильцов в коммунальной квартире с закреплением такого согласия на бумаге, безусловно, снижает вероятность возникновения споров и отказа в регистрации со стороны государственных органов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ситуация 1. Собственника не пускают в квартиру (комнату, дом).

Наиболее вопиющий и, как ни странно, достаточно распространенный случай - это когда Вы являетесь 100% собственником квартиры (комнаты, дома) и вас не пускают на порог жильцы.

Как быть? Думаете вызвать полицию по 02? Полиция приедет, возможно, пустит Вас в квартиру, проверит у проживающих документы, может быть заберет их в отделение для получения с них объяснений, а что потом? А потом они возвращаются снова к Вам и вновь входят в квартиру.

Решили вызвать МЧС? МЧС приедет, вскроет квартиру (спилит дверь или выломает замки) и Вы в квартире. Но… МЧС уедет, а вышеуказанные лица на утро (когда Вы уйдете по своим делам) вновь вставят свои замки и вновь Вас не пустят…

Вы можете попытаться возразить, так не бывает. Бывает. Причем регулярно. В чем же причина? Если внимательно ознакомиться с законодательством РФ регулирующим деятельность полиции и МЧС, то Вы ни в одном из положений законов не найдете что данное органы вправе вмешиваться в жилищные правоотношения граждан. Например, полиция в данном случае, следит за соблюдением общественного порядка – чтобы никто никого не ударил и не дай бог не убил… вот и все, а то, что у Вас имеется конфликт с находящимися в квартире гражданами предлагают решать в судебном порядке. Самое главное для Ваших недругов – это то, что у них на руках есть документы подтверждающие что они законно въехали в квартиру/комнату/дом (в паспорте – регистрация, у арендатора – договор аренды).

Вы спрашиваете, почему у нас такие законы и как правильно поступить в подобной ситуации?

Относительно законодательства. Законы у нас такие, какие есть… и нам с этим ничего поделать нельзя. Поэтому остается лишь их знать и правильно применять.

Приставы в присутствии сотрудников полиции Вас вселят по Акту о вселении, а если решение суда будет еще и о выселении мешавших Вам лиц – их выселят. Резонный вопрос - а на следующий день после вселения все может повториться вновь? Да может, но на этот раз к нарушителям будет применен Кодекс об административных правонарушениях ст.17.15 – штраф от 1000 рублей до 2500 рублей, а в исключительных случаях – и Уголовный Кодекс РФ.

Откуда такая несправедливость? Из действующих законов. Вот например, согласно п.2 ст.31 Жилищного Кодекса РФ - члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Относительно иных граждан – то пока они не сняты с регистрационного учета из квартиры их права точно такие же как у членов Вашей семьи – они законно в ней находятся, а возникший между вами конфликт по пользованию жилым помещением согласно действующему законодательству исключительная прерогатива суда.

Важно понимать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением - данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника (только) на основании решения суда. Т.е. без суда – не выселить, как и не вселиться! Пошли дальше…

Ситуация 2. Собственника доли не пускают в жилье.

Следующий распространенный случай - когда Вы стали собственником доли в квартире (комнате, доме) и Вас опять же не пускают жильцы, к жильцам, как правило, нужно добавить еще собственников других долей – они тоже могут нарушать Ваши права, часто такие сособственники сдают без Вашего участия квартиру посторонним лицам или пользуются без вашего согласия квартирой целиком…

Как ранее было описано в предыдущей главе обращайтесь в суд о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, это самый действенный и законный способ отстоять свои права, к сожалению, иные средства воздействия малоэффективны и зачастую могут привести к негативным для Вас последствиям – как привлечение Вас к административной ответственности за хулиганство, нанесение побоев и т.п.

Если же собственник другой доли/долей, без Вашего согласия сдал квартиру по договору аренды/найма посторонним гражданам и они Вас не пускают, то Вы вправе обратиться в суд о признании такого договора недействительным и их принудительном выселении, т.к. согласно ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех участников долевой собственности, а так как Вашего согласия (письменного) у них нет, то такой договор – недействителен (но для отстаивания своих прав – придется идти в суд), также одновременно Вы можете заявить иск о вселении и нечинении препятствий к собственнику другой доли/долей.

Часто бывает, что доли в квартире появились в результате смерти предыдущего владельца или приватизации. Отношения между наследниками или родственниками испортились и они решили продать находящуюся у них в собственности долю постороннему лицу и таким лицом оказались Вы. Вполне естественно, что оставшиеся в квартире лица не горят желанием пускать Вас в “свою” квартиру, считая, что у них прав на нее больше чем у Вас, но это не совсем так. Ваши права, как участников долевой собственности равны и Вы также как и они имеете право пользоваться квартирой соразмерно Вашей доли. Но как определить чем именно Вы можете пользоваться, какой комнатой/частью дома? Необходимо обратиться в суд об определении порядка пользовании квартирой (домом) согласно имеющимся у каждого сособственников долей, а если Вам чинят препятствия в пользовании – о вселении и нечинении препятствий. Весь механизм реализации данного судебного решения приведен в предыдущей главе.

Этот случай как самый распространенный, так и самый спорный. Все Ваши права на проживание в квартире (комнате/доме) зависят от нескольких обстоятельств:

Находится ли квартира/комната в собственности граждан или она муниципальная.

На что следует обратить самое пристальное внимание и иметь ввиду – если у Вас имеется официальная регистрация в жилом помещении и это видно из Выписки из домовой книги по квартире (комнате, дому), то Вы имеете право пользоваться и находиться в жилом помещении, правоохранители Вас не тронут.

Вместо заключения.

Да, суд ведет к Вашим затратам времени и сил, но после состоявшегося Решения суда, уже вы будете хозяином положения, действия лиц по чинению препятствий – будут признаны незаконными, и при повторении с их стороны уже признанных судом незаконных действий они понесут административную или уголовную ответственность.

Читайте также: