Имеет ли право хозяин квартиры приходить без предупреждения

Обновлено: 15.05.2024

Если вы собираетесь сдать квартиру, имейте в виду, что некоторые права на нее перейдут к новым жильцам. В частности, за вами останется право распоряжаться собственным жильем, а вот права владения и пользования вы передадите арендаторам. Это значит, что вы уже не сможете заходить туда, когда пожелаете, и не только. Итак, рассказываем, чего нельзя делать владельцу квартиры, которая сдается в аренду.

Приходить без предупреждения

Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее. В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.

Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб. И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.

Трогать вещи жильцов

Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита. А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.

Выселять квартирантов

Собственник не может выселить из квартиры жильцов, которые не нарушили ни одного из пунктов договора, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок его действия, — это чревато судебными разбирательствами. Однако в договорах часто прописывают, что владелец или наниматель может прекратить действие договора просто так, но с условием, что он предупредит вторую сторону о своем намерении — например, за месяц или за пару недель.

Кроме того, собственник имеет право выселить квартирантов, если они портят жилье, не платят за него более 2 месяцев или используют его не по назначению — к примеру, сдают третьим лицам или мешают соседям. Вот только любое из этих нарушений придется доказывать в суде.

Хранить в квартире вещи

Нет, в принципе, собственник может оставить или даже принести в квартиру на хранение личные вещи, но исключительно с согласия арендаторов. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал ее нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

Подселять родственников

Как только собственник сдал свою квартиру в аренду, она перестает быть его жильем, а следовательно, временно жить там самому или подселять своих родственников он не имеет никакого права.

Пользоваться закрытой комнатой

В съемной квартире может быть комната, закрытая на ключ, куда воспрещен вход нанимателям. Вот только и сам собственник воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность жилища, не получится, и каждый визит придется обговаривать заранее.

Запрещать проживание детей

Формально, если договор найма уже заключен, наниматель имеет право заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей — даже если хозяин не согласен. Но только в одном случае — если в договоре не прописано иное. То есть если в документах написано, что жить в квартире будут только гражданин N и его супруга, значит, так и должно быть.

То же самое касается и животных: если в договоре значится, что они не должны проживать в квартире, значит, не должны, а если нет — то их можно брать с собой. Только имейте в виду: ответственность за ущерб, который животное нанесло жилищу, в любом случае несет его (животного) владелец.

Заставлять арендаторов делать ремонт

Согласно законодательству, наниматель должен осуществлять текущий ремонт — например, заделать образовавшуюся в стене дырку или починить засорившийся унитаз. А вот капитальный ремонт квартиры остается на собственнике.

Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?

Вы удивитесь, но собственник квартиры имеет право продать или заложить ее, даже если он сам сдал ее нанимателям. Но, конечно, он должен будет предупредить покупателя о том, что она сдается, так как это считается обременением. И в таком случае все обязанности по договору найма перейдут к новому владельцу.

Поэтому каждому заемщику нужно знать, как разговаривать с коллекторами и как вести себя, если коллекторы пришли домой — это поможет обезопасить себя и своих родных от противоправных действий излишне усердных взыскателей просрочек.

Когда коллекторы могут прийти домой?

В соответствии с действующим законодательством РФ под коллекторскими агентствами понимаются фирмы, получившие лицензию на работу с должниками и проблемной задолженностью по банковским кредитам и займам в микрофинансовых компаниях — МФО. Вот только в таких компаниях заработная плата сотрудников очень сильно зависит от того, сколько просроченных кредитов и займов они смогут вернуть. Поэтому они готовы приложить немало времени и сил на то, чтобы вынудить должника погасить просроченные финансовые обязательства.

Многие граждане, оказавшиеся в сложных финансовых обстоятельствах, которые не позволяют им своевременно гасить займы, интересуются, могут ли коллекторы приходить домой к должнику и требовать деньги для погашения просрочки?

Имеют ли право коллекторы
при визите в дом должника
разговаривать с его родными?

Ответ однозначный — приходить к должнику домой они право имеют. Но коллекторские агентства являются обычными коммерческими организациями, и не располагают правом самовольно проникать на чужую территорию.

Если человек сам не пригласит коллектора зайти на придомовой участок, войти в квартиру или в дом, то сделать это по желанию сборщик долгов не может, так как иначе его действия будут считаться прямым нарушением законодательства.

Обычно коллекторы делают попытки прийти домой к должнику для личного общения, если тот не выходит на связь по телефону. Тогда специалисты агентства могут выехать по домашнему адресу физического лица с целью установить его реальное имущественное положение, уточнить номер телефона, место работы, оценить уровень достатка и получить другие сведения.

Однако если гражданин не желает общаться с коллекторами, он имеет полное право не открывать перед ними дверь.

Как часто коллекторы могут приходить домой

По будням коллекторам разрешено посещать неплательщика в период с 8 утра до 10 вечера, а в выходные дни — с 9 утра до 8 вечера. В соответствии со ст. 7 закона № 230-ФЗ коллекторы имеют право прийти домой к должнику только один раз в неделю. Однако число встреч по инициативе самого неплательщика законом не ограничено.

Что делать, если к вам домой пришли коллекторы?

Имею ли я право
не пускать в дом коллекторов?
Закажите звонок юриста

Научитесь фиксировать любые визиты и общение с кредиторами и их представителями на камеру мобильного телефона. При этом ни в коем случае не стоит скрывать факт съемки — в отличие от коллекторов, вы не совершаете никаких противоправных действий и находитесь на своей территории. Но помните, что коллекторы тоже имеют право вести аудио и видео записи вашей встречи. Это законно.

В соответствии со ст. 29 п.4 Конституции РФ каждый человек имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным путем. Съемка запрещена лишь в помещении отдельных министерств и ведомств. Например, в России запрещена съемка военных объектов.

ФИО человека, находящегося перед вами.
Полное название и адрес организации, которую он представляет.
Цель и основание для визита.

Не дайте сбить себя с толку посторонними вопросами, а попросту игнорируйте их.

Квартира — это частная собственность, неприкосновенность которой гарантирует Конституция РФ. Проникнуть внутрь без вашего разрешения могут только спасатели или пожарные в случае чрезвычайной ситуации, а также полиция и прокуратура, имеющие на руках соответствующее постановление суда. Или же полиция, у которой есть четкое ощущение, что в вашей квартире кого-то убивают, или кто-то экстренно нуждается в посторонней помощи.

Это значит, что коллекторы могут прийти или приехать к вам домой, вот только, чтобы войти в него, у них должно быть разрешение собственника жилья.

Имеют ли коллекторы право
сообщить о моем долге
в бухгалтерию по месту работы?

Имеют ли право коллекторы приходить к родственникам должника

В соответствии с последними изменениями в законодательстве коллекторы не вправе беспокоить родственников должника. Исключением из общего правила являются следующие ситуации:

близкий родственник является поручителем или созаемщиком по кредиту. Или же это жена (муж), отец или мать заемщика по ипотечному займу;
заемщик умер, а его родственники получили его долги и по наследству. Увы, вступая в наследство, люди получают не только имущество человека, но и его долги.
Родственник сам в кредитном договоре указал себя в качестве контактного лица по долгу. Но такие случаи (если человек не является поручителем) крайне редки.

В любых других случаях коллекторы не могут обращаться к родителям, супруге, братьям или сестрам должника с требованиями возврата чужого кредита, а уж тем более приходить к ним домой.

Более того, закон избавляет родственников от обязанности предоставлять взыскателям по просроченным займам какие-либо сведения о гражданине. Любые угрозы, моральное или психологическое давление в подобной ситуации являются противоправными и подлежат уголовному преследованию.

Как подготовиться к визиту коллектора

На первоначальных этапах работы с должником и просроченным кредитом коллекторские агентства ограничиваются звонками. С их помощью взыскатель получает понимание степени юридической грамотности заемщика и его позиции относительно возврата проблемного долга. Очень важно уже во время первого разговора обозначить четкие рамки общения с коллекторами, независимо от того, идет речь о телефонных переговорах, переписке или о личных визитах.

Укажите на то, что о наличии долга вам хорошо известно. Можно назвать причины, по которым вы перестали оплачивать кредит, и указать возможные пути решения проблемы. Во время телефонного разговора уточните ФИО и должность звонившего, полное наименование организации, представителем которой он является, а также основание передачи вашего кредитного договора коллекторскому агентству.

До визита взыскателей в жилище должника проверьте через интернет или приставов законность работы организации, изучите соответствующие нормативно-правовые документы и подготовьте аргументы в защиту собственной позиции по возврату просроченной задолженности.

Как вести себя во время визита коллектора

Степень вашей юридической грамотности коллектор успел оценить еще во время телефонного разговора. Поэтому если неплательщик не знает своих прав и не разбирается в тонкостях законодательства, то, когда коллекторы приходят домой к такому гражданину, возможно, они попытаются вести себя как самый обычные бандиты из девяностых.

Еще на первых минутах разговора необходимо дать понять, что вы не намерены терпеть хамское поведение и готовы обратиться в полицию.

Взыскатели по кредитному договору донимают вас звонками, пишут СМС, направляют письма и приходят к вам домой — это их работа. Однако если вы не хотите с ними общаться, никто не вправе вас заставить.

Если на руках у сотрудников агентства отсутствует судебное решение о принудительном взыскании задолженности или документ, подтверждающий их полномочия (агентский договор или договор цессии), их действия однозначно расцениваются как вымогательство.

Применение силы с целью проникнуть в дом к должнику — это уголовно наказуемое деяние. Постоянный стук или звонки, удерживание двери также являются незаконными. Все, что от вас требуется в этом случае, это позвонить в полицию и сообщить, что неизвестные люди пытаются проникнуть в ваш дом и вымогают деньги.

Донимают коллекторы? Закажите
звонок юриста

Жаловаться на таких взыскателей необходимо в их профессиональную ассоциацию — Национальную ассоциацию профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) и Федеральную службу судебных приставов.

Некорректное поведение коллекторов, угрозы и запугивание — все это является веским основанием, чтобы завершить разговор. Даже наличие многомиллионной задолженности не дает взыскателю права ежедневно приходить домой, оскорблять заемщика, запугивать его или угрожать физической расправой.

Если же разговор ведется в рамках правового поля, при этом сотрудник коллекторского агентства вполне корректен, спокойно выслушайте его, затем изложите свою точку зрения, при необходимости приведите аргументы и доводы для ее обоснования. Попросите у визитера представить документы, на основании которых он пришел к вам домой, а также подтверждающие его полномочия выступать от лица взыскателя.

Кроме того, у коллектора с собой должен быть кредитный договор (его заверенная копия), а также договор в соответствии с которым банком была произведена уступка права требования сторонней организации.

Однако на практике эта статья применяется только тогда, когда заемщик сообщил заведомо ложные сведения о своей работе или месте жительства, при этом не произвел ни одного платежа по займу.

Ни в коем случае во время визитов коллекторов не давайте им денег и не подписывайте никаких документов. Задача взыскателя — уведомить должника о наличии просроченной задолженности и факте ее передачи банком коллекторскому агентству. Погашать долги можно только по официальным реквизитам кредитора или самого коллекторского агентства в том случае, если долг им куплен.

Требовать, чтобы вы подписали письма с гарантийными обязательствами, уведомления и иные документы незваные визитеры имеют право. Но вы вправе их не подписывать.

Есть ли у коллекторов право
подать на меня в суд? Закажите
звонок юриста

Что не стоит делать

Во время беседы с представителями коллекторского агентства рекомендуется держаться уверенно и с достоинством. Никакой суеты или паники. Помните, что вы не обязаны предоставлять визитерам никакую информацию, сообщать какие-то дополнительные сведения, выходящие за рамки правоотношений кредитор–должник.

Коллекторы не имеют права описывать имущество или арестовывать его, поэтому не стоит сообщать им, сколько автомобилей есть в вашей собственности, проживаете ли вы в своей квартире, есть ли у вас любые другие материальные ценности. К слову, даже приставы без решения суда не вправе описывать имущество или изымать его у должника.

Не стоит впадать и в противоположную крайность, например, начать угрожать взыскателю сотрудниками правоохранительных органов. Помните, что все меры, предпринимаемые сотрудниками коллекторских агентств, относятся исключительно к досудебной форме возврата долгов. Это значит, что если вы хотите избавить себя от проблем с приставами, стоит по возможности погасить имеющиеся кредитные обязательства.

Куда жаловаться

Если должник считает, что коллекторы нарушают его законные права и интересы, он имеет полное право пресечь допущенные нарушения и обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы. Для этого можно написать заявление в прокуратуру или полицию, приложив к нему имеющиеся доказательства. Например, вы можете подтвердить факт угроз в ваш адрес со стороны кредитора с помощью аудиозаписи или видеосъемки.

Обратиться с заявлением в полицию стоит не только, если вам или вашим родственникам поступают явные или скрытые угрозы, но и если вас донимают круглосуточными звонками, регулярными визитами домой или на работу. Пресекать стоит и любые искажения фактов со стороны коллекторов, а также случаи разглашения персональной информации о заемщике.

Куда на коллекторов эффективнее всего
жаловаться? Закажите звонок юриста

Главным условием привлечения нарушителей к уголовной или административной ответственности является обоснованность обращения в правоохранительные органы. А при нанесении вашему имуществу вреда или причинению ущерба нужно обращаться в судебные органы с гражданским иском.

ФССП — главный госорган, регулирующий деятельность коллекторских организаций. А жалоба в ФССП на коллекторов часто бывает очень эффектна.

Отстаивать и защищать свои права вправе каждый гражданин, независимо от того, имеются у него непогашенные кредитные обязательства перед банками или нет.

Что делать в случае противоправных действий коллекторов

Если коллекторы очень часто стали приходить домой, хамят или шантажируют, нужно обратиться с заявлением в полицию или прокуратуру.

Наказанию подлежит и психологическое насилие в отношении должника. К примеру, унижение человеческого достоинства в соответствии со статьей 5.61 КоАП РФ предусматривает наказание в виде штрафа в размере от 3 до 50 тысяч рублей. Поэтому общение с коллекторами лучше проводить только на камеру или под запись диктофона.

В любом случае должник должен помнить, что если он отказывается общаться с коллекторами, то на него рано или поздно, но точно в течение трех лет после того, как он стал допускать просрочки по кредиту или займу, кредитор или коллектор подадут иск в суд. Поэтому трезво оцените, чем может для вас обернуться отказ от общения, если оно идет вежливо и в деловом ключе.

А лучше пригласите к диалогу с коллекторами опытного кредитного юриста — наши сотрудники помогут вам и представят ваши интересы в спорах с взыскателями.

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

– Снимал квартиру на основании письменно заключенного договора аренды. Покинул квартиру, но при этом собственник утверждает, что договор не будет расторгнут, в связи с чем арендатор должен будет платить дальше за аренду квартиры согласно сумме договора. Основание нерасторжения договора аренды собственником (как утверждает владелец) отсутствие оплаты за коммунальные услуги, при этом в договоре аренды жилья нигде не прописано, какая сторона будет платить, это не было оговорено при заключении договора. Также арендодатель требует оплаты коммунальных платежей без основания (квитанция к/у на почту снимаемой квартиры не пришла, квитанцию предоставлять собственник отказывается). Полагаю, что сумму собственник придумал сам. В связи с отказом арендатора оплатить коммунальные услуги собственник угрожает написать заявление в полицию.

Кроме того, пока договор не будет расторгнут надлежащим образом, долг продолжит накапливаться до момента, когда договор найма не прекратит свое действие истечением срока, а имущество не будет возращено нанимателем собственнику по акту приема-передачи. Собственник может дождаться окончания договора найма, а затем обратиться в суд и взыскать весь долг с нанимателя. Если наниматель не живет в квартире и не пользуется имуществом это его право, но оно не является основанием считать договор найма утратившим силу.

Что касается платежей за ЖКУ и электроэнергию если договором найма не предусмотрено, кто и за что платит, то на нанимателя возлагается обязанность оплачивать реально потребляемые им (и фиксируемые приборами учета) водопотребление и водоотведение, электроэнергию, вывоз и утилизация ТБО.

Что касается угроз собственника обратиться в правоохранительные органы, то такой метод воздействия на нанимателя будет бессмысленным, поскольку возникший спор является гражданско-правовым и может быть решен только в порядке гражданского судопроизводства. Таким образом, в интересах нанимателя при освобождении объекта недвижимости позаботиться о том, чтобы наймодатель принял объект по акту приема-передачи.

В данной ситуации собственник никак не сможет возложить обязанность по уплате коммунальных платежей на арендатора, поскольку, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственниках жилых помещений.

Обращение в полицию также ничего не даст, так как полиция не вправе рассматривать подобные дела, только суд. Но поскольку в законе четко сказано, кто должен уплачивать коммунальные платежи, то и суд ничем не сможет помочь собственнику квартиры.

Срок, на который заключен договор аренды, определяется сторонами и указывается в договоре. Общими положениями об аренде предусмотрено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (при аренде недвижимого имущества). Стороны также вправе установить иной срок для предупреждения в этом случае это должно быть отражен в договоре.

При этом договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Наниматель жилого помещения может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По общим правилам аренды в число обязанностей арендатора по содержанию арендованного имущества включается также бремя расходов на содержание имущества, куда относятся коммунальные расходы. Согласно особенностям найма жилого помещения, регулируемым главой 35 ГК РФ, установлено, что наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Документ, подтверждающий возврат имущества, акт приема-передачи имущества (аналогичный тому, который стороны подписывали при заключении договора). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, за несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка.
Полагаю, что заявление арендодателя в полицию не даст тех результатов, на которые он рассчитывает. Данный спор является гражданско-правовым.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

В данной ситуации радует хотя бы то, что есть договор. В стандартном договоре, как правило, фиксируются все возможные условия расторжения. В частности, обычно наниматель может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 30 дней. Оплата коммунальных услуг, согласно сложившейся практике, лежит на наймодателе, за исключением стоимости потребленного электричества, воды, оплаты интернета и спутникового телевидения. Так же наниматель оплачивает тарифицируемые звонки с домашнего телефона. Существует еще так называемый страховой депозит, как раз и предназначенный для погашения каких-либо задолженностей со стороны нанимателя. Все это или иное обязательно прописывается в договоре. Стороны при подписании, до момента заселения, должны договориться обо всех возможных ситуациях. Именно поэтому многие приглашают для составления договора профессионального риелтора.
Что касается данной конкретной ситуации, то наверняка есть способ ее разрешения с минимальными потерями для сторон. Надо только проявить терпение и спокойно договориться во внесудебном порядке, а может быть, пригласить профессионалов. Если не получается, то, конечно, решение может вынести только суд.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Договор аренды квартиры один из наиболее часто встречающихся вопросов в практике адвоката по гражданским делам. В Гражданском Кодексе РФ целая глава посвящена договору аренды квартиры. При заключении договора аренды квартиры нужно не торопиться, не подходить к его составлению формально, просто взять шаблон из интернета, а внести все спорные моменты и порядок их урегулирования, которые Вам потом помогут при наличии спора выиграть дело в суде. Если Вы расторгаете договор аренды квартиры, то лучше закрепить расторжение письменно и составить акт приемки на все имущество, чтобы потом к Вам не могли предъявить никаких исков и сказать, что что-то пропало из квартиры. Что касается оплаты коммунальных платежей, то кто платит и за что лучше всего прописать в договоре аренды. И если будут претензии со стороны хозяев квартиры, то Вы просто сошлетесь на условия договора. Если собственник обращается в правоохранительные органы, то Вы сможете показать сотрудникам полиции условия договора, какие платежи производит собственник, и сослаться на то, что Вы действуете в соответствии с договором. Чем лучше составлен договор аренды квартиры, тем Вам проще будет отстаивать свои права в суде и в правоохранительных органах. Поэтому не стесняйтесь прописывать все условия в договоре аренды квартиры, потому что в российском праве существует свобода договора и кроме обязательных условий, которые должны быть отражены в договоре, остальные условия Вы можете прописывать самостоятельно. Если в договоре не прописано, кто будет платить коммунальные платежи, то автоматически оплачивать их будет собственник, так как на нем лежит бремя ответственности за свою собственность.

Заявление в полицию ничего не даст наймодателю. Единственное, куда он может действительно обратиться, с иском в суд, Вы оба будете отстаивать свою точку зрения, а суд примет решение в соответствии с действующим законодательством. Если Вы продолжаете жить в этой квартире, надо решать все в переговорном порядке. Если в договоре не была указана оплата коммунальных платежей с Вашей стороны, платить Вы не обязаны, так как коммунальная плата является обязанностью собственника квартиры как стороны по договору обслуживания.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Поставленный арендатором вопрос содержит в себе несколько подвопросов или юридических казусов. Итак, обо всем по порядку.

Если Вы снимали квартиру на основании договора аренды, то этот договор содержит срок его действия и, кроме того, порядок его досрочного расторжения. Например, уведомление за определенный срок: один месяц, три месяца, десять дней и пр. Одностороннее расторжение договора с Вашей стороны возможно при соблюдении Вами данного порядка. При этом довольно часто договоры аренды содержат пункт о том, что в случае досрочного расторжения есть некая сумма денежного удержания, которое арендодатель вправе с Вас потребовать в случае досрочного расторжения договора аренды по Вашей инициативе. Если же эти условия договором аренды не прописаны и срок его не истек, Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендодателя письменно по адресу, указанному в договоре, заведомо (в разумный срок). Желательно подписать акт приема-передачи квартиры от Вас арендодателю это позволит установить точно момент, когда Вы освободили квартиру и, как следствие, перестали нести ответственность за нее. Если же расторжение договора по каким-либо причинам в одностороннем порядке невозможно, Вам надлежит как можно скорее обратиться в суд и расторгать договор аренды в судебном порядке.

В случае, если Вам выставляют требование об оплате счетов и договором аренды не установлено, кто именно должен эти платежи оплачивать, данный спор имеет определенную судебную перспективу. Впрочем, по общей практике, в большинстве случаев суды будут расценивать плату, установленную договором, исключительно как арендную, и дополнительно выставленные счета (за эксплуатацию, за воду, за электричество) в то время, когда Вы пользовались квартирой, Вам придется оплатить. Условия для оплаты предоставление Вам данных документов. Вы вправе их проверять и контролировать.

В части обращения Вашего арендодателя в правоохранительные органы этого не следует бояться. Вы никакой закон не нарушили и вправе требовать документального подтверждения расходов, которые Вам предъявляют и требуют оплатить.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача. Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид. Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия. Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты. В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо). К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс. квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление. Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику. Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи. В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей. Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка. Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние. В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость. Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду. Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий. По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

Читайте также: