Имеет ли право хозяин квартиры показывать квартиру пока еще живет другой арендующий

Обновлено: 22.04.2024

Если вы собираетесь сдать квартиру, имейте в виду, что некоторые права на нее перейдут к новым жильцам. В частности, за вами останется право распоряжаться собственным жильем, а вот права владения и пользования вы передадите арендаторам. Это значит, что вы уже не сможете заходить туда, когда пожелаете, и не только. Итак, рассказываем, чего нельзя делать владельцу квартиры, которая сдается в аренду.

Приходить без предупреждения

Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее. В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.

Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб. И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.

Трогать вещи жильцов

Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита. А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.

Выселять квартирантов

Собственник не может выселить из квартиры жильцов, которые не нарушили ни одного из пунктов договора, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок его действия, — это чревато судебными разбирательствами. Однако в договорах часто прописывают, что владелец или наниматель может прекратить действие договора просто так, но с условием, что он предупредит вторую сторону о своем намерении — например, за месяц или за пару недель.

Кроме того, собственник имеет право выселить квартирантов, если они портят жилье, не платят за него более 2 месяцев или используют его не по назначению — к примеру, сдают третьим лицам или мешают соседям. Вот только любое из этих нарушений придется доказывать в суде.

Хранить в квартире вещи

Нет, в принципе, собственник может оставить или даже принести в квартиру на хранение личные вещи, но исключительно с согласия арендаторов. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал ее нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

Подселять родственников

Как только собственник сдал свою квартиру в аренду, она перестает быть его жильем, а следовательно, временно жить там самому или подселять своих родственников он не имеет никакого права.

Пользоваться закрытой комнатой

В съемной квартире может быть комната, закрытая на ключ, куда воспрещен вход нанимателям. Вот только и сам собственник воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность жилища, не получится, и каждый визит придется обговаривать заранее.

Запрещать проживание детей

Формально, если договор найма уже заключен, наниматель имеет право заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей — даже если хозяин не согласен. Но только в одном случае — если в договоре не прописано иное. То есть если в документах написано, что жить в квартире будут только гражданин N и его супруга, значит, так и должно быть.

То же самое касается и животных: если в договоре значится, что они не должны проживать в квартире, значит, не должны, а если нет — то их можно брать с собой. Только имейте в виду: ответственность за ущерб, который животное нанесло жилищу, в любом случае несет его (животного) владелец.

Заставлять арендаторов делать ремонт

Согласно законодательству, наниматель должен осуществлять текущий ремонт — например, заделать образовавшуюся в стене дырку или починить засорившийся унитаз. А вот капитальный ремонт квартиры остается на собственнике.

Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?

Вы удивитесь, но собственник квартиры имеет право продать или заложить ее, даже если он сам сдал ее нанимателям. Но, конечно, он должен будет предупредить покупателя о том, что она сдается, так как это считается обременением. И в таком случае все обязанности по договору найма перейдут к новому владельцу.

Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.

Как я покупала квартиру

Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.

Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии

Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!

Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.

В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.

Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца

И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.

Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.

Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.

Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке. Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки. 50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.

Что может произойти

Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.

1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.

Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить. Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете. Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.

2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.

3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.

Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.

Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.

Итоги

Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.

– Снимал квартиру на основании письменно заключенного договора аренды. Покинул квартиру, но при этом собственник утверждает, что договор не будет расторгнут, в связи с чем арендатор должен будет платить дальше за аренду квартиры согласно сумме договора. Основание нерасторжения договора аренды собственником (как утверждает владелец) отсутствие оплаты за коммунальные услуги, при этом в договоре аренды жилья нигде не прописано, какая сторона будет платить, это не было оговорено при заключении договора. Также арендодатель требует оплаты коммунальных платежей без основания (квитанция к/у на почту снимаемой квартиры не пришла, квитанцию предоставлять собственник отказывается). Полагаю, что сумму собственник придумал сам. В связи с отказом арендатора оплатить коммунальные услуги собственник угрожает написать заявление в полицию.

Кроме того, пока договор не будет расторгнут надлежащим образом, долг продолжит накапливаться до момента, когда договор найма не прекратит свое действие истечением срока, а имущество не будет возращено нанимателем собственнику по акту приема-передачи. Собственник может дождаться окончания договора найма, а затем обратиться в суд и взыскать весь долг с нанимателя. Если наниматель не живет в квартире и не пользуется имуществом это его право, но оно не является основанием считать договор найма утратившим силу.

Что касается платежей за ЖКУ и электроэнергию если договором найма не предусмотрено, кто и за что платит, то на нанимателя возлагается обязанность оплачивать реально потребляемые им (и фиксируемые приборами учета) водопотребление и водоотведение, электроэнергию, вывоз и утилизация ТБО.

Что касается угроз собственника обратиться в правоохранительные органы, то такой метод воздействия на нанимателя будет бессмысленным, поскольку возникший спор является гражданско-правовым и может быть решен только в порядке гражданского судопроизводства. Таким образом, в интересах нанимателя при освобождении объекта недвижимости позаботиться о том, чтобы наймодатель принял объект по акту приема-передачи.

В данной ситуации собственник никак не сможет возложить обязанность по уплате коммунальных платежей на арендатора, поскольку, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственниках жилых помещений.

Обращение в полицию также ничего не даст, так как полиция не вправе рассматривать подобные дела, только суд. Но поскольку в законе четко сказано, кто должен уплачивать коммунальные платежи, то и суд ничем не сможет помочь собственнику квартиры.

Срок, на который заключен договор аренды, определяется сторонами и указывается в договоре. Общими положениями об аренде предусмотрено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (при аренде недвижимого имущества). Стороны также вправе установить иной срок для предупреждения в этом случае это должно быть отражен в договоре.

При этом договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Наниматель жилого помещения может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По общим правилам аренды в число обязанностей арендатора по содержанию арендованного имущества включается также бремя расходов на содержание имущества, куда относятся коммунальные расходы. Согласно особенностям найма жилого помещения, регулируемым главой 35 ГК РФ, установлено, что наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Документ, подтверждающий возврат имущества, акт приема-передачи имущества (аналогичный тому, который стороны подписывали при заключении договора). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, за несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка.
Полагаю, что заявление арендодателя в полицию не даст тех результатов, на которые он рассчитывает. Данный спор является гражданско-правовым.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

В данной ситуации радует хотя бы то, что есть договор. В стандартном договоре, как правило, фиксируются все возможные условия расторжения. В частности, обычно наниматель может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 30 дней. Оплата коммунальных услуг, согласно сложившейся практике, лежит на наймодателе, за исключением стоимости потребленного электричества, воды, оплаты интернета и спутникового телевидения. Так же наниматель оплачивает тарифицируемые звонки с домашнего телефона. Существует еще так называемый страховой депозит, как раз и предназначенный для погашения каких-либо задолженностей со стороны нанимателя. Все это или иное обязательно прописывается в договоре. Стороны при подписании, до момента заселения, должны договориться обо всех возможных ситуациях. Именно поэтому многие приглашают для составления договора профессионального риелтора.
Что касается данной конкретной ситуации, то наверняка есть способ ее разрешения с минимальными потерями для сторон. Надо только проявить терпение и спокойно договориться во внесудебном порядке, а может быть, пригласить профессионалов. Если не получается, то, конечно, решение может вынести только суд.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Договор аренды квартиры один из наиболее часто встречающихся вопросов в практике адвоката по гражданским делам. В Гражданском Кодексе РФ целая глава посвящена договору аренды квартиры. При заключении договора аренды квартиры нужно не торопиться, не подходить к его составлению формально, просто взять шаблон из интернета, а внести все спорные моменты и порядок их урегулирования, которые Вам потом помогут при наличии спора выиграть дело в суде. Если Вы расторгаете договор аренды квартиры, то лучше закрепить расторжение письменно и составить акт приемки на все имущество, чтобы потом к Вам не могли предъявить никаких исков и сказать, что что-то пропало из квартиры. Что касается оплаты коммунальных платежей, то кто платит и за что лучше всего прописать в договоре аренды. И если будут претензии со стороны хозяев квартиры, то Вы просто сошлетесь на условия договора. Если собственник обращается в правоохранительные органы, то Вы сможете показать сотрудникам полиции условия договора, какие платежи производит собственник, и сослаться на то, что Вы действуете в соответствии с договором. Чем лучше составлен договор аренды квартиры, тем Вам проще будет отстаивать свои права в суде и в правоохранительных органах. Поэтому не стесняйтесь прописывать все условия в договоре аренды квартиры, потому что в российском праве существует свобода договора и кроме обязательных условий, которые должны быть отражены в договоре, остальные условия Вы можете прописывать самостоятельно. Если в договоре не прописано, кто будет платить коммунальные платежи, то автоматически оплачивать их будет собственник, так как на нем лежит бремя ответственности за свою собственность.

Заявление в полицию ничего не даст наймодателю. Единственное, куда он может действительно обратиться, с иском в суд, Вы оба будете отстаивать свою точку зрения, а суд примет решение в соответствии с действующим законодательством. Если Вы продолжаете жить в этой квартире, надо решать все в переговорном порядке. Если в договоре не была указана оплата коммунальных платежей с Вашей стороны, платить Вы не обязаны, так как коммунальная плата является обязанностью собственника квартиры как стороны по договору обслуживания.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Поставленный арендатором вопрос содержит в себе несколько подвопросов или юридических казусов. Итак, обо всем по порядку.

Если Вы снимали квартиру на основании договора аренды, то этот договор содержит срок его действия и, кроме того, порядок его досрочного расторжения. Например, уведомление за определенный срок: один месяц, три месяца, десять дней и пр. Одностороннее расторжение договора с Вашей стороны возможно при соблюдении Вами данного порядка. При этом довольно часто договоры аренды содержат пункт о том, что в случае досрочного расторжения есть некая сумма денежного удержания, которое арендодатель вправе с Вас потребовать в случае досрочного расторжения договора аренды по Вашей инициативе. Если же эти условия договором аренды не прописаны и срок его не истек, Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендодателя письменно по адресу, указанному в договоре, заведомо (в разумный срок). Желательно подписать акт приема-передачи квартиры от Вас арендодателю это позволит установить точно момент, когда Вы освободили квартиру и, как следствие, перестали нести ответственность за нее. Если же расторжение договора по каким-либо причинам в одностороннем порядке невозможно, Вам надлежит как можно скорее обратиться в суд и расторгать договор аренды в судебном порядке.

В случае, если Вам выставляют требование об оплате счетов и договором аренды не установлено, кто именно должен эти платежи оплачивать, данный спор имеет определенную судебную перспективу. Впрочем, по общей практике, в большинстве случаев суды будут расценивать плату, установленную договором, исключительно как арендную, и дополнительно выставленные счета (за эксплуатацию, за воду, за электричество) в то время, когда Вы пользовались квартирой, Вам придется оплатить. Условия для оплаты предоставление Вам данных документов. Вы вправе их проверять и контролировать.

В части обращения Вашего арендодателя в правоохранительные органы этого не следует бояться. Вы никакой закон не нарушили и вправе требовать документального подтверждения расходов, которые Вам предъявляют и требуют оплатить.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Семья снимает эту квартиру длительный срок (примерно 5 лет), переговоры всегда велись и оплата с мужем хозяйки или с самой хозяйкой, муж недавно умер, и т.к. хозяйка пожилая женщина решил взятся за контроль внук, который сразу решил поднять цену на 50%, предупредив за две недели. Договора аренды нет, но есть квитанции об оплате комунальных услуг.

8 декабря 2012 23:21
Мазухина Анна

при отсутствии договора - может вышвырнуть кого угодно когда угодно.

" Не стоит тратить время на то, чтоб разбираться: любишь ты человека или нет. Поступай так, как если б ты был уверен, что ты его любишь" (с)

Мазухина Анна Пишет:
-------------------------------------------------------
> при отсутствии договора - может вышвырнуть кого
> угодно когда угодно.

. хоть зимой в полночь !

Докажи . с чего бы это?

Они в течение нескольких лет арендовали квартиру - без заключения договора, в котором был бы прописан порядок расторжения договора и порядок увеличения оплаты.
Просто "на словах" договорились с хозяйкой или мужем хозяйки.

Теперь им предложили - опять таки на словах - либо увеличенную арендную плату платить - либо выехать.

Артемиус Пишет:
-------------------------------------------------------
> В судебном порядке
можно проще - заявление в полицию - незаконное проникновение в жилище - регистрации нет, права подтвердить законность проживания не могут. Квитанции за комуналку выписаны на хозяина. Конечно - скорее всего это отказной материал, но предложат съехать.

vtb Пишет:
-------------------------------------------------------
> а как без суда. за шкирку выкинуть чтоли.
> самоуправством попахивает

человек-стрела, можно и пинком под зад, необязательно за шкирку
и тут не попахивает, тут просто оголтело воняет правом собственности хузяев
просто в данной ситуации нужно обязательно ответно нагадить тем самым хузяевам
Как раз таки-пользуясь отсутствием договора

Сантьяга Пишет:
-------------------------------------------------------
> vtb Пишет:
> --------------------------------------------------
> -----
> > а как без суда. за шкирку выкинуть чтоли.
> > самоуправством попахивает
>
>
> человек-стрела, можно и пинком под зад,
> необязательно за шкирку
> и тут не попахивает, тут просто оголтело воняет
> правом собственности хузяев
> просто в данной ситуации нужно обязательно ответно
> нагадить тем самым хузяевам
> Как раз таки-пользуясь отсутствием договора

Человек-Санта, поделить потом опытом решения проблемы подобным способом.

Семье дали срок - 2 недели. Это не "выкидыш", это новое условие. Которое надо или принять или отказаться. Конечно, жалко. Но такова жизнь, слегка жестокая.

Человек-стрела, ты о чем?
Меня никто не выгоняет, так что мне эту проблему не решать

Если ты про "нагадить", то этим не решается проблема, этим восстанавливается моральная справедливость, и поверь-я восстанавливал ее много раз

10 декабря 2012 13:49
DmitriyOdoevskiy

Договор найма жилого помещения действительно заключается в письменной форме; но поскольку ГК РФ не оговаривает, что несоблюдение письменной формы этого договора влечет его недействительность, то действует правило: в доказательство заключения договора и его условий могут приводиться любые доказательства, кроме свидетельских показаний.
Что касается собственно выселения, то в любом случае выселение на основе собственно силовых действий собственника не отвечает критериям самозащиты. Он сам вселил его, здесь имеет место спор о праве и, значит, выселение возможно только в судебном порядке.

10 декабря 2012 14:00
Мазухина Анна

то действует правило: в доказательство заключения договора и его условий могут приводиться любые доказательства, кроме свидетельских показаний.
ну и какие ТС может привести доказательства, кроме свидетельских? да никакие.

Что касается собственно выселения, то в любом случае выселение на основе собственно силовых действий собственника не отвечает критериям самозащиты. Он сам вселил его
а что, наниматель может доказать, что его связывали какие-то отношения с собственником и вселился он не самовольно?

10 декабря 2012 14:03
chugayster

Ну допустим собственник вынесит вещи жильцов из квартиры, сменит замки.

Что будут делать жильцы? Вселятсья через суд по несуществующему формально договору?

Вызывать полицию и требовать вселить их?

По моему им ничего не светит в этом случае

Что касается собственно выселения
то наследники собственника могут сказать, что они уведомили арендатора за три месяца до указанной даты
вот посмотрите, есть свидетели.

А если умерший наниматель не был собственником, то вообще можно сказать, что он не имел полномочий по сдаче квартиры в аренду

10 декабря 2012 14:26
Дмитрий Эль

Имеет право требовать собственник, вот потребует, то как было сказано при отсутствии договора - может вышвырнуть кого угодно когда угодно.

Дмитрий L/ - это так и называется, - изменились условия. Согласен, что под условиями можно понимать и "вышвырнуть" .

10 декабря 2012 15:05
DmitriyOdoevskiy

А можно узнать, как Вы понимаете, вышвырнуть. Я хочу обратить внимание, что договор заключен и действителен. Есть лишь ограничения на средства доказывания его заключения. Именно так, как правило, цивилисты трактуют ситуации, когда договор заключен устно, хотя по закону должен быть заключен письменно, но нет специальной оговорки, что он в отсутствие письменной формы - недействителен. Именно отсутствие этой оговорки и является решающим.
Говоря "вышвырнуть" вы переводите вопрос из гражданской сферы в плоскость уголовного права. Ведь не словами же вышвыривать будут. И это очень плохо способствовать насилию. Ведь в уголовном поцессе ст. 60 ГПК не имеет аналога. То есть недопустимось устных показаний в гражданском деле не распространится на уголовное.То есть если наниматель потом достанет какие-либо расписки, он выиграет и в гражданском и уголовном процессе. Если же не достанет, то в гражданском не выиграет, но в уголовном он и свидетелей может привлечь.
Если говорить языком большинства штатов США, то вышвырнуть, означает в данном случае: А кто же кого из них имеет право убить. Так кто же кого из них имеет право пусть и не убить, то что либо еще сделать в РФ? Никто. Это судебное дело.

Я хочу обратить внимание, что договор заключен и действителен. Есть лишь ограничения на средства доказывания его заключения. Именно так, как правило, цивилисты трактуют ситуации, когда договор заключен устно, хотя по закону должен быть заключен письменно, но нет специальной оговорки, что он в отсутствие письменной формы - недействителен.

(примерно 5 лет),

как бэ 609-я ГК негодуэ, нет??

10 декабря 2012 15:16
DmitriyOdoevskiy

DmitriyOdoevskiy Пишет:
-------------------------------------------------------
> А можно узнать, как Вы понимаете, вышвырнуть. Я
> хочу обратить внимание, что договор заключен и
> действителен.

А позвольте узнать в каком месте договор заключен и действует - если автор пишет - что живут там около 5 лет - и ни разу никакой договор ни с кем из собственников не заключался ? А?

DmitriyOdoevskiy Пишет:
-------------------------------------------------------
> Это не аренда, а наем жилого помещения. Совершенно
> другая глава ГК. Глава 35. Статья 674 ГК РФ.

которая гласит, что заключается он в письменной форме :smiling:

кстати, каюсь-по привычке полез в аренду

Законодатель предусмотрел наем (поднаем) жилого помещения. Но Конституцией провозглашены высшей целью общества - охрана прав собственности. Такой договор более обязателен по линии отчетности в ФНС, а не по линии ЖК. Есть положения, когда трактовка "Отсутствие в договоре подписи стороны не влечет его недействительность". Но эта позиция более применима к обязательным (обязательственным) договорам, как то социального найма, социального страхования, полисов пенсионных или медицинских и пр. В данном случае, условие, устное, о найме жилья выполнено. При выбытии стороны из договора влечет за собой или прекращение или изменение условий или оставляет условия на прежнем уровне. Выше же сказано - поступили новые условия в виде повышения цен за найм (поднайм).

. и продолжая мысль - по условиям того же ГК РФ если следовать статье об аренде - арендодатель имеет право 1 раз в год (и не чаще) изменить плату за аренду.
Оплата не менялась в течение 5 лет - и собственник-арендодатель имеет полное право изменить размер оплаты. Вот он и изменил сумму.
Арендаторы не согласны с этой суммой - о чем спор ?
Договора нет . с суммой не согласны - либо в течение этих 2-х недель - "выданных" арендодателем или его доверенным лицом - выехать, невзирая на зиму и время суток, либо согласиться с новой ценой и продолжать жить - пока не найдут новую квартиру в аренду.
Только, я думаю, они будут умнее - и в сл. квартире будут заключать договор поднайма квартиры .

Спасибо огромное всем за советы!
Такое поднятие цены мы категорически не приемлим, т.к. квартира в убогом состоянии и в таком же убогом доме, а при заезде в неё мы вообще её восстанавливали из бомжатника! И вообще всегда помогали самим хозяивам по хозяйству, возили куда надо и т.д., обидно. Будем искать другую квартиру в любом случае, просто надеялась на правовой метод возможной отсрочки съезда. Да, в следущий раз будем умнее, только с договором! Спасибо!

Новая сторона устных условий (не знаю кто он там), конечно, пожалеет о вашем съезде, потере дохода. Но видно, что это лицо не совсем далекого мышления вокруг вдруг свалившейся на него (а не на вас) золотых яиц. так устроена жизнь. конечно жалко, но вот такое лицо. И как знать, возможно к лучшему, что вы именно сейчас узнали нового владельца и его не совсем нормальные намерения. может оно и к лучшему. Удачи вам.

Такие ситуации решаются между нанимателем и наймодателем в рамках договора найма, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Если договора нет, то семья живет на "птичьих правах" и она должна это понимать.
То, что платили коммуналку, ни о чем не говорит. Предприятиям жилищно-коммунального комплекса все равно кто оплату за жилищно-коммунальные услуги вносит, лишь бы долгов не было. Хоть за весь дом плати!

- Мы с сестрой живем на съемной квартире. Обе студентки. На каникулы уехали из Минска, - рассказала читательница Екатерина, которая учится в БГУ. - А когда вернулись, выяснили, что хозяин приходил в квартиру, потому что решил застеклить балкон. Нам он даже не позвонил, чтобы предупредить нас, а ведь в квартире были наши вещи!

А вот уже другая история, рассказанная пенсионеркой Софьей Ивановной, которая сдавала квартиру в Солигорске:

- Дала объявление в местную газету, мне позвонил парень, который приехал работать по распределению. Заселился, заплатил за первый месяц, потом сказал, что уезжает в командировку и остальные деньги отдаст позже. А после командировки нашел себе новое жилье, отдал мне ключи и сказал, что никаких денег мне не должен, ведь его в квартире не было.

Конфликтных ситуаций между теми, кто сдает жилье, и теми, кто его снимает, происходит довольно много. Правда, риелторы уверены, что многих из них можно избежать, если заключить договор аренды.

ЖИЛЬЦА С ДОГОВОРОМ ПРОСТО ТАК НА УЛИЦУ НЕ ВЫСТАВИШЬ!

Что самое страшное для того, кто живет на съемной квартире? Внезапное решение хозяина ее продать.

- Когда квартира сдается по договору, то просто так придти и выселить жильцов нельзя, - рассказывает Людмила Красовская. - Хозяин должен уведомить о своем решении за три месяца и в письменной форме.

Согласитесь, за этот срок можно подыскать вполне приемлемый вариант для дальнейшего проживания. Правда, и сами жильцы при наличии договора не имеют права просто вручить ключи хозяину, если им подвернулся более дешевый вариант, и съехать на следующий день. Переехать можно только выполнив все условия договора: оплатив коммуналку, телефон и так далее.

- Расторгнуть договор раньше срока можно только, если стороны договорятся между собой или если одна из сторон нарушит условия договора, - поясняет специалист. - Например, если квартирант вовремя не платит за жилье или испортил мебель в квартире.

Кстати, срок, на который будет заключаться договор, владелец и квартирант определяют сами. Чаще всего, если квартиру или дом сдают на длительный срок, то договор подписывают на год. Но есть и те, кто продлевает договор каждые три месяца.

КАК СПАСТИСЬ ОТ ПОВЫШЕНИЯ КВАРТПЛАТЫ?

Самая главная часть договора касается арендной платы и того, каким образом квартиросъемщик будет ее платить. Правда, конкретные суммы пишут редко.

Кстати, некоторые владельцы квартир прописывают, что цена может меняться в зависимости от ситуации на рынке. Например, если цены на аренду резко пойдут вверх, то и ваше съемное жилье подорожает.

Кроме того, в договоре прописываются и сроки оплаты: например, может быть жестко оговорена конкретная дата или просто указано, что оплатить жилье нужно на месяц вперед. А чтобы избежать спорных вопросов в будущем, риелторы советуют также оговорить и то, кто и как будет оплачивать коммунальные платежи, телефон, электроэнергию и так далее.

ЕСТЬ ВОПРОС

Можно ли не открывать дверь владельцу съемной квартиры?

Одни хозяева навещают своих квартирантов только, когда приходят за деньгами. А вот другие могут захаживать с проверкой чуть ли не каждую неделю. Оказывается, договор аренды может защитить от таких визитов.

- Приходить в квартиру, сдаваемую по найму, собственник может только, предварительно оговорив время с нанимателем, и в его присутствии. Иначе это будет нарушение договора, - уточняет Людмила Красовская. - Конечно, от оплаты жилья это никого не освободит, но самовольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока.

БУДЬ В КУРСЕ!

Что дает договор аренды квартиранту:

- гарантию, что вас не выставят за порог без предупреждения;

- возможность устроить ребенка в ближайший детсад или школу;

- иностранные граждане, снимающие квартиру по договору, получают регистрацию на основании этого договора.

Что дает договор аренды хозяину квартиры:

- возможность обратиться в суд, если наниматель не платит за квартиру;

- также через суд можно потребовать возмещения вреда, если квартиранты испортили имущество в квартире;

- в договоре можно прописать сумму залога, которую обязаны внести квартиранты перед заселением. Если, к примеру, они испортят мебель или обои, то за эти деньги вы сможете привести жилье в порядок.

- ну и наконец, договор защитит владельца квартиры от возможных угроз сварливых соседей сообщить о вас в налоговую, ведь закон вы не нарушаете.

ЦЕНА ВОПРОСА

Естественно, все, кто сдает квартиры официально (то есть заключают договор) должны платить налог. Чаще всего эти деньги в казну собственник платит сам, ведь это налог с его доходов. Однако есть и те, кто перекладывает это на плечи квартирантов вместе с коммуналкой и прочими платежами.

А вы заключали договор аренды квартиры? Автор ждет ваших откликов.

Возрастная категория сайта 18 +

Читайте также: