Градостроительный план земельного участка выданный не ранее чем за три года до подачи заявления

Обновлено: 16.05.2024

Вы запланировали строительство объектов недвижимости на принадлежащем Вам земельном участке и столкнулись с необходимостью получения градостроительного плана земельного участка? Что это за документ? Для чего нужен градостроительный план земельного участка? Давайте разберемся.

1. Понятие градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства ( ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ ).

Для чего же нужен градостроительный план земельного участка?

Основная задача, которую выполняет ГПЗУ, - это обеспечение застройщиков земельных участков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости, чтобы возводимый объект недвижимости отвечал многочисленным архитектурным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок. Нередко именно на основании данных, имеющихся в этом плане, застройщики отказываются от планируемого строительства.

2. Содержание и форма градостроительного плана земельного участка

Информация, которая должна содержаться в градостроительном плане земельного участка, установлена в ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ . К ней, в частности, относятся сведения:

  • о границах земельного участка и его кадастровом номере;
  • о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства согласно проекту планировки территории (если он утвержден);
  • о минимальных отступах от границ участка, в пределах которых разрешено строительство;
  • о видах разрешенного использования участка (основном, условно разрешенном и вспомогательном);
  • о предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, которые установлены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (кроме случаев, когда план выдается в отношении участка, на который действие такого регламента не распространяется или для которого он не устанавливается);
  • об ограничениях использования земельного участка ;
  • о границах зон с особыми условиями использования территории, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории , водоохранная зон а, прибрежная защитная полоса и др.);
  • о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия , о границах территорий таких объектов;
  • о границах публичных сервитутов;
  • о красных линиях .

Таким образом, ГПЗУ позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, линейным объектам и зонам.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются ( ч. 2 ст. 57.3 . Градостроительного кодекса РФ ):

  • документы территориального планирования и градостроительного зонирования ;
  • нормативы градостроительного проектирования ;
  • документация по планировке территории ;
  • сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) , федеральной государственной информационной системе территориального планирования , государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности ;
  • технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения, утвержденные Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр , предусматривают текстовую и графическую часть.

В текстовой части должна содержаться предусмотренная ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ информация, в графической - точный чертеж границ участка с выносом точек по координатам и схематическим нанесением на топографическую основу. Также на чертеже должно отображаться наличие капитальных объектов и зона возможного размещения будущих строений.

При этом в графической части ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, но отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить, с учетом установленных норм и правил ( п. 3 Информации Минрегиона России ).

3. Назначение градостроительного плана земельного участка

При принятии решения относительно возведения любого капитального строения, должны учитываться сведения из градостроительного плана, так как в данном документе содержатся актуальные нормативы, на основании которых регулируется процесс строительства объекта недвижимости, а также многочисленные требования, которые должны учитываться застройщиками при возведении объекта.

На практике градостроительный план необходим для следующих действий:

  • определения возможности реализации планируемого проекта строительства на земельном участке;
  • подготовки проектной документации ( п. 1 ч. 6 ст. 48.Градостроительного кодекса РФ );
  • получения разрешения на строительство ( п. 2 ч. 7 ст. 51.Градостроительного кодекса РФ );
  • получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию ( п. 2 ч. 3 ст. 55.Градостроительного кодекса РФ ).

Кроме того, указанный документ может потребоваться Вам для осуществления контроля над соответствием осуществляемых строительных работ основным требованиям и нормативам.

Таким образом, необходимость в градостроительном плане земельного участка может возникнуть у владельцев участков по разным причинам и в различные периоды времени.

Важно! Строительство объекта недвижимости без учета сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, считается существенным нарушением градостроительных норм.

Исключением являются линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения), для строительства которых градостроительный план земельного участка не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории ( проекте планировки и проекте межевания территории ).

Обратите внимание! Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ для указанных целей не допускается ( ч. 10 ст. 57.3 . Градостроительного кодекса РФ ).

4. Порядок получения градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план земельного участка формируется и выдается орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При этом в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такой документ предоставляют исполнительные органы государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Порядок выдачи градостроительного плана земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ ( ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ ). Также следует учитывать, что органами местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) могут быть приняты административные регламенты, уточняющие процедуру выдачи градостроительных планов. Ознакомиться с такими регламентами можно ознакомиться на официальных сайтах органов власти.

Для получения градостроительного плана земельного участка рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  • Обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа) или в исполнительный орган государственной власти городов Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя (соответствующие комитеты по архитектуре и градостроительству).

Важно! Подать заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков (собственники либо лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования , пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды).

Форма такого заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, законодательно не установлены, в связи с чем, рекомендуем уточнить их в органе, в который подается заявление.

В соответствии с принятыми на уровне муниципалитетов или органов власти городов федерального значения административными регламентами с Вас могут потребовать приложить к заявлению такие документы, как:

- нотариально удостоверенную доверенность , если с заявлением обращается представитель правообладателя земельного участка;

  • Получите градостроительный план земельного участка или решение об отказе в его выдаче.

Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в течение 20 рабочих дней после получения уполномоченным органом соответствующего заявления.

Получить ГПЗУ Вы можете в бумажном или электронном виде в зависимости от того, что Вы указали в заявлении о его выдаче.

Вам могут отказать в выдаче градостроительный план земельного участка в случаях, если:

В случаях, когда орган власти неправомерно не выдает ГПЗУ, отказывает в его выдаче или оформляет его не в соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр , Вы можете обратиться в суд с требованиями о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченного органа. При этом важно учитывать трехмесячный срок на обжалование неправомерных действий органа власти.

А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram -канал !

Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).

Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.

Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.

Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.

Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.

В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.

Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.

Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.

В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.

Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной. В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах). Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.

Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.

Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования. Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.

Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.

Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.

Застройка земельного участка считается сложным процессом, сопряженным с подготовкой различной технической документации, в том числе и градостроительного плана земельного участка. Причем последний документ необходимо оформить уже на начальном этапе подготовки к строительству. Как выглядит градостроительный план земельного участка и где его можно получить, подробно рассказано ниже.

  1. Что это такое?
  2. Зачем нужен ГПЗУ?
  3. Какую информацию содержит?
  4. Чем отличается от чертежа?
  5. Связь с другой документацией
  6. Срок действия
  7. Где взять ГПЗУ и кто его выдает?
  8. Документы для получения
    1. Основные бумаги
    2. Пошаговая инструкция: как заполнить заявление?

    Что это такое?


    В соответствии со ст. 41-46 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, который выглядит, как выписка из Правил застройки и землепользования. Информация в ГПЗУ разделена на 2 части:

    • графическая (чертеж земельного участка);
    • текстовая (информация, установленная п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ).

    Зачем нужен ГПЗУ?

    Оформление ГПЗУ необходимо для осуществления таких целей:

    • установления возможности возведения одного или нескольких объектов на своем земельном участке (п. 1 ст. 57.3 ГрК РФ);
    • подготовки различной проектной документации (пп. 1 п. 6 ст. 48 ГрК РФ);
    • получения официального разрешения на строительство (пп. 2 п. 7 ст. 51 ГрК РФ);
    • оформления разрешения на ввод определенного линейного объекта (например, линии электропередачи) в эксплуатацию (пп. 2 п. 3 ст. 55 ГрК РФ).

    Также, ГПЗУ может потребоваться владельцу (собственнику) земли и для личного контроля над соответствием проводимых строительных работ установленным законным требованиям и нормативам.

    Какую информацию содержит?

    Согласно приказу Минстроя РФ № 741/пр от 25 апреля 2017 года, в ГПЗУ указывается нижеприведенная информация:

    Чем отличается от чертежа?


    В градостроительном плане обязательно указывается ссылка на чертеж, разработанный на топографической основе. Последний документ необходим для отображения различных требований и задач, поставленных при подготовке ГПЗУ.

    В чертеже, в частности, указываются пронумерованные объекты капитального строительства, схема размещения участка и др.

    Связь с другой документацией

    До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:

    • Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
    • Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
    • Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
    • Специальные технические условия (СТУ).
    • Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).

    После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.

    Срок действия

    Согласно п. 10 ст. 57.3 ГрК РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года со дня его оформления. По истечении этого времени использование сведений, указанных в подобном документе, не допускается.

    Где взять ГПЗУ и кто его выдает?

    • в отдел градостроительства и архитектуры администрации района;
    • в департамент (Управление) градостроительства администрации города;
    • в МФЦ.

    Причем подать заявление в МФЦ можно как при личном посещении этого учреждения, так и через почту.

    Документы для получения

    В каждом субъекте РФ отдел архитектуры и градостроительства администрации района или соответствующий департамент устанавливает свой комплект необходимых документов для получения ГПЗУ. Этот перечень можно узнать по телефону или найти на сайте учреждения.

    Основные бумаги

    В общем порядке, для получения ГПЗУ в соответствующие инстанции нужно предоставить нижеприведенные документы:


    Дополнительно заявитель вправе предоставить такую документацию:

    • ксерокопия технического (кадастрового) паспорта участка;
    • ксерокопии документов о технических условиях подключения одного или нескольких объектов капитального строительства к инженерным коммуникациям и сетям;
    • копия топографического плана и др.

    Справка! Подать официальное заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков. Таковыми являются не только владельцы и собственники земли, но и землепользователи и арендаторы.

    Пошаговая инструкция: как заполнить заявление?

    В заявлении на получение ГПЗУ необходимо указать нижеприведенные сведения:

    При подаче такого заявления в МФЦ заявитель получает на руки отдельную расписку с перечнем предоставленной им документации.

    Стоимость


    Согласно п. 6 ст. 57.3 ГрК РФ, ГПЗУ оформляется бесплатно, то есть, без взимания госпошлины. Такой документ выдается в форме бумажной выписки или электронного документа, удостоверенного электронной цифровой подписью. Последний документ оформляется в том случае, если это отдельно указано в заявлении о выдаче ГПЗУ.

    Регламент выдачи

    Согласно п. 6 ст. 57.3 ГрК РФ, орган местного самоуправления на протяжении 14 рабочих дней после получения заявления подготавливает и выдает ГПЗУ заявителю. В случае обращения в МФЦ этот документ оформляется на протяжении 30 дней как максимум (ст. 12 ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года).

    Оформление ГПЗУ осуществляется в соответствии с нижеприведенными правовыми актами:

    Справка! Готовый ГПЗУ составляется в 3 экземплярах. Причем 2 экземпляра выдаются заявителю, а третий — отправляется в орган, уполномоченный на регистрацию такого документа (Приложение к приказу Министерства регионального развития № 93 от 11 августа 2006 года).

    Как получить в МФЦ или заказать через сайт Госуслуг?

    В случае оформления ГПЗУ через сайт Госуслуг необходимо выполнить такие действия:

    Отказ в предоставлении услуги: причины и дальнейшие действия

    Причины отказа в предоставлении услуги по оформлению ГПЗУ могут быть таковыми:

    • заявление подано лицом, не являющимся правообладателем земельного участка;
    • документы не удостоверены необходимым образом или не скреплены печатями, или не имеют подписи сторон;
    • вид разрешенного использования земельного участка не соответствует текущему градостроительному зонированию территории, утвержденному отдельным Решением городской Думы;
    • ФИО заявителя или адрес его прописки указаны не полностью или с ошибками.

    В административном порядке заявитель вправе обжаловать письменный отказ в оформлении ГПЗУ. Для этого нужно подать отдельное заявление в соответствующие инстанции лично или по электронной почте.

    Однако, обжаловать письменный отказ органа местного самоуправления в оформлении ГПЗУ можно только по нижеприведенным причинам:

    1. Если в соответствующей инстанции был получен неправомерный официальный отказ в приеме необходимой документации.
    2. От заявителя требовали предоставления документов, не установленных ГрК РФ и иными правовыми актами.
    3. За оформление ГПЗУ с заявителя требуют уплаты госпошлины.
    4. Ошибки в ГПЗУ были допущены соответствующим органом местного самоуправления. При этом госслужащие этого учреждения отказываются их исправлять.
    5. Нарушены законные сроки рассмотрения заявления.

    Справка! Срок рассмотрения официальной жалобы составляет 15 дней. Если поданная жалоба будет удовлетворена, то заявитель получит на руки ГПЗУ. В случае отклонения жалобы правообладатель земельного участка вправе обратиться в суд.

    Ограничения и ответственность за несоблюдение


    Если в ЕГРН есть сведения об установленных различных ограничениях использования земельного участка, их обязательно нужно указать и в ГПЗУ. Так, в этом документе фиксируются нижеприведенные виды ограничений:

    В некоторых ситуациях, когда снять или изменить ограничения на использование земельного участка изначально невозможно, изменяется прежнее место размещения конкретного объекта недвижимости. Для этого проводятся новые инженерные изыскания, а также, назначаются различные экспертизы или публичные слушания.

    Нарушение ограничений, указанных в ГПЗУ, влечет снос возведенного объекта, отмену официального разрешения на строительство и назначение крупных штрафов. Так, использование земли не по целевому назначению признается основанием для привлечения виновного лица к ответственности в соответствии с п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

    До начала застройки правообладателю земельного участка сначала необходимо получить на руки градостроительный план земельного участка. Для оформления такого документа ему следует обратиться в соответствующую инстанцию (орган местного самоуправления или в МФЦ).

    Если в отношении земельного участка установлены определенные ограничения его использования, они также указываются в ГПЗУ. В случае несоблюдения таких ограничений виновное лицо привлекается к соответствующей административной ответственности.

    Полезное видео

    Ниже можно ознакомиться с видео о том, что такое ГПЗУ и как его получить:

    Мы старались написать лучшую статью. Если понравилось — пожалуйста, поделитесь ею с друзьями или оставьте ниже свой комментарий. Спасибо!

    Как не ошибиться при выборе земельного участка?

    Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

    1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

    2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.

    Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

    Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

    Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

    Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

    Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

    Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

    Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.

    Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

    Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

    Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

    1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

    2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

    3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

    Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.

    Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

    Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

    Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

    Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

    До подачи в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на строительство застройщик должен заранее обеспечить подготовку и утверждение градостроительного плана земельного участка.

    Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

    Градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) согласно статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготавливается органом местного самоуправления на основании заявления застройщика в течение 14 рабочих дней со дня поступления заявления.

    Градостроительным кодексом не предусмотрен перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о подготовке ГПЗУ, а также основания для отказа в выдаче ГПЗУ.

    ГПЗУ выдается заявителю без взимания платы.

    В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

    1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

    2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);

    3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

    4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

    5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом;

    6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

    7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

    8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

    9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

    10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

    11) о границах зон действия публичных сервитутов;

    12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

    13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

    14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

    15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

    16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

    17) о красных линиях.

    Административный регламент предоставления муниципальной услуги по выдаче градостроительного плана земельного участка и контактные телефоны должностных лиц, отвечающих за предоставление этой услуги, размещаются на официальном сайте муниципального образования.

    Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка используется для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока, разрешение на строительство не выдается.

    Читайте также: