Если застройщик не сдал дом в срок по договору долевого участия эскроу счет

Обновлено: 17.05.2024

Переход на проектное финансирование и счета эскроу обезопасил деньги граждан при банкротстве застройщика. Однако внедрение новых правил вызвало ряд вопросов со стороны потребителей. Например, как дольщику, внесшему деньги на эскроу, получить при банкротстве строительной компании не средства, а квартиру. Новая статья адвоката Олега Сухова ответит на этот вопрос.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 – 2

Застройщик — банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).
Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течении 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Компания обанкротилась, не закончив строительство и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь не оплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и возврат человеку при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

23 ноября 2021 в Статьи

В 2021 году вступает в силу ряд норм в сфере недвижимости. В основном это статьи из ранее принятых и уже действующих законов. Нельзя сказать, что новеллы радикально изменят правоотношения в.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета. Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья. Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости на основании договора подряда.

Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ. >[/button]--> Схема долевого строительства выглядела так:

Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Правила работы с эскроу-счетами для застройщика

Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

разработать и утвердить проектную документацию
произвести бухгалтерский учет
получить разрешение на возведение объекта.

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.

Где открыть банковский счет

После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов. Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие. Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

Сбербанк
ВТБ
Россельхозбанк
Альфа-банк.

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве. Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента. Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика. Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

Особенности договора условного депонирования

Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.

Где брать деньги на строительство

Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия. Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.

Правила расчета

На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека. Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю. И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.

Сопутствующие изменения

Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.

Выгода для дольщиков

Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства. Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость. К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

Минусы эскроу-счетов

Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ. Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты. Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может. То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы. Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета

Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.

Дольщику

Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
Если решение суда аннулирует соглашение.
При расторжении контракта по соглашению сторон.
Если девелопер отказывается завершать строительство.
Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.

Застройщику

Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.

Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона

Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.

Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их. Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов. Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.

Консультация по вопросу Эскроу-счетов в долевом строительстве

Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2020 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214 .

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру. Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры. Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № . Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

Задать вопрос специалисту

119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Читайте также: