Если у сироты есть доля в квартире положена ли ему квартира

Обновлено: 03.05.2024

Положена ли квартира детям под опекой?

Наличия у ребенка статуса сироты или оставшегося без попечения родителей и факта его нахождения под опекой или в приемной семье не достаточно для возникновения у него права на получение жилплощади.

Если у несовершеннолетнего есть право пользования муниципальным жильем (он является нанимателем или членом семьи нанимателя по договору социального найма) или у него в собственности есть квартира, то право на такую жилплощадь сохраняется за ним на ведь период пребывания под опекой.

Исключение составляют случаи, когда проживание в имеющейся у ребенка в собственности или в пользовании жилплощади признано невозможным. Принять такое решение может только специально созданная межведомственная комиссия органа местного самоуправления после рассмотрения документов, подтверждающих причины, по которым ребенок не сможет жить в ранее занимаемом жилье.

Опекун, являющийся законным представителей несовершеннолетнего, должен своевременно побеспокоиться о реализации его жилищных прав и по достижении опекаемым ребенком возраста 14 лет обратиться в орган опеки и попечительства для включения его в список на обеспечение жильем.

Кто имеет право на квартиру

Условия, при которых дети, оставшиеся без родительского попечения, вправе претендовать на получение квартиры за счет бюджетных средств установлены статьей 8 Федерального закона № 159-ФЗ.

Так, включить несовершеннолетнего в список для его дальнейшего обеспечения жилплощадью можно если:

нет жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности;
за ребенком не сохранено право пользования жильем;
ребенок не может вернуться в жилое помещение, которое он занимал до определения его под опеку.

Проживание детей-сирот на прежней жилплощади исключается:

при проживании там родителей ребенка, которые лишены родительских прав, а также граждан, имеющих определенные хронические заболевания (Приказ Минздрава России от 29.11.2012 № 987н);
жилье признано непригодным для проживания комиссией органа местного самоуправления в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47;
при вселении несовершеннолетнего не будет соблюдена учетная норма жилья на каждого проживающего, установленная в конкретном регионе;
при иных обстоятельствах, которые предусмотрены нормативными актами субъекта РФ.

Справка! Наличие у ребенка жилья еще не является основанием для отказа во включении его в список. Характеристики жилого помещения и условия проживания в нем должны быть исследованы органами опеки и попечительства для принятия решения.

Порядок постановки на очередь

Правила и порядок включения детей в очередь установлены Постановлением Правительства РФ от 04.04.2019 № 397, в соответствии с которым формирование списка происходит следующим образом:

Законный представитель несовершеннолетнего. достигшего 14-летнего возраста, обращается в уполномоченный орган (как правило орган опеки и попечительства) с заявлением по установленной форме, которое должно быть рассмотрено в течение 60 рабочих дней. Если в течение 3 месяцев опекун не инициировал подачу заявления, то такая обязанность возлагается на органы опеки.
К заявлению законный представитель должен приложить перечень документов, утвержденный нормативным-правовым актом региона, где проживает ребенок с опекуном. Отказать в приеме документов законному представителю не вправе. Если в документах имеются неточности в адрес опекуна должен быть направлен запрос об уточнении сведений.
После принятия и регистрации уполномоченным органом заявления, формируется учетное дело несовершеннолетнего, в котором содержаться все представленные документы и ответы на запросы госоргана.
По результатам рассмотрения заявления госорган выносит распорядительный документ о включении ребенка в список либо мотивированное решение об отказе (при отсутствии законных оснований для обеспечения опекаемого жильем). Отрицательное решение может быть обжаловано опекуном в суде.

Очередность детей в списке формируется на основании вынесенных уполномоченным органом распорядительных актов (приказ, постановление, распоряжение). Дети, включенные в указанный список, имеют право состоять в нем до момента фактической реализации их права.

Основания исключена из очереди четко определены законодательством:

ребенку предоставлено жилое помещение по договору специализированного найма;
после включения в список несовершеннолетний утратил основания для получения жилья (приобрел жилое помещение на любых основаниях);
был включен в список на территории иного региона;
утратил гражданство РФ;
в случае смерти или объявления умершим в судебном порядке (ст. 45 ГК РФ).

Других оснований исключения лица из списка законом не предусмотрено. Достижение гражданином возраста 23 лет не лишает его права состоять в очереди. Любое неправомерное лишение права на получение жилья может быть обжаловано законным представителем ребенка или им самим по достижении совершеннолетия.

Перечень документов

Федеральное законодательство определяет лишь основной перечень документов, которые необходимо представить при решении вопроса о включении в очередь.

Так, заявитель должен приложить к своему обращению следующие копии документов:

свидетельство о рождении и паспорт ребенка;
документы о праве пользования жилым помещением;
акт органа опеки о назначении опекуна;
документы об отсутствии попечения родителей;
решение о невозможности проживания в имеющемся жилом помещении.

Внимание! Дополнительные документы определяются региональным законодательством, поэтому перед подачей заявления необходимо получить полный список в органе опеки и попечительства.

Когда можно получить квартиру?

По закону жилье детям, состоящим в очереди, предоставляется по их личному заявлению, когда они достигли совершеннолетия или обрели полную дееспособность до 18 лет. Возможность предоставления жилья до 18 лет также предусмотрена законодательством.

Однако стоит отметить, что гражданин, включенный в список, обеспечивается жильем после:

выпуска из организации для детей-сирот любого вида;
окончания организации профессионального образования;
окончания службы в армии;
освобождения из мест лишения свободы.

На практике ожидание положенных квадратных метров может затянуться на годы. Зачастую лица, ожидающие реализации права, обращаются за защитой своих интересов в суд. Во многих регионах уже сформировалась очередь из тех, кто должен быть обеспечен жильем по решению суда.

Лицу из числа детей-сирот по договору специализированного найма должно быть предоставлено жилье, отвечающее определенным требованиям:

Жилое помещение должно быть отдельным. Это может быть жилой дом или квартира. Предоставлять комнаты в квартире, тем самым создавая условия коммунальной квартиры, законом запрещено.
Благоустройство жилья должно отвечать тем условиям, которые имеются в конкретном населенном пункте. Как правило это касается наличия в жилом помещении водоснабжения, отопительных систем, канализации.
Норма предоставления жилья устанавливается нормативными актами субъектов РФ.

В последние годы многие регионы столкнулись с проблемой локального заселения лиц из числа детей-сирот. Так, гражданами указанной категории мог быть заселен целый многоквартирный дом или большая его часть, что создавало социальную напряженность в местах их массового заселения.

В связи с этим в Закон № 159-ФЗ были внесены изменения, ограничивающие предоставление квартир в одном доме. Органам власти разрешено предоставлять в многоквартирном доме не более 25 % квартир от общего их количества. Исключение составляют населенные пункты, население которых не превышает 10000 человек.

Заключение

Отметим наиболее значимые моменты:

Квартира может быть предоставлена ребенку, находящемуся под опекой, если нет жилья в его собственности или пользовании.
Опекун должен принять меры по включению несовершеннолетнего в список по достижении им 14-летнего возраста.
Ребенок вправе состоять в очереди до момента обеспечения его жильем.
Получить жилое помещение по закону можно после совершеннолетия и выпуска из организации, где находится или обучается претендент на жилье.

Проблема обеспечения жильем детей, которые лишились попечения своих родителей, имеет общероссийский масштаб. Позаботиться о защите жилищных прав ребенка должен в первую очередь его законный представитель. Консультация опытного юриста поможет быстро и своевременно принять необходимые меры, чтобы право ребенка на жилье было реализовано.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке - больше. Особенно если продавец - семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие - квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент - при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса - статью 168 "Сделка, противоречащая закону" и статью 173.1 "Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса - 168 "Сделка, противоречащая закону" и статье 173.1 "Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул - в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде - суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, - того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

В нашей квартире прописаны четыре человека: мы с женой и два взрослых сына. Все, кроме младшего сына, участвовали в приватизации. Поэтому трое из нашей семьи — собственники квартиры, а у младшего сына есть только право в ней проживать. Как сделать так, чтобы он тоже стал совладельцем квартиры?

Чтобы ваш младший сын тоже стал собственником, кто-то из владельцев квартиры должен подарить ему свою долю или ее часть. Также сын может выкупить долю или унаследовать ее после смерти родителей.

Но не торопитесь дарить, чтобы уравнять детей в правах. Если ваш сын не участвовал в приватизации потому, что к тому моменту не родился, не стоит выделять ему долю в квартире. Пока у него нет недвижимости в собственности, он вправе встать в очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма или служебного, если позволяет профессия. Мы уже рассказывали, как получить от государства жилье по соцпрограмме и как военнослужащему купить квартиру за счет государства. Если у младшего сына права на такую квартиру нет, возможно, государство поможет ему с ипотекой.

Расскажу, как проще выделить ребенку долю в квартире и сколько это будет стоить. Но сначала поясню некоторые нюансы долевой собственности.

Как победить выгорание

Плюсы и минусы выделения долей детям

Если в семье хорошие отношения, неважно, на кого и в каких пропорциях записана квартира. Родственники сами договариваются, кто в какой комнате будет жить и с кем.

Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат. Имеет смысл выделять доли, если каждый сможет пользоваться отдельной комнатой. Если собственников четверо, а квартира двухкомнатная или трехкомнатная, ее сложно поделить в реальности. В семье с хорошими отношениями люди все равно разделят комнаты по договоренности, и в этом случае расходы на перераспределение долей вы понесете зря.

Зато появятся бюрократические сложности. Каждый раз, когда вам нужно будет решить вопросы с управляющей компанией, оформить субсидию на коммунальные услуги, узаконить перепланировку, взыскать компенсацию с соседей за то, что вас затопили, вам придется собираться в организациях всем вместе. Или делать доверенность от тех, кто не может присутствовать.

Есть и другая сторона. Когда ваши дети будут наследовать квартиру, в нынешней ситуации у вашего сына окажется самая маленькая доля: если не будет завещания, после смерти одного из родителей сыновья и супруг будут наследовать в равных долях. Старший сын присоединит новую долю к уже имеющейся, а младшему присоединять будет не к чему. Если сыновья будут продавать квартиру, деньги будут делиться согласно долям.

Не стоит забывать и о налогах. Если сыновья решат продать квартиру сразу после того, как вступят в наследство, то старшему не придется платить налог с доходов: для него трехлетний срок минимального владения приватизированной квартирой наверняка давно истек. И то, что он получил еще одну долю в квартире, на это не влияет. А вот младшему придется или ждать положенный минимальный срок владения — три года после принятия наследства — или платить налог.

Ниже я расскажу про обычные варианты перехода права собственности и их последствия. Исходить буду из того, что сейчас квартира принадлежит троим собственникам и у каждого по 1/3 доли.

Как подарить долю

Есть два варианта: каждый подарит часть своей доли или кто-то один целиком.

В первом случае каждому из собственников придется подарить младшему сыну часть своей доли. Нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности — по 2000 Р за дарение 1/12 доли квартиры каждым собственником, потому что это три отдельные сделки. Если бы младшему сыну дарили всю квартиру целиком, то 2000 Р пришлось бы заплатить только один раз. Но можно сэкономить 30%, если будете оплачивать госпошлину через госуслуги.

Письмо Минфина от 10.01.2019 № 03-05-06-03/265PDF, 54 КБ

Дарение — сделка добровольная, поэтому ваш старший сын и супруга тоже должны быть на нее согласны.

Младшему сыну не придется платить налог за полученное имущество: родной брат наравне с родителями — близкие родственники, дарение между которыми налогом не облагается.

Поскольку квартира в долевой собственности и не дарится целиком, каждую сделку придется удостоверять у нотариуса, а значит, еще оплачивать его услуги и госпошлину.

Размер пошлины — 0,5% от стоимости доли по договору, но не менее 300 и не более 20 000 Р . То есть суммарно вам придется заплатить полпроцента от стоимости четверти квартиры.

Стоимость услуг правового и технического характера у нотариусов отличается по регионам. Героиня нашей статьи из Кировской области в 2019 году заплатила за такой договор 7000 Р . Московская городская нотариальная палата установила на 2021 год стоимость услуг по договору дарения в размере 6000 Р . У вас таких договоров будет три, поэтому умножайте на 3.

Чтобы сэкономить, вы можете подарить сыну свою долю целиком. Но будьте осторожны: в этом случае вы потеряете безусловное право жить в квартире по своему желанию. В будущем вы сможете проживать в ней только с согласия жены и сыновей, то есть пока у вас хорошие отношения. Отменить дарение будет сложно.

Как продать долю

Вы можете продать как всю свою треть, так и ее часть, например 1/6 квартиры. Расскажу об этом способе на случай, если ваша цель — равноценный обмен материальными ценностями.

По договору купли-продажи вы передаете сыну часть квартиры, а он платит вам деньги. Я не рекомендую составлять формальный договор купли-продажи, по которому деньги вы не получите: если в будущем договор признают недействительным, вы должны будете вернуть все якобы полученные средства.

Есть другой вариант, как сын может оплатить эту долю. Допустим, он женится, и у него родится ребенок. В таком случае он может получить сертификат на материнский капитал. Если квартира трехкомнатная, вы можете оценить стоимость своей трети в размере маткапитала и продать ее семье сына. Эта треть будет в равных долях принадлежать младшему сыну, его жене и детям, а ПФР перечислит вам деньги. Если квартира двухкомнатная, скорее всего, ПФР откажется оплачивать сделку: продаваемая доля должна соответствовать отдельной комнате в квартире.

Если вы будете продавать свою треть квартиры младшему сыну, вам придется заплатить госпошлину — те же 2000 Р , что и при дарении, но через госуслуги можно также сэкономить 30%. Расходы на нотариуса будут те же : нужно заплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости доли и оплатить услуги правового и технического характера, но за один договор, а не три.

Как завещать долю

После вашей смерти родственники будут наследовать все ваше имущество, в том числе треть квартиры. Если ваших родителей уже нет в живых, ваша треть будет делиться поровну между женой и обоими сыновьями. Если жена и старший сын откажутся от наследства в пользу младшего сына, он получит треть целиком. Если нет — только 1/9.

Вы можете составить завещание в пользу младшего сына, чтобы он получил вашу треть квартиры целиком. Но если вашей жене к тому времени будет больше 55 лет, она сможет унаследовать обязательную долю — половину от того, что она получила бы без завещания. То есть жена сможет унаследовать 1/18 квартиры и присоединить ее к своей трети. Но если жена разделяет ваше желание наделить младшего сына жильем, то может не воспользоваться таким правом.

Без завещания в случае вашей смерти младший сын вообще может не получить долю в квартире. Если после вас останутся вклады или машина, равноценные стоимости 1/9 квартиры, и к тому моменту у младшего сына будет другое жилье, то ваша доля в квартире достанется вашей вдове и старшему сыну, а младший сын получит другое имущество. В деньгах он не потеряет, но и права на квартиру не приобретет.

Аналогично — в случае смерти вашей жены или вас обоих. Если к этому моменту младший сын возьмет ипотеку и пропишется в новом жилье, а кроме квартиры у вас останутся деньги или автомобили, то старший сын будет вправе просить отдать ему квартиру целиком. Возможно, младшему сыну так будет даже удобнее: вместо неликвидной доли в вашей квартире он получит деньги или машину.

Завещание — хороший вариант: ваша часть квартиры останется у вас на всю жизнь и вы не окажетесь внезапно без крыши над головой. Для младшего сына это тоже удобно: до вашей смерти он может жить в квартире как член семьи, а потом — как собственник.

В случае с завещанием расходы придется понести дважды. Сначала вы заплатите за составление и удостоверение завещания, а потом сын заплатит пошлину, когда будет вступать в наследство.

Госпошлина за удостоверение завещания — 100 Р . Но документ еще нужно составить — это может стоить у нотариуса несколько тысяч рублей. Дети платят за принятие наследства 0,3% от кадастровой стоимости имущества, но не более 100 000 Р .

Как выделить долю ребенку

Чтобы защитить права детей, необязательно делать их совладельцами.
Оптимальный вариант — завещание: оно защищает права родителей и стоит дешевле.
Самый дорогой вариант, если каждый из собственников квартиры подарит ребенку часть своей доли. Зато у всех будут одинаковые доли и права.
На мой взгляд, самый неудачный вариант, если один из родителей дарит свою долю целиком: он не получает ничего взамен и становится зависимым от настроения супруга и сыновей.

Тэги: дети, недвижимость, право, доля Вопрос был задан 15.10.2020 и дополнен ответом эксперта 21.04.2021

Объясните - зачем ?
Вот у меня есть доля в родительской квартире . и что ?
Я буду требовать у мамы ее выкупить - смешно. Пользоваться ей - у меня есть где жить, а в случае форс мажора я там смогу жить и без доли, я там вообще до сих пор прописан.
То есть , с точки зрения "хорошего" ребенка ценность доли - 0. (Даже отрицательная, если говорим о субсидиях на жилье и госпрограммах)

С точки зрения родителя .
Риск неожиданной отчуждении доли есть, а польза. пожалуй только в случае долгов.
То есть смысл подобного оформления есть, когда есть риск того что квартиру отсудят по долгам (не единственное жилье и большие долги)

В общем, я совершенно против долей детей в квартире, если нет специальных причин (гостребования или риски долгового выселения)

Дмитрий, а как же справедливость по отношению к детям?)))
Сторонники дробления квартиры говорят, что нечестно обделять одного из детей. Мол, конфликты будут, дети будут ссориться, а обиженный ребёнок может вообще перестать с родителями общаться. Мол, во имя тёплых родственных отношений нужно потратить деньги и время, но чтобы младший не был обделён.

Алиса, справедливость можно решить составив завещание. А от долей больше вреда, чем пользы - продать труднее, проблемы с разделением счетов за ЖКХ.

Михаил, так я и пишу: "Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат."

Михаил, Вот завещание и дети - вообще мрак.
Чаще всего дети уже сами пенсионеры. И получить в 70 лет квартиру это конечно хорошо, но не очень своевременно

Дмитрий, а если квартира одна, то родителям не выселяться же?))

Алиса, Смотрите - дать квартиру (деньги на первый взнос и тд ) это одно.
Дать долю, использовать которую просто невозможно - другое.

Просто вижу в этом только риски и 0 плюсы.

Дмитрий, так и я тоже)))

Кто то или все вместе должны подарить часть своей доли.

А можно из единоличной собственности образовать общую долевую собственность на квартиру, например, продать 1/3 доли в праве?

Андрей, наверное, если на стороне тех, кто приобретает в собственность квартиру (пусть они будут называться покупатели) двое или более лиц, то общая долевая собственность и образуется. У продавца единоличная собственность, покупателей несколько и они определили в каких долях приобретают квартиру, тогда, думаю, п. 4 ст 244 ГК РФ выполняется. А может ли единоличный собственник подарить/продать одному лицу, например, 1/3 доли в праве собственности на квартиру?

Пабло, собственник может распорядится "всем" правом или долей. Например, супругам в браке нет смысла приобретать по 1/2 доли в праве на квартиру или иной объект, а не родственники могут приобрести доли в праве на любой объект. Доли в праве не предполагают физического раздела объекта. Вы можете продать/подарить 1/3 долю в праве другому человеку, но учтите, что потом реализовать свою долю будет сложнее, надо будет уведомлять второго собственника, у второго собственника будет первоочередное право на приобретение Вашей доли и т.д.

Пабло, причём тут Сарбаш и римское частное право? Когда глоссы стали источником права в РФ?

Простой пример: маткапитал с ипотекой. Родитель приобретает на свое имя целую квартиру. После погашения ипотеки возникает обязательство выделить долю супругу (супруге), всем детям. Из неделимой недвижимости магическим образом выделяют доли, обычно, путем дарения.

Читайте также: