Если гражданин германии продает квартиру в россии

Обновлено: 17.05.2024

Для некоторых россиян актуальной является не только проблема, как купить недвижимость за рубежом, но и как продать ее. Чтобы вы могли избежать ошибок и успешно продать жилье за рубежом, эксперты агентства недвижимости Tranio специально для читателей Банки.ру составили пошаговую инструкцию.

Продавать можно дистанционно

Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.

Имейте в виду: продать недвижимость можно дистанционно. Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймет риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор купли-продажи. На такого представителя, возможно, придется оформить соответствующую доверенность от владельца.

Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, то вам стоит в первую очередь обратиться к ним.

Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Все остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.

Шаг 1. Выбирайте лучшее время для продажи

Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от сделки. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.

Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения все лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность. Например, у партнеров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме. Из-за спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в мертвый сезон, можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом все еще есть серьезные покупатели.

Шаг 2. Сравните объект с аналогичными предложениями

Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5% (с учетом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.

Шаг 3. Планируйте сопутствующие расходы

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, стоит заранее рассчитать объем затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.

Сопутствующие расходы при продаже недвижимости

Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель)

4—8% от стоимости объекта

Расходы на услуги юриста и нотариуса

0,5—1,0 % от стоимости объекта

Налог на прирост капитала

15—40 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи

Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.

Шаг 4. Приведите жилье в продажный вид

Перед продажей стоит привести жилье в порядок, а именно:

— провести генеральную уборку;

— выбросить все ненужные вещи, вынести лишнюю мебель, чтобы комнаты казались просторнее, и убрать семейные фотографии и личные вещи (по данным британской компании Big Yellow Self Storage, выбросив хлам, продавцы увеличивают стоимость недвижимости в среднем на 4 811 фунтов стерлингов, а скрыв с глаз семейные фото — на 921 фунт стерлингов);

— нанять специалистов для починки неработающих приборов или коммуникаций;

— сделать косметический ремонт (если требуется) — в частности, перекрасить стены в нейтральные цвета;

— привести в порядок участок вокруг дома.

Не стоит вкладывать слишком много денег в предпродажный ремонт: дорогостоящие изменения, например установка дополнительной ванной и перекрытие крыши, не всегда окупаются при продаже.

Шаг 5. Наймите риелторов

При выборе агента недвижимости рекомендуется обращать внимание на качество сайта, отзывы клиентов, опыт работы, специализацию на нужном сегменте рынка, компетентность и отношение к пожеланиям покупателя.

Риелторы помогут не только сэкономить время, но и больше заработать. Бывают случаи, когда покупатели неправильно устанавливают цену и в результате теряют больше денег, чем потратили бы при продаже с помощью агентства с учетом комиссии.

Если на рынке переизбыток предложения и мало покупателей, рекомендуется подключить сразу несколько агентств, которые будут работать параллельно и привлекать покупателей с помощью разных каналов. Если спрос значительно превышает предложение, может быть достаточного одного агента.

В большинстве стран вознаграждение получает тот агент, кто продал недвижимость, но, например, в Великобритании размер комиссии, которую заплатит покупатель, зависит от количества агентов и типа соглашения с ними. Если продажа осуществляется с помощью одного агента продавца (sole agreement), комиссия составит 1,5% от стоимости объекта, а срок договора — 12 недель. Если нанимаются два риелтора (joint sole agreement), то комиссия составит около 2% и будет делится пополам между ними. Если продавец работает более чем с двумя агентами (multiple agency agreement), то размер комиссии достигнет 2,5—3%.

При работе более с чем одним агентом договоры заключаются на менее продолжительные сроки, чем при найме одного риелтора.

Шаг 6. Заключите договор с риелторами

В договоре, помимо прочего, указываются:

— цена, по которой объект недвижимости выставляется на продажу;

— условия, при которых цена может быть снижена;

— размер риелторской комиссии и перечень лиц, которые будут ее оплачивать (комиссия делится между продавцом и покупателем или же ее платит либо продавец, либо покупатель).

Шаг 7. Поручите специалистам оценку недвижимости

Оценкой недвижимости занимаются риелторы и профессиональные оценщики.

Субъективная оценка объекта покупателем также влияет на цену. Так, при продаже жилья в меньшей степени оценивается доходность и квадратный метр и в большей степени — lifestyle-составляющая, которую труднее точно оценить: если покупателю понравится дом, то он будет готов заплатить больше. Если жилье эксклюзивное и время терпит, то продавец может установить цену повыше.

Есть и индивидуальные обстоятельства. Например, если продавец еще не выплатил кредит, а цены на недвижимость падают, то лучше предлагать объект со скидкой.

Шаг 8. Подготовьте документы

Для продажи недвижимости понадобятся такие документы:

— свидетельство о праве собственности;

— документ из реестра собственности, подтверждающий, что у собственности нет обременений;

— документы об отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам;

— кредитный договор с банком (если есть).

Если недвижимость продается с помощью агентства, подготовить документы помогут риелторы.

Шаг 9. Закажите профессиональные фотографии

Прежде чем рекламировать недвижимость, собственнику нужно проследить, чтобы агентство сделало фотографии. В большинстве случаев риелтор сам не сделает качественные снимки. Как правило, крупные агентства работают с профессиональными фотографами.

Фотографии должны быть обязательно. Согласно исследованию Пола Эрнесто Карильо, экономиста из американского Университета имени Джорджа Вашингтона, отсутствие фотографий уменьшает цену объекта и затягивает срок продажи. И наоборот, добавление десяти фотографий может увеличить цену продажи на 1,7%.

Шаг 10. Подайте объявления о продаже

По данным Национальной ассоциации риелторов США (National Association of Realtors), три четверти покупателей начинают поиск жилья именно в Сети. Поэтому в большинстве случаев стоит рекламировать недвижимость в Интернете, если только речь не идет о сверхдорогом эксклюзивном объекте, который продается off-market.

Владельцы могут создавать объявления самостоятельно, но при обращении в агентство этим обычно занимаются риелторы.

Продавцу рекомендуется договориться с риелтором, чтобы тот разместил объявление на сайте в разделе премиум-листингов (приоритетных объявлений). Так объект сможет увидеть больше потенциальных покупателей. На сайте риэлтора можно найти правила составления такого объявления.

Шаг 11. Воспользуйтесь помощью юриста

По желанию можно нанять адвоката, который будет представлять интересы продавца.

Также осуществляется поиск нотариуса, основная роль которого — заверение договоров и хранение денег. Нотариуса нанимает либо покупатель, либо продавец.

Шаг 12. Поручите риелторам проведение показов

Обычно собственники поручают риелторам показы жилья и отдают им ключи, чтобы агенты приводили покупателей в отсутствие хозяев. По словам партнеров Tranio, показы недвижимости чаще всего устраиваются с четверга по субботу. Не все продавцы согласны на показы в воскресенье, даже если у риелтора есть желание и много покупателей, потому что многие владельцы предпочитают отдыхать дома с семьями и не хотят, чтобы им мешали.

Увеличить привлекательность жилья во время показов можно такими способами:

— расставить вазы с фруктами или живыми цветами;

— распылить аэрозоль с приятным запахом (ванили, кофе, свежей выпечки) — по данным британской компании Big Yellow Self Storage, с помощью этого приема цена продажи увеличивается в среднем на 849 фунтов стерлингов;

— включить ненавязчивую классическую музыку.

Шаг 13. Подпишите договор купли-продажи

Обычно сначала продавец подписывает с покупателем соглашение о купле-продаже. На этом этапе покупатель вносит задаток, который обычно перечисляется на нотариальный счет и остается там до переоформления права собственности. Размер задатка, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. До подписания окончательного договора продавец может передумать заключать сделку или решить продать другому покупателю (газампинг). В таком случае задаток возвращается покупателю. Если сделка срывается по вине покупателя, внесенная сумма остается у продавца.

После того как покупатель проведет Due Diligence (оценку юридической чистоты недвижимости), то есть спустя 1—4 недели после внесения задатка, стороны подписывают окончательный договор купли-продажи. Это соглашение имеет юридическую силу и связывает обе стороны. В этот момент покупатель оплачивает остаток стоимости недвижимости. Деньги также остаются на счете нотариуса до регистрации недвижимости на нового собственника.

Шаг 14. Заплатите риелторскую комиссию

В Австрии, Болгарии, Греции, Италии, Франции, Чехии и некоторых других странах риелторскую комиссию обычно платит только продавец недвижимости. В других странах, среди которых Венгрия, Испания, Кипр и США, расходы по оплате агентского вознаграждения делятся между покупателем и продавцом.

Страны, в которых продавец платит комиссию агенту недвижимости

Налоги

Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.

Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.

Однако, есть законный способ этого избежать.

Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.

Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.

Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

Но не все так плохо.

Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)

Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:

Зарегистрироваться в качестве ИП
Выбрать режим налогообложения (УСН)
Выбрать коды ОКВЭД
Вести реальную хозяйственную деятельность

Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)

Важно!
ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.

Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН

Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:

Доходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.

Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.

При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.

Доходы — Расходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.

Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.

Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.

Коды ОКВЭД

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.

Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.

При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.

Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:

68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Ведение реальной хозяйственной деятельности

Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.

Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.

Как этого избежать?

Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.

Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.

В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.

Особенности учета затрат для ИП

Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ

Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

География действий ИП

Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.

Риск двойного налогообложения

Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.

На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами

Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.

Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.

О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Иностранцам, желающим купить, продать, арендовать жилье в России придется столкнуться с некоторыми законодательными нюансами и понести дополнительные расходы. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, рассказали, к чему нужно быть готовым иностранным гражданам.

Иностранцам, желающим купить, продать, арендовать жилье в России придется столкнуться с некоторыми законодательными нюансами и понести дополнительные расходы. Эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", рассказали, к чему нужно быть готовым иностранным гражданам.

Налоговые препоны

Иностранцы могут свободно совершать сделки с недвижимостью на территории России, будь то покупка, продажа, аренда. Однако согласно российскому законодательству иностранцев ожидает ряд сюрпризов, и некоторые из них будут ощутимы для кошелька.

Одной из основных особенностей является, конечно же, порядок налогообложения граждан других государств при продаже недвижимого имущества в России, говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Он значительно отличается от порядка налогообложения при продаже недвижимого имущества российскими гражданами. По ее словам, большое значение в данном случае имеет то, является ли человек налоговым резидентом или нет.

Руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group Мурат Бороков поясняет, что в случаях, когда иностранец является налоговым резидентом РФ, то есть проживает в России более 183 дней в течение налогового периода — с 1 января по 31 декабря, то для него будут действовать те же налоговые обязательства, что для гражданина РФ. Если же он находится в России менее указанного срока, то считается налоговым нерезидентом, что сопряжено с рядом нюансов. К слову, практически все иностранцы в РФ являются нерезидентами, так как в России могут находиться непрерывно не более 3 месяцев, за исключением некоторой группы лиц, подчеркивает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин.

Для нерезидентов налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении полученных доходов, продолжает Шаталина. Для российских граждан ставка установлена в 13% от полученных доходов. При этом российские граждане вправе применять имущественные налоговые вычеты, замечает собеседница агентства. Например, уменьшить полученный доход на произведенные расходы, связанные с приобретением этого имущества. "А вот нерезиденты такие вычеты применить не могут (то есть налог рассчитывается со всей стоимости имущества)", — объясняет эксперт "Миэль-Новостройки". Ставка в 30% вместо 13% применяется и в случае сдачи жилья в аренду, добавляет Бороков.

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сергеева замечает, что неприменимы к иностранным гражданам (нерезидентам) и действующие правила, касающиеся освобождения от НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящего в собственности до 2016 года более 3-х лет (с 1 января 2016 года — более 5-ти лет). В качестве примера она приводит историю одного гражданина Украины, который, будучи нерезидентом, приехал продавать квартиру в Москве, находящуюся в собственности более 3-х лет. Он специально выжидал сроки, надеясь на освобождение от налога при реализации жилья. Но эти предположения были ошибочными, и украинец, узнав о неизбежных расходах, передумал продавать квартиру.

Кстати, Сергеева обращает внимание, что в РФ самая низкая ставка НДФЛ.

Если же иностранный гражданин приобретает недвижимость, независимо от того, является он резидентом РФ или нет, сделка проводится в обычном формате, говорит управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич.

Предъявите апостиль

При операциях с недвижимостью иностранцу необходимо предъявить так называемый апостиль, чтобы документы не надо было проверять, говорит Пешич, поясняя, что этот документ был разработан и принят Гаагской конвенцией как средство подтверждения того, что предъявляемые документы и содержащаяся в них информация подлинны. То есть нотариус при оформлении документа, требующего нотариального заверения, прилагает к нему дополнительный бланк, который называется апостиль. Все документы определенным образом скрепляются, ставятся необходимые печати.

Апостиль может иметь форму штампа, который проставляется на документ или оформляется отдельным бланком, уточняет Пешич. Во втором случае бланк апостиля определенным образом скрепляется с официальным документом. Апостиль содержит следующую информацию: наименование государства, выдавшего документ и название города, где он был проставлен; данные лица (ФИО и должность), который его подписал; наименование учреждения, печатью или штампом которого скреплен документ, удостоверяемый апостилем и название органа, его удостоверившего; дата проставления и номер апостиля; печать или штамп, учреждения проставившего апостиль; подпись должностного лица, проставившего этот документ.

Для оформления апостиля сначала придется обратиться к нотариусу, сделать перевод необходимого документа (обязательно предоставляется подлинник), и нотариально заверить этот перевод. Затем написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой соответствующий орган (если апостилирование делается в России), который имеет право на проставление апостиля, и заплатить госпошлину.

Также у иностранного гражданина, продающего квартиру, обычно просят предоставить документ, подтверждающий его семейное положение или разрешение супруга (супруги) на продажу недвижимости, во избежание возможного оспаривания сделки, продолжает Пешич. Он должен быть оформлен надлежащим образом, и к нему тоже должен прилагаться апостиль. Дело в том, что не во всех странах делаются отметки о браке в паспорте, поэтому данный документ придется иностранному гражданину запрашивать дополнительно.

Финансовые нюансы

Кроме вопросов налогообложения, в сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан имеет значение понятие валютного резидентства, говорит Бороков. Валютным нерезидентом признается иностранный гражданин, если он не проживает в РФ на основании вида на жительство, поясняет эксперт. Этот статус, по его словам, несет в себе как ограничения, так и некие плюсы. Главное преимущество состоит в том, что расчеты по сделкам с недвижимостью между резидентом и нерезидентом могут осуществляться не только в рублях, но и в валюте. В то время как между двумя валютными резидентами РФ взаимные расчеты производятся исключительно в рублях, что обязывает граждан, имеющих валютные накопления, менять их на рубли по курсу, действующему на момент купли-продажи недвижимости.

При этом финансовые операции по сделке с участием валютного нерезидента должны производиться исключительно по безналичной схеме, тогда как резидентам разрешен в том числе и вариант наличных расчетов, продолжает Бороков. Знать и соблюдать это требование для валютных нерезидентов принципиально важно, так как штрафы за его нарушение составляют от 70 до 100% от суммы сделки, предостерегает он.

При реализации недвижимости на территории РФ перед иностранными гражданами встает вопрос перевода денежных средств, полученных от продажи объекта, за границу, добавляет Сергеева.

Если гражданин РФ покупает у иностранца недвижимость, и продавец желает, чтобы ему перевели деньги за границу, понадобятся определенные механизмы, говорит юрист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Галина Борисова. У нас существуют такие инструменты, как банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса, применяемый редко, а на Западе есть дополнительный способ расчетов — через эскроу-агентов. Борисова замечает, что это способ очень распространен и эффективен. По сути, объясняет она, это "живая ячейка", которой являются лицензированные специалисты по условному депонированию — незаинтересованные в сделке посредники, отвечающие за факт своевременной передачи денег продавцу. Такая услуга стоит недешево, но она того стоит, уверяет она. При такой схеме на счет агентства поступают средства от покупателя (гражданина РФ) и передаются иностранцу-продавцу лишь тогда, когда он подтверждает эскроу-агенту факт продажи имущества выпиской из РГРП о переходе права собственности к покупателю. Впрочем, как уточнили в Penny Lane Realty, эскроу-агенты нужны как гарантия безопасности получения денег, но при этом не являются обязательным условием.

Купить можно не всё

Также иностранцы могут столкнуться с нюансами, связанными со статусом объекта.

Граждане других стран ограничены в приобретении в собственность объектов недвижимости, распложенной в зонах с особым статусом (например, в приграничных территориях), говорит Борисова. "Иными словами, нужно удостовериться, что нет ограничений в отношении объекта сделки", — уточняет она.

Также иностранец может купить не всякий земельный участок. Борисова объясняет, что он не имеет права приобретать в собственность землю сельхозназначения, за исключением случая, когда участок выделен для садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, гражданского строительства, в том числе индивидуального гаражного строительства, а также на которых расположены объекты недвижимого имущества. То есть, если на участке сельхозназначения построен дом, то иностранец вправе приобрести и постройку, и землю под ним в собственность.

Кстати, если какой-то иностранец вдруг захочет купить жилье в России в ипотеку, то ему придется столкнуться с весьма высокими процентными ставками. "Текущие ставки по ипотеке сложно назвать комфортными для нерезидентов: банки предлагают заемные средства под 14% и выше. Таким образом, изучение кредитных программ нередко заканчивается тем, что вопрос ипотеки отпадает", — сетует Сергеева.

Трудности перевода

Ну и, конечно, не нужно забывать о ментальных и культурных различиях, которые могут ввести иностранного гражданина в замешательство.

Лунин рассказывает историю, иллюстрирующую, каково работать с иностранцами, не знакомых с нашим рынком. Американец хотел купить квартиру на Тверской, но никак не мог договориться с покупателем. За два дня до сделки стороны встретились в кафе, и когда стали обсуждать детали, как будет проходить сделка (про банк, про банковскую ячейку, кто за что платит, кто, что готовит), оказалось, что гость не понимает о чем идет речь.

Сначала он задает вопрос, почему в банке, а не у нотариуса. Ему объясняется, что есть такая практика, что деньги закладываются в банковскую ячейку, чтоб не было обмана, пока не пройдет регистрация, они там будут лежать. Он недоумевает: "Зачем тогда мы здесь собрались, если вы хотите меня обмануть?!" Продавцы успокаивают его, поясняя, что просто в России есть такая практика, таким образом, страхуют покупателей. Американец удивляется, почему этим не занимается нотариус? Ему рассказывают, чем у нас занимаются нотариусы, про составление договора, его нотариальное заверение, про доверенности, заявления и согласия. У иностранца опять возникают подозрения, почему всем этим не занимается нотариус. Ему объясняют, что в России часть сделки может провести нотариус, а частью занимается агент. В конечном итоге сделка все же была проведена, но стоила немалых усилий.

Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги. Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств. При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости

Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.

Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов

Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением. В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).

Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке. Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.

Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.

Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG, размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:

Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.

Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:

цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.

Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG, ставка спекулятивного налога в 2019 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.

Налогооблагаемый доход	Формула	Обозначения
˂ 9 000 € (базовый доход)	Не облагается налогом	-
9001 – 13996 €	997,8 * Y + 1400 €	Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход
13997 – 54949 €	(220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49	Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 €
54950 – 260532 €	0,42 * X – 8621,75 €	X = сумма налогооблагаемого дохода
˃ 260533 €	0,45 * Х – 16 437,7 €	X = сумма налогооблагаемого дохода

Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.

Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.

Налоги для покупателей

Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt). Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.

К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.

Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.

Так, согласно § 11 GrEStG, общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2016 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.

В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG, используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.

Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога. Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer). Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG).

Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м 2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:

определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.

Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.

Освобождение продавца от спекулятивного налога

Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.

Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG, продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе. Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.

Особенности для нерезидентов: доплата налога в России

Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов. Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996. Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.

В соответствии со ст. 23 Соглашения, сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.

Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.

Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.

Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость. В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости. Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.

Читайте также: