Договор займа при покупке квартиры в строящемся доме это законно

Обновлено: 01.05.2024

— Планирую приобрести квартиру в новостройке в Симферополе. Застройщик предложил хорошую цену, но с 100% оплатой и через ИП. Какие документы я должен запросить у застройщика? Какие риски влечет такой договор с ИП?

Отвечает юрист Мария Назанская:

Если речь идет о новостройке, с застройщиком возможно заключать два варианта договоров: договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи. Здесь нужно обращать внимание на состояние объекта: если строительство жилого дома еще не завершено, следует заключить только договор долевого участия. На это прямо указывает Федеральный закон 214-ФЗ, который как раз регулирует все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства (в обиходе такой договор называют ДДУ).

Если многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, но у застройщика остались нереализованные квартиры, тогда у него есть вариант заключить с вами договор купли-продажи квартиры в обиходе ДКП. Все иные варианты договоров и соглашений — займы, предварительные договоры и прочее — не законны.

Если объект находится в стадии строительства, запросите у застройщика возможность ознакомиться с проектом. Копию вам, конечно, не предоставят в силу значительного объема данного документа, но для обозрения в согласованный день и час дать будут обязаны. Посмотрите планировочную организацию участка, где какие въезды и выезды, площадки и парковки. И главное — спрашивайте, больше спрашивайте. Чем более подробно вам расскажут о потенциальном объекте, тем меньше потом вероятность разочароваться в покупке.

Если же после изучения всей доступной информации и документов застройщика у вас останутся какие-либо вопросы, сомнения, обратитесь к специалистам. Это будет стоить вам денег, но внесет ясность и спокойствие, что явно будет способствовать принятию более взвешенного решения.

Теперь о том, почему застройщику выгодно заключить договор с ИП. Во-первых, в соответствии с 214-ФЗ на граждан, приобретающими жилье для личных целей, а точнее для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются положения Закона о защите прав потребителей. Это влечет для застройщика увеличение размера штрафных санкций в виде дополнительных штрафов, предусмотренных за отказ от добровольного исполнения обязательств. Во-вторых, согласно 214-ФЗ штрафы за нарушение обязательств перед гражданами уплачиваются застройщиком в двойном размере. Индивидуальный предприниматель по сути своей тоже гражданин, но с точки зрения экономических взаимоотношений он —субъект предпринимательской деятельности. В-третьих, можно предположить, что застройщик, заключив договор с ИП, надеется таким образом вообще вывести взаимоотношения из-под действия 214 Федерального закона. В статье 1 вышеупомянутого закона прямо говорится о том, что его действие не распространяется на отношения с предпринимателями. К таким будет применяться законодательство РФ об инвестиционной деятельности.

Еще возможно, что данное решение является для застройщика способом перевести судебные разбирательства в юрисдикцию арбитражного суда, где можно ощутимо снизить размер неустойки в соответствии с нормами гражданского кодекса и доказать несоразмерность санкций.

Следовательно, заключив договор в качестве ИП, вы рискуете утратить возможность получить больше денежных средств в качестве компенсации за нарушение своих прав, а также перевести судебные разбирательства в плоскость арбитражного процесса с профессиональными участниками и действием правовых норм об инвестиционной деятельности.

Также вам необходимо запросить у ИП, на основании какого договора он работает с застройщиком. Это может быть агентский договор, договор комиссии или договор поручения. Самым лучшим вариантом будет договор комиссии, когда ИП действует от имени застройщика и за его счет. В таком случае все обязанности перед вами по передаче квартиры будет нести застройщик.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

— Планирую приобрести квартиру в новостройке в Симферополе. Застройщик предложил хорошую цену, но с 100% оплатой и через ИП. Какие документы я должен запросить у застройщика? Какие риски влечет такой договор с ИП?

Отвечает юрист Мария Назанская:

Если речь идет о новостройке, с застройщиком возможно заключать два варианта договоров: договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи. Здесь нужно обращать внимание на состояние объекта: если строительство жилого дома еще не завершено, следует заключить только договор долевого участия. На это прямо указывает Федеральный закон 214-ФЗ, который как раз регулирует все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства (в обиходе такой договор называют ДДУ).

Если многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, но у застройщика остались нереализованные квартиры, тогда у него есть вариант заключить с вами договор купли-продажи квартиры в обиходе ДКП. Все иные варианты договоров и соглашений — займы, предварительные договоры и прочее — не законны.

Если объект находится в стадии строительства, запросите у застройщика возможность ознакомиться с проектом. Копию вам, конечно, не предоставят в силу значительного объема данного документа, но для обозрения в согласованный день и час дать будут обязаны. Посмотрите планировочную организацию участка, где какие въезды и выезды, площадки и парковки. И главное — спрашивайте, больше спрашивайте. Чем более подробно вам расскажут о потенциальном объекте, тем меньше потом вероятность разочароваться в покупке.

Если же после изучения всей доступной информации и документов застройщика у вас останутся какие-либо вопросы, сомнения, обратитесь к специалистам. Это будет стоить вам денег, но внесет ясность и спокойствие, что явно будет способствовать принятию более взвешенного решения.

Теперь о том, почему застройщику выгодно заключить договор с ИП. Во-первых, в соответствии с 214-ФЗ на граждан, приобретающими жилье для личных целей, а точнее для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются положения Закона о защите прав потребителей. Это влечет для застройщика увеличение размера штрафных санкций в виде дополнительных штрафов, предусмотренных за отказ от добровольного исполнения обязательств. Во-вторых, согласно 214-ФЗ штрафы за нарушение обязательств перед гражданами уплачиваются застройщиком в двойном размере. Индивидуальный предприниматель по сути своей тоже гражданин, но с точки зрения экономических взаимоотношений он —субъект предпринимательской деятельности. В-третьих, можно предположить, что застройщик, заключив договор с ИП, надеется таким образом вообще вывести взаимоотношения из-под действия 214 Федерального закона. В статье 1 вышеупомянутого закона прямо говорится о том, что его действие не распространяется на отношения с предпринимателями. К таким будет применяться законодательство РФ об инвестиционной деятельности.

Еще возможно, что данное решение является для застройщика способом перевести судебные разбирательства в юрисдикцию арбитражного суда, где можно ощутимо снизить размер неустойки в соответствии с нормами гражданского кодекса и доказать несоразмерность санкций.

Следовательно, заключив договор в качестве ИП, вы рискуете утратить возможность получить больше денежных средств в качестве компенсации за нарушение своих прав, а также перевести судебные разбирательства в плоскость арбитражного процесса с профессиональными участниками и действием правовых норм об инвестиционной деятельности.

Также вам необходимо запросить у ИП, на основании какого договора он работает с застройщиком. Это может быть агентский договор, договор комиссии или договор поручения. Самым лучшим вариантом будет договор комиссии, когда ИП действует от имени застройщика и за его счет. В таком случае все обязанности перед вами по передаче квартиры будет нести застройщик.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Читайте также:

  
• Заключение гражданско правовых сделок влекущих переход прав собственности на ценные бумаги это
  
• О взыскании денежных средств по договору купли продажи квартиры
  
• С какими субъектами при заключении договора аренды земельного участка размер арендной платы
  
• Как проверяется вентиляция в квартире регламент
  
• Какая идеология тесно связывает принципы свободы и частной собственности