Договор обмена земельными участками сельскохозяйственного назначения

Обновлено: 27.04.2024

Правовые нормы сделок с земельными участками подчинятся положениям Гражданского, Земельного, Лесного кодексов, а также специальных федеральных законов:

Понятие земельного участка приведено в статье 6 Земельного кодекса РФ. Земельный участок – это объект недвижимости, часть земной поверхности, имеющая индивидуально определенные характеристики.

При оформлении договоров с земельным участком его идентификационные признаки (местоположение, границы участка, площадь, наличие на участке объектов недвижимости) указываются в соответствии с кадастровым паспортом или кадастровой выпиской. В договоре необходимо также указать категорию земельного участка, т.к., например, если это земли сельхозназначения, то они не могут быть проданы иностранному юридическому лицу. Очень важно убедиться в отсутствии обременения земельного участка (ипотека, сервитут, водоохранная зона). Сведения об этом также содержатся в кадастровом паспорте объекта. Если такие условия относительно земельного участка есть, то они обязательно должны быть отражены в договоре.

Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

заявление о государственной регистрации;
договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
кадастровый паспорт земельного участка;
документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Изъятие земельных участков

Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:

объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
объектов атомной энергетики;
объектов обороны и безопасности РФ;
дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
объектов для обеспечения космической деятельности;
объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.

Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.

Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).

Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.

Между правообладателем изымаемого участка и органом исполнительной власти должно быть заключено соглашение в письменной форме. Если об изъятии земли ходатайствовала организация, то соглашение будет трехсторонним. При наличии на земельном участке какой-либо недвижимости, соглашение заключается и в отношении них.

В соглашении указывается кадастровая характеристика и рыночная стоимость земельного участка и объектов на нем. В размер возмещения должна входить не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода. На возмещение может рассчитывать не только собственник участка, но и его арендатор, в этом случае оценивается стоимость имущественного права.

Проект соглашения высылается правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении, после чего у него есть 90 дней для подписания соглашения, отказа от него или предложения своих обоснованных условий. К сожалению, мнение владельца земли особого значения не имеет, в чем и заключается риск ущемления его интересов со стороны организаций естественных монополий. В отношении несогласного с изъятием правообладателя может быть подан иск о принудительном изъятии участка.

Причем, принудительное изъятие земельного участка и объектов на нем осуществляется, даже если речь идет о жилом помещении. Собственнику жилья возмещается его рыночная стоимость, а если жилой объект был предоставлен на условиях социального найма, то жильцам должны предоставить другое благоустроенное помещение.

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый интерес со стороны их землевладельцев и землепользователей. Поэтому подробному рассмотрению подлежат вопросы купли-продажи, аренды, приобретения права собственности, ограниченного использования, прав и обязанностей лиц, использующих данные земли.

Купля-продажа

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право имеет высший исполнительный орган- Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (МИЗО), что обязывает продавца уведомить данный орган об осуществлении продажи земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (данный срок не должен превышать 90 дней).

При покупке земельного участка необходимо обратить внимание на соблюдение продавцом обязательного вышеперечисленного действия в отношении высшего исполнительного органа, а также на факт внесения сведений о земельном участке в ЕГРН (то есть на проведение государственного кадастрового учета) и на наличие ограничений или обременений.

Аренда и собственность

Обязательным условием аренды земельного участка является осуществление государственного кадастрового учета.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота, договор аренды данных участков не может превышать 3 лет. В срок до 5 лет предоставляются в аренду земли крестьянским (фермерским) хозяйствам (К(Ф)Х), сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства без проведения торгов.

Арендатор может получить преимущественное право на повторное заключение договора аренды, если им надлежащим образом исполнялись обязанности по условиям договора. Площадь земельных участков, находящихся в аренде у арендатора не ограничивается. Расторжение договора возможно как по инициативе арендатора, так и арендодателя.

Возможна передача земельного участка в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей выкупной цены, установленной в данном договоре. При этом необходимо учесть особенности, заключающиеся в процедуре купли-продажи земельного участка.

На территории Республики Крым определены максимальные и минимальные размеры земельных участков государственной и муниципальной собственности для предоставления гражданам. Так для ведения: садоводства- от 0,06 до 0,12 га, огородничества- от 0,06 до 0,2 га, животноводства- от 0,15 до 2 га, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (за границами населенных пунктов)- от 0,06 до 0,5 га, ведения К(Ф)Х – от 0,5 до 200 га.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности одного физического или юридического лица не может превышать 1000 га, а максимальный размер участков, которые могут находиться одновременно в собственности и ином праве не может превышать 10000 га.

Ограниченное использование

Для сохранения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлен особый контроль за их использованием. Запрещается использование сельхозземель на расстоянии 30 километров от границ населенных пунктов для несельскохозяйственных целей (кроме размещения линий электропередач). Без утверждения проекта рекультивации, предусматривающий сохранение сельскохозяйственного назначения земель запрещается на них действия, связанные со строительством, ремонтом и эксплуатацией сооружений.

Сельскохозяйственные земли, кадастровая стоимость которых превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному образованию, использовать для других целей не допускается. Приоритет в использовании и охране имеют земли (угодья): пашни, пастбища, залежи, сенокосы и земли под многолетними насаждениями.

Сельскохозяйственные угодья не могут быть использованы для строительства на садовых участках и включения в границы территорий ведения садоводства для собственных нужд.

На землях сельхозназначения, расположенных в границах водоохранных зон, запрещено использование сточных вод для повышения плодородия почв, применение авиации для борьбы с вредителями, сброс сточных вод, применение и хранение агрохимикатов и пестицидов. В границах прибрежных защитных полос также запрещается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

Права и обязанности лиц, осуществляющих деятельность на землях сельскохозяйственного назначения

Лица, осуществляющие деятельность на землях сельскохозяйственного назначения, вправе проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель и получать информацию от органов исполнительной власти о состоянии плодородия почв на своих землях и динамике изменения их состояния.

Данные лица обязаны:

- осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую среду;

- соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель;

- предоставлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

- содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель;

- информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель и загрязнения почв на землях, находящихся в их владении или пользовании;

- выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Читайте также: