Договор между ук и собственником машиноместа
Обновлено: 04.05.2024
Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд.
Она потребовала обязать заключить с ней договор собственников машиномест в гаражном комплексе, расположенном в подвальном помещении дома.
Одна из судебных инстанций сочла требования необоснованными.
При этом она исходила из того, что ГК РФ предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора и соглашения банковского счета.
Обязательность заключения договора управления гаражом, предметом которого является управление машиноместом (оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме), законодательством не предусмотрена.
СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с такими выводами и указала следующее.
Положение о заключении соглашения в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в т. ч. в случаях, предусмотренных законом.
Таким законом является ЖК РФ, который предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об условиях договора управления этим зданием.
В таком случае собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
По смыслу данных норм обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в подобном доме.
С учетом этого в данном деле нужно было установить, относятся или нет машиноместа, расположенные в подвале, к помещениям дома.
При этом целевое назначение таких помещений (машиноместо и т. п.) для решения вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции в части возложения обязанности заключить договоры управления многоквартирным домом и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судом не было установлено соответствие условий договора управления многоквартирным домом требованиям закона
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Асташова С.В.,
судей Гетман Е.С., Кликушина А.А.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным участком и гаражным комплексом, расположенного по адресу: г. . . . Тимина И.И., Тимин А.Н., являясь собственниками машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях, имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное исполнение денежного обязательства.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, утверждая, что заключение указанного Обществом договора не предусмотрено законодательством.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. исковые требования Общества удовлетворены, на Тимину И.И., Тимина А.Н. возложена обязанность заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с Тиминой И.И. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг в размере . руб. . коп., проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере . руб. . коп., расходы на оплату услуг представителя в размере . руб., расходы на оплату госпошлины в размере . руб. … коп.; с Тимина А.Н. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг в размере . руб. . коп., проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере . руб. . коп., расходы на оплату услуг представителя в размере . руб., расходы на оплату госпошлины в размере . руб . коп.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в части удовлетворения исковых требований Общества об обязании Тиминой И.И., Тимина А.Н. заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в удовлетворении исковых требований.
Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. в указанной части.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда были допущены такого рода нарушения норм права.
Судом установлено и из материалов дела следует, что Тимин А.Н. является собственником машиноместа, расположенного по адресу: г. . ул. . подвал, помещение . комната 2, машиноместо 3, Тимина И.И. является собственником машиноместа, расположенного по адресу: г. . подвал, помещение 1, комната 2, машиноместо 2.
Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что при данных обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет такое управление.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора банковского счета (статья 846 Гражданского кодекса Российской Федерации), а обязательность заключения договора управления гаражом, предметом которого является управление машиноместом, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего законодательства не предусмотрена.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, Тимина И.И. и Тимин А.Н. являются собственниками расположенных в подвале дома . по ул. . в г. . нежилых помещений.
В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
Таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации, часть 5 статьи 161 которого предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые помещения, расположенные в подвале дома . по ул. . помещениями данного дома. При этом их целевое назначение (машиноместо и т.п.) для решения вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.
Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений статей 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не рассматривал и не исследовал вопрос о том, являются ли принадлежащие Тиминой И.И. и Тимину А.Н. на праве собственности нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. . ул. . наличие права собственности на которые обязывает их собственников к заключению договора управления многоквартирным домом.
Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Из материалов дела следует, что Общество просило обязать ответчиков Тимину И.И. и Тимина А.Н. заключить договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым Общество обеспечивает управление и техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах, и расположенного на нем подземного гаража по адресу: г. . При этом Общество обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме (л.д. 212).
В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в удовлетворении требований об обязании Тиминой И.И. и Тимина А.Н. заключить договоры управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков образовавшейся задолженности по содержанию имущества и жилищно-коммунальных услуг.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. подлежит отмене в части отмены решения суда первой инстанции в части возложения на Тимину И.И., Тимина А.Н. обязанности заключить договоры с Обществом и направлению дела в указанной части на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
– Наталья, расскажите поподробнее, что можно считать машино-местом?
– Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Данное нововведение в законодательстве не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.
Ранее собственники не могли выделить машино-места в отдельные объекты недвижимости, они оформлялись в лучшем случае в долевую собственность. С присвоением машино-месту отдельного статуса владельцы могут теперь зарегистрировать свое право собственности, что дает им возможность в дальнейшем распорядиться правом по своему усмотрению например, продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать или завещать, не получая согласия иных владельцев.
– А вот, например, во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили. Это можно назвать машино-местом? Можно оформить в собственность?
– Исходя из действующего законодательства, парковочные места, которые находятся возле многоквартирных домов на асфальтированных площадках нельзя идентифицировать как машино-место, поскольку закон выделил машино - места в самостоятельный объект недвижимости только те, которые располагаются непосредственно внутри здания или сооружения. Границы парковки в соответствие с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются.
Соответственно, парковка (парковочное место), является частью уличной сети, как правило, размещаемой, в том числе в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости, зарегистрировать право собственности на них нельзя.
Основанием организации индивидуального парковочного места во дворе может быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, но только в том случае, если земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
– Какова процедура регистрации таких объектов в собственность?
– Так как машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, теперь используется стандартная процедура их регистрации.
Для этого владельцы долей должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план объекта недвижимости с определением границы машино-места, чтобы его можно было идентифицировать, и соответственно поставить объект на кадастровый учет, а также обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на машино-место, предоставив соответствующее соглашение или решение общего собрания сособственников, которым определен порядок пользования недвижимого имущества.
– Скажите, а что делать тем, кто ранее оформил свое право в подземной автостоянке как нежилое помещение, есть ли у них возможность изменить данные сведения?
В то же время, если собственник желает, чтобы в сведениях на его объект недвижимости содержалась информация о машино-месте, то он вправе подать в орган регистрации права заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями нового законодательства, представив свои правоустанавливающие и правоподтвержающие документы на нежилое помещение.
– А как определяются границы машино-места? Предусмотрены ли законодательством предельные размеры для машино-мест?
– Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Что касается размеров для машино-места, они установлены приказом Минэкономразвития, так для одного машино-места существуют:
- минимально допустимые размеры – 5,3 x 2,5 м;
- максимально допустимые размеры – 6,2 x 3,6 м.
– Где граждане могут найти кадастрового инженера, который подготовит технический план?
– Как вы считаете, нововведения в отношении машино-мест положительно отразятся на автовладельцах?
– Стоит отметить, что нововведения, вступившие в силу с 1 января 2017 года, имеют в целом положительное значение:
– во-первых, собственник абсолютно легально имеет возможность сдавать свое машино-место в аренду по договору как отдельный объект;
– во-вторых, у собственника появилась юридическая надежность осуществить сделку купли-продажи своего машино-места как самостоятельного объекта недвижимости;
– в-третьих, расширились возможности бизнеса, владеющего подобными объектами недвижимости, в плане привлечения кредитных средств;
– в-четвертых, в целом обеспечилась стабильность гражданско-правового оборота машино-мест.
– Куда необходимо обращаться собственникам с заявлением для внесения изменений в сведения ЕГРН?
– Жители г. Калининграда могут обращаться в наш офис приема и выдачи документов, расположенный по адресу: г. Калининград, пл. Калинина, д. 1-7, либо в любой офис приема и выдачи документов МФЦ на территории Калининградской области.
– Если у граждан возникнут дополнительные вопросы, подскажите, куда они могут обратиться за более подробной консультацией?
– Более подробно по возникшим вопросам можно проконсультироваться позвонив по номеру телефона 30-51-50 , попросив соединить с отделом учетно-регистрационных действий № 2, либо записаться на личный прием к начальнику данного отдела, который осуществляется два раза в месяц по вторникам
с 10.00 до 13.00.
Читайте также: