Договор между собственником и жск

Обновлено: 16.05.2024

Исполнителем (лицо, выполняющее работы или оказывающее услуги) всегда будет УО, у которой есть лицензия на управление МКД. Это явствует из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ:

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Заказчиками (лицо, в пользу которого выполняются работы или оказываются услуги) по договору управления могут быть собственники помещений в МКД, ТСЖ, ЖСК или иной потребительский кооператив, а также застройщик МКД.

Как это ни странно, но ТСЖ/ЖСК могут заключать договоры управления с УО. При этом смены способа управления не будет происходить. Юридически в МКД будет способ управления ТСЖ/ЖСК (или иным потребительским кооперативом), но фактически все действия по управлению МКД будут отданы УО.

В рамках договора управления, УО обязуется:

выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
предоставлять коммунальные услуги или при прямых договорах обеспечивать готовность инженерных систем;
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

К полномочиям общего собрания собственников (ОСС) отнесено принятие решения выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а значит выбор конкретной УО и заключения договора управления — компетенция ОСС.

В ч.1 ст. 162 ЖК РФ есть указание, что собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления.

Исходя из этого можно сделать вывод,что для заключения договора требуется, что ЗА проголосовали 50 % голосов всего дома, а не от количества принявших участие. На практике, суды и ГЖИ считают, что для заключения договора управления достаточным будет именно 50 % голосов от количества принявших участие в собрании.

Существует два варианта заключения договора управления:

договор утверждается на общем собрании, а затем УО заключает договор с каждым собственником;
собственники уполномочивают председателя совета МКД правом по заключению договора управления и заключается один договор. От лица собственников выступает председатель совета МКД.

До заключения договора управления совет МКД могут представить собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 3 ч.5 ст. 161.1 ЖК РФ).

А председатель совета МКД имеет право вступить в переговоры относительно условий договора управления (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

При этом, собственники не лишены права самостоятельно искать УО и обращаться в УО по вопросам согласования вариантов сотрудничества (условия договора управления, принципы работы УО, применяемые тарифы и т.д.).

Правовое регулирование ТСЖ и ЖСК отличается, но так или иначе указанные юридические лица имеют право заключать договоры управления с УО. При этом, договор управления может заключить и иное юридическое лицо, которое осуществляет управление МКД (например жилищный кооператив). Отмечу, что речь идет о ТСЖ/ЖСК как заказчиках по договору управления, а не исполнителях. Ведь исполнителем договора управления может быть только УО.

ТСЖ имеет право (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

О том, какой из органов управления ТСЖ принимает решение о заключении договора управления МКД с УО (общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ), в законе нет ответа.

В статье 148 ЖК РФ есть указание, что в обязанности правления ТСЖ входит управление МКД или заключение договоров на управление им.

Я рекомендую прописывать полномочия по заключению договора управления в Уставе ТСЖ и указывать, кто может принимать соответствующее решение.

В отсутствие такого регулирования в Уставе ТСЖ все-таки склоняюсь к принятию такого решения на общем собрании членов ТСЖ, как главном органе управления ТСЖ.

Деятельность ЖСК по управлению МКД в ЖК РФ регулируется поверхностно. Учитывая на отсутствие норм в ЖК РФ об отнесении вопрос о заключении договора управления, верным будет вариант принятие решения на общем собрании членов ЖСК.

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
Порядок внесения членских и паевых взносов.
Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
Порядок предоставления квартиры.
Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
Существует опасность двойных продаж.
Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

Часто сделки совершаются через жилищно-строительные кооперативы. Это требует заключения договора на приобретение жилья.

К покупке жилья через ЖСК нужно подойти серьезно: ваши усилия в будущем окупятся, сделав вашу жизнь стабильной и комфортной.

Поэтому далее мы поговорим о главном элементе такого приобретения жилья – договоре с ЖСК.

Договор ЖСК – что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
первоначальный взнос, последующие оплаты;
сроки, отведенные на строительство;
описание и характеристика строящегося помещения;
условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

изучить его Устав, там должны быть сведения о:
- названии и местонахождении кооператива;
- цели работы;
- порядке входа и выхода из него;
- выплате пая и его величине;
- обязанностях руководящих органов;
- ликвидации и реорганизации.
Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Инвестор или инвестор-застройщик

Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.

Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

Существуют риски в такой ситуации:

застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

займа;
купли-продажи;
переуступки потребительских прав;
долевого участия;
оплаты векселями.

Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

Заключение и регистрация

Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

Нюансы процедуры оформления

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Заключение

Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме дело очень сложное и рискованное. Если есть подходящий вариант на рынке вторичного жилья, то лучше воспользоваться им.

В последнее время одним из наиболее популярных способов покупки квартир в новостройках или новых частных домов стал договор с разными ЖСК, через которых застройщики осуществляют продажу объектов недвижимости.

Такая схема является абсолютно законной и в некоторой мере обеспечивает покупателям защищенность их прав.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что такое договор с ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой организационно-правовую форму объединения достаточно большого количества граждан с целью организации строительства нового жилья, а также управления процессом.

Справка. Договор с этой организацией подтверждает то, что гражданин является ее пайщиком и должен получить жилье в доме после того, как он будет сдан в эксплуатацию.

Между кем, когда и в каких случаях заключается?

Данный документ обязывает определенную строительную фирму регулярно оглашать важную информацию об объекте, указанном в договоре, включая также проектную декларацию. Благодаря этому положению пайщик ЖСК имеет возможность получить все интересующие его сведения не только о застройщике, но и об объекте, и подробностях продвижения проекта.

Договор с ЖСК подписывается для получения законодательной защиты при приобретении квартиры (о том, как приобрести квартиру по договору ЖСК и можно ли это сделать в ипотеку, читайте здесь). В таких случаях документ обеспечивает:

Гарантию наличия у застройщика разрешения на возведение домов.
Гарантию на официально оформленную проектную документацию.
Подтверждение права застройщика на конкретный участок земли.
Наличие у пайщика прав на оставшееся недвижимое имущество в случае банкротства застройщика.

Как правильно оформить?

Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.

Совет. Не стоит обращаться в ЖСК, которые недавно работают на рынке недвижимости и не сдали в эксплуатацию еще ни одного дома.

К тому же, перед заключением договоренности можно проконсультироваться с опытным юристом, который тщательно изучит бумаги, проанализирует все пункты и указанные нюансы, и посоветует, надежны ли условия, и будут ли возвращены деньги вкладчику в случае полной ликвидации либо реорганизации жилищно-строительного кооператива.

ФЗ №214 предусматривает то, что в документе обязательно должна быть указана следующая информация:

Все данные о компании застройщика, а также подтверждение его прав на строительство объекта недвижимости.
Детальное описание квартиры (площадь, планировка всех комнат, наличие отделки, комплектация жилья, подробный поэтажный план).
Сроки сдачи построенных домов в эксплуатацию.
Условия, при которых в договор могут вноситься изменения в сроке окончания строительства.
Порядок проведения возврата денежных средств в случае неуспешного завершения строительства, а также другие особенности.

Действующее законодательство РФ предусматривает штрафование застройщиков на крупные суммы денежных средств в случае срыва сроков ввода жилья в эксплуатацию. Именно поэтому при заключении договора с ЖСК необходимо строго следить за тем, чтобы все оговоренные нюансы были прописаны в документах.

В противном случае в непредвиденной ситуации у пайщика могут возникнуть довольно серьезные проблемы при доказательстве своих прав в отношении квартиры или дома.

Договоры, подписанные между пайщиками и жилищно-строительными кооперативами, дают возможность многим людям стать собственником недвижимости в том случае, если у них недостаточно денежных средств для того, чтобы приобрести уже готовое жилье, заплатив сразу его полную стоимость.

Если вы собираетесь заключать договор с ЖСК, то вам могут пригодиться следующие материалы от наших авторов:

Однако необходимо очень ответственно подойти к выбору ЖСК, а также составлению и заключению договора и другой документации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Читайте также: