Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами 2021

Обновлено: 17.05.2024

Решением проблемы при отсутствии возможности приобретения необходимого имущества сразу становится аренда с последующим выкупом, позволяющая заселиться и проживать в квартире со дня заключения договора с дальнейшим вступлением в права собственности на нее.

Рассмотрим, как лучше заключить договор, чтобы не потерять жилье и деньги.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Что такое аренда квартир с последующим выкупом? Такой вид распоряжения имуществом сочетает в себе аренду и продажу, регулируется статьями главы 30 и 34 ГК РФ, юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на имущество от владельца к арендатору:

по окончанию срока сделки;
досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта.

Справка! Выкуп полученного на время имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ.

Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.

Плюсы и минусы

Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.

Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.

Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:

Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.

Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:

Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Важно! Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью нанимателя, от которого он может отказаться в любой момент.

Возможные риски

Заключение сделок съема с последующим приобретением жилья предполагает честность сторон и добросовестное исполнение ими пунктов договора. Даже участие квалифицированного юриста в составлении соглашения и его наблюдение за правильностью подписания документа не избавляет собственника и арендатора от возможных рисков.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Важно! При отсутствии письменной договоренности об изменении цены требование материальной компенсации хозяином недвижимости будет необоснованным.

Документы, необходимые для оформления

Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:

Подтверждение права собственности.
Согласие супружеской половины (в случае совместного владения квартирой, приобретенной в браке).
Справки об отсутствии обременений (из Росреестра) и долгов по коммунальным платежам (из управляющей компании).
Технический паспорт и кадастровый план недвижимости.

Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет. Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.

Справка! Стоимость квартиры определяется договоренностью между сторонами или на основании справки о независимой оценке, которая проводится специалистами сертифицированных организаций.

Требования к заключению договора

С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ). Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:

обязанности сторон;
порядок внесения платежей;
ответственность арендатора и собственника;
форс-мажорные обстоятельства;
условия расторжения договора.

Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:

права арендатора на приобретение имущества;
его оговоренная выкупная стоимость;
процесс и условия передачи прав собственности.

Справка! Перечисленные пункты допустимо оформить дополнительным соглашением к основному договору, чтобы разделить аренду и последующую продажу.

В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль, на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств. Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора.

Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.

Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.

Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:

Обязательная письменная форма составления.
Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Важно! В договор целесообразно включить пункт о страховании жилья, предварительно заключив соответствующее соглашение со страховой компанией.

Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности коммерческого найма жилья

Договор найма жилья с последующим выкупом заключается между гражданами, один из которых обязуется предоставить находящееся в его владении жилье второй стороне для проживания за установленную по договоренности плату. Получение юридическим лицом во временное пользование на возмездной основе жилого помещения возможно только по договору аренды (ст.671 ГК РФ).

Срок действия письменного соглашения о коммерческом найме жилого помещения с правом выкупа имеет максимальную продолжительность 5 лет, расторгнуть соответствующий договор наниматель вправе в любое время, предварительно уведомив собственника квартиры не менее чем за три месяца. Возможно и судебное прекращение сделки в установленных законом случаях.

Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.609 ГК РФ). Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.

Важно! Срочный договор аренды до истечения определенной сторонами даты может быть аннулирован только в судебном порядке (ст.619—620 ГК РФ).

Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю – продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

Договор найма - это один из видов арендных отношений, по которому одна сторона (наймодатель) берет на себя обязательство предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Наниматель не получает права распоряжения нанятым имуществом, за исключением права передачи имущества в поднаем при условии согласия наймодателя.

Договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Юридическое лицо не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма.

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя, как наименее защищенной стороны. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. А вот по требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Данный вид договоров не подлежит государственной регистрации.

ДОГОВОР НАЙМА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет Нанимателю в найм, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: , кадастровый номер ,

Общая площадь - кв.м.;
Жилая площадь - кв.м.;
Количество комнат ;
Оценочная стоимость предоставляемой квартиры рублей.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .

1.4. Наймодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель обязуется использовать квартиру в течение всего срока найма в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока найма либо в иной согласованный с Наймодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Наймодателя квартиру по цене рублей (выкупная цена квартиры). Отказ Наймодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается. Форма договора купли-продажи квартиры (Приложение ) согласована Сторонами.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

вносить плату за найм в сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в плату за найм не входит;
пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
надлежащим образом относится к имуществу Наймодателя, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
соблюдать правила пользования жилыми помещения (квартирой), в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Наймодателю квартиру в надлежащем состоянии с учетом нормального износа;
нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на аналогичное.

вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за ;
преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора найма на новый срок;
преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в ней на момент заключения настоящего договора оборудованием;
допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем;
осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Наниматель может предоставить в поднаем предоставленную ему в найм квартиру только с письменного согласия Наймодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.

передать Нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой;
заключить с Нанимателем новый договор найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Нанимателя от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора.

2.7. В период действия настоящего договора Наймодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Наймодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Наниматель обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Наймодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в найм, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Нанимателю.

4.2. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Наймодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Наниматель вправе взыскать с Наймодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Наймодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Наниматель уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на .

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Плата за найм, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в выкупную стоимость квартиры, указанную в п.1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

9.2. Договор составлен в 2 (двух) (вариант в случае заключения договора найма на срок не менее года: в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой Стороны (вариант дополнительно: и один для регистрирующего органа). Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.

Существует много способов приобретения жилья. Найм квартиры с последующим выкупом — один из нераспространенных в России.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое съем жилья с правом его приобретения?

Аренда квартиры с последующим выкупом представляет собой сделку купли-продажи с постепенной оплатой стоимости жилья покупателем, а также возможностью использования его по назначению до приобретения. По своему содержанию это объединенный договор аренды с договором купли-продажи, так как несёт в себе характеристики обоих типов сделки.

В отличие от аренды жилья, по окончании сделки права собственности на недвижимость переходят к арендатору.

От договора купли-продажи соглашение отличается тем, что покупатель не является владельцем имущества до внесения всей суммы стоимости жилья, и вносит не только плату за выкуп, но и за аренду. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 554-555).

Цель заключения таких сделок по жилому помещению

Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.

Составление соглашения между физическими лицами

Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:

срок договора;
размер ежемесячной арендной и выкупной платы;
размер полной стоимости квартиры;
порядок и время выплат.

Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.

Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.

Что потребуется для совершения сделки?

Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:

Документ, подтверждающий право собственности недвижимости.
Кадастровые документы на недвижимость.
Справка об оценочной стоимости квартиры.

Как составить документ?

Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.

Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.

Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:

К составлению договора купли-продажи.
К возникновению права собственности — согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект найма переходит к нанимателю в случае выплаты полной стоимости квартиры.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Основные условия

Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:

Преамбулу — данные о месте и времени заключения договора, об участниках сделки.
Пункт о предмете найма — общая полезная и жилая площадь квартиры, количество комнат, адрес, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности владельца, полная выкупная стоимость.
Права и обязанности сторон.
Расчеты сторон по договору — размер арендной платы и порядок выплаты.
Момент передачи прав собственности арендатору (после внесения последнего платежа за выкуп квартиры), итоговая стоимость квартиры, порядок и размер выплат.
Ответственность сторон.
Особые условия.
Форс-мажор.
Урегулирование споров.
Срок действия договора и права сторон по его истечении.
Условия расторжения договора.
Сведения об участниках — паспортные данные
Подписи участников сделки.

В документе должно быть отражено право нанимателя выкупа жилья и итоговая стоимость недвижимости, иначе сделка будет считаться недействительной.

Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

Дополнительные условия

Договор аренды квартиры с последующим выкупом может включать страхование объекта.

Также рекомендуется включить в документ возможность изменения рыночной стоимости квартиры. Для этого необходимо добавить соглашение обеих сторон о ежемесячном пересчете платежей согласно естественной инфляции.

Оплату за выкуп рекомендуется производить через банк, чтобы избежать разногласий и споров в будущем.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

После заключения сделки договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра. Сделать это необходимо дважды — для регистрации обременения недвижимости и для регистрации перехода права собственности.

Для регистрации обременения из долгосрочного найма необходимо:

Подготовить документы — 3 экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом, паспорта сторон, выписку из ЕГРН на право собственности на квартиру, чек об оплате госпошлины.
Обратиться в МФЦ или регистрирующий орган, написать заявление на регистрацию обременения и сдать документы.
В указанный срок получить выписку на квартиру с обременением и получить свой экземпляр договора.

Три экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом (о найме и об аренде жилья мы писали тут).
Выписка из ЕГРН на право владения квартирой.
Акт приема-передачи имущества.
Документы об оплате стоимости жилья — чеки или квитанции.
Паспорта участников сделки.
Нотариальное согласие супругов.
Квитанция об оплате госпошлины.

Расчеты сторон

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается редко, но при условиях, удовлетворяющих обе стороны, может быть выгодна как для покупателя, так и для продавца.

В договоре найма с последующим выкупом необходимо указать размер арендной платы, полную стоимость квартиры и размер выкупной платы. Получаемые от арендатора средства включены в налогооблагаемый оборот.

С суммы выплаты за аренду арендодатель исчисляет НДС в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ, а с выкупных платежей — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.

Расторжение соглашения

Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.

Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:

Если наниматель пользуется имуществом с нарушением условий договора.
Если наниматель наносит ущерб арендованному имуществу.
Если наниматель более двух раз не вносил плату за аренду жилья.

О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.

Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).

Возможные риски

Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:

Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.

Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.

Аренда квартир с последующим выкупом не является единственным видом аренды. Читайте наши статьи про социальный и коммерческий наем жилья, о безвозмездной, посуточной и аренде для иностранцев.

Альтернативные варианты

Альтернативой аренде с последующим выкупом недвижимости могут стать:

Кредит.
Рассрочка.
Покупка залогового жилья.

Кредит или ипотечная сделка, подразумевает оплату стоимости квартиры ипотечными деньгами, данными банком.

С этого момента отношения покупателя и продавца заканчиваются — квартира переходит в собственность покупателя, который в дальнейшем выплачивает ипотеку банку.

О том, как выбрать между арендой жилья и ипотекой, читайте тут.

При покупке квартиры в рассрочку право собственности переходит к покупателю сразу, а оплата производится согласно контракту. В этом случае в Росреестре регистрируется обременение на недвижимость в пользу продавца.

Приобретение залогового жилья это выкуп недвижимости у банка или аукциона по заниженной за счет обременения стоимости.

Приобретение недвижимости с помощью аренды с последующим выкупом — явление не частое, но при соблюдении правил и правильном составлении договора выгодное для продавца и покупателя. Важный момент совершения сделки — заключение договора, его выполнение и регистрация права перехода собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Читайте также: