Что входит в понятие права пользования землями городской поселковой и сельской застройки

Обновлено: 16.05.2024

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Комментарий к Статье 83 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья устанавливает два признака земель населенного пункта: содержательный - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов; формальный - границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Границы населенных пунктов и границы поселения являются разноплановыми понятиями. Согласно Федеральному закону от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822) (далее - Закон N 131-ФЗ) поселение является муниципальным образованием, границы которого устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 11 Закона N 131-ФЗ).

Таким образом, поселение включает в себя населенные пункты, а также может включать земли иных категорий.

Следует отметить, что нередко возникают спорные ситуации об отнесении земельного участка к той или иной категории земель, например, если в отношении земельного участка осуществлено лесоустройство или земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, но при этом находится в границах населенного пункта.

Земельный кодекс РФ подразделяет все земли в России на категории и предусматривает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования (ст. 7). Соответственно, земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель. Как предусмотрено п. 2 комментируемой статьи, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Таким образом, одним из основных признаков, отличающих земельные участки из состава земель населенных пунктов от земельных участков из состава иных категорий земель, является включение соответствующих земельных участков в границы населенного пункта.

В соответствии с п. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий. Таким образом, в случаях, когда особо охраняемые природные территории, лесничества или лесопарки располагаются в границах населенных пунктов, происходит совмещение правового режима использования таких территорий и правового режима использования земель населенных пунктов.

При этом земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий, лесничеств, лесопарков и одновременно в границы населенных пунктов, относятся к землям населенных пунктов, поскольку они отделены от других категорий земель границами населенного пункта.

С учетом вышеизложенного законодатель сделал особый акцент на использование земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и включенных в состав зон особо охраняемых территорий, в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 94 - 100 ЗК РФ (п. 10 ст. 85 ЗК РФ).

Предусмотренное п. 2 комментируемой статьи требование о запрете пересечения границами городских, сельских населенных пунктов границ муниципальных образований или выхода за их границы соответствует требованию Закона N 131-ФЗ, согласно которому территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения (п. 12 ч. 1 ст. 11). Данное положение получило закрепление и в ГрК РФ, согласно ч. 4 ст. 18 которого установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, городского округа.

По данному вопросу целесообразно отметить позицию Минэкономразвития России (Письмо от 7 марта 2013 г. N ОГ-Д23-1058 ), согласно которой действующим законодательством определение понятия пересечения границ земельных участков, в том числе многоконтурного земельного участка или земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов не установлено.

Вместе с тем в случае, если обособленные (условные) участки, входящие в состав единого землепользования или контура многоконтурных земельных участков, располагаются в границах разных муниципальных образований и (или) населенных пунктов, указанное является пересечением границ таких земельных участков с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов и нарушением положений ст. 11.9 ЗК РФ.

Второй комментарий к СТ 83 ЗК РФ

1. До 1 января 2007 г. в комментируемой статье землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. В целях устранения противоречий между нормами ФЗ о местном самоуправлении, которыми были определены подходы к формированию территорий муниципальных образований, в том числе были четко установлены критерии установления территорий поселений и территорий населенных пунктов, и ЗК в последний были включены изменения. Категория земель поселений поменяла свое название на "земли населенных пунктов".

Территория поселений в соответствии с указанным Законом шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст. 11 названного Закона территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения.

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной деятельности.

В силу ст. 51 Лесного кодекса РФ леса подлежат охране от пожаров, от загрязнения (в том числе радиоактивными веществами) и от иного негативного воздействия, а также защите от вредных организмов; охрана и защита лесов осуществляются органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных в соответствии со статьями 81 - 84 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч.2 ст.11 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Полномочия органов местного самоуправления распространяются на земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, территорию которого составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселений. В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности.

Конституционный суд РФ в постановлении от 13.10.2015 №26-П указал, что в системе действующего правового регулирования отнесение к вопросам местного значения городского округа организации сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов не может рассматриваться как безусловное основание для возложения на органы местного самоуправления городского округа обязанностей, касающихся проведения очистки территории городского округа от загрязнения отходами, без учета характера предоставленных им полномочий в сфере обращения с отходами, в том числе применительно к расположенным на территории городского округа земельным участкам различной формы собственности, и без правовой оценки качества выполнения таких полномочий, а также вне связи с обязанностями по обращению с отходами, которые возлагаются на юридические лица и физических лиц как на субъектов природопользования.

Принятие мер, направленных на ликвидацию загрязнения бытовыми и промышленными отходами лесных участков, расположенных на территории городского округа, но не находящихся в его собственности, органами местного самоуправления данного городского округа не предусмотрено и относится к компетенции уполномоченных исполнительных органов государственной власти.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение, захламление на землях соответствующих категорий.

В связи с изложенным, обязанность по уборке несанкционированных свалок бытовых отходов, расположенных вне земель населенных пунктов должна быть возложена на собственников земельных участков в случае, если данная обязанность не передавалась третьим лицам по договору.

1 Изображения

Прокуратура
Ленинградской области

Прокуратура Ленинградской области

24 июня 2016, 12:33

Полномочия органов местного самоуправления в части уборки несанкционированных свалок

Право пользования землями городов и других поселений в отличие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землепользователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторыж, земельный участок предоставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или сооружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно переплетаются.

Сложность при формировании понятия рационального использования земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединяет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каждому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного

использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

' Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением, установление правильного количественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конечном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство других поселений.

Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 было утверждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закрепление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, налогообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установление границ землепользования (т.е. межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подлежат

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

S подготовительные работы;

^ разработку плана межевания микрорайона или квартала, согласование его с владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;

S установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организациях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возникают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъектов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконструкции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Для обеспечения эффективного и рационального использования земель поселений и установленных согласно градостроительному регламенту и ст. 85 ЗК РФ девяти территориальных зон было бы целесообразнее земли этих зон в соответствии с зонированием более четко подразделить на соответствующие виды.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (контракт) между ними, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством РФ.

Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников градостроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, являются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения договора (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (контракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по решению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).

Земли населенных пунктов – сравнительно новое название территории, на которой располагаются жилые дома, объекты недвижимости, обеспечивающие нормальную жизнедеятельность проживающего на этих землях населения.

Земли населенных пунктов: понятие и общая характеристика

В Земельном кодексе РФ четко определено понятие и состав земель населенных пунктов. Согласно требованиям данного нормативно-правового акта под землями населенных пунктов подразумеваются участки земли, которые используются и, соответственно, предназначаются, для застройки и развития населенных пунктов.

Любое развитие и расширение населенного пункта подразумевает под собой возникновение разнообразных земельных отношений, которые напрямую связаны с процедурой проведения изъятия участков, прочих связанных с данными процедурами действий, имеющих юридическое значение.

В соответствии с положениями, урегулированными земельным законодательством, получается, что в качестве основания для установления земель населений является факт наличия границы участка земли. Причем характерно, что данная граница в обязательном порядке должна быть установлена таким образом, чтобы отделять земли поселений от прочих земель, относящихся к другим категориям.

Основное целевое назначение подобных земельных участков заключается в том, что они используются в качестве отдельной территории, предназначенной для размещения на ней:

разнообразных строений, по большей части жилых домов, пригодных для постоянного круглогодичного проживания;
сооружений и строений, предназначенных для обеспечения возможности жизнедеятельности всех граждан, проживающих в данном поселении.

В отличие от прочих земель, земель поселений, как правило, очень мало. А для их увеличения требуется осуществить изменение границ данного населенного пункта. Увеличение границ – это достаточно сложный и трудоемкий процесс, который требует большого количества времени и затрат.

Именно по этой причине большинство населений предпочитают заниматься не увеличением границ, а проводить уплотнительные застройки.

Правовой режим земель населенных пунктов

Согласно текущему законодательству, к населенным пунктам относятся:

города;
поселки;
села;
станицы;
стойбища;
заимки.

Все данные населенные пункты, в свою очередь, подразделяются на десять различных групп, в зависимости от численности проживающего населения.

Однако данные требования шли в разрез с прочими нормативно-правовыми актами федерального уровня, которые определяли понятие населенных пунктов по-другому. Подобные разногласия на законодательном уровне существовали вплоть до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Таким образом, согласно требованиям земельного законодательства, под городскими поселениями подразумевается город или поселок, в котором власть осуществляется на местах через органы местного самоуправления. На данный момент сельские поселения объединяют территориально в один населенный пункт, в которых самоуправление также осуществляется на местах через специально выбранные для этих целей органы местного самоуправления.

Соответственно, на основании земельного законодательства населенные пункты могут включать в себя несколько городских и сельских поселений, объединенных одной общей территорией.

Понятие границ населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов рассматриваются в Земельном кодексе России в качестве отдельного понятия. Согласно положением данного нормативно-правового акта границы городских, сельских населенных пунктов представляют собой специальные границы, которые позволяют отделить населенные пункты от прочих земель, которым присвоена иная категория.

Согласно федеральным нормативно-правовым актам границы городских или сельских поселений никаким образом не могут пересекать границы прочих муниципальным образований.

Кроме того, в земельном законодательстве четко установлено требование, согласно которому границы населенных пунктов не могут не только пересекать границы муниципальных образований, но и каким-либо образом выходить за них.

Также границы населенных пунктов устанавливаются таким образом, чтобы не пересекать земельные участки, выделенные для пользования и ведения сельского хозяйства, физическим или юридическим лицам, организациям, действующим для удовлетворения нужд государства и отдельно взятых субъектов государства.

Правовой режим, установленный для границ городских и населенных пунктов

На уровне федерального земельного законодательства устанавливаются определенные особенности, которые распространяются только на границы земель населенных пунктов, к которым относятся городские и сельские поселения.

Согласно требованиям законодательства, в частности, Земельного кодекса РФ и соответствующим нормативно-правовым актам федерального уровня, установление границ городских и сельских поселений должно осуществляться таким образом, чтобы:

Они не пересекали установленных границ муниципальных образований;
Они не выходили за установленные границы муниципальных образований, то есть земли городских поселений, располагающихся на территории одного субъекта государства, ни в коем случае не должны выходить за пределы данной установленной границы.
Они не должны пересекать границы земельных участков, которые были предоставлены в постоянное или временное пользование индивидуальным предпринимателям, организациям или простым гражданам. Границы населенных пунктов не должны пересекать границы участков, которые были предоставлены организациям, действующим от имени государства, в целях удовлетворения федеральных и муниципальных нужд.

Некоторые специалисты в области земельного права склоняются к мнению о том, что в качестве основной из особенностей населенных пунктов выступает урегулированное законодательством условие о том, что данные ограничения предназначаются не только для территориально-пространственного действия установленных на территории государства правовых норм, но и позволяют определить пространственные границы определенного географического объекта.

Следовательно, при помощи границ происходит индивидуализация земель населенных пунктов в качестве отдельной категории земель.

На законодательном уровне устанавливается еще одна особенность границ поселений: согласно требованиям земельного законодательства, границы поселений ни в коем случае не должны пересекать установленные границы участков, которые были предоставлены гражданам или юридическим лицам для ведения на них хозяйственной деятельности или индивидуального строительства.

Если границы поселения были установлены еще до предоставления участка земли гражданину или организации, на законодательном уровне допускается отнесение участка сразу к нескольким категориям в индивидуальном порядке.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что такое муниципальная собственность на землю, кто может получить правомочия на владение, пользование и распоряжение муниципальными землями, а также какими законами регулируется оформление муниципальной земли в собственность – об этом читайте в нижеприведенной статье.

признанными таковыми Федеральными законами и соответствующими законами субъектов РФ (п. 1 ст. З Закона о введении в действие ЗК РФ);
приобретенными на основании требований гражданского законодательства;
приобретенными на основании гражданско-правовых сделок;
приобретенными на основании безвозмездной передачи из федеральной собственности;
перешедшими в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю.

Правомочия собственника реализуются органами местного самоуправления, которые действуют от имени муниципалитета и имеют право передавать землю физическим или юридическим лицам в постоянное или временное пользование, а также продавать, отчуждать и совершать иные сделки, в числе которых аренда муниципальной земли, действуя в рамках российского федерального законодательства. Муниципальная собственность, равно, как государственная и частная, находится под защитой государства. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть:

землями общего пользования, допускающими нахождение на их территории граждан, с правом пользования природными объектами, находящимися на этом участке, в соответствии с разрешением собственника и законно-правовых актов (п.1 ст.262 ГК РФ);
землями, закрытыми для общего доступа.

Муниципальная собственность на землю является единым целым, она не делится на различные виды и имеет свое предназначение – обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Ответственность за управление муниципальными землями возложена на органы местного самоуправления, структура которых включает в себя подразделения, отвечающие за содержание и использование земель различного назначения (автомобильные дороги, благоустройство городских улиц и парковых территорий и т.д.). Муниципальные земли являются частью земель населенных пунктов и в основном относятся к землям общего пользования, используясь для возведения на них объектов общественного назначения.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, и расположенные за чертой населенных пунктов, могут быть приватизированы в порядке и на условиях, предусмотренных законодательными актами органов местного самоуправления.

Средства от аренды либо продажи земли муниципальной собственности поступают непосредственно в бюджет субъекта РФ в полном объеме.

Аренда земель муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству РФ земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, можно арендовать на условиях платного пользования либо безвозмездного срочного или бессрочного пользования. Оформить договор аренды на землю вправе, как физическое, так и юридическое лицо, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, законами федеральными или субъектов РФ. В случаях, если муниципальная земля арендуется с целью комплексной застройки жилищных объектов, права аренды передаются через торги и аукционы, которые проводятся органами самоуправления в соответствии с земельным законодательством. Как правило, такой вид аренды является долгосрочным, а к арендаторам выставляются определенные требования. Отказать в аренде земли муниципальной собственности могут в случаях изъятия земельного участка из оборота либо его резервирования для муниципальных или государственных нужд. Случаи, когда муниципальные земельные участки планируется арендовать без возведения на ней строительных объектов, являются несложной процедурой. Необходимо подать заявление о выборе земельного участка в соответствующий государственный орган для утверждения схемы расположения, и дальнейшей постановки на кадастровый учет (осуществляется будущим арендатором самостоятельно). После получения всех названных документов может быть заключен договор между арендодателем и арендатором. Арендная плата за пользование муниципальными землями исчисляется в соответствии со ставками земельного налога. Кроме того, при продаже права на оформление договора аренды на землю, возникают стартовые земельные платежи, которые также необходимо будет оплатить в оговоренный договором срок.

Выкуп муниципальной земли в собственность

Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от 24.07.2007 г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости. Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:

до 01.01.2010 г. - для юридических лиц негосударственных форм собственности;
до 01.01.2013 г. – для юридических лиц, объекты которых находятся на муниципальных земельных участках, с прохождением через них путепроводов, автомобильных и железны дорог, линий связи и электропередач, иные объекты крупномасштабного значения.

Нарушение сроков оформления перехода муниципальных земель в собственность повлекло за собой штрафы на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП). Оформление муниципальной земли в собственность возможно при наличии соответствующих документальных оснований:

документы, подтверждающие право частной собственности на все объекты индивидуального жилищного строительства, находящиеся на этом земельном участке (эти же документы будут основанием для оформления муниципальной земли в частную собственность);
распоряжение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в бессрочное пользование либо пожизненное владение (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги, выданной в администрации по месту расположения участка, и т.д.).

Выкуп муниципальной земли в собственность представляет собой многоэтапный процесс, число действий в котором зависит от местонахождения земельного участка, вида разрешенного использования земли, места расположения региона или муниципалитета, к которому относятся данные земли. В перечень основных этапов по процедуре выкупа муниципальной земли входят:

Заключение договора, с указанием в нем размера и срока внесения авансового платежа за участок.
Оценка и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта.

В случае, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной, в территориально расположенном органе Росреестра необходимо произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом передачи в собственность на основании выкупа.

Принятие решения по вопросу купли-продажи земельного участка.
Непосредственно заключение договора купли-продажи.
Оформление права собственности на землю в государственном органе.

Выкуп муниципального земельного участка может быть выполнен, как с единовременной выплатой его стоимости в полном объеме, так и с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае - земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает переход права собственности к арендатору. Порядок заключения договора регламентируется ст. ст. 609 и 624 ГК РФ. При заключении договора присутствие и участие владельца земли (арендодателя) является обязательным. В случае уклонения арендодателя от оформления договора по купле-продаже муниципального земельного участка, арендатор может обратить с иском в суд, и на основании решения суда совершить сделку. В данном случае стоимость выкупа муниципальной земли буде определена в соответствии с результатами экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Выкуп муниципальной земли возможен в следующих случаях:

Лица, имеющие в собственности объекты недвижимости, находящиеся на выкупном земельном участке. При этом цена выкупа в данном случае не должна превышать его кадастровую стоимость, независимо от собственника (государство или муниципалитет).
Религиозные организации вправе выкупать муниципальные земли с нахождением на них зданий и строений религиозного и благотворительного назначения – на все время их использования.
Муниципальные земли сельскохозяйственного назначения арендатор может выкупить только по истечении 3-х лет со дня подписания договора аренды на этот земельный участок и его надлежащем использовании на протяжении всего срока.

Площадь выкупаемых земельных участков, равно как и срок аренды до выкупа, законом не ограничены. Начиная с 2012 г. выкуп муниципальных земель возможен в сумме, равной 100% его кадастровой стоимости.

Порядок выкупа арендованных муниципальных земель

Для того, чтобы произвести процедуру выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заинтересованное лицо должно предоставить соответствующий орган местного самоуправления:

паспорт;
заявление установленного образца;
договор аренды муниципальной земли;
квитанция об уплате государственной пошлины.

После согласования с органами местной власти в Росреестр предоставляются:

оригинал договора купли-продажи земельного участка;
заявление соответствующего образца о переходе права собственности;
квитанция об уплате государственной пошлины;
квитанция об уплате стоимости земельного участка;
расчет стоимости выкупа земли, выданного оценочной комиссией;
постановление о предоставлении земельного участка, выданного местными органами власти.

Право собственности заявитель приобретает с момента регистрации в соответствующих органах. Срок оформления документов составляет – 7 рабочих дней.

В выкупе муниципальной земли в собственность может быть отказано на следующих основаниях:

Читайте также: