Что такое форма собственности 100 в кадастре недвижимости
Обновлено: 23.05.2024
Так или иначе – догма везде устоялась.
А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).
2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.
К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.
Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.
3. Какие есть подходы к определению этого момента?
Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:
А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);
Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);
В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.
(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).
Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.
Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).
Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.
Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.
Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.
Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.
Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).
5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).
Навскидку есть четыре случая возникновения участков.
(а) Из публичных земель.
(б) Из частных земель
(в) Путем естественного возникновения
(г) Путем создания
(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).
Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).
Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.
(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.
С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).
(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).
Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!
иальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ)
3. Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ)
4. Для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования случаях используется единая государственная система координат. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ)
5. Местные системы координат в отношении кадастровых округов устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. (Часть введена - Федеральный закон от 30.12.2015 № 431-ФЗ)
Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости
Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости
1. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.
2. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:
1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов;
7) перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. (Пункт введен - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2023 года)
3. Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.
4. Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
5. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.
6. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.
7. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
8. Порядок ведения, порядок и сроки хранения реестровых дел, книг учета документов, а также документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом, но не полученных ими, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
9. В целях ведения Единого государственного реестра недвижимости создается федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации".
10. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
11. Защита сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществляется оператором федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 8. Кадастр недвижимости
1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 72 - 74 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);
6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;
8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, либо кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, если объектом недвижимости является помещение или машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната), а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса либо предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса либо если объект недвижимости и (или) право на него (в том числе право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
11) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
12) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
14) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
20) фамилия, имя и при наличии отчество каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемой организации кадастровых инженеров и наименование данной организации, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ, дата завершения кадастровых работ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
21) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;
22) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, и (или) кадастровые номера объектов недвижимости, права на которые (в том числе право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс и в его состав входят объекты недвижимости и (или) права на них; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
23) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
24) сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
25) кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости;
26) кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
27) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
5. В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:
1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
3) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;
5) сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
7) сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
8) сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам, наименование и реквизиты документа, на основании которого внесена запись об указанных требованиях или об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо об отказе включить их в данный реестр, с указанием требования к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, наименование и реквизиты документа, на основании которого внесена запись об указанных требованиях;
9) назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 17.06.2019 № 150-ФЗ, от 05.04.2021 № 79-ФЗ)
10) назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;
11) наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования;
12) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
13) назначение единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;
14) назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;
15) сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора); (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ)
16) сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
17) сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;
18) сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
19) условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
До 2017 года существовали две разрозненные системы учета недвижимости в каждом из субъектов: государственный кадастр недвижимости и государственный реестр прав, а также еще сотни сопутствующих информационных сервисов, направленных на оказание услуг гражданам или бизнесу. Вся система недвижимости в России была децентрализована.
Человек для получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права, например, на свой жилой дом, должен был пройти процедуру подготовки комплекта документов, подачи заявления, 10 дней ожидания по каждой из процедур и получения документов дважды. В упрощенном виде это составляло 8 шагов и 20 рабочих дней ожидания. Каждое заявление (на кадастровый учет и на государственную регистрацию) рассматривалось разными организациями, и в каждой из них приходилось выполнять похожие действия — ввод сведений, проверка представленных документов, направление межведомственных запросов, принятие решения, внесение сведений и формирование документов. А если было необходимо зарегистрировать право на объект недвижимости в другом регионе — то приходилось физически ехать по месту его нахождения для подачи заявлений на бумаге.
Время перемен
Для нормальной работы нового закона была необходима новая информационная система — ФГИС ЕГРН. Она должна была объединить Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Но самой системы не существовало.
За пару месяцев до этого Росреестр возглавила статс-секретарь, заместитель министра сельского хозяйства Российской Федерации Виктория Абрамченко. Перед ней стояла задача — с нуля сформировать единую информационную систему. Кроме того, было необходимо решить задачу по созданию центра IT-компетенций внутри ведомства, а не отдавать поддержку и внедрение систем внешним операторам и поставщикам.
Объединить системы
Еще одно масштабное изменение на рынке недвижимости в момент прихода Виктории Абрамченко — новый закон о проведении кадастровой оценки. С 2017 года кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физлиц начали проводить не рыночные оценщики, а государственные. Для этого в каждом регионе страны создавались специальные госучреждения (ГБУ). И для проведения оценки по новым правилам также требовались новые информационные системы, которые смогли бы предоставлять исходные данные об объектах недвижимости и их параметрах, чтобы избежать ошибок, и оценка для граждан была корректна.
Работа сделана
Новые возможности
Кроме того, внедрение ФГИС ЕГРН позволяет создавать новые цифровые сервисы, в том числе, для отраслевых специалистов и бизнеса. Например, направление в электронном виде на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
Как уточняют застройщики, с помощью сервиса электронного взаимодействия с Росреестром на все процедурные вопросы при оформлении сделки тратится не более 20-25 минут. Для заключения договора с застройщиком клиенту нужно просто оформить цифровую подпись, получить СМС с кодом доступа, ввести код в специальную форму на сайте Росреестра, и все документы уйдут на регистрацию.
Благодаря объединенной системе появляется возможность запускать массовые онлайн-сервисы — например, по выдаче выписок из ЕГРН, который заработал на сайте Кадастровой палаты. Сегодня в соответствии с законодательством получение выписки о правах занимает три дня, а при переходе на новую систему оно занимает от 30 секунд до нескольких минут. Пользователи могут оперативно получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений перед сделкой с недвижимостью.
Чтобы воспользоваться сервисом, пользователю нужно будет авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации. Искать объекты можно по адресу или кадастровому номеру.
Другие задачи
До 2020 года Росреестр входил в структуру Минэкономиразвития, а Виктория Абрамченко совмещала должность руководителя службы и заместителя министра экономического развития. Ответственной за создание отраслевого законодательства в сфере земельных отношений и оборота недвижимости выступала объединенная команда министерства и Росреестра. В портфеле команды под руководством Абрамченко было свыше 30 законопроектов
В январе 2020 года президент подчинил Росреестр напрямую правительству, с полномочиями по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию земельных отношений.
Выписка из ЕГРН, заказанная в МФЦ за 400 руб. на бумаге или в электронном виде, содержит 2 раздела для квартир, жилых домов, и 3 раздела (1,2 и 5) для земельных участков. Часть содержания в выписке не вызывает вопросов, но есть поля, которые для многих не понятны. Расшифруем какую информацию и какие сведения они содержат. На примере жилой недвижимости (квартира, жилой дом, земельный участок).
Раздел № 1 - Сведения о характеристиках объекта недвижимости
Кадастровый номер
Первое с чего начинается данный раздел - это кадастровый номер объекта (далее КН). КН - это индивидуальный уникальный номер объекта, который служит для его идентификации. Представляет из себя набор цифр, идентифицирующих соответствующие разделы государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении конкретного объекта. Присваивается один раз и навсегда. И не меняется даже если изменяется кадастровое деление.
Каждый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете и иметь номер. Без этого совершить сделку с объектом невозможно.
Структура КН: ИИ:КК:ЖЖЖЖЖЖЖ:ВВВВ, где
ИИ - кадастровый район
КК - кадастровый округ
ЖЖЖЖЖЖЖ - кадастровый квартал (6 или 7 цифр)
ВВВВ - номер объекта в квартале
Покажу структуру на примере Тульской области.
Дата присвоения кадастрового номера
Ранее присвоенный государственный учетный номер
- до вступления закона в силу учет велся службами БТИ, и учетный номер объекта формировался из кадастрового номера земельного участка, инвентарного или порядкового номера здания, или просто порядкового номера помещения (например номер квартиры).
- с 01.03.2008 г. до 2012 года кадастровые номера не присваивались, а велся учет по условным номерам, которые присваивались органом, который осуществлял государственную регистрацию (Подробнее об изменении кадастровых номеров на сайте росреестра).
Адрес, площадь, материал наружных стен, количество этажей, год ввода в эксплуатацию и год завершения строительства пропускаем. С этим вопросов не должно возникать.
Назначение. В строке указывается назначение у объекта. Могут быть следующие варианты: жилое помещение, жилой дом, нежилое помещение. В случае с земельным участком данная строка отсутствует.
Наименование. Варианты: Жилое помещение, Индивидуальный жилой дом, Жилой дом, Нежилое помещение. А также данные могут отсутствовать. В ЕГРН земельного участка такой строки нет.
В некоторых случаях строки Назначение и Наименование совпадают. Например если выписка о квартире. У индивидуального дома могут быть отличия - жилой дом и индивидуальный жилой дом соответственно, а могут и совпадать.
Вид жилого помещения. В этой строке указывается вид. Возможно два варианта: квартира и комната.
Кадастровая стоимость. Это стоимость недвижимости определенная в процессе государственной кадастровой оценки, массовым или рыночным методами в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Определяется независимыми оценщиками. От нее высчитывается налог на недвижимость
Может сильно отличаться от реальной цены, т.к. определяется не рыночными методами, а также не обновляется месяцами или даже годами.
Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости. В данной строке должен указываться кадастровый номер здания или земельного. Если выписка о квартире, то указывается номер жилого дома; если выписка об офисе, то номер офисного здания; если выписка о частном жилом доме, то номер земельного участка, на котором расположен дом. Но часто стоит фраза "Данные отсутствуют".
В данном случае указан КН участка, на котором находится дом
Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении. Для квартир, частных домов, земельных участков данных не будет. А в выписке о многоквартирном доме будут КН квартир.
КН квартир, расположенных в доме
Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости. Согласно закону "О государственное регистрации недвижимости" в данном поле могут быть кадастровые номера земельных участков, из которых образуется новый участок. Или кадастровые номера комнат в коммунальной квартире (Практика ВС РФ), из которых образован новый объект недвижимости. Чаще всего в пункте указывается, что данные отсутствуют.
Кадастровые номера образованных объектов недвижимости. Строка относится к земельным участкам, когда на них возведены строения с присвоенными кадастровыми номерами. Например, вы построили на участке дом. После присвоения КН, в выписке на участок будет указан КН дома.
"Сведения о включении объекта недвижимости в состав предприятия как имущественного комплекса". "Сведения о включении объекта недвижимости в состав единого недвижимого комплекса". "Кадастровый номер земельного участка, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке". Данные относятся к коммерческой недвижимости, поэтому пропускаем.
Виды разрешенного использования. Применительно к земельный участкам. Указывается информация о том, для каких нужд можно использовать участок. Например: для ведения личного подсобного хозяйства, под индивидуальную жилую застройку.
Сведения о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия. В основном здания этого списка - это нежилые помещения: церкви, соборы, усадьбы и т.д. В данном поле указывается название объекта, его номер, дата присвоения статуса и другие данные.
Есть и жилые дома с квартирами, входящие в такой список. Для продавца и покупателя такой квартиры это дополнительное обременение, которое влечет ряд нюансов, и их надо учитывать при сделке.
Сведения о кадастровом инженере. Инженер, выполнивший кадастровые работы. Указывается ФИО, номер аттестата и название компании. Полный реестр кадастровых инженеров можно посмотреть на сайте Росреестра.
Статус записи об объекте недвижимости. Здесь нам известны только два вида формулировок: либо "Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные"", либо "Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные"". К сожалению, не можем сказать в чем разница между ними.
Особые отметки. В особых отметках Росреестр указывает дополнительную информацию, которая может нести ценность. Приведем несколько примеров таких отметок.
В разделе указывается Схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке(ах). В 5.1 - Сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости. В разделе 7 - отметки с кадастровыми номерами помещений. Применительно для зданий.
В разделе 3.1 должно содержаться "Описание местоположения границ земельного участка"; в разделе 4-4.2 содержатся сведения о частях земельного участка: "План (чертеж, схема) части земельного участка", "Ограничения прав", "Сведения о характерных точках границы части (частей) земельного участка".
Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования. Нет информации по данному пункту .
Выписка с правом собственности без ограничений и обременений
Выписка с правом собственности с ограничением и обременением в виде ипотеки
Выписка с обременением по основанию исполнительного производства
Читайте также: