Что нужно знать при покупке участка земли в собственность

Обновлено: 17.04.2024

За время пандемии у россиян кардинально изменился жизненный уклад, поэтому многие стали задумываться о покупке собственного земельного участка за городом. И, конечно, гораздо приятнее поселиться в доме, расположенном на берегу моря, реки или озера. Однако не все знают об ограничениях, с которыми можно столкнуться при строительстве недвижимости на таких территориях. На что нужно обратить внимание при изучении этого вопроса, рассказали эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

В первую очередь следует понимать, что согласно действующему законодательству, земельные участки, которые находятся в пределах береговой полосы, приобретать запрещено. Под береговой полосой подразумевается часть земель общего пользования, проходящая вдоль границы водного объекта. Ее ширина составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья составляет не более десяти километров. Граждане вправе находиться в пределах береговой полосы, а также свободно передвигаться, осуществлять любительское рыболовство и причаливать к берегу. Однако возведение каких-либо построек на таких территориях не допускается.

При этом участки, расположенные за пределами береговой полосы, можно покупать, сдавать в аренду или строить на них объекты недвижимости при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на таком участке можно возвести жилой или садовый дом, но его необходимо оборудовать сооружениями, которые смогут обеспечить охрану водоемов от загрязнения, засорения, заиления или истощения вод.

К таким сооружениям относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды. Выбор устройств здесь зависит от допустимых норм сбросов загрязняющих веществ, установленных в законодательстве об охране окружающей среды. Полный перечень сооружений указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Вместе с тем действующее законодательство предусматривает установление зон с особым режимом использования территорий вблизи водных объектов: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водоемов общего пользования (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса).

Эксперты учреждения напоминают, что к водоохранным зонам относятся территории, примыкающие к береговой линии водоема. На них действует специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности, необходимый для предотвращения истощения и загрязнения воды и берега, а также для сохранения среды обитания растений и животных.

Также в пределах таких зон существуют прибрежные защитные полосы, на которых действуют еще более строгие ограничения.

Важно! При покупке земельного участка вблизи водоемов необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования и категорию земель, так как именно эти характеристики определяют вид деятельности, которую можно на нем вести. Кроме того, если участок входит в границы вышеперечисленных зон, то перед началом строительства необходимо дополнительно согласовывать некоторые моменты.

Определение границ водоохранной зоны и внесение сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) имеет особое значение для защиты таких территорий. Это позволяет исключить риск возникновения нарушений при предоставлении юридическим и физическим лицам земельных участков, которые входят в границы таких зон, а также помогает защитить окружающую среду и водоемы.

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, в том числе их обозначение на местности информационными знаками, устанавливают территориальные органы Федерального агентства водных ресурсов или органы государственной власти субъектов России, в случаях, предусмотренных Правилами установления границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, утвержденных п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.01.2009 № 17.

Зачем платить комиссию посредникам, когда купить земельный участок можно напрямую у собственника. Кроме того, привлечение агенства не гарантирует вам результата. По-факту, юрист нужен только для составления договора купле-продажи, а все остальное можно сделать самостоятельно. Ниже я пошагово рассказываю, как покупать землю у физических и юридических лиц напрямую.

Содержание

Шаг 1 — убедиться, что покупаете земельный участок у собственника

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону (круглосуточно и без выходных)

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку. Далее рекомендую переспать с мыслью о покупке, после чего еще 2-3 дня поискать новые варианты и только после этого оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку земельного участка в Росреестре

Документально оформить покупку можно двумя законными способами.

Способ 1 — оформить сделку лично в МФЦ

Способ 2 — оформить сделку дистанционно

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

Судебное постановление об аресте имущества; ;
Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
Залоговые обязательства;
Не погашенная задолженность продавца по налогам;
Доверительное управление имуществом;
Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону (круглосуточно и без выходных)

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

В договоре не должно быть условий:

о праве продавца выкупить участок;
ограничений на пользование землей после покупки;
отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
Самый простой и дешевый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать справку из ЕГРН.

Шаг 1 — убедиться, что покупаете земельный участок у собственника

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку земельного участка в Росреестре

Документально оформить покупку можно двумя законными способами.

Способ 1 — оформить сделку лично в МФЦ

Способ 2 — оформить сделку дистанционно

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

Судебное постановление об аресте имущества; ;
Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
Залоговые обязательства;
Не погашенная задолженность продавца по налогам;
Доверительное управление имуществом;
Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Как составить договор между юр и физ лицом

В договоре не должно быть условий:

о праве продавца выкупить участок;
ограничений на пользование землей после покупки;
отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Недобросовестность продавца

Небрежное оформление документов

Невнимательность

Покупка дачи – это отдельный вид сделок с недвижимостью, который имеет ряд особенностей. Покупатели сталкиваются с различными трудностями: как оформить покупку дачи с земельным участком или без него, какие потребуется оформлять документы, куда обращаться для оформления и как вообще происходит процедура купли-продажи.

Все эти и другие вопросы мы разберем в рамках данной статьи.

С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?

Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:

если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.

Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.

Какие документы нужны для оформления покупки дачи?

Для того чтобы правильно выполнить оформление покупки дачи с земельным участком, потребуется подготовить целый ряд документов, а именно:

В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы, потому для формирования окончательного пакета лучше проконсультироваться с адвокатом по земельным делам.

Хотите оформить покупку дачи?

Процедура оформления покупки дачи: как и где происходит

Как правильно оформить покупку дачи с домиком, чтобы полностью соблюсти законодательство? Существует алгоритм, который помогает это сделать:

Главная цель этого этапа – достичь договоренностей по основным условиям сделки: цена, механизм переоформления недвижимости, передача денег, условия договора купли-продажи и т

нужно убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться данным объектом недвижимости, при этом нет явных ограничений и препятствий для заключения сделки (неразрешенных споров, обременений и т.д.). Дополнительно также рекомендуется провести проверку юридической чистоты сделки, чтобы минимизировать возможные риски.

Документ обязательно составляется в письменной форме и должен содержать сведения о предмете сделки (собственно участок, постройки, находящиеся на его территории, другие объекты), сторонах, время и место заключения договора, права и обязанности сторон, сумма сделки, гарантийные обязательства, механизмы разрешения возможных споров и т.д. Тексту договора следует уделить особое внимание, поскольку здесь наиболее часто вероятны ошибки, потому его составление лучше поручить квалифицированному юристу. В его присутствии лучше и подписывать документы, чтобы он мог проконтролировать весь процесс и правильность процедуры.

Покупатель может перечислить средства на расчетный счет продавца, передать их наличными, а также воспользоваться банковской ячейкой. Последний вариант считается наиболее надежным, поскольку это существенно снижает риски обмана для покупателя.

Оформление документов на покупку дачи заканчивается процедурой смены собственника в государственном реестре прав собственности. С недавних пор сам договор регистрировать после подписания не нужно, но переход прав собственности регистрируется в обязательном порядке. Где можно оформить покупку дачи? Для этого можно обратиться как в районное отделение Росреестра, так и воспользоваться услугами МФЦ. Пакет документов, включающий договор, правоустанавливающие документы, удостоверения личности сторон сделки направляется в Росреестр, после чего в течение 10 дней, если не допущены ошибки, в ЕГРП вносятся все необходимые изменения относительно владельца участка и дома (если он оформлен отдельным объектом). Выписка из ЕГРП служит подтверждением успешного проведения сделки.

При покупке дачи в СНТ оформление документов немного отличается, поскольку ни земля, ни объекты на ней не оформлены в собственность, что исключает регистрацию в Росреестре. В этом случае процедура ограничивается внесением изменений в садовую книжку. Впрочем, даже при таком варианте мы рекомендуем впоследствии оформить право собственности и стать полноценным владельцем дачного участка.

Заключение

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения. И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал. Как это лучше сделать?

ЕГРН и не только

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Причин несколько

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Что еще можно узнать

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Прийти и посмотреть

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Что вокруг

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Читайте также: