Что дает собственность в испании

Обновлено: 19.04.2024

Недвижимость — весьма ценный актив, который при правильном с ним обращении может приносить большую прибыль. Особенно если эта недвижимость находится на испанском побережье Средиземного моря — в круглогодичном туристическом раю. Сегодня мы совместно с Андреем Карачуном и Павлом Масловым — соучредителями испанского агентства недвижимости Estate Вarcelona — подготовили для тебя инструкцию о том, как заниматься инвестициями правильно и получать хорошие деньги.

Чем привлекательна Испания для российского инвестора?

Упоминая Испанию, мы в первую очередь говорим о развитой европейской стране с достаточно стабильной экономикой и постоянным туристическим потоком. Испания с 1986 года является полноправным членом Европейского Союза, и уже в 90-е годы она вышла на лидирующие позиции, благодаря чему там разразился настоящий строительный бум. Страна достаточно быстро пришла в себя после мирового экономического кризиса, и экономика на данный момент ежегодно растет на 2–3 % в среднем по стране.

Что необходимо знать человеку, планирующему заняться инвестициями в Испании?

Будет полезным ознакомиться с графиком изменения цен на недвижимость. Статистика показывает активную динамику: 2018 год ознаменовался небывалым ростом цен на 8 % в среднем по стране. Ситуация неоднородна: в то время как жилье подорожало на островах, в некоторых крупных городах оно незначительно подешевело.

Однако текущая тенденция такова, что стоимость недвижимости в Испании будет продолжать расти. Согласно прогнозам экспертов, в 2020 и 2021 годах стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке вырастет на 3,5 % и 3 % соответственно.

Если сравнить коммерческую недвижимость Испании с остальной Европой, то очевиден ряд плюсов. Здесь можно найти объекты с высокой доходностью (5–6 %) и по приемлемой цене (от 250 000 евро).
Также для инвестора будет важным понимание основных позиций системы налогообложения Испании. Узнать подробности об этом можно в нашем гиде по покупке недвижимости в Барселоне.

Какие привилегии ждут иностранного инвестора при покупке испанской недвижимости?

Какой город Испании наиболее привлекателен для инвесторов и в чём заключается его привлекательность?

На рынке жилой и коммерческой недвижимости самую большую популярность имеют прибрежные регионы страны. Один из ключевых пунктов назначения в этом списке — Барселона, которая представляет собой неповторимое сочетание средиземноморского тепла, уникальной архитектуры, а также колоритных испанских традиций — шумных карнавалов, оживленных рынков, изумительных ресторанов и так далее.

Здесь царит редкое сочетание атмосферы курорта и развитого мегаполиса. Поэтому недвижимость в Барселоне чаще всего приобретают инвесторы, бизнесмены, молодые специалисты и семьи с детьми-студентами. При этом надо учитывать, что Барселона является самым дорогим городом в Испании. Квадратный метр там сегодня стоит в среднем 3 174 евро.

К рекомендованным местам для приобретения недвижимости на побережье также относятся: Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-Дорада, Коста-дель-Соль и другие.

Узнать подробнее о привлекательных регионах→

Какой тип недвижимости более предпочтителен для инвестиций?

Как и в случае с жильем, испанская коммерческая недвижимость является отличным вариантом для инвестиций, к которым чаще всего прибегают англичане, немцы, россияне, а также китайцы.

Наиболее популярными типами коммерческой недвижимости в Испании сейчас являются отели, офисные и торговые помещения, объекты уличной торговли, супермаркеты, паркинги, квартиры с туристической лицензией, доходные дома и многочисленные девелоперские проекты. Помещения, сданные в аренду сетевым супермаркетам, продаются по цене 1,5–2 млн евро, рестораны чаще всего стоят 300 000–500 000 евро, при этом инвестиции в отели имеют порог входа на рынок от 1,3 млн евро.

Какие сроки окупаемости недвижимости?

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее плюсом, несмотря на относительно небольшую рентабельность в 4–6 %, является ее высокая ликвидность в силу сильно ограниченного предложения на рынке аренды, особенно когда речь идет о крупных городах, таких как Барселона или Мадрид.

Специалисты национального института статистики прогнозируют постоянный рост цен на жилую и торговую недвижимость Барселоны, Мадрида и Валенсии на 3,5–4 % в год. Прибавим сюда дополнительные 2 %, которые инвестор может заработать на деньгах банка с привлечением кредита. Это напрямую приводит к росту капитализации объекта и рентабельности в целом.

Какие риски необходимо учесть при оформлении сделки?

Испания — правовое государство, поэтому говорить о высокой степени риска не приходится, а профессиональная помощь при подборе и оформлении сделки сводит даже теоретические риски практически к нулю. Можно говорить лишь о некоторых особенностях рынка.

Что касается коммерческой недвижимости: чтобы приобрести объект близко к центру, необходимо будет значительно поднять планку бюджета. При этом отели обязательно должны продаваться вместе с лицензией, поскольку выдача новых разрешений в настоящее время не производится. К тому же в наиболее интересных для туристов районах Барселоны лицензирование объектов не предусмотрено новым генпланом развития города.

Вторая причина: инвесторы используют сложившуюся ситуацию на рынке и извлекают еще большую выгоду из недвижимости, чем на фондовом рынке. В итоге желающие приобрести жилье в Испании вынуждены искать квартиры в более доступных районах, но так как спрос на них активно возрастает, то цены тоже не стоят на месте.

Насколько важна консультация специалиста перед покупкой?

Также необходимо хорошо разбираться в испанском законодательстве, знать все нюансы и подводные камни и, конечно же, хорошо знать испанский язык.

Если вы не обладаете всеми этими знаниями или просто хотите сэкономить ваши временные ресурсы, а также сделать сделку максимально выгодной и безопасной, лучше всего будет обратиться к специалистам, которые помогут подобрать недвижимость под ваши запросы и оформить сделку.

В современном мире право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений. Традиционно в большинстве развитых стран именно нотариус отвечает за юридическую чистоту и безопасность сделок с недвижимостью. Детальное изучение опыта этих государств может помочь сделать оборот недвижимости в России столь же безопасным и защищенным.

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Еще с середины XVIII века испанские законодатели делали акцент на принятии новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов. Так, на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas). На его базе в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861), был создан первый Публичный реестр (El registro publico). Он не сразу получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, однако стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения.

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью.

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально — граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев — получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости — оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии — ограничения или обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором также включаются в договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-0,5%), налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата и представляют огромный интерес для историков.

Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.

Сколько стоит содержать недвижимость в Испании, какие налоги платить, во что обойдутся коммунальные услуги и страховка. Что можно оплачивать удаленно? Расскажем подробнее.

Купили виллу мечты 480 м 2 в 300 метрах от моря за €550 000, а заплатили более €580 000 (потому что налоги, сборы, взносы и ремонт)

Налоги при покупке

Их надо уплатить сразу после покупки недвижимости. Без этого нельзя оформить недвижимость на себя, а значит использовать объект по назначению.

Вторичный рынок

Если покупаем недвижимость на вторичном рынке Испании, то оплачиваем налог на передачу прав собственности. Ставка от 8 % до 11 % от рыночной стоимости недвижимости (суммы, указанной в договоре). Размер налоговой ставки зависит от региона и цены недвижимости.

Например, в Андалусии, Валенсии и Каталонии ставка 10 %, а в Эстремадуре — 8 %, при стоимости объекта до €360 000 и 10 % при цене от €360 000.

Оплатить его нужно в течение 30 дней после покупки. Квитанция об уплате налога нужна, чтобы зарегистрировать нового собственника.

Купили однокомнатную квартиру 33 м 2 в Барселоне, цена €109000, уплатили налог €10900

Новостройки

При покупке квартиры или апартаментов в новостройках придется платить два налога:

НДС 10 % от рыночной стоимости объекта.
1,5 % от рыночной стоимости объекта за оформление недвижимости.

Дешевле и выгоднее покупать недвижимость на вторичном рынке. Потому что в этом случаем можно попытаться снизить рыночную стоимость объекта. Договориться с собственником. Однако это, конечно, незаконно.

Итак, какие налоги нужно оплатить при покупке недвижимости в Испании.

Налог	Вторичный рынок	Новостройки
Передача прав собственности	8 — 11 % от рынка	—
НДС	—	10 % (жилая)22 % (коммерческая, участок)
Документальное и юридическое оформление акта	—	1.5 % от рынка
Юрист, гербовый сбор, ипотека	до 4 %

Налоги на содержание недвижимости

Ежегодные налоги на недвижимость в Италии для русскоязычных граждан в 2021 году, скорее всего, не вырастут. Однако местные муниципалитеты могут их пересмотреть.

Налог на недвижимость (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Оплачивают все собственники недвижимости в Испании. Обычно размер налога не более 1,1 % от кадастровой стоимости недвижимости.

Где-то налог — 0,4 %, где-то — 1,1 %. Налоговая ставка зависит от типа объекта (жилая, коммерческая недвижимость) и региона.

Уплата налога может быть автоматизирована. Он оплачивается автоматически с банковского счета. Настроить автоматическую оплату помогают агенты по недвижимости и консультанты. Вам останется проследить, чтобы первый платеж прошел верно.

Налог на возможные доходы нерезидента (IRNR)

Impuesto sobre el Patrimonio (IRNR) — от 0,2 до 0,5 % от кадастровой стоимости объекта в зависимости от недвижимости и региона. Налоги оплачивают нерезиденты Испании, которые не живут в стране. Купили недвижимость — уехали — нужно платить налог один раз в год, подавая декларацию.

Его нельзя оплачивать онлайн. Чтобы оплатить, нужно лично подать налоговую декларацию (можно сделать генеральную доверенность на специалиста).

Сумма налога меняется, если недвижимость сдается в аренду. В этом случае нерезиденты Испании платят 24 % от дохода, нерезиденты Испании, но граждане ЕС оплачивают 19 % от дохода. Уплачивать налог придется каждый квартал, когда недвижимость сдавалась в аренду. Сдали в аренду — подали декларацию до 15 числа следующего квартала — оплатили налог.

Сдать недвижимость на 365 дней невозможно. Поэтому в конце года нужно посчитать дни, в которые недвижимость не была сдана в аренду, и подать годовую декларацию с оплатой налогов от 0,2 до 0,5 % от кадастровой стоимости.

сдаете в аренду — 19 или 24 % (ежеквартально подаете декларацию и оплачиваете);
не сдаете в аренду (или есть дни, когда не сдавали) — от 0,2 до 0,5 % (раз в год подаете декларацию).

В Испании полно элитной недвижимости, как эта вилла 300 м 2 на первой линии побережья за € 1350000

Налог на роскошь

Оплачивается по прогрессивной шкале. Сумма налога составляет 0,2 — 2,5 % от наличия активов суммарной стоимостью более €700 000.

Если в собственности несколько объектов недвижимости, акций, облигаций, стоимостью более €700 тыс., то раз в год придется подавать декларацию и уплачивать налог на роскошь.

Согласно ст. 4.3 Закона 19/1991 (Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio), некоторые предметы искусства и антиквариат вообще не облагается налогом, а на некоторые предусмотрены налоговые вычеты и льготы. Подробности в законе.

Двухэтажная вилла 470м 2 недалеко от Картахены (Мурсия) за €871 000, налоговая льгота €300 000 — сделайте виллу основным жильем и не платите налог

На основное жилье предоставляется льгота от государства. Каждый регион вправе сам определять размер льготы. Где-то это €300 000, где-то €900 000. Если купили виллу за €700 000, живете в ней постоянно, а других активов нет, то при льготе от €300 000 налог на роскошь платить не придется.

Соотнесите стоимость объекта недвижимости с установленной в регионе льготой, чтобы не платить ежегодный налог на роскошь.

Ежемесячные муниципальные сборы

Коммунальные расходы делятся на фиксированные и переменные.

Фиксированные платежи придется оплачивать даже в том случае, если недвижимость простаивает. Основной платеж, кроме налогов, о которых мы уже говорили, содержание жилья и придомовой территории. Если у вас частный дом, то придется нанимать людей, которые будут ухаживать за территорией. Еще ежегодно нужно платить за подключение к коммуникациям (около €60).

Переменные платежи: вода, газ, электроэнергия по счетчикам, а также плата за коммуникации (интернет, TV).

Особое место в жизни владельцев итальянской недвижимости занимает плата за электроэнергию. Вы знаете, что Испания — южная страна. Температура воздуха здесь редко опускается ниже +5 °C. Поэтому в большинстве домов нет центральной системы отопления и горячего водоснабжения. Квартиры и дома отапливаются с помощью стационарных и переносных электрических приборов, а воду греют бойлеры. Это накладывает определенные трудности. Так что правильно выбирайте объект недвижимости, который хотите купить.

Содержание дома и придомовой территории (комунидад)

Это уборка подъезда, территории, ремонт лифта, уход за бассейном, газоном и вывоз мусора. Содержанием жилья занимаются жилищные кооперативы (комунидад). Естественно, они не выполняют работы самостоятельно, а нанимают управляющие компании.

Результат работы комунидад: чистые тротуары, ухоженные скверы и парки

Чем дороже район и богаче оборудование дома (есть открытый или закрытый бассейн, спортивный зал, детская площадка), тем выше плата за его содержание.

Стоимость содержания жилья рассчитывается индивидуально на каждый дом и делится между собственниками с наценкой управляющей компании. В среднем содержание жилья обходится от €200 евро в год. Есть дома, где годовой счет составляет несколько тысяч евро.

Кооператив жильцов дома может принять решение о самостоятельном уходе за домом и территорией. Тогда часть работ возьмут на себя жильцы, которым будет назначена зарплата, а на другую часть наймут специалистов. Часто этот вариант дороже, чем наем одной специализированной компании.

Видите мусор, упавшие ветки пальм, заросли травы?

Коммунальные услуги

Размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги в Испании серьезно зависят от бережливости собственника жилья. Испанец может помыться и побриться на €0,01, русскоязычному человеку может не хватить и €0,1. Режим экономии известен каждому жителю Европы. Хотите платить меньше — экономьте.

Водоснабжение

Подключение к точке холодного водоснабжения стоит €60. Горячую воду подают не везде, поэтому приходится использовать общедомовые или индивидуальные электрические (иногда газовые) бойлеры для ее нагрева.

Расход воды оплачивается по счетчику. Но в каждом регионе и городе есть свои нюансы. Часто используют прогрессивную шкалу расчетов. Первые 8 кубометров воды в месяц стоят — €0,5, следующие 8 кубов в этом месяце — €0,7, если расход превысил 16 кубов, то €1,2.

Если расходы воды держатся высокие, то ставку могут поднять персонально. Чем экономичнее используете воду, тем меньше платите.

Трижды подумайте, стоит ли покупать посудомоечную машину и бриться с открытым краном.

Газ

Если русскоязычный человек слышит слово “газ”, то думает о плите, газовом счетчике на трубе или “Газпроме”. Испанец думает о баллоне.

Газ покупают в баллонах, используя его для приготовления пищи, подогрева воды и отопления. Один баллон, в зависимости от объема, стоит до €15. Его хватает на 1,5 месяца, если использовать исключительно для готовки. Два баллона нужно при регулярном нагреве воды — это уже €30.

Отопление на газу организовать в многоквартирном доме часто нельзя, а в частном — пожалуйста. Только в месяц на обогрев будет выходить от €100 при экономном использовании каждого баллона. Итоговая стоимость зависимости от отапливаемой площади.

Электрические счетчики висят прямо на стене — нормальная ситуация

для бюджетных апартаментов

Электроэнергия

Главный ресурс, который стараются экономить. Кондиционер летом, отопление зимой, бытовая техника, подогрев воды — на все нужно электричество.

Стоимость 1 кВт/ч — от €0.23. В Москве средняя ДНЕВНАЯ стоимость 1 кВт/ч — €0.067, по ночному тарифу — €0.024. В 3.4 раза дороже! И это мы сравниваем с дорогой Москвой.

1 кВт/ч в Испании (день)	1 кВт/ч в Москве (день)
от €0.23	€0.067
В Испании электричество дороже в 3.4 раза, чем в Москве

Использовать электричество для обогрева и просушки помещений виллы, загородного дома и даже квартиры — дорогое удовольствие. Для испанца 15 °C в квартире — нормальная температура, для нас это холодно. Мы привыкли ходить дома в шортах и открывать окна, чтобы проветрить и снизить температуру хотя бы до 22 °C . В Испании это дико.

Отапливаться на Севере Испании придется с ноября по март. Потому что становится сыро и зябко. Хорошо, что в северных регионах (Сантандер, Астурия, Галисия, Наварра и страна Басков) кое-где встречается центральное отопление. В южных его нет вовсе, поэтому везде используют электрические обогреватели и лишь немногие топят газом.

Квартира VS дом

Дом или виллу содержать в несколько раз дороже. Потому что придется ухаживать за территорией, бассейном, зданием, отапливать большие площади, находить людей или проводить все работы самому.

Сравним стоимость содержания квартиры и виллы в Испании:

За 1 год
Затраты	Квартира	Вилла или дом
Ежегодный налог	€150 — €900	от €1000
Комунидад	€300 — €1000	сад: от €1200бассейн: от €400мусор: от €100
Вода	€150 — €350	€400 — €700
Электричество	€400 — €600	€600 — €1000
Газ (готовка, подогрев воды)	€200 — €300	€200 — €350
Итого (без налогов, TV и интернета):	от €1200 до €3150	от €3900

Виллу или дом содержать дороже. Потому что надо платить специалистам из своего кармана (садовнику, чистильщику бассейна), площадь помещений больше, что создает дополнительные сложно с организацией отопления, а сама по себе недвижимость дороже, поэтому будут выше налоги.

Страховка

Она не обязательна, когда покупаете недвижимость без ипотечных средств. Если брать дом или квартиру в ипотеку, то придется страховать.

Так как большая часть людей покупают недвижимость не только для себя, но и в качестве доходного актива, то страховку лучше сделать.

Заплатить от €350, когда у тебя есть деньги — это лучше, чем платить €10 000, €20 000 или даже €50 000, когда их у тебя нет.

Стоимость страховки зависит от стоимости недвижимости и условий страхования. Страховые фирмы Испании могут включить в страховой пакет защиту от кражи, пожара, затопления, нанесение вреда другим собственникам (например, прорвало бассейн и затопило участок соседа), неуплаты арендной платы и вандализма (в т.ч. арендаторов). Чем шире страховой пакет, тем дороже страховка.

Что запомнить о содержании недвижимости в Испании

Выбирайте элитную недвижимость в регионах с высокими льготами на единственное постоянное жилье. В будущем можно сэкономить на налогах.
Перед покупкойдома или квартиры в Испании узнавайте класс энергоэффективности, задавайте вопросы об отоплении, коммуникациях и сами изучите счета за коммунальные услуги. Без этого можно купить не дом, а “черную дыру” в бюджете.
Часть оплаты за содержание жилья можно автоматизировать. Сделайте это через своего агента по недвижимости и найдите доверенное лицо, которое сможет подавать налоговые декларации или придется приезжать лично минимум раз в год на 3 — 5 дней.
Планируете сдавать недвижимость в аренду или купили объект в зоне возможного затопления — оформляйте расширенную страховку. Лучше заплатить до €500 сейчас, чем десять тысяч в случае ЧП.

Если есть вопросы по покупке или содержании недвижимости в Испании — обращайтесь к специалистам Europe-House. Поможем.

Покупка недвижимости — самая популярная опция по инвестиционной программе ВНЖ в Испании. 44% инвесторов покупают жилье в Барселоне, 16% — Мадриде. Расскажем о процессе, условиях получения и других особенностях этого способа.

Как получить ВНЖ в Испании за инвестиции в недвижимость
Вид на жительство без права на работу
В какую недвижимость можно инвестировать
Жизнь в Испании со статусом ВНЖ
Преимущества ВНЖ в Испании через недвижимость
Часто задаваемые вопросы

В 2015 году в закон внесли несколько важных изменений — упростили условия участия и расширили права инвесторов:

В заявку можно включать родителей и совершеннолетних детей.
Инвестор может работать и вести бизнес в Испании.
Временный вид на жительство до 6 месяцев можно получить при заключении предварительного договора покупки недвижимости.

Инвесторов привлекает возможность включить в заявку на получение ВНЖ членов семьи. В среднем на каждого заявителя приходится по два дополнительных участника.

Испанское правительство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций, особенно на фоне непростой экономической ситуации. Закрытие границ заблокировало туристическую отрасль, хотя еще в 2019 году страна заняла второе место по популярности среди туристов после Франции — тогда страну посетило 83 млн туристов. Для сравнения: в 2020 году — только 19 млн.

Привлекательность Испании для инвесторов растет. Согласно данным Министерства труда, с 2013 по 2017 год инвесторы вложили в недвижимость страны около 2,3 млрд евро.

Инвесторы из России занимают второе место после китайцев по объему инвестиций в недвижимость и лидируют по вложениям в финансовые активы. Если экстраполировать опубликованные данные на весь период, окажется, что граждане России вложили в экономику Испании более 1,25 млрд евро.

Как получить ВНЖ в Испании за инвестиции в недвижимость

Для участия в программе необходимо купить недвижимость стоимостью от 500 000 €. Можно приобрести один или несколько объектов в любом регионе страны.

В законе нет ограничений на покупку коммерческой недвижимости или земельных участков, но большинство инвесторов покупает жилье. Наличие регистрации по месту жительства — необходимое условие для получения ВНЖ.

В заявку можно включить мужа или жену, детей до 18 лет, а также совершеннолетних детей и родителей, если они финансово зависимы от заявителя. Партнеры, состоящие в гражданском браке, тоже могут получить ВНЖ при подтверждении семейных отношений. Все члены семьи могут присоединиться к программе позже.

Документы в испанскую миграционную службу подают лично. Сделать это возможно за один визит в страну. Въехать разрешается по специальной визе инвестора.

Заявление на получение ВНЖ рассматривают от двадцати дней до полутора месяцев. Временный ВНЖ на полгода можно получить после заключения предварительного договора на покупку недвижимости.

Основные требования и документы:

Возраст старше 18 лет.
Заполненные и подписанные заявления.
Две цветные фотографии на белом фоне 3,5 × 4,5 см.
Внутренний и заграничный паспорта сроком действия не менее 1 года. Ксерокопии всех их страниц.
Отсутствие судимостей в Испании или в любой стране, где заявитель жил более 5 лет.
Отсутствие запрета на въезд на территорию других стран, с которыми Испания подписала соответствующие соглашения.
Легальное нахождение на территории.
Государственная или частная медицинская страховка сроком действия не менее года.
Уплаченная пошлина за оформление визы.
Подтверждение инвестиций: выписка из кадастрового реестра собственности и договор купли-продажи.
Подтверждение финансовой независимости. Необходимая сумма рассчитывается в конкретном случае на основе индикатора IPREM, который с 2021 года равен 564,9 €. Например, для семьи из трех человек на счете должно быть не менее 41 000 €.

Первый раз ВНЖ инвестора — Autorización de Residencia para Inversores — выдают на 2 года, затем его можно продлить еще на 5 лет.

Одно письмо с лучшим за неделю. Без спама.

Вид на жительство без права на работу

Если недвижимость не соответствует условиям программы по стоимости или приобретена много лет назад, иностранец может получить вид на жительство без права на работу — Residencia Temporal No Lucrativa.

Обязательные условия для получения ВНЖ без права работать:

Собственное или арендованное жилье в Испании.
Достаточные финансы для проживания: заявителю потребуется подтвердить наличие на счете суммы, превышающей IPREM, умноженный на 400% на каждый месяц жизни в стране со статусом ВНЖ.

Каждый случай рассматривается индивидуально. Например, заявителю могут отказать, если он не подтвердит интеграцию в местное сообщество: не знает испанский язык даже на базовом уровне, не разбирается в местных обычаях и традициях и не нашел общего языка с соседями. Обладателям ВНЖ за инвестиции не требуется это подтверждать.

В какую недвижимость можно инвестировать

После пяти лет скромного роста с 2015 по 2020 год рынок недвижимости снова быстро охлаждается на фоне экономического спада, вызванного пандемией COVID-19. Тем не менее Испания снова выглядит возможным местом для инвестиций, поскольку доходность растет.

Докризисный уровень цен до сих пор не восстановился: в период с 2007 по 2015 годы цены упали на 40%, а потом росли всего на 2–3% в год.

Многие объекты строят специально для инвесторов. Спросом пользуется курортная недвижимость, которая обычно относится к элитному классу. Можно приобрести виллу на Балеарских островах, Коста-Брава, Коста-Дорада, Коста-Бланка, в Аликанте, Бенидорме и других городах побережья.

Общие трансакционные издержки при покупке недвижимости в Испании составляют от 10 до 15% от стоимости. В эту сумму включается налог на передачу собственности — от 6 до 10%, в зависимости от региона, и комиссия агента по недвижимости. Если речь идет о новой недвижимости, взимается налог на добавленную стоимость и гербовый сбор. Например, если жилье стоит 500 000 €, дополнительные издержки составят от 50 000 до 75 000 €.

Жизнь в Испании со статусом ВНЖ

Одно из главных преимуществ инвестиционной программы в том, что не нужно постоянно жить в стране. Чтобы продлить статус ВНЖ, инвестору нужно провести в Испании 183 дня в году. Остальное время можно жить в других странах Европы или на родине.

Через 5 лет жизни в Испании инвестор и его семья могут получить ПМЖ. Для этого нужно находиться в стране не менее 183 дней в году. Этот статус почти ничем не отличается от гражданства и открывает новые горизонты. Даже во время пандемии действовал безвизовый режим со 132 странами мира.

Еще через 5 лет (а в общей сложности через 10 лет) можно подать заявление на гражданство Испании. Понадобится подтвердить непрерывное проживание, сдать экзамен на базовое знание языка и показать связь со страной. Для тех, кто планирует переезд в Испанию, рассказали о других способах получить гражданство.

По условиям программы недвижимость нужно сохранять в собственности в течение 5 лет после получения ВНЖ. После этого ее можно сдать в аренду или продать, вернув инвестиции. Если инвестор продолжит владеть жильем, он сможет продлевать статус ВНЖ неограниченное число раз.

Читайте также: