Чем опасен договор мены при покупке квартиры

Обновлено: 16.05.2024

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

наименование (например, квартира или комната),
количество комнат,
адрес квартиры,
общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
Взаимные обязанности сторон.
Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
Дату совершения мены.
Подписи сторон сделки.
Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

стороны;
основание (соглашение о мене);
дата;
имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
договор мены;
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Вопрос

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

Схема с задатком

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

Договор мены равноценных квартир представляет собой соглашение, по которому стороны обмениваются недвижимостью одинаковой стоимости, принадлежащей им по праву собственности.

Бланк и образец
Бесплатная загрузка
Онлайн просмотр
Проверено экспертом

Субъектами по договору мены могут выступать как физические, так и юридические лица. Таким образом, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться собственники жилых помещений.

Договор мены равноценных квартир подлежит оформлению в письменной форме, так как устное заключение сделки возможно лишь случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.

В связи с этим ниже мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор мены равноценных квартир

Мы:
Шестаков Дмитрий Степанович, 12.04.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Троцкого, дом 123, квартира 456, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.04.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Селезнев Геннадий Альбертович, 13.05.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Александра Невского, дом 321, квартира 654, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 13.05.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле соглашения традиционно указываются:

разновидность заключаемого договора;
место и дата заключения сделки;
имена и роли участников соглашения;
адрес проживания и паспортные данные физических лиц.

Чтобы договор мены равноценных квартир вступил в юридическую силу, стороны должны прописать в тексте документа положения по всем существенным условиям. К таким условиям, в рамках
настоящего договора, принято относить:

предмет договора;
фактическая стоимость имущества, которое является предметом.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают жилые помещения, принадлежащие по праву собственности Контрагентам, указываются следующие характеристики:
— адрес, по которому расположено жилое помещение;
— этаж, на котором располагается квартира;
— количество квадратных метров в квартире;
— количество комнат;
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:

Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие жилые помещения, принадлежащие им по праву собственности:
Шестаков Дмитрий Степанович передает в пользу Селезнева Геннадия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ломоносова, дом 38 (Тридцать восемь), 7 (Седьмой) подъезд, квартира 246 (Двести сорок шесть), 18 (Восемнадцатый) этаж. Квартира состоит из 6 (Шести) комнат, общая площадь составляет 65 (Шестьдесят пять) квадратных метров.
Селезнев Геннадий Альбертович в свою очередь, передает в пользу Шестакова Дмитрия Степановича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 47 (Сорок семь), 6 (Шестой) подъезд, квартира 423 (Четыреста двадцать три), 11 (Одиннадцатый) этаж. Квартира состоит из 5 (Пяти) комнат, общая площадь составляет 66 (Шестьдесят шесть) квадратных метров.
На момент мены, фактическая стоимость каждой из указанных квартир, по утверждению обеих сторон, установлена в размере – 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками жилых помещений на основании предоставления выписки из Росреестра.
Квартиры не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Права и обязанности сторон

Этот раздел составляется с целью указания обязательств Контрагентов по настоящему соглашению. Интерпретации формулировок обязательств могут выглядеть по-разному в связи с действием в Российской Федерации в настоящее время принципа свободы договора. Мы, в свою очередь, постараемся выделить основные положения, которые прописываются в подобных документах:

Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения жилые помещения.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа квартиры, соответствующие характеристикам, заявленным в договоре.
• Переоформить права собственности на квартиры в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.

Ответственность сторон

В этом разделе прописывается информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.

Порядок разрешения споров

В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.

Зарегистрировать договор можно в органах Многофункционального центра, а также в территориальном отделении Росреестра. Еще одним вариантом является составление нотариального договора. При таком выборе, нотариус самостоятельно осуществит регистрацию.

Существенные условия договора мены квартиры

наименование (например, квартира или комната),
количество комнат,
адрес квартиры,
общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
Взаимные обязанности сторон.
Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
Дату совершения мены.
Подписи сторон сделки.
Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Предварительный договор мены квартиры

Порядок заключения договора мены

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Договор мены доли квартиры

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

В передаточном акте указываются следующие сведения:

стороны;
основание (соглашение о мене);
дата;
имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
договор мены;
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Судебная практика по договору мены

Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Вопрос

Ответ

Удобная альтернатива купле-продаже недвижимости – мена. Если у людей есть подходящие квартиры, они могут за один договор обменяться ими с доплатой или без, чтобы не тратить время и деньги на подготовку двух сделок. Но и у такого варианта есть свои нюансы. Разберемся, как работает договор мены квартиры и как заключить его правильно.

Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен

Мена жилья – это не обход закона и не что-то запрещенное, а вполне законный и допустимый вид сделок. Договоры мены квартир разрешены Гражданским кодексом РФ в силу статей 209 и 567. Все государственные органы, в том числе Росреестр и налоговая инспекция, признают договоры мены квартир наряду с классическими соглашениями купли-продажи.

В ряде случаев заключить один договор мены квартиры между родственниками или физическими лицами намного проще, чем два договора купли-продажи:

значительно сокращается время сделки;
перерегистрация прав в ЕГРН происходит одновременно;
в силу одновременной регистрации владельцы жилья больше защищены;
не обязательно делать равноценный обмен, можно внести в договор условия о доплате;
квартиру можно обменять не только на квартиру, но и на землю, дом, комнату и другое имущество.

Договор мены квартир рассматривается законом как одновременная купля-продажа двух объектов со своими особенностями.

Особенности обмена квартирами

Как и купля-продажа, договор мены квартиры требует:

тщательно подготовиться, собрав все бумаги и согласия;
составить письменное соглашение и передаточный акт;
зарегистрировать права новоиспеченных собственников в Росреестре.

При этом нужно помнить, что в мене каждый участник рассматривается одновременно как продавец квартиры и как покупатель. Это порождает соответствующие обязанности. Каждая сторона договора мены обязана позаботиться о том, что ее квартира будет свободна от проживающих и претензий любых третьих лиц, арестов, залогов и других обременений. Одновременно нужно решить вопрос о доплате – кто и сколько платит, как и когда деньги нужно передать получателю.

Подготовка к оформлению мены: какие документы собирать

Для заключения договора мены на каждую квартиру потребуется собрать:

свежую выписку из ЕГРН;
свидетельство о праве собственности, если есть;
правоустанавливающий документ;
справки об отсутствии задолженности по коммуналке;
справки о прописанных;
технический паспорт.

Смысл сбора пакета документов в том, чтобы новый владелец удостоверился в отсутствии правовых проблем с квартирой. Например, из выписки ЕГРН будут видны все аресты и обременения, а справки о прописанных подтвердят, что все жильцы съехали.

Выписать жильцов

РЕНОВАР.РУ рекомендует выписывать всех проживающих людей еще до выхода на сделку, чтобы у будущего собственника не возникло проблем. После перехода права прописанных жильцом можно будет выписать через суд. Бывает, что квартире остается кто-то проживать или сохраняет за собой право прописки:

человек по завещательному отказу;
пожилой человек в силу договора ренты;
отказавшийся в свое время от приватизации квартиросъемщик.

В этих случаях список таких физических лиц и оснований, по которым они сохраняют за собой права на проживание, нужно включить в договор мены.

Необходимые согласия

Дополнительно для проведения сделки могут понадобиться согласия от третьих лиц:

если сторона договора мены состоит в официальном браке – нотариальное согласие супруга;
согласие органа опеки, если один из участников сделки – несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек;
согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Если мена заключается на долю в квартире, потребуется также соблюсти преимущественное право сособственников, как при обычной купле-продаже.

Договор мены — скачать образец бесплатно

В договоре мены квартиры указываются:

данные сторон по паспорту;
данные квартиры по выписке из ЕГРН;
существо сделки – обмен квартирами;
стоимости квартир;
если требуется доплата – ее размер и способ расчета;
порядок передачи квартир – по договору или передаточному акту;
дополнительные условия и сроки, которые стороны посчитают важными.

Передаточный акт по договору мены

Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять к договору мены квартиры передаточный акт, который фиксирует факт передачи жилья и ключей. Факт передачи можно зафиксировать и в самом договоре, ошибки не будет, но с отдельным актом – надежнее.

В акте нужно отразить техническое состояние квартиры и отсутствие претензий по этому вопросу.

Нотариальное удостоверение

Договор мены квартир можно составить в простой письменной форме и подписать без участия нотариуса, если нет причин для обязательного нотариального удостоверения. Таких причин две:

один из собственников квартиры моложе 18 лет или находится под опекой;
меняется не целая квартира, а доля в ней.

Если к нотариусу идти не обязательно, но стороны хотят обезопаситься, они могут обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения сделки. Примерная стоимость – 0,5% от цены договора.

Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:

после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.

Налоги при договоре мены

Для договоров мены действует такой же налоговый режим, как для договоров купли-продажи. Это значит, что сделку для целей уплаты налога надо рассматривать не как одну, а как две купли-продажи, в каждой из которых есть продавец и покупатель. Необходимость уплаты налогов будет зависеть от срока давности владения, применения вычетов и стоимости жилья.

Напоминаем, при продаже квартиры человек (тот, кто квартиру отдал) решает вопрос об уплате подоходного налога 13% в бюджет. Этот налог при мене нужно платить, если квартира была в собственности меньше 5 лет. Сумма налога будет зависеть от стоимости квартиры, прописанной в договоре, а также от примененного вычета.

При приобретении квартиры по мене тот, кто квартиру получил, может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 2 000 000 рублей и вернуть из бюджета до 260 000 рублей.

Пример расчета налога при мене квартир

Граждане Иванов и Петров обменялись квартирами в 2020 году. Квартиры были оценены в 2 500 000 и 2 000 000 рублей соответственно, при этом Петров доплатил Иванову 500 000 рублей. Иванов владел своей квартирой с 2010 года (10 лет), а Петров – 2 года.

В этой ситуации налоговая видит две купли-продажи:

Первая сделка

Иванов (продавец) передал Петрову (покупатель) квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. 2 500 000 рублей – это его доход, который был получен частично в натуральной форме + частично деньгами. Поскольку Иванов владел квартирой до мены 10 лет, а это больше минимального срока владения, никаких налогов в бюджет он уплачивать не должен, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.

* Если бы Иванов владел квартирой менее 5 лет, он бы исчислил 13% от полной суммы переданной квартиры (2 500 000 * 0,13 = 325 000 рублей) и полученную сумму уплатил бы в бюджет. Уменьшить налог он мог бы с помощью налогового вычета в 1 млн. р. или в сумме расходов, которые он когда-то понес на покупку этого жилья.

Петров же, как покупатель (приобретатель квартиры) по первой сделке, может получить вычет по НДФЛ у работодателя или в налоговой и вернуть себе 260 000 рублей.

Вторая сделка

Петров (продавец) передал Иванову (покупателю) квартиру стоимостью 2 000 000 рублей. 2 000 000 рублей – это его доход, который он получил в натуральной форме. Сумму доплаты из него вычитать нельзя, этот расход можно будет учесть в будущем при продаже полученного жилья. Поскольку Петров владел квартирой всего 2 года, он должен исчислить 13% от суммы полученного дохода. Чтобы уменьшить налог, он может применить налоговый вычет (стандартный) в 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных на приобретение этой квартиры.

Если применять стандартный вычет, то расчет налога будет следующий: (2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей (НДФЛ, подлежащий декларированию и уплате).

Иванов же, как покупатель квартиры, может получить в налоговой или у работодателя имущественный вычет при покупке жилья и получить 260 000 рублей из бюджета.

Главные особенности по договору мены

Вот что нужно запомнить по договору мены квартир:

Это законный и очень удобный способ обменяться квартирами, ведь заключать два договора купли-продажи и проводить две сделки не нужно, а достаточно уложиться в одно соглашение по обмену.
Договор мены рассматривается законом как двойная купля-продажа со своими особенностями.
Мену можно провести в простой письменной форме, если обращаться к нотариусу не обязательно.
Договор мены вступит в силу после регистрации в ЕГРН, поэтому после его подписания нужно передать бумаги в Росреестр через МФЦ.
Мену можно сделать равнозначную или с доплатой, а доплату можно сделать в любой форме – наличными или через банк.
Налогообложение при мене – запутанный вопрос. Мена в глазах ИФНС рассматривается как две купли-продажи, в каждой из которых есть свой продавец и покупатель.

Читайте также: