Арест на право аренды земельного участка

Обновлено: 30.06.2024

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель составляет постановление о наложении ареста на право долгосрочной аренды, принадлежащее должнику, в соответствии со ст. 14 Закона об исполнительном производстве и направляет его в Росреестр.

Как и в случае с недвижимым имуществом, по смыслу ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест долгосрочной аренды недвижимого имущества производится без составления акта о наложении ареста, однако в ч. 8, 10 ст. 87 указанного Закона предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя предоставить при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества акта о наложении ареста на имущество должника. Из чего соответственно делается вывод, что акт о наложении ареста на право долгосрочной аренды недвижимого имущества все-таки необходим, хотя и непонятно зачем.

Акт о наложении ареста производится судебным приставом-исполнителем в присутствии понятых. Описи подлежат документы, подтверждающие право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Такими документами являются документ из Росреестра о регистрации права аренды недвижимого имущества задолжником, а также договор (копия) аренды между должником и арендодателем. Договор аренды может быть запрошен у самого должника, а его копия — в Росреестре. При этом судебный пристав-исполнитель может запросить договор аренды уже в постановлении о наложении ареста, о чем необходимо указать в одном из его пунктов.

В акте описи ареста судебный пристав-исполнитель запрещает распоряжаться арестованным имущественным правом, другие ограничения вводить нецелесообразно. Так, например, запрет на пользование арендованным имуществом до реализации вряд ли уменьшит его стоимость, однако он лишит должника возможности заниматься коммерческой деятельностью, что не будет способствовать погашению долга. При этом следует заметить, что в таких ситуациях все зависит от правоприменителя. т.е. в данном случае от судебного пристава-исполнителя.

Оценка права аренды

Оценка имущественного права, принадлежащего должнику, производится специализированной организацией (ст. 85 Закона об исполнительном производстве), однако ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве предусматривает необходимость указания судебным приставом-исполнителем предварительной оценки в акте о наложении ареста. Методы определения рыночной стоимости для определения в данных случаях цены продажи права аренды достаточно сложны, поэтому можно посоветовать при определении предварительной цены судебным приставом-исполнителем построить оценку на разнице между рыночной стоимостью аналогичного права аренды и фактической ценой, указанной в договоре.

Изъятие и хранение документов, подтверждающих право аренды

При предоставлении должником подлинников договоров об аренде они могут быть изъяты судебным приставом-исполнителем, о чем в акте ареста делается соответствующая запись (ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Их хранение может осуществляться в подразделении судебных приставов при наличии условий обеспечения их сохранности (ч. 2 ст. 86 Закона об исполнительном производстве).

Реализация права аренды

Статьей 89 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию указанного имущественного права прилагается:

§ копия акта о наложении ареста на имущество должника;

§ правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

§ копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи права аренды на отдельно стоящее здание;

§ копия договора аренды;

§ копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Как видно из последнего пункта, для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества необходима либо копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо это может быть копия документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Документом, подтверждающим согласие арендодателя, может являться документ, составленный в произвольный форме и подписанный уполномоченным лицом (например, генеральным директором) от имени арендодателя о том, что он не возражает против обращения взыскания на право предоставляемой им аренды.

Документом, предоставляющим возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, может быть сам договор, если в нем прописано, что за арендатором закрепляется право передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя.

67. Особенности обращения взыскания на объект незавершенного строительства.

Общие положения.

Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению. Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них (ст. 219 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество - совокупность строительных материалов.

Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно, право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируются в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке "незавершенное строительство".

Арест объектов незавершенного строительства.

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).

Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Оценка объектов незавершенного строительства.

Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Реализация объектов незавершенного строительства.

68. Особенности совершения исполнительных действий по имущественным взысканиям в отношении государственных органов и органов местного самоуправления, организаций, финансируемых из бюджета.

1. Исполнительные листы судебных органов о взыскании средств по денежным обязательствам получателей средств федерального бюджета с лицевых счетов, открытых им в органах федерального казначейства для учета бюджетных средств, а также средств от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности предъявляются в соответствующую службу (подразделение, отдел) судебных приставов-исполнителей в порядке, установленном законом по месту нахождения должника либо его имущества.

3. При поступлении на принудительное исполнение исполнительного документа в отношении должника-получателя средств федерального бюджета, судебный пристав исполнитель проводит исполнительные действия по установлению счетов должника, открытых в банках и иных кредитных организациях, а также выявлению имущества, которым должник вправе распоряжаться самостоятельно (имущество, приобретенное на доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности в порядке установленном законодательством).

4. При обнаружении у должника-получателя средств федерального бюджета денежных средств на счетах, открытых в банках и иных кредитных организациях, или выявлении имущества, которым должник вправе распоряжаться самостоятельно, судебный пристав исполнитель принимает меры к обращению на них взыскания в порядке, установленном настоящим Кодексом.

5. В случае, когда у должника-получателя средств федерального бюджета отсутствуют денежные средства на счетах, открытых в банках и иных кредитных организациях, или имущество, которым должник вправе распоряжаться самостоятельно, исполнительное производство оканчивается, исполнительный лист возвращается взыскателю, при этом взыскателю разъясняется его право предъявить исполнительный лист в органы федерального казначейства.

6. Окончание исполнительного производства по инициативе судебного пристава исполнителя до истечения срока установленного для осуществления исполнительных действий настоящим Кодексом не допускаются.

7. Исполнительный лист судебного органа по денежному обязательству должника предъявляется взыскателем в орган федерального казначейства по месту открытия лицевого счета должника в установленном порядке.

8. При нарушении сроков предъявления исполнительного листа к исполнению, несоответствии его требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к исполнительным листам, либо несоответствии наименования должника по исполнительному листу, имеющего соответствующий лицевой счет, наименованию получателя средств федерального бюджета орган федерального казначейства возвращает исполнительный лист взыскателю без исполнения в течение 3 рабочих дней со дня его поступления с указанием причины возврата.

9. Орган федерального казначейства в течение 3 рабочих дней со дня получения исполнительного листа исполняет требование о взыскании средств должника в пределах остатков объемов финансирования, полученных от вышестоящего распорядителя средств федерального бюджета, в соответствии с ведомственной, функциональной и экономической классификациями расходов бюджетов Российской Федерации. 10. При отсутствии или недостаточности средств, необходимых для удовлетворения требований, предъявленных к должнику, выплата по исполнительному листу производится в порядке субсидиарной ответственности за счет средств, выделенных главному распорядителю средств федерального бюджета по ведомственной принадлежности должника. 11. Исполнение исполнительных документов о взыскании средств с органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления осуществляется службой (отделом, подразделением) судебных приставов-исполнителей по месту нахождения должника либо его имущества. 12. Принудительное исполнение исполнительных документов о взыскании средств с органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных действующим законодательством для учреждений. Статья 230. Порядок обращения взыскания на денежные средства должника-государства Исполнительные листы судебных органов по искам к Российской Федерации о возмещение вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, направляются в Министерство финансов Российской Федерации для исполнения в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исполнение судебных решений по искам к Российской Федерации осуществляется за счет ассигнований, предусмотренных на эти цели федеральным законом.

69. Особенности обращения взыскания на доли участников в обществе с ограниченной ответственностью.

1. Обращение взыскания на долю должника в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — общество) производится по решению или определению суда при отсутствии или недостаточности иного имущества должника для полного удовлетворения предъявленных ему требований.

2. В случае если стоимость доли должника в уставном капитале общества заведомо превышает размер предъявленных ему требований, взыскание может быть обращено на соответствующую часть указанной доли. Статья 205. Порядок обращения взыскания на долю должника в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. На основании исполнительного листа, содержащего требования об обращении взыскания на долю (часть доли) должника в уставном капитале общества, орган принудительного исполнения выносит постановление о возбуждении исполнительного производства, которое помимо общих реквизитов должно содержать: 1) предложение обществу выплатить действительную стоимость доли (части доли) должника в уставном капитале общества путем перечисления соответствующих сумм на банковский счет подразделения судебных приставов; 2) указание на то, что действительная стоимость доли (части доли) должника в уставном капитале общества может быть выплачена остальными участниками общества; 3) общий размер предъявленных должнику требований, в пределах которого должны быть произведены указанные выплаты; 4) решение о наложении ареста на долю (часть доли) должника в уставном капитале общества. 2. Копии постановления о возбуждении исполнительного производства направляются сторонам исполнительного производства, обществу в лице его исполнительных органов, а также в суд, выдавший исполнительный лист.

3. По требованию органа принудительного исполнения должник и общество обязаны предоставить документы, удостоверяющие принадлежность должнику доли (части доли) в уставном капитале общества, а также позволяющие установить ее номинальную и действительную стоимость.

4. Арест доли (части доли) в уставном капитале общества производится незамедлительно после возбуждения исполнительного производства путем описи документов, подтверждающих ее принадлежность должнику (в случае необходимости — их изъятия и передачи на хранение), а также объявления должнику запрета распоряжения указанной долей (частью доли).

5. Действительная стоимость доли (части доли) должника в уставном капитале общества, подлежащая выплате обществом или его участниками, определяется органом принудительного исполнения на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дате получения обществом копии постановления о возбуждении исполнительного производства. Для определения действительной стоимости доли (части доли) должника в уставном капитале общества может быть назначен специалист-оценщик.

6. В случае если в течение трех месяцев с момента получения обществом копии постановления о возбуждении исполнительного производства общество или его участники не выплатят действительную стоимость доли (части доли) должника в уставном капитале общества, судебный пристав-исполнитель приступает к оценке и принудительной реализации указанной доли (части доли).

7. Орган принудительного исполнения поручает определение рыночной стоимости доли (части доли) должника в уставном капитале общества специалисту-оценщику.

8. Принудительная реализация доли (части доли) должника в уставном капитале общества осуществляется путем ее продажи с публичных торгов.

70. Особенности совершения исполнительных действий при признании выпуска ценных бумаг несостоявшимся или недействительным. (НЕТ В НАЛИЧИИ)

71. Особенности совершения исполнительных действий с участием Федеральной службы по делам о несостоятельности (банкротстве).

В целом процедура банкротства урегулирована Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и АПК, положения которых косвенным образом должны учитываться судебным приставом-исполнителем в своей деятельности. Непосредственные же его действия заключаются в следующем. Получив копию решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (аналогично, если должник находится в процессе ликвидации), судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам.

Исполнительные документы, производство по которым окончено, вместе с копией постановления об окончании исполнительного производства в течение трех дней со дня окончания исполнительного производства направляются конкурсному управляющему или в ликвидационную комиссию (ликвидатору). Копия указанного постановления в тот же срок направляется сторонам исполнительного производства.

К сожалению, ст. 96 Федерального закона об исполнительном производстве не отвечает на многие вопросы практического характера, связанные с особенностями обращения взыскания при введении в отношении должника-организации процедур банкротства. Поэтому следует принимать во внимание постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве". В нем подчеркивается, что передача исполнительных документов конкурсному управляющему в соответствии с ч. 5 ст. 96 Федерального закона об исполнительном производстве не освобождает конкурсных кредиторов и уполномоченные органы, чьи требования подтверждаются исполнительными документами, от предъявления названных требований в суд, рассматривающий дело о банкротстве, на основании п. 1 ст. 142 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве). Поскольку конкурсный управляющий обязан действовать и в интересах кредиторов, он должен незамедлительно уведомить лиц, являющихся взыскателями, о получении им соответствующих исполнительных документов и о необходимости заявления кредиторами требований в рамках дела о банкротстве. Срок на предъявление требований такими лицами в деле о банкротстве начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления конкурсным управляющим. В том случае, если взыскатели не обращаются с заявлениями о включении их требований в реестр требований кредиторов, конкурсный управляющий по их заявлениям передает им исполнительные документы.

72. Особенности совершения исполнительных действий при ликвидации организации-должника.

Документы

При оформлении перехода права собственности на такие объекты недвижимости, как земельные участки, зачастую возникают непредвиденные обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Среди наиболее распространенных причин, по которым подписание договора может не состояться, является наличие ареста.

Содержание статьи:

Причины наложения ареста и особенности этого правового инструмента?

В юриспруденции под арестом какого-либо материального блага понимается обременение или ограничение в отношении его использования или распоряжения. Практика применения ареста достаточно распространена на сегодняшний день, однако, не все участники земельных правоотношений владеют полной информацией о способах избавления от подобного ограничения и других нюансов, непосредственно связанных с дальнейшими действиями при заключении сделки.

Как правило, арест земельных участков применяется в отношении лиц – собственников этих объектов недвижимости, которые в судебном порядке признаны должниками. При этом в судебной практике встречаются случаи ареста не только по причине наличия долга. Арест на земельный участок является ничем иным, как обеспечительной мерой будущего исполнения того или иного судебного решения.

Наличие ареста на земельный участок означает для его собственника полный запрет на любые операции, связанные с ним

С арестованным земельным участком, лицо, на которое оформлено право собственности, не сможет осуществить никаких сделок по отчуждению. В отличие от других видов обременений, именно арест не предусматривает переход права собственности по причине технической невозможности внесения сведений о новом собственнике в единый государственный реестр.

Невозможность отчуждения арестованного земельного участка не единственное ограничение, относительного этого объекта недвижимости. Помимо невозможности продать или подарить собственник также не может осуществить разделение одного участка на несколько, не может увеличить его площадь за счет слияния с другими участками, межи которых соприкасаются и т. п.

Где можно выяснить, находится ли земельный участок под арестом?

При планируемой сделке по приобретению/отчуждению земельного участка специалисты в области земельного права рекомендуют сторонам заблаговременно подготовиться к будущей сделке, предварительно собрав полную информацию об объекте подобных правоотношений.

Зачастую процедура переоформления права собственности на земельные участки имеет сложный механизм и требует достаточно больших затрат времени, денежных средств и т.п. Неприятным сюрпризом для всех участников сделки по переоформлению права собственности на землю может стать именно такой камень преткновения, как наличие ареста.

Дабы избежать подобного недоразумения и сэкономить вышеперечисленные затраты, стороны должны предварительно подготовиться к сделке. Помимо выяснения полномочий сторон, наличия у них всех правоустанавливающих документов, а также возможного факта совместного владения земельным участком с неизвестными собственниками, стороны должны выяснить факт наличия или отсутствия ареста на объект сделки.

Для этого, как правило, будущий собственник проводит предварительную оценку правового статуса объекта недвижимости. Для того, чтобы выяснить наложен ли арест на тот или иной земельный участок, заинтересованному лицу достаточно обратиться в единый гос. реестр объектов недвижимости (ЕГРН), что регламентировано ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

При этом существует два варианта выяснения полной информации о земельном участке, а именно:

Бесплатный запрос и получение информации в электронном виде;
Оформление платной выписки из ЕГРН с получением более развернутой информации.

Преимущество второго варианта заключается не только в том, что ответ более информативен и развернут, а и в том, что выписка всегда содержит актуальную информацию, то время, как при выполнении обычного запроса можно получить информацию, не отвечающую настоящей действительности. Это обусловлено несвоевременным обновлением росреестра и отсутствием синхронизации с ЕГРН. Именно поэтому перед сделкой, конечно же, необходимо получить именно выписку.

Лицу, желающему выяснить о наличии обременений на тот или иной земельный участок, достаточно знать его кадастровый номер. Затем, на официальном сайте росреестра федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, заполнив всю требуемую информацию об объекте недвижимости, можно получить исчерпывающий ответ о наличии или отсутствии каких-либо ограничений для заключения будущей сделки.

В том случае, когда в вышеупомянутой выписке содержится информация о наличии каких-либо обременений, стороны, и в большей степени собственник, должны приложить максимум усилий для скорейшего снятия ареста с земельного участка и последующего заключения сделки.

Как избавиться от ареста на земельный участок?

Узнав о наличии ареста на земельный участок – предмет будущей сделки, его собственник должен предпринять необходимые действия для его снятия перед сделкой. Процедура и способы снятия ареста с земельного участка во многом зависит от механизма и причин наложения такового.

Основанием для снятия ареста на недвижимое имущество является постановление пристава о прекращении исполнительного производства. В данном случае речь идет о самом распространенном способе наложения ареста – при наличии судебного решения о взыскании долга с ответчика и наложении ареста на все или часть его имущества. В свою очередь основанием для прекращения исполнительного производства является полное погашение упомянутого долга.

Также нередки случаи снятия ареста с объектов недвижимости на основании решения суда. Это может быть связано и с наличием спора относительно принадлежности арестованного имущества, и с неправомерными действиями пристава, который безосновательно включил в перечень арестовываемого имущества тот или иной объект и т. п.

Подводя итог, необходимо особое внимание уделить роли и участию собственника земельного участка при наличии ареста. Даже при полном погашении долга, по которому было арестовано имущество, и возможной недоплате совершенно незначительной суммы, арест будет актуальным и любые сделки не могут быть проведены. Поэтому при наличии такого обременения рекомендуется очень тесно сотрудничать с приставами, постоянно интересоваться о ходе закрытия исполнительного производства и предпринимать все необходимые действия для скорейшего исключения земельного участка из реестра обременений.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2014 г. N Ф06-11617/13 по делу N А55-18056/2013 (ключевые темы: обременение - арест - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - право аренды - договор аренды)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2014 г. N Ф06-11617/13 по делу N А55-18056/2013 (ключевые темы: обременение - арест - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - право аренды - договор аренды)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2014 г. N Ф06-11617/13 по делу N А55-18056/2013

Дело N А55-18056/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,

при участии представителя:

заявителя - Панина А.Е., доверенность от 23.01.2014 N 17,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2013 (судья Бойко С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Марчик Н.Ю.)

по делу N А55-18056/2013

по заявлению администрации муниципального района Сергиевский Самарской области, с. Сергиевск Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения (обременения) аренды на земельный участок, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Самара-Транс-Инвест", с. Красный Яр Самарской области, Банка "ВТБ" (открытое акционерное общество),

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность.

Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судом, между муниципальным районом Сергиевский Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Самара-Транс-Инвест" (арендатор) заключен договор от 08.06.2007 N 100-П/КА-А/07 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает в пользование арендатора земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:0276 площадью 61 042 кв. м, расположенный по адресу Самарская область, Сергиевский район, с. Калиновка, ул. Луговая сроком до 08.06.2010.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 названной статьи определено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Статья 621 Кодекса предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При этом частью 2 названной статьи определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор от 08.06.2007 N 100-П/КА-А/07 аренды земельного участка заключен на срок до 08.06.2010. Следовательно, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из содержания названной нормы следует, что договор считается возобновленным, а не продленным. Таким образом, из буквального толкования данной нормы следует, что при обстоятельствах, описанных в части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации происходит возобновление, т.е. заключение нового договора аренды на условиях ранее действующего договора, за исключением условия о сроке.

В пункте 31 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 также указано на то, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав недвижимости и сделок с ней.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о регистрации прав под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Срок аренды по договору от 08.06.2007 N 00-П/КА-А/07 истек.

Судами первой и апелляционной инстанций на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2013 по делу N А55-1427/2013 установлен факт прекращения договорных отношений в силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды предыдущих инстанций правильно указали на то, что арендные отношения хотя и были возобновлены сторонами вышеназванного договора, однако после 08.06.2010 они носили бессрочный характер и не подлежали государственной регистрации. Кроме того, в настоящее время обязательства считаются прекращенными.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Согласно пунктам 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Обременение имущества путем сдачи его в аренду и последующее снятие обременения подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды может быть подано одной из сторон договора аренды. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Поскольку материалами дела подтверждается факт прекращения договорных отношений по поводу аренды спорного земельного участка, суд пришел к правильному выводу о том, что требование регистрирующего органа о предоставлении соглашения о расторжении договора аренды является неправомерным; заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона.

Ссылка рассматривающего органа на то, что право аренды на земельный участок находится в залоге и на него наложен арест, правомерно отклонена судом.

Между ООО "Самара-Транс-Инвест" и Банком ВТБ (открытое акционерное общество) заключен договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 20.06.2007 N ДИ-738000/2007/00063. В рамках исполнительного производства, возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по особым исполнительным производствам на основании исполнительного листа, выданного Сергиевским районным судом Самарской области об обращении взыскания на заложенное по вышеназванному договору имущество, на право аренды наложен арест (постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации от 16.09.2010).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.05.2011 по делу N А55-3331/2011 ООО "Самара-Транс-Инвест" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с абзацем девять пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Поскольку судом установлено, что право аренды спорным земельным участком прекращено, в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог также прекращается.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что обжалуемый отказ Управления противоречит требованиям статей 18 , 20 , 26 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя и, удовлетворили заявленные администрацией требования в соответствии с положениями статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов ( статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, направлены на их переоценку, что недопустимо в суде кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А55-18056/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Р.В. Ананьев
М.В. Коноплева

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Обременение земельных участков: общие сведения

Обременение земельного участка может быть наложено в силу:

договора между собственником и 3-м лицом (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление);
решения суда (арест, запрет на регистрационные действия, сервитут);
закона (ипотека).

Порядок обременения имущества в целом и земельных участков в частности регулируют:

Гражданский и Земельный кодексы РФ;
отдельные федеральные законы, в том числе ФЗ № 102 от 16.07.1998 (об ипотеке), ФЗ № 218 от 24.07.2016 (об госрегистрации недвижимости);
правительственные акты, например Приказ Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016 (о формах выписок из ЕГРН);
постановления, определения, рекомендации ВС и ВАС РФ.

Обременение нужно отличать от ограничения эксплуатации и оборотоспособности ЗУ (ст. 27 ЗК РФ). Второе устанавливается для защиты прав и интересов других людей, общества в целом или государства. Ограничения возникают только в силу закона. К ним относят, например, запрет на строительство промышленных предприятий на территории охранных зон газопровода или водопровода.

Основные виды обременений

Типов обременений достаточно много. ГК И ЗК РФ содержат их далеко не исчерпывающий список. Наиболее часто встречаются:

арест и (или) запрет на регистрационные действия;
ипотека (залог);
сервитут;
долгосрочная аренда (читайте: как арендовать земельный участок);
доверительное управление.

Информация о каждом из этих обременений включается в ЕГРН.

Арест

Арест земельного участка в исполнительном производстве — это мера, направленная на обеспечение скорейшего погашения обязательств и сохранности имущества должника.

Арест ЗУ проходит только по решению суда (ст. 287 ГК РФ). Иск в рамках исполнительного производства может подать кредитор или пристав. Арест, как правило, выступает первой стадией обращения взыскания на участок. Следующие этапы — это оценка ЗУ и выставление его на торги.

Внимание! Арест невозможно наложить на участок, на котором расположен частный дом — единственное жилье должника. При этом площадь ЗУ не должна превышать минимальную норму. Поэтому приставы вместе с домом оставляют гражданину 6 соток, остальную землю арестовывают и продают (после того, как по суду провели ее раздел).

Такое обременение может затрагивать не только имущество должника, но и его права. Это может быть право получения платежей по аренде и само право аренды. Объем и характер ограничений при проведении ареста пристав описывает в акте и регистрирует в ЕГРН.

В рамках ареста или в качестве самостоятельной меры сохранности имущества пристав может наложить запрет на регистрационные действия с земельным участком. Это также обременение, сведения о котором регистрируются в ЕГРН. В отличие от запрета арест — более широкое понятие. Он обязательно включает опись и оценку имущества, иногда — ограничение в его использовании.

Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком земли, возникает по соглашению либо по решению суда. Чаще всего сервитут требуется для прокладки дорог (обеспечения свободного прохода или проезда), возведения ЛЭП и других линейных объектов.

Сервитут ограничивает правомочия владельца на определенной части ЗУ, но на само право собственности не влияет. Поэтому обремененный участок можно продать, подарить, разделить, не получая разрешения у сервитуариев.

Смена собственника земли не аннулирует сервитут. Кроме того, и обязанность предоставить часть участка в чужое пользование, и право наследуются. Не избавляет от сервитута и разделение ЗУ, который в этом случае распространяется на все новообразованные наделы.

Ипотека (залог)

При ипотеке ЗУ выступает как гарантия возврата долга по кредиту или займу (залог). Она означает ограничение оборотоспособности участка. Условиями ипотеки может быть предусмотрено, что земля принадлежит только конкретному лицу, или, что сделки проводятся с разрешения залогодержателя.

Как и арест, такое обременение может относиться к имуществу и к правам, например праву аренды участка. Нельзя отдать в ипотеку:

часть ЗУ (невыделенную долю);
надел, находящийся в общей совместной собственности;
сельхозугодия и полевые участки земель, относящиеся к личным подсобным или фермерским хозяйствам или принадлежащие организации;
арендатор не вправе заложить ЗУ, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека возникает в силу соглашения между сторонами займа. Законом также предусмотрено, что купленный на кредитные средства участок автоматически становится предметом залога, если иное не установлено договором.

Важно! Условия ипотеки должны быть прописаны в договоре. Если этого не сделать, залогодатель сможет, например, построить на обремененной земле дом и распоряжаться им.

Долгосрочная аренда и доверительное управление

Передача участка в долгосрочную аренду не ограничивает хозяина в распоряжении землей: он волен продать ее, подарить и т. д. Однако смена собственника не аннулирует договор аренды, что может помешать новому владельцу использовать ЗУ, например, для строительства или собственных посадок.

Получение справки об отсутствии ограничений и обременений

Землю проверяют на наличие обременений:

перед любой сделкой: покупкой, обменом, передачей в залог, в аренду, безвозмездное пользование;
разделением на доли;
для суда.

Информация об обременениях в ЕГРН относится к категории публичной, то есть заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра лично или онлайн или подать заявление через МФЦ. Документ стоит 250 и 700 руб. за электронный вариант для граждан и организаций соответственно, 400 и 1100 руб. — за бумажный документ.

Продажа земельного участка с обременением

Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.

П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.

Суд отказал ей в удовлетворении требований: такие сведения общедоступны, выдаются по запросу в районную администрацию, и истица должна была проявить необходимую осмотрительность перед тем, как купить ЗУ. Кроме того, она не могла не заметить линии ЛЭП в непосредственной близости от участка при его осмотре (дело № 2-3119/2018 от 14.05.2018, Раменский городской суд, МО).

Очень важно самостоятельно перед сделкой исследовать участок на обременение и ограничение:

Снятие обременения с земельного участка

В зависимости от типа обременения снимать его нужно разными способами. Чтобы прекратить ипотеку, по общему правилу кредитор и заемщик вместе обращаются в подразделение Росреестра по месту расположения земельного участка. Если у залогодателя есть на руках закладная, он может подать заявление самостоятельно. Снятие обременения бесплатно, происходит в течение 3 рабочих дней.

В Росреестр нужно принести:

заявление (либо совместное, либо от одного из участников залога);
закладную;
удостоверения личностей заявителей;
доверенность, если от имени участников выступают их представители.

Для освобождения ЗУ от ареста подают иск в суд по месту нахождения имущества (арбитражный или районный, в зависимости от собственника). Обязательна оплата госпошлины в размере 300 руб. для частных или 6000 руб. для юридических лиц (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Постановление суда, разрешающее вывод земли из-под ареста, надо предоставить в Росреестр.

Обременение, возникшее в силу договора, можно снять по согласию лица, в пользу которого оно действует. Однако если другая сторона не желает отказываться от своих прав, собственнику придется обратиться в суд (п. 1 ст. 276 ГК РФ).

Пример из судебной практики по снятию обременений

Судебная практика показывает, что владельцы земельных участков чаще всего требуют:

признать обременение (ипотеку, аренду, сервитут) отсутствующим;
арест, запрет на регистрационные действия — незаконными.

Спор о признании обременения отсутствующим (п. 52 Постановления ВС РФ № 10 от 29.04.2010) может возникнуть только по одному обстоятельству: обременение прекратилось, однако, запись в ЕГРН о нем почему-то не стерта. Чаще всего речь идет об ипотеке. Если нужно аннулировать сервитут, в иске ссылаются на то, что в нем отпала необходимость: проложена новая дорога или линия электропередачи.

В одном из дел истица просила суд признать ипотеку отсутствующей. С продавцом она собиралась расплатиться средствами материнского капитала, а до этого момента на ЗУ возникло обременение. Он умер, так что истица выплатила долг его наследникам. По закону в случае смерти залогодержателя ипотека снимается по решению суда. Убедившись, что свои обязательства покупательница исполнила, арбитр удовлетворил ее требование (дело № 2-2014/2013 от 09.10.2013, Высокогорский райсуд, Татарстан).

Споры о снятии обременений с земельных участков крайне сложны. Типичный пример — дело, рассматривающееся в Волгоградской области. В процессе участвовало более 50 человек, в том числе представители местной администрации, Росреестра и кадастровой компании. Истцы выиграли дело, обременение в виде договора аренды было снято, однако, на это потребовалось несколько лет (№ 2-81/2016 от 17.02.2016, Киквидзенский райсуд). Поэтому лучший совет истцам и ответчикам в таких спорах — это заручиться поддержкой опытного специалиста по земельному праву.

Читайте также: