Как уменьшить процент по ипотеке в сбербанке пенсионеру

Обновлено: 02.05.2024

– В ноябре 2017 оформили ипотеку на родителей-пенсионеров в Сбербанке (папа еще работает, мама на пенсии) под 11%. Им рассчитали до предельного возраста практически на 11 лет. Очень бы хотелось снизить процентную ставку, но в каком банке смогут оказать пенсионерам такие услуги по рефинансированию? И сможет ли папа – в будущем неработающий пенсионер – получить налоговый вычет? И сохраняется ли возможность его получения после рефинансирования?

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Рефинансирование сохраняет право на получение налогового вычета при покупке в том случае, если в договоре указано, что кредит предоставлен также на ту же самую квартиру взамен ранее предоставленной, с отсылкой на предыдущий кредитный договор. В противном случае есть вероятность, что по рефинансированию нельзя будет вернуть процент по налогам. Пока человек трудоустроен, он может получать налоговый вычет при покупке.

Пенсионерам, планирующим оформлять рефинансирование, нужно знать о возможных подводных камнях данной услуги. Для того чтобы перекредитование было действительно выгодным, нужно убедиться, что общая сумма платежей по условиям нового банка, будет ниже, чем переплата по действующему кредиту. Новый банк может начислять комиссии за банковские операции, потребовать обязательного приобретения заемщиком дополнительных финансовых услуг (получение кредитной карты, особые обязательные условия страхования и т. д.). Все эти моменты необходимо заранее проанализировать и посчитать.

Право на получение налогового вычета имеют граждане, доходы которых облагаются налогом. У неработающего пенсионера доход в виде заработной платы отсутствует, а с государственной пенсии налог не удерживается. В то же время в некоторых случаях вычет получить все равно можно. Так, будучи неработающим пенсионером, Ваш отец сможет получить налоговый вычет в следующих ситуациях:

если на пенсии у него возникнут иные доходы, облагаемые НДФЛ;
до выхода на пенсию он ранее не воспользовался в полном объеме имущественным налоговым вычетом за последние четыре календарных года. Тогда, согласно п. 10 ст. 220 НК РФ, он может претендовать на возврат уплаченного налога за указанный период. Например, при выходе на пенсию в 2018 году можно вернуть уплаченный налог за четыре последних года (2017, 2016, 2015 и 2014).

Рефинансирование кредита не отменяет право на получение налогового вычета, но в договоре должно быть указано, что кредит оформляется именно на рефинансирование предыдущего кредита.

Можно рефинансироваться по программам АИЖК, у них тоже солидный возможный возраст. Это можно сделать через банки-партнеры АИЖК, работающие по их программам. После покупки квартиры пенсионер может сразу получить налоговый вычет за прошедшие три года. Для этого не нужно долго ждать, можно уже сейчас подавать на возврат подоходного налога.

Отвечает блогер, эксперт в области ипотечного кредитования Ольга Конзелевская:

Рефинансирование ипотеки для пенсионера по сути мало чем отличается от взятия нового кредита. При рефинансировании банк проводит анализ платежеспособности клиента. Поэтому нужно подтвердить доход по той же схеме, которую использовали при взятии кредита в первый раз, то есть предоставить справки, подтверждающие трудоустройство и этот самый доход.

Важен и возраст заемщика. В основной массе банков к моменту погашения кредита заемщику должно исполниться максимум 65 лет. Поэтому если заемщику, к примеру, 59, то он может взять ипотеку только на пять лет. Вопрос в том, хватит ли дохода на такой срок кредита. Ведь чем он меньше, тем больший доход требуется подтвердить.

В Сбербанке к моменту закрытия ипотеки заемщику должно быть максимум 70 лет. Это условие позволяет взять кредит на 10 лет в 59 лет и сразу увеличивает шанс на ипотеку. Также никто не запрещает брать себе созаемщиков, если своего дохода пенсионеру не хватает. Кстати, помимо дохода основного заемщика, банк дополнительно может учесть доход трех человек.

Не стоит забывать о разграничении работающих и неработающих пенсионеров. Работающих кредитует практически любой банк, а вот неработающих – единицы (Сбербанк, ДельтаКредит, Совкомбанк). К примеру, тот же Совкомбанк вообще лояльно настроен именно к пенсионерам и увеличивает возраст погашения кредита до 85 лет.

Также вместо рефинансирования можно попробовать снизить процентную ставку по существующему ипотечному кредиту. Для этого необходимо написать заявление на снижение процентной ставки по действующему кредитному договору в банке-кредиторе.

Что же касается получения имущественного налогового вычета, то пенсионер может получить его сразу за четыре года. При этом важно, чтобы на момент покупки недвижимости и три года до этого пенсионер работал или иным способом платил НДФЛ. Если так и было, то вычет он получит за год покупки, а также за три предшествующих года. Всего с покупки недвижимости можно получить до 260 тысяч рублей и до 390 тысяч с суммы выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Если же пенсионер не работал и не получал других облагаемых налогом 13% доходов в течение трех лет до покупки и в год приобретения недвижимости, то и воспользоваться вычетом он не сможет. Его просто не с чего будет брать.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотека — долгосрочный кредит на недвижимость, который с одной стороны позволяет в кратчайшие сроки обзавестись собственным жильем, с другой — нередко ставит заемщиков в сложное положение. За 10-20 лет, на которые заключается ипотечный договор, финансовая ситуация может кардинально измениться. В связи с этим клиенты вынуждены искать варианты, как снизить ипотеку. Рассмотрим проверенные способы, которые помогут уменьшить размер ежемесячных платежей или срока кредитования.

Для начала разберемся, что собой представляют и от чего зависят выплаты по кредитному графику. Платежи осуществляются на ежемесячной основе и включают в себя часть суммы основной задолженности, проценты и комиссионные взносы. При расчете выплат используется две схемы: фиксированная и дифференцированная. В первом случае на протяжении всего срока кредитования ежемесячный платеж не изменяется, во втором — снижается по мере погашения задолженности. Подробнее о видах выплат мы говорили в нашей статье.

Прежде чем подбирать способ, как снизить платеж по ипотеке, следует понять, чем обусловлен его размер. На величину выплат влияет множество факторов, в том числе:

Срок кредитования. Чем короче период, на который оформлен ипотечный договор, тем выше размер платежа. И наоборот — чем больше срок, тем менее обременителен кредит для заемщика с точки зрения выплат по графику. Для минимизации рисков невозврата суммы ипотеки банки стараются избегать краткосрочных договоров, как и растянутых более чем на 15 лет.

Стоимость недвижимости. Она в свою очередь зависит от расположения объекта, инфраструктуры, возраста дома, рыночной цены и т. д. Если недвижимость дорогая, то снизить платеж по ипотеке можно увеличив срок кредитования.

Величина процентной ставки. 2020 и 2021 года порадовали заемщиков привлекательными банковскими предложениями. Процентные ставки находились на рекордно низких позициях, а это значит, что уровень переплаты был небольшим. Способствовал этому ряд ипотечных программ с господдержкой.

Размер первоначального взноса. Чем он крупнее, тем меньше тело кредита, а, соответственно, и ежемесячные платежи. Минимальная величина первого взноса может составлять 10%, максимальное значение — не ограничено. Однако важно помнить, что если размер будет превышать 70% от суммы ипотеки, то кредитование теряет смысл.

Рассчитать примерный платеж можно с помощью онлайн-калькулятора. При расчете основными показателями, на которые стоит опираться, являются срок кредитования и сумма кредита, взятая в банке. Меняя эти параметры в сервисе, можно подобрать подходящую величину платежей.

5 способов уменьшения ипотеки

Чтобы избежать просрочек по ипотечным платежам и не лишиться недвижимости, заемщик может постараться изменить условия кредитования. Существует большое количество методов, которые помогут уменьшить ежемесячный платеж, снизить процентную ставку, сократить или увеличить срок.

Рефинансирование. Если условия кредитования и требования кредитора кажутся непосильными, открытый кредит можно перевести в другой банк с более привлекательными предложениями. При этом потребуется заново собирать документы, проводить оценку недвижимости, получать страховку и т. д. Однако в результате кредит на жилье можно сделать необременительным. Рефинансирование актуально в том случае, если разница ставки составляет более 2%.

Частичное досрочное погашение. После внесения крупной суммы в счет ипотеки заемщик может подать заявление в банк с просьбой снизить ежемесячный платеж или срок кредитования. После этого будет составлен новый график. Что выгоднее уменьшать, зависит от целей заемщика. Для тех, кто хочет сократить финансовую нагрузку, оптимальным решением станет снижение ежемесячного платежа; для планирующих как можно скорее закрыть ипотечный договор — сокращение срока кредитования.

Оформление налогового вычета. Да, напрямую это не повлияет на ипотеку. Однако полученная денежная сумма может быть направлена на частичное досрочное погашение, в результате которого будет снижен размер платежей.

Банки стараются идти навстречу своим клиентам, поэтому, если у вас возникли затруднения с погашением ипотечного кредита, проконсультируйтесь с персональным менеджеров. Исходя из ситуации, специалист подберет оптимальное решение по снижению срока кредитования, ставки или ежемесячных платежей.

При появлении материальных сложностей банки обычно идут на уступки своим клиентам. Для этого действуют специальные программы. Рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке в 2021 году позволяет снизить ставку, уменьшить переплату.

С 14.01.2020 года Сбербанком были изменены условия ипотеки. Это коснулось и ставки:

для первого платежа больше 20% она поднялась на 1 пункт;

платежи до 20% повысились на 1,2%.

Ставка назначается в 12,9%. Но предварительно следует просчитать, выгодно ли будет рефинансирование. Для этого учитывают все траты, а не только ориентируются на процентную ставку.

Требования к клиенту

Как оформляется рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке в 2021 году, если ипотека оформлена в Сбербанке? Важно, чтобы клиент соответствовал основным требованиям:

возраст – 21-75 лет на период окончания срока;

стаж – больше 1 года, а на последнем месте – от 6 месяцев;

отсутствие кредитных просрочек;

подтверждение дохода справкой 2-НДФЛ.

Если клиент получает зарплату на карточку банка, то второе требование для него не действует. Все сведения фиксируются при составлении анкеты.

Требования к ипотеке

Рефинансирование выполняется не всегда. Ее оформляют при соответствии нескольким условиям:

По ипотеке нет просрочек на протяжении года.

Договор действует не меньше 6 месяцев, а до его окончания – не меньше 3 месяцев.

Раньше не выполнялось рефинансирование.

Клиент оформит страховку.

Ипотечный договор составлялся на первичку или вторичку, а не на строящийся объект.

Только при соответствии всем требованиям банк одобряет заявку на рефинансирование. Эти нормы действуют для всех клиентов без исключения.

Требования к залогу

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2021 году оформляется при соблюдении требований к объекту залога. Они заключаются в следующем:

Купленное жилье должно быть в распоряжении покупателя.

Заемщик должен показать Сбербанку документ о собственности.

Залог должен быть в качестве предмета ипотеки у первичного кредитора.

В Сбербанке нужно переоформить недвижимость под залог после того, как устранено обременение и оплачен первичный займ.

Если залогом служит другое имущество, которое не оформлялось в ипотеку, у него должны отсутствовать какие-либо обременения.

Сначала важно убедиться в соответствии всем требованиям, а после этого можно обращаться в банк. Заявка может быть отклонена даже в том случае, если хоть одно условие не соблюдено.

Оформление ипотеки под меньший процент имеет свои нюансы. Клиенту предлагается оформление страхового полиса, или требуются расходы на регистрацию. Поэтому следует предварительно определить свою выгоду от этой процедуры.

Рефинансирование обычно оформляется в следующих случаях:

Крупная сумма кредита. Поскольку ставка уменьшается на 0,5-1%, переплата будет снижена намного из-за крупной суммы остатка.

Долгий срок кредита. Сначала оплачиваются проценты, а затем основная часть. Поэтому лучше выполнить досрочное внесение у первичного займодателя вначале.

Большой процент. Считается, что и 1% сильно снижает переплату.

Некоторые заемщики получают ипотеку в другом банке, не учитывая дополнительные траты. Но именно на них можно сэкономить, оформив рефинансирование.

Если устраивают ставки и условия по ипотеке, то можно оформлять рефинансирование ипотеки в Сбербанке. В 2021 году процедура включает следующие этапы:

Сначала подготавливаются документы и реквизиты ипотеки.

Следует составить заявление и оформить заявку на портале ДомКлик. Рассматривается она 5-10 дней.

Выдается кредит под ставку 12,9%. Оформленную ипотеку погашают, полученной суммы для этого будет достаточно.

Закладную, которая выдается в банке, следует отнести в Росреестр, чтобы устранить обременения. На это уходит 2-3 дня.

Требуется зарегистрировать сделку и подписать ипотечный договор. В этом случае ставка понижается на 2 пункта.

Заявка рассматривается в течение 5-10 дней. Срок определяется на основе нужной суммы, действия льготных программ или кредитной истории. Скорость ответа зависит от периода кредитования, зарплаты, иждивенцев у заемщика.

Залог в рефинансировании считается важным элементом, из-за которого могут отклонить заявку:

Важно, чтобы перекрытия между этажами были железобетонными или металлическими.

Нестандартные помещения не могут быть залогом

В недвижимости должны быть отдельная кухня и санузел, отопительная система и водоснабжение.

Чтобы подать заявление на рефинансирование ипотеки, требуется подготовить документацию. Основной перечень включает:

бумаги о доходах;

договор рефинансируемого кредита;

выписку об остатке долга;

справку об отсутствии долга;

документы по залогу.

Это лишь примерный список, он может дополниться после одобрения заявки. Банк может запросить справки и выписки, которые не включены в основной перечень.

Понижение процентной ставки, следовательно, и уменьшение суммы переплаты. У заемщика уменьшается кредитная нагрузка, что улучшает материальное положение. В этом случае нужно определить личную выгоду, поскольку понижение процента приводит к издержкам.

Можно соединить все кредиты и ипотеку, чтобы вносить платеж 1 раз в месяц.

При уменьшении платежей появляются свободные личные средства.

Можно оплачивать кредит с помощью Сбербанк-Онлайн, где отсутствуют комиссии.

Именно благодаря указанным преимуществам услугу рефинансирования выбирают многие заемщики, у которых ухудшилось материальное положение. Благодаря оформлению такой сделки получится легко решить эту проблему.

Важно учитывать и минусы:

При неверном подходе клиент терпит убытки еще при оформлении. Для рефинансирования нужно оплатить процедуру оценки жилья, приобретение страховки. Еще нужно учитывать и потраченное время.

В некоторых банках нельзя досрочно оплачивать ипотеку до конкретного срока. А оспаривание этих норм ложится на заемщика.

Нельзя оформить услугу юридическим лицам.

Как видно, рефинансирование имеет и отрицательные стороны. Поэтому сначала необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы. Это позволит принять верное решение.

При оформлении процедуры могут появиться трудности, особенно с использованием материнского капитала. По закону, дети и родители – равноправные владельцы купленного жилья. Получается, что после оплаты ипотеки у всех должны быть одинаковые доли.

Трудность рефинансирования основана на том, что банки подвергаются большим риском из-за вероятного прекращения выплат родителями. Дети считаются защищенным населением, поэтому при просрочках банк не имеет право конфисковать имущество.

Сложно использовать материнский капитал и после рефинансирования. Связано это с тем, что меняется цель кредитования. А капитал может использоваться для оплаты кредита, оформленного на выплату ранее полученного долга.

Следовательно, чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке в 2021 году, сначала необходимо учесть все нюансы, проанализировать плюсы и минусы. А только потом стоит принимать решение.

При рефинансировании ипотеки действуют свои условия и требования.

Предварительно нужно понять личную выгоду и определить недостатки.

Процедура оформляется согласно установленным этапам, проходить которые следует обязательно.

простой способ платить меньше. Объедините ипотечные кредиты, которые взяли
в другом банке, в один кредит со сниженной ставкой:
ежемесячная нагрузка или общая переплата будут ниже.

Какие кредиты можно рефинансировать

Ипотека в другом банке

Можно рефинансировать ипотечный кредит, оформленный в другом банке

Ипотека + любой кредит в другом банке

Например, долг по кредитной карте, автокредит или потребительский кредит в другом банке

Один кредит — удобнее, чем несколько

Платить будет проще: одна дата платежа, один платёж, один счёт

Сэкономьте на платежах

Один общий платёж будет меньше, чем отдельно по каждому кредиту. Посчитайте выгоду на калькуляторе ниже

Без справок

Заявка онлайн без справки об остатке задолженности

Дополнительные деньги

При желании вы можете получить дополнительные деньги на личные нужды

Посчитайте выгодные для вас условия рефинансирования

Ставки рефинансирования

От 9,6%*

* Ставка от 11,6% годовых действует до погашения рефинансируемого ипотечного кредита в другом банке и регистрации ипотеки в СберБанке.

Как это работает

В случае одобрения Сбербанк переведёт деньги на ваши счета в других банках для погашения действующих кредитов

Требования к заёмщику

Возраст

Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита

Стаж работы

От 3-х месяцев на нынешнем месте работы

Созаёмщик

Супруг(а) — всегда созаёмщик, если собственность не разделена по брачному договору

от 300 000 рублей

Сумма кредита под рефинансирование может состоять из нескольких частей.

Обязательная часть – это погашение ипотеки в другом банке:

Дополнительно в сумму кредита можно включить:

до 1 500 000 рублей - на погашение других кредитов
до 1 000 000 рублей - на личные цели

Таким образом, максимальная сумма кредита:

При этом, общая сумма кредита не должна превышать меньшую из величин:

85% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке для объектов недвижимости с оформленным правом собственности или в договоре инвестирования строительства для строящихся объектов недвижимости
сумму остатков основного долга и текущих процентов по рефинансируемым кредитам, а также сумму, запрошенную заемщиком или созаемщиками на цели личного потребления

от 1 года до 30 лет

— Один ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией, на цели:

приобретения или строительства недвижимости, а также для оплаты капитального ремонта
рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита или займа, ранее предоставленного иной кредитной организацией или юрлицом на цели приобретения или строительства недвижимости, включая оплату капитального ремонта

Сбербанк не ограничивает количество предыдущих рефинансирований (перекредитований) по ипотечному кредиту. Главное, чтобы первичный кредит в рамках рефинансируемой ипотеки был предоставлен на цели приобретения или строительства недвижимости.

— До пяти различных кредитов:

потребительские кредиты, предоставленные иной кредитной организацией
автокредиты, предоставленные иной кредитной организацией
кредитные карты, дебетовые банковские карты с разрешенным овердрафтом, предоставленные иной кредитной организацией
потребительские и автокредиты, предоставленные Сбербанком

Залог недвижимости (апартаменты/квартиры/комнаты/дома/таун-хауса), на приобретение которой предоставлен рефинансируемый ипотечный кредит либо залог недвижимости, которая является обеспечением по рефинансируемому ипотечному кредиту:

- на этапе строительства – залог прав требования участника долевого строительства (иных прав, приобретенных по договору инвестирования), при этом недвижимость должна находиться в объекте, аккредитованном Сбербанком;

- после государственной регистрации права собственности на закладываемую недвижимость или при приобретении готового объекта недвижимости – залог (ипотека) приобретенного/построенного объекта недвижимости.

Если недвижимость приобретена за счет рефинансируемого ипотечного кредита, она может быть обременена ипотекой в пользу первичного кредитора. Это обременение снимается после погашения рефинансируемого ипотечного кредита, после чего недвижимость передается в залог банку.

Если по рефинансируемому кредиту оформлен залог иной недвижимости, то приобретенный за счет кредита объект должен быть свободен от обременения правами третьих лиц/ не состоять под арестом (запретом).

Добровольное страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Требования к заемщикам

не менее 21 года

От 3-х месяцев на нынешнем месте работы.

Заемщик/Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков по Рефинансируемым кредитам по рефинансируемому жилищному кредиту (только в случае, если он является супругом заемщика по рефинансируемому жилищному кредиту). При наличии в кредитных документах по рефинансируемому жилищному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с его оформлением, получением, сопровождением возлагаются на конкретного созаемщика, Заемщиком/Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. Требования к Созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. Супруг(а) Титульного созаемщика не включается в состав Созаемщиков только в случаях:

наличия действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости,
наличия нотариального согласия супруга(и) на заключение кредитного договора,
отсутствия у супруга(и) Титульного созаемщика гражданства Российской Федерации.

* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков.

Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:

Данные сведения необходимо подтвердить путем предоставления в банк любого из указанных документов: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, документ, подтверждающий изменение реквизитов Первичного кредитора.

Банк оставляет за собой право в ходе рассмотрения заявки на кредит дополнительно запросить у клиента сведения о рефинансируемом кредите:

об остатке ссудной задолженности по Рефинансируемому кредиту с начисленными процентами
о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев

Такие сведения должны быть подтверждены документом от банка-кредитора по рефинансируемому кредиту (справкой, выпиской или иным документом). Сведения должны быть актуальными на дату предоставления в Сбербанк.

О реквизитах для погашения рефинансируемых кредитов:

Платежные реквизиты, по которым будет направляться сумма для погашения кредита в другом банке, необходимо предоставить при предоставлении в банк первичного пакета документов. Если эти реквизиты изменятся в период времени между подачей заявки и выдачей кредита Банком, выдача кредита не состоится и кредитную заявку нужно будет подать повторно с указанием новых реквизитов.

Если рефинансируемый кредит был переведен/ продан в другой банк (другую организацию: например в АИЖК), то при подаче заявки необходимо предоставить в Банк документ, подтверждающий изменение реквизитов для погашения рефинансируемого кредита.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

Документы по предоставляемому залогу (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита)

Читайте также: