Взыскание штрафа с застройщика по закону о защите прав потребителей

Обновлено: 16.06.2024

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.

Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.

Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.

Когда и за что можно требовать неустойку?

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

нет акта приема-передачи жилья;
истекли сроки по договору;
акт подписан позже ранее запланированного срока.

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?

Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.

Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.

Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:

точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2020 года;
с привязкой к дате ввода в эксплуатацию – если в договоре указан срок ввода до 01.01.2020, то период просрочки следует считать с учетом 30-дневного срока на процедуру передачи недвижимости. То есть с 31.01.2020 можно подать претензию или обратиться в суд по поимке неустойки за квартиру.

Многие застройщики пытаются избежать судебных тяжб путем обозначения срока, как ориентировочного. Такая уловка не снимает ответственности, а выплата неустойки в случае нарушения договорных обязательств – неизбежна.

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:

сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.

Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.

Взыскание пени с застройщика

Чтобы взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу квартиры согласно договорным обязательствам, следует обратиться к компетентным юристам, которые помогут правильно составить письменную претензию. В тексте обращения необходимо сделать ссылку на договор долевого строительства, указать дату просрочки, ссылку на законодательство РФ и изложить требования по возмещению убытков. Претензия может быть отправлена заказным письмом с уведомлением или вручена лично уполномоченному представителю компании.

Если реакции на обращение не было, у дольщика есть право обратиться в суд. Исковой документ включает те же пункты, что и претензия, а также моральный ущерб, если на то есть обоснованные причины.

Выплата неустойки за квартиру проводится на расчетный счет дольщика, который, как и ряд других документов, следует приложить к заявлению:

ДДУ;
сумма неустойки – 1/150 или 1/300 ставки рефинансирования на день акта или день вынесения решения судом;
ранее отправленная претензия с уведомлением о ее принятии второй стороной;
оплата госпошлины;
номер расчетного счета указывается в иске.

Пакет документов подается по месту нахождения компании застройщика.

Если срок сдачи просрочен более чем на 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать полный возврат внесенного депозита.

Размер ключевой ставки для расчета неустойки

Расчет неустойки за сдачу дома проводится согласно выше установленной формуле. Сумма зависит от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств застройщиком.

Пени за просрочку сдачи квартиры можно посчитать самостоятельно, учитывая ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая с 1.01.2016 приравнена к ключевой ставке и составляет:

до 31.12.2015 – 8,25%;
с 01.01.2016 – 11%;
с 14.06.2016 – 10,5%;
19.09.2016 – 10%;
с 27.03.2017 – 9,75%;
с 2.05.207 – 9,25%;
с 19.06.2017 – 9%;
с 18.09.2017 – 8,5%;
с 30.10.2017 – 8,25%;
с 18.12.2017 – 7,75%;
с 12.02.2020 – 7,5%.

Последние данные актуальны на момент написания статьи и могут меняться согласно действующему законодательству РФ.

Неустойку за недвижимость следует считать от полной стоимости объекта, независимо от фактических платежей на момент рассмотрения обращения. Исключений для рассрочки платежа и кредитных обязательств законом не предусмотрено.

Резюме

Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2020 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.

Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.

Вопрос2: ФЗ№214:застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Какой расчет производится в случае переуступки от юридического лица?

Наталья, по договору переуступки права требования Вы приобрели все права участника долевого строительства, как предусмотренные договором, так и ФЗ № 214, в т.ч. право требовать неустойку за просрочку (если переуступка на физ.лицо — то как гражданин). Обращайтесь, если понадобится помощь. С уважением, Наталья.

Здравствуйте! Меня зовут Петр.

У меня есть вопросы по взыскание неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ в Санкт-Петербурге

- ОБъектом долевого строительства является однокомнатная квартира.

- Плановый срок завершения строительных работ на Объекте – 31.11.2015 г

- Срок ввода Объекта в эксплуатацию – 31.12.2015 г.

- Цена долевого строительства - 1 368 328 руб.

- п. 5.2.4. Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течении 6 месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получении застройщиков разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долеаого строительства по внесению денежных средств.

Все денежные средства внесены.

- п. 6.6. Застройщик в случае нарушения сроков, указанных в п. 5.2.4 - уплачивает Участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены долевого строительства, указанной в п. 4.1., за каждый день просрочки в двойном размере,

- В июне 2016г. Застройщиком было предложено подписать доп. соглашение к действующему ДДУ о переносе срока ввода Объекта в эксплуатацию. Доп. соглашению мной не подписано.

- До настоящего времени Объект в эксплуатацию не введен.

В настоящее время квартира по Акту приема-передачи не принята.

В связи с вышеизложенным прошу ответить на следующие вопросы:

1. С какой даты в соответствии с ДДУ застройщик должен выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства?

2. Какова сумма неустойки в день?

3. Что кроме неустойки я вправе требовать от застройщика за арушение сроков строительства?

- штраф 50 % от суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП)

- возмещение морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП)

- компенсация упущенной выгоды

- возмещение расходов на оплату услуг представителя (ст.100 ГПК РФ)

- судебные издержки, связанные с обращением в суд (п.1 ст.98 ГПК РФ)

4. Считаете ли Вы это дело выигрышным?

5. Если Вы возметесь за взыскание неустойки с застройщика, какова буде сумма Ваших услуг?

6. Порядок наших расчетов с нами?

Заранее благодарю за ответы.

1. С какой даты в соответствии с ДДУ застройщик должен выплачивать неустойку за нарушение сроков строительства?

Петр

Добрый вечер Пётр.

31.12.2015 + 6 мес. = 31.06.2016 дата просрочки обязательства.

2/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. Что кроме неустойки я вправе требовать от застройщика за арушение сроков строительства? — штраф 50 % от суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП) — возмещение морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП) — компенсация упущенной выгоды — возмещение расходов на оплату услуг представителя (ст.100 ГПК РФ) — судебные издержки, связанные с обращением в суд (п.1 ст.98 ГПК РФ)

Петр

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) (Извлечение)

Т.е. штраф и моральный вред предусмотренные зпп применяются.

а требования по 100 и 98 ГПК РФ являются общими для всех гражданских дел и соответственно применимы.

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Что можно получить

1. Неустойка

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как определить сроки задержки дома

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Компенсацию можно положить на вклад

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Как получить компенсацию

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.

В какой суд обращаться

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

Николай Б.

Московская область, г. Красногорск

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

Елена

Московская область, г. Видное

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Дольщики – физические лица, по общему правилу, могут взыскать неустойку по договору долевого участия только в суде общей юрисдикции. Поскольку арбитражный суд рассматривает экономические споры и иные споры, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности. Однако существуют механизмы, позволяющие участникам долевого строительства, не являющимся индивидуальными предпринимателями или организациями, взыскать неустойку через арбитражный суд

Как дольщику – физическому лицу взыскать неустойку через арбитражный суд?

Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.

Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Перед заключением договора уступки для возможности обращения в арбитраж в каждом конкретном случае, необходимо взвесить все за и против, учитывая размер неустойки, доступные для подачи иска суды общей юрисдикции, их практику.

Важно знать, что в последние годы практика взыскания неустойки через суд общей юрисдикции значительно улучшилась и сравнялась. Если ранее в районных судах могли урезать неустойку в 10-15 раз, то сейчас почти во всех судах общей юрисдикции среднее урезание осуществляется в 2-3 раза.

Кроме того, в арбитражном суде, в частности города Москвы, есть судьи, которые стабильно урезают неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в 10 раз. В таком случае смысл заключения договора уступки и обращения в арбитражный суд отсутствует.

При этом помимо штрафа в суде общей юрисдикции также можно взыскать компенсацию морального вреда в размере 5-20 тысяч рублей, убытки в виде расходов на наём квартиры.

неустойки в размере 30-70%;
компенсации морального вреда;
убытков;
судебных расходов;
потребительского штрафа в размере до 50% от взысканных судом сумм неустойки, компенсации морального вреда, убытков.

Когда взыскание неустойки по ДДУ возможно только через арбитражный суд?

Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).

Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.

Читайте также: