Возмещение расходов по налогу на имущество

Обновлено: 02.07.2024

Федеральные и региональные власти вводят меры поддержки собственников коммерческой недвижимости, которые наиболее пострадали от ограничений, введенных в связи с Covid-19. Правда большинством преференций предоставляется собственникам недвижимости в обмен на их лояльность к арендаторам. Рассмотрим, на что могут рассчитывать собственники недвижимости и при каких условиях.

Федеральные меры поддержки собственников недвижимости

Правительство РФ утвердило меры поддержки в виде отсрочки по налогам для собственников торговой недвижимости — арендодателей, конечно, не всем, а только при соблюдении определенных условий (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409).

В чем заключается мера поддержки?

Арендодатели могут претендовать на получение отсрочки в отношении следующих видов налогов, срок уплаты которых наступил в период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

налога на имущество организаций и авансовых платежей;
земельного налога и авансовых платежей;
налога на имущество физических лиц.

Кому доступна мера поддержки?

налогоплательщик соответствует установленным критериям;
налогоплательщик предоставил отсрочку по арендной плате своим арендаторам на определенных условиях;
экономические показатели налогоплательщика ухудшились.

Для получения отсрочки по уплате налога собственники коммерческой недвижимости должны соответствовать следующим критериям:

торговый объект удовлетворяет следующим критериям:

— расположен на земельном участке, который в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового облуживания;

— включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год (если объект находится на территории субъекта РФ, в котором установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества).

При этом субъектам РФ предоставлено право устанавливать дополнительные критерии применительно к налогоплательщикам и торговым объектам недвижимого имущества.

Также, как уже говорилось, обязательным условиям для получения мер поддержки является предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате. Условия отсрочки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439:

срок предоставления отсрочки — с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ до 1 октября 2020 г.;

задолженность по арендной плате должна быть уплачена:

— не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.;

— поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц;

— размер месячного платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка:

— 100 % арендной платы на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта;

— 50 % арендной платы — со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г.;

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, но они не должны быть хуже тех, которые изложены выше.

Организации, предоставившие такую отсрочку арендаторам, включаются в специальный перечень субъекта РФ, который направляется в налоговый орган по субъекту РФ в части торговых объектов, расположенных на его территории.

И наконец, еще одним требованием для получения отсрочки по имущественным налогам является ухудшение положения собственника недвижимости в связи с пандемией. В частности, должен быть выявлен хотя бы один из следующих показателей:

— Снижение общего дохода собственника недвижимости больше чем на 10%.

Для того, чтобы определить снижение дохода, нужно взять доход за квартал, который предшествует кварталу подачи заявления, и сравнить его с доходом за тот же квартал в 2019 году.

То есть, если вы подаете заявление в третьем квартале 2020 года, то необходимо установить доход за второй квартал 2020 и сравнить его с доходом за второй квартал 2019 года.

Если организация (ИП) была создана в 2019 году, то сравнивать нужно показатели за два квартала, которые предшествуют кварталу подачи заявления. То есть при подаче заявления в третьем квартал 2020 сравнивать нужно показатели второго и первого кварталов 2020.

— Получение собственником недвижимости убытка за отчетные периоды 2020 г., при условии, что за 2019 г. убытка не было.

Убыток должен быть определен исходя из данных декларации по налогу на прибыль за отчетный период, предшествующий кварталу, в котором подается заявление об отсрочке.

Как получить отсрочку?

В первую очередь, необходимо убедиться, что вы соответствуете всем условиям, приведенным выше. После этого направьте в налоговый орган по месту нахождения организации заявление.

Период отсрочки зависит от того, насколько ухудшилось положение собственника недвижимости. Основная часть организаций и ИП может получить отсрочку на следующих условиях:

на 1 год, если есть одно из условий:

— доход снизился больше чем на 50%;

— получен убыток при одновременном снижении дохода больше чем на 30%.;

на 9 месяцев, если есть одно из условий:

— доход снизился больше чем на 30%;

— получен убыток (в любом размере) при одновременном снижении дохода больше чем на 20%;

В заявлении можно указать любой период отсрочки, но в установленных пределах. При положительном решении отсрочка будет предоставлена с календарной даты, которая установлена налоговым законодательством для исполнения обязанности по уплате налогов.

Также вместе с заявление в налоговый орган должны быть представлены:

декларация или расчет, в которых исчислены суммы, по которым заявляется отсрочка;
подтверждение снижения доходов или получения убытка (за исключением плательщиков УСН).

Региональные меры поддержки собственников недвижимости

Правительство РФ передало субъектам право развивать и дополнять меры поддержки для собственников недвижимости. Поэтому обязательно проверьте, как этот вопрос урегулирован в вашем регионе.

Меры поддержки собственников недвижимости в Москве

В частности, московское правительство с 15.06.2020 начало прием заявок на гранты собственникам коммерческой недвижимости (меры поддержки закреплены в действующей редакции Постановления Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП).

На гранты могут претендовать:

1. Организации-собственники зданий и помещений, расположенных на территории Москвы и используемым для размещения:

— торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов);

— объектов общественного питания;

— объектов бытового обслуживания;

2. Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в составе которых имеются указанные здания, сооружения, помещения.

Гранты предоставляются в целях компенсации:

— 100% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к арендуемой площади данного объекта недвижимости. Обязательное условие — снижение всем арендаторам арендных ставок не менее чем на 50 % от первоначальных ставок и не менее чем в двукратном размере от указанных имущественных платежей. Грантом компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.07.2020. Для гостиниц компенсация предоставляется в отношении платежей за второй квартал 2020 года;

Пример. За период с 01.03.2020 по 01.06.2020 организация — торговый центр должна была заплатить сумму налога на имущество в размере 100 000 руб., сумму земельного налога в размере 50 000 руб., арендную плату за земельный участок — 30 000 руб.

В аренду было сдано 85 % здания. Арендная плата всех арендаторов в совокупности составляет 500 000 руб. в месяц. В марте указом мэра г. Москвы были введены ограничения, приостанавливающие работу ТЦ. После этого владелец ТЦ снизил арендную плату на 50 % от месячной арендной ставки на период с 01.03.2020 по 01.07.2020. Итоговая сумма снижения за указанный период составила 1 млн руб., что превышает двукратный размер всех платежей, указанных выше. Следовательно, организация имеет право обратиться за поддержкой. Размер поддержки будет равен компенсации 85 000 руб. налога на имущество, 42 500 от суммы земельного налога, 25 500 — от арендной платы за земельный участок в совокупности за период с 01.03.2020 по 01.07.2020 (в расчете на 85% площади здания, сдаваемого в аренду).

— 50% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к площади объекта, которая используется собственником самостоятельно. Компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.07.2020, для гостиниц — за второй квартал 2020.

Заявку на грант можно подать на инвестиционном портале Москвы до 31.12.2020.

Меры поддержки арендодателей в Московской области

Власти Московской области закрепили освобождение от уплаты налога на имущество организаций для компаний, на балансе которых учтены здания или помещения, используемые для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Период освобождения от уплаты налогов установлен с 01.03.2020 по 31.12.2020 (установлена Законом Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ).

Обязательные условия для предоставления меры поддержки:

1. Cнижение арендной платы всем арендаторам помещений и площадей, деятельность которых была приостановлена:

— не менее чем на двукратный размер сумм налога на имущество, земельного налога, относящихся к этому объекту недвижимости;

— не менее чем на 50 % от первоначальных ставок.

2. Высвобожденные в результате мер поддержки средства должны быть направлены на развитие организации и социальную защиту ее работников.

При этом законом установлено, что если в нем для объектов недвижимости установлены иные льготы по налогу на имущество, то данная льгота применению не подлежит.

Итак, если арендодатель-владелец коммерческой недвижимости готов снизить арендные платежи, то в большинстве случаев он сможет получить освобождение или отсрочку по уплате имущественных налогов, а может быть даже и частичную компенсацию своих потерь.

Как правило, арендаторы зданий и помещений не могут избежать несения расходов на проведение ремонта (текущего или капитального). Какие суммы можно списать в налоговые расходы единовременно и в каких случаях возникают неотделимые улучшения? Разберемся с этим.

Суть проблемы

В Налоговом кодексе есть аналогичная норма, однако звучит она немного по-другому: амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Что такое капитальные вложения и неотделимые улучшения, НК РФ тоже не раскрывает. Однако согласно ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Тем не менее и в ГК РФ нет определений тому, что следует считать капитальными вложениями и неотделимыми улучшениями. Единственно, что в ст. 623 ГК РФ сказано: отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, а также что неотделимые улучшения – это улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Кроме того, согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Из этого следует, что неотделимые улучшения де-юре изначально являются собственностью арендодателя. Тем не менее в бухгалтерском и налоговом учете у арендатора их следует отражать во время аренды в качестве отдельных объектов ОС аналогично собственным. Суды объясняют это тем, что собственность арендатора на капитальные вложения следует понимать в экономическом смысле, что характеризует данные вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем (Постановление ФАС МО от 30.07.2012 по делу № А40-112052/11-140-458, Решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11).

В письмах Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46 разъяснено, что капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, как возмещаемые, так и не возмещаемые арендодателем, следует учитывать у арендатора в составе ОС и облагать налогом на имущество до момента их выбытия в рамках договора аренды. Под выбытием можно понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений, за исключением случая возмещения посредством установления величины арендной платы.

Напомним также, что передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений после завершения арендных отношений признается реализацией в целях применения гл. 21 НК РФ и составляет самостоятельный объект обложения НДС. Это подтверждено определениями ВС РФ от 12.09.2017 № 304-КГ17-12092 по делу № А27-13190/2016 и от 15.07.2015 № 306-КГ15-7133 по делу № А65-13722/2014. Причем во втором из них также указано, что до передачи арендодателю произведенных неотделимых улучшений, учтенных в составе ОС, арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости этих капитальных вложений.

В связи с тем, что бухгалтерское и налоговое законодательство не регулирует разграничение работ на текущие и капитальные, вопрос о том, какие работы относить к отделимым либо неотделимым улучшениям арендованного имущества, в большинстве случаев является спорным, о чем свидетельствуют многочисленные судебные разбирательства.

Что же считать капитальными вложениями (затратами капитального характера) в виде неотделимых улучшений в арендованные основные средства?

Мнение Минфина

Финансовое ведомство в своих многочисленных письмах разъясняет, что к таким затратам следует причислять результаты работ, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же расходы осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, затраты следует единовременно учитывать в составе прочих расходов как расходы на ремонт (письма от 23.09.2016 № 03-03-06/1/55715, от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 и др.).

На основании этих и более ранних подобных писем многие налогоплательщики учитывали затраты на капитальный ремонт арендованных ОС не в качестве отдельного объекта ОС, а как текущие расходы. Посмотрим, что думают по этому поводу налоговые органы на местах и арбитражные суды.

Судебная практика

Поскольку в п. 1 ст. 256 НК РФ говорится о капитальных вложениях в виде неотделимых улучшений, логично будет посмотреть, что думают суды о неотделимых улучшениях в чисто юридическом смысле (по ГК РФ). В этом отношении интересно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2017 по делу № А40-110569/15-40-885 (гражданский спор). В нем написано: исходя из сложившейся судебной практики к неотделимым улучшениям, в частности, относятся:

перепланировка, прокладка проводки и коммуникаций;

результат капитального ремонта помещения;

монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации, монтаж кабельной линии, изготовление и установка оконных блоков, изготовление и установка дверных блоков;

реконструкция чердака в мансардный этаж;

работы по приведению помещения в соответствие установленным санитарно-эпидемиологическим требованиям (капитальный ремонт и переоборудование).

И далее следует вывод: улучшения к отделимым или неотделимым следует относить на основании объективных критериев. То, как стороны по договору квалифицируют те или иные результаты работ, не имеет значения.

Вывод, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением, также содержат решения Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2017 по делу № А40-66686/17-133-625 и от 18.12.2017 по делу № А40-66814/17-133-624.

Как мы видим, судьи признают результат капитального ремонта в качестве неотделимых улучшений. Но это в рамках гражданских судебных дел. Посмотрим, что в отношении неотделимых улучшений решают судьи в налоговых спорах.

Постановление АС ЗСО от 04.10.2016 по делу № А27-24463/2015

Общество взяло в аренду автозаправочные станции (АЗС) и произвело их ремонт, изменив в том числе внешний вид АЗС в соответствии с единым фирменным стилем с целью увеличения продаж. После проведения ремонтно-строительных работ на АЗС изменилась стела, установили дополнительную подсветку, стены операторской обшили сайдингом, изменилась форма крыши (стала плоской), колонны обшили сайдингом, добавилось освещение, над колонками добавили новые элементы и логотипы.

Инспекция доначислила налог на прибыль, пени и штрафы, поскольку общество неправомерно списало в текущие расходы затраты, связанные с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в арендованные объекты ОС.

Проанализировав характер работ и установив, что общество произвело полное изменение наружного оформления арендованных АЗС с использованием новых материалов и конструктивных решений в рамках единой рекламной системы, а также учитывая отсутствие доказательств, что спорные работы представляли собой текущий ремонт, суды согласились с тем, что работы носили капитальный характер в форме неотделимых улучшений и поэтому не могли быть единовременно учтены в налоговых расходах.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2016 № 09АП-49439/2016 по делу № А40-243303/15

Налоговый орган установил, что организация произвела работы по замене напольного покрытия и стеклянного фасада в арендованном под автосалон помещении. Инспекция решила, что выполненные работы являлись для общества неотделимыми улучшениями в арендованное имущество. Суды согласились с инспекцией.

Постановление АС МО от 08.06.2017 по делу № А40-167541/2016

Контролеры установили, что в арендуемых офисах были созданы неотделимые улучшения – объекты ОС (установлены окна, кондиционеры и др.). Данные ОС были списаны обществом при прекращении действия договоров аренды и безвозмездно переданы арендодателям. Суды всех инстанций пришли к выводу, что такая безвозмездная реализация подлежит обложению НДС.

Однако нам важны выводы суда первой инстанции по данному делу. Признав, в частности, кондиционеры (сплит-системы) неотделимыми улучшениями, суд привел следующие аргументы.

Кондиционер (сплит-система) состоит из двух частей (блоков), одна из которых крепится к наружной части здания, другая устанавливается внутри помещения. Таким образом, использование кондиционера невозможно без монтажа и установки его блоков.

Для соединения внешнего и внутреннего блоков необходимо провести коммуникации в стене здания, для чего требуется просверлить сквозное отверстие диаметром 45 – 65 мм и проштробить дренажную магистраль, что осуществляется штроблением как внутренней стены помещения, так и наружной стены здания (работы осуществляются в соответствии со СНиП 3.05.06-85).

Данные работы необходимы для прокладки электрики, укладки медных соединительных труб и дренажного шланга, обеспечивающих работу наружного и внутреннего блока кондиционера, в связи с чем изменяется первоначальный внешний вид стен помещения и здания и их целостность.

Следовательно, демонтаж кондиционера (сплит-системы) в целом существенным образом ухудшит не только внешний вид (облик) здания и помещения, но и его эксплуатационные характеристики и повлечет за собой необходимость несения дополнительных расходов со стороны собственника недвижимости на восстановление поврежденного имущества.

Таким образом, осуществленные работы по установлению системы кондиционирования арендуемого помещения следует признать его неотделимым улучшением.

Далее в решении отмечено: вывод о том, что установка кондиционеров относится к неотделимым улучшениям, подтверждается судебной практикой (постановления ФАС МО от 26.07.2010 по делу № А40-99943/09-155-717, от 03.03.2014 по делу № А41-25488/13, от 25.03.2013 по делу № А40-25842/12-53-233, ФАС ВСО от 07.07.2008 по делу № А74-2398/07).

Отметим, что Определением ВС РФ от 15.09.2017 № 305-КГ17-12274 отказано в передаче дела на пересмотр.

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2017 по делу № А46-11135/2017

В ходе выездной налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что общество неправомерно включило в состав косвенных расходов при исчислении налога на прибыть затраты на проведение капитального ремонта арендованного здания – кровли и световых фонарей.

Судьи двух инстанций согласились с инспекцией, что выполненные работы по капитальному ремонту кровли и двух световых фонарей являются неотделимыми улучшениями арендованного здания. При этом экспертным заключением было подтверждено, что произведенные работы в соответствии с нормами ГрК РФ являются капитальным ремонтом кровли корпуса, капитальным ремонтом двух световых фонарей.

Обратите внимание: Квалифицируя работы в качестве капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованные помещения, судьи отмечают: выделять стоимость отдельных работ, например, по ремонту стен, потолка и полов в отдельные объекты ОС, а остальные работы – в качестве прочих расходов неправомерно, так как строительно-ремонтные работы проводятся в целом по помещению в соответствии с проектом (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.11.2016 по делу № А40-247975/15-20-2088).

Отметим также, что судебная практика по данной проблеме не является единообразной. Имеются судебные акты, в которых судьи придерживались иного мнения. Например, из Постановления АС СЗО от 16.03.2016 по делу № А05-4469/2015 видно, что, по мнению налоговой инспекции, расходы на монтаж системы вентиляции не относятся к расходам на ремонт арендованного помещения, поскольку являются капитальными вложениями, увеличивающими стоимость ОС. Однако суд не согласился с инспекцией и указал:

расходы на монтаж системы вентиляции не влекут изменения первоначальной стоимости объекта ОС;

капитальный ремонт не является улучшением имущества, достройкой, реконструкцией, техническим перевооружением, модернизацией, расходы на капремонт не изменяют стоимость ОС;

Что же делать бухгалтеру?

Первое, что следует из приведенных судебных актов, – это то, что налоговые органы на местах, невзирая на мнение Минфина, упорно расценивают капитальный ремонт арендованных помещений в качестве капитальных вложений в виде неотделимых улучшений, и суды зачастую признают это правомерным. Поэтому, скорее всего, учесть расходы на капитальный ремонт единовременно не получится.

Чтобы понять, какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту, рекомендуется посмотреть их примерный перечень. Определение текущего и капитального ремонта содержится в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000. Примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту приведен в приложениях 3 и 8 к указанному документу.

Ранее в Письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10 Минфин подчеркнул, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и т. п.) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительного ремонта. А в Письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 было рекомендовано обращаться по вопросам об отнесении тех или иных работ к ремонту или реконструкции в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ныне это Минстрой). Следовательно, квалификация произведенных работ возлагается непосредственно на саму организацию, а именно на технических специалистов, обладающих соответствующими инженерно-техническими знаниями в данной области.

То есть бухгалтеру не нужно пытаться самому классифицировать работы, а следует затребовать у технических специалистов соответствующее заключение и на его основании производить бухгалтерские записи.

Кроме того, в целях определения характера выполненных работ (неотделимые улучшения или ремонт) можно привлечь независимого эксперта (Письмо УФНС по г. Москве от 12.04.2006 № 20-12/29000@). Это не дает полной гарантии, что суд согласится с такой экспертизой, зато исключит возможные обвинения в недобросовестности.

Читайте также: