В германии налоги при продаже квартиры

Обновлено: 04.07.2024

Я хочу продать квартиру, полученную в наследство от отца 5 лет назад. На момент получения наследства была незамужем. На момент продажи квартиры-замужем за гражданином Германии. Требуется ли от него разрешение на продажу?

Также о налоге на продажу. Я продаю квартиру и выписываюсь на постоянное жительство в Германию. Налог берётся как с налогового резидента 13 процентов или уже не с резидента 30 процентов.

В 2000 г. я купил квартиру в Москве, а в 2007 продал ее. С 2002 г. у меня вид на жительство в Германии, и до ноября 2007 г. я жил и работал в Германии, и платил налоги там же. С ноября 2007 живу и работаю в Москве. Вопрос: нужно ли мне подавать налоговую декларацию за 2007 г. в России, если я больше полугода жил и работал в Германии, а значит был резидентом Германии? И должен ли я платить налог с суммы, полученной за продажу квартиры?

Я резидент Германии, имею квартиру в Петербурге и хочу ее продать. По соглашению об избежание двойного налогообложения доход с продажи может облачаться налогом в России. Могу ли я выбрать более выгодное налогообложение в Германии. Поскольку квартира в моей собственности больше 10 лет, то в Германии на эту продажу налог не взимается.

Надо ли платить налог в России с продажи недвижимости в Германии? И на какой счет можно получать средства от продажи (российский или зарубежный)?

Надо ли сообщать в налоговую о продаже имущества, если сам факт наличия не был заявлен?

Мой брат имеет гражданство Германии, в России продал квартиру матери (по завещанию). Есть ли у него налоговый вычет (1000000) и какой налог он должен заплатить с продажи? Квартира была продана сразу после вступления в собственность.

Скажите, имеет ли право гражданин РФ (нерезидент, проживающий постоянно в Германии), подарить свою квартиру (принадлежащую ему по приватизации), другому гражданину РФ. Т.к.сказать-завуалированная форма купли-продажи, чтоб избежать налога 30% с продаж на нерезидентов?

Пожалуйста, какой налог, и в каком размере должны выплачивать лица пенсионного возраста (80 лет) с продажи квартиры. Нюанс, пожилые люди имеют двойное гражданство: РФ и Германия. Постоянное место проживания Германия. Сделка купли-продажи будет осуществляться на территории РФ.

Я гражданка РОССИИ, живу в Германии. Хочу продать свою квартиру в РОССИ, владею ей более 10 лет. Скажите пожалуйста, какой налог с продажи я обязана заплатить.

Мои родители собираются продавать квартиру, где каждому из нас принадлежит по одной трети. Я постоянно проживаю в Германии, о чем я уведомляла ФМС в 2015 г. По российскому законодательству, насколько я понимаю, налог с продажи в РФ я платить не должна, ибо квартира приватизирована в 2013 г. Но возникает вопрос, а не должна ли я буду платить его в Германии, т.к. плачу здесь подоходный налог, и при продаже моей доли у меня возникнет дополнительная статья дохода?

Спасибо заранее за ответ.

Вопрос вот в чем, в середине июня 2010 года купил автомобиль в Германии, вместе с растоможкой обошлось около 750000 рублей, таможенная печать стоит от 01.07.2010, машину продал в конце июня 2013 года за 500000 рублей, документов о покупке не сохранилось, так вот, нужно ли мне будет платить налог за продажу авто?

Верно ли, что собственник, гражданин Германии, владеющий собственностью на территории России более 10 лет может платить налог с продажи в самой Германии, а там есть льготы у тех, кто владеет более 10 лет? В какой момент этот налог должен быть уплачен и надо ли предъявлять об этом справку при заверении сделки у нотариуса? Кем устанавливается сумма, с которой взимается налог, если наша договорная - низкая. Покупатель и продавец родственники, но доказать родство не представляется возможным.

Супружеская пара пожилого возраста (старше 80 лет) являются собственниками квартиры на территории РФ более 30 лет. В настоящее время проживают в Германии. Имеют двойное гражданство: РФ - Германия. Выехали на ПМЖ будучи на пенсии, до выезда за границу все налоговые выплаты за жилье осуществлялись. В данный момент в квартире проживает внучка с семьей, долгов перед Государством по квартире нет. Квартиру хотят продать. Подскажите, пожалуйста, какой налог, и в каком размере должны будут выплатить собственники после продажи квартиры.

Физическое лицо (Россия) продало недвижимость (квартиру) в Мюнхене (ФРГ).

Квартира находилась в собственности более трех лет.

Есть ли по этой сделке налогообложение и в какой сумме:

При оплате налога с дохода от продажи квартиры в Германии, будет ли вычет в России при заполнении 3 НДФЛ?

Мама последние семь лет проживает в Германии (имеется немецкое гражданство), имеет квартиру в России. Если дочь по доверенности будет продавать эту квартиру, то какой налог необходимо будет заплатить с продажи квартиры? (квартира более трех лет в собственности). Спасибо.

Мы покупаем квартиру у подданного другого государства (Германия). Продавец предлагает оформить дарственную в связи с тем что при обычной продаже с него возьмут большие налоги. Верно ли это?

Нужна помощь! В 2015 году продала строения: жилой дом, баню, хоз.постройку и летний дом гражданину германии по договору купли-продажи, землю находившуюся под строениями (обслуживание строений, сад, огород) оформленную в собственность на мое имя сдала в аренду гражданину германии на 49 лет (с оговоркой в договоре о оплате зем. налогов). В 2017 г. гражданин германии не оплатил налоги, если расторгнуть договор аренды, то что будет с недвижимым имуществом расположенном на данной земле?

Я проживаю в Германии. В России у меня 3 х.комн. Кооперат. Кв., которая просто стоит. Рядом проживают мои родители, у них своя квартира. Я хочу свою квартиру продать. Сколько будет стоить для меня налог с продажи? Как дешевле продать квартиру?

На данный момент есть квартира, которая частично в ипотеке, часть которой погашена материнским капиталом. Остаток ипотеки мы планируем погасить, продав машину. Затем уезжаем в Германию на пожалуйста, но квартиру планируем продать только через несколько лет. У нас 2 вопроса: 1) будут ли проблемы с продажей квартиры, ипотека которой частично оплаяивалась с помощью маткапитала?

2) будем ли мы должны платить налог с продажи 30% как нерезиденты?

Приобрел в 2008 году иномарку 2003 г.в. в Германии и растаможил её у нас. Если я сейчас захочу её продать, то есть менее 3-ёх лет владения, должен ли буду я заплатить налог с продажи? Грубый расчет таков: цена покупки - 4500 евро, растаможка - 40 000 руб., цена желаемой продажи - 200 000 руб.

Прошу помочь с такой ситуацией.

Планируем семьёй переезд на ПМЖ в Германию по программе Еврейская эмиграция (я заявитель). Есть маленький ребенок.

У супруги в Екатеринбурге есть квартира с примерной стоимостью 3 млн руб.

У меня в Башкирии есть в собственности 1/2 однокомнатной квартиры, в которой проживает моя мама.

При переезде в Германию необходимо будет указать наличие и стоимость недвижимости. Исходя из этого будет решаться вопрос о том-дать нам социальную помощь или заставят продать недвижимость и жить на эти деньги, только после этого претендовать на социальную помощь.

Мы не хотели бы терять недвижимость пока не будем уверены, что смогли интегрироваться.

Есть ли какие то законные варианты решения данной ситуации?

И второй вопрос. Если при ПМЖ в Германии одному из нас в наследство достанется квартира в России, каким образом с ней нужно будет поступить и,в случае продажи, в какой стране платить налог при продаже квартиры?

Моя родственница продала долю уставного капитала и получила доход 350000 рублей и уехала на ПМЖ в германию. При этом она осталась гражданкой РФ и сохранила временную регистрацию проживания в С-Петербурге. Какой налог она должна уплатить от продажи?

Я проживаю в Германии, резидент, на конс. Учете не состою, имею ВНЖ. В России у меня 3 х.комн. Кооперат. Кв., которая просто стоит. Рядом проживают мои родители, у них своя квартира. Я хочу свою квартиру продать. Сколько будет стоить для меня налог с продажи?

Квартира в собственности 10 лет. Гражданство РФ, прописка. Иногда живу у дочери в Германии, более полугода.

Собралась продавать квартиру, агент говорит. Что я должна платить 30 процентов налога на продажу

Прошу ответить на и-мейл.

Я в августе 2017 года переехал на ПМЖ в Германию, из личного имущества в России осталась машина которая была куплена мною менее 3 лет назад за 240 тыс. рублей. Перед отъездом я сделал генеральную доверенность на родственника, чтобы он продал авто. 18 августа он продал машину за 240 тыс. рублей. Недавно на мой почтовый адрес пришло требование подать декларацию на продажу этого автомобиля так как он был во владении менее 3-х лет. В связи с этим вопрос: необходимо ли мне подавать декларацию? Считаюсь ли я нерезидентом? Могу ли я как-то подать эту декларацию удалённо, без появления в РФ? Необходимо ли будет уплачивать налог с этой продажи? Готов заплатить за консультацию.

Имею гражданство немецкое и российское. Продал в Германии недвижимость 50 000 тыс. евро. Переезжаю жить на постоянное место жительства в Россию. Хочу перевезти 50 000 тыс. евро. В самолете декларируя, и пройти через красный коридор. Могут ли возникнуть проблемы, и какие документы нужно иметь при себе? Придется ли заплатить налог в России с суммы 50 000 тыс. евро.?

Я, гражданин России с 2002 года нахожусь на ПМЖ в Германии, с регистрационного учета по месту жительства не снят. В 2007 году я продал акции. Сейчас в 2008 году я должен сдать деклорацию и заплатить налоги:

1.Скажити должен ли я платить 30% т.к. я нерезидент или я могу заплатить 13% т.к я с регистрационного учета не снят.

2.И дает ли какие-либо выгоды по оплати налогов (продажа квартиры, акций и т.д) то что я не снят с регистрационного учета по месту жительства.

Помогите пожалуйста мне разобраться с уплатой налога.

Я продала дом в России, сама проживаю постоянно в Беларуси, то есть являюсь нерезидентом для России. Я спрашиваю себя-Если продажа дома произошла в России, то налог для меня будет считаться по российским законам? Знаю, что ставка налога тогда - 30 %.

Это большая сумма и я читала много информации на различных сайтах по этому вопросу Меня

ставят в тупик ответы юристов в подобной ситуации Например, один раз был приведён случай продажи дорогой квартиры в России человеком постоянно проживающим в Германии.

Описан какой тяжёлый шок для него было известие о размере суммы налога для нерезидентов - 30%.И дальше идёт фраза. Единственное, что ему смягчило ситуацию, то что

по немецкому закону ставка налога ниже, и уплатив её он потерял не столько много денег.

Я спрашиваю себя-разве может быть такой вариант? И я пробовала уже оплатить сумму моего налога в России. Но ответ налогового инспектора звучит так-Вы гражданка Белоруссии и должны платить налог у себя в стране. На мой

вопрос в двух налоговых инспекциях в Минске я слышу одинаковый ответ, что я не должна ничего им платить по белорусским законам, а российских

они не знают. Абсурдная ситуация, я понимаю, что я слышу некомпетентные ответы, но не знаю, что мне делать дальше. Помогите пожалуйста с ответом.

Налоги в Германии на недвижимость : советы для арендаторов и арендодателей.

На самом деле, ежегодная налоговая декларация-это любимая тема для многих, но, как владелец дома, вы можете сэкономить на налогах на свою недвижимость. О том, что вам нужно учитывать в качестве арендатора, арендодателя или собственника, смотеть в этом руководстве.

Экономия налогов: много льгот через недвижимость

Преимущества инвестиций в недвижимость Германии разнообразны, но один аспект всегда подчеркивается в теме: с квартирой или домом можно сэкономить на налогах. И это в немалой степени.

Можно ли сэкономить на налогах при покупке недвижимости?

Желание сэкономить при налогом на покупку дома-это, несомненно, заманчивая мысль. В конце концов, это позволит сэкономить много денег, а сумма инвестиций, возможно, станет при этом даже немного меньше. Но действительно ли покупка дома или квартиры облагается налогом?

Ответ, к сожалению, несколько отрезвляет: при частном использовании вы не можете снять покупку дома с налога. И это включает в себя все расходы, так что для вас не будет экономии.

С некоторыми трюками и некоторым мастерством вы все равно можете сэкономить налоги в нескольких аспектах. Это относится, например, к основному налогу на приобретение и переезду.

Основной налог на покупку (Grunderwerbsteuer ) : при покупке недвижимости взимается основной налог на покупку, причем процентная ставка варьируется в зависимости от региона/земли в Германии. Но важно то, что налог обычно взимается не только с фактического участка, но и с построенного на нем дома. В результате вы в итоге платите двойной налог-и таким образом отдаёте несколько тысяч евро.

Эта проблема вряд ли может быть обойдена со старыми объектами, а с новыми зданиями-со всеми. Сначала купите участок и только позже отдайте заказ на строительство дома, и тогда заплатите земельный налог только за участок.

Важно: между приобретением земли и строительством недвижимости должно пройти не менее шести месяцев. Кроме того, между вами и строительной компанией не должно быть никакой связи. В противном случае основной налог на покупку будет взиматься со всей покупной цены – в том числе задним числом.

Экономия налогов при профессиональном переезде: даже если вы переезжаете профессионально ( по работе ) условно и приобретаете недвижимость в новом городе, это может привести к налоговым льготам. Соберите все квитанции, и вы можете, среди прочего, претендовать на следующие расходы в качестве рекламных расходов:

Транспортные расходы
Плата за регистрацию (также уведомление/регистрация о легковом автомобиле)
Репетиторство (например, обусловленное сменой школы детей)

Предпосылкой для этого является то, что вы фактически изменили место жительства по профессиональным причинам. Это происходит, например, когда вы значительно сокращаете свой ежедневный рабочий путь.

Если ваш переезд не является профессиональным, вы все равно можете облагать налогом некоторые расходы. При этом, однако, не как рекламная стоимость, а как бытовая услуга. К ним относятся, например, расходы на ремесленников, транспортные расходы или услуги по уборке. Таким образом, до 20 процентов исходя из стоимости заработной платы могут претендовать на сумму до 4000 евро.

Как (жилищные)арендаторы экономят налоги на недвижимость

Ниже в этой статье мы рассмотрим различные способы, которые можно использовать для экономии налогов на недвижимость. При этом не только сами владельцы могут извлечь выгоду из бетонного золота, но и, как арендатор квартиры или дома, они могут учитывать определенные расходы в своей налоговой декларации.

Как правило, вы можете сэкономить налоги на недвижимость во многих сценариях:

Как арендатор объекта
Как арендодатель квартиры
Как собственник собственной собственности

С точки зрения арендатора, в частности, интересны работы и услуги вокруг объекта. Многие расходы в доме или вокруг него могут быть сняты с налога. Даже расчет коммунальных услуг может быть заявлен по частям.

Это могут снять арендаторы с налога (выбор):

Ремесленные работы (кровельные работы, замена окон, обслуживание отопления, малярные работы, укладка паркета, модернизация ванной комнаты, …)
Бытовые услуги (косить газон, уборка снега, уборщица, няня, …)
Налоговая экономия за счет рабочего кабинета (как работник до 1250 евро в год)
Профессиональный переезд (брокер, двойная арендная плата, транспорт, стоимость проезда)

Отстранение бюджетных услуг от уплаты налога – что это значит?

Косить газон, снег зимой или полировать квартиру до блеска: все это работы, которые в основном каждый арендатор мог бы сделать сам. С другой стороны, если вы нанимаете поставщика услуг для этого, эта деятельность суммируется налоговым органом как „бюджетные услуги по месту проживания“.

И именно эти услуги вокруг дома вы можете затем снять с налога. Если вы нанимаете компанию или самозанятого, затраты на рабочую силу могут быть заявлены не более 20 000 евро. Сначала это звучит много, но эти максимальные 20 000 евро могут быть действительно сброшены только на пятую часть. Таким образом, прямая налоговая скидка составляет до 4000 евро в год.

Обязательным условием для этого является то, чтобы работы проводились в квартире или на соответствующем участке. Кроме того, при оплате вы должны иметь в виду что-то: денежные платежи вы не можете облагать налогом! Вместо этого счет ремесленников должен был быть оплачен банковским переводом.

Вы, как арендатор, не выполняли/не заказывали ни одной из этих задач самостоятельно? Кроме того, если вы обратитесь непосредственно к арендодателю, вы можете получить скидку на аренду недвижимости. Например, если в договоре аренды установлен перенос стоимости определенных услуг на арендатора, вы можете запросить эти деньги через налоговую декларацию обратно.

Как сэкономить налоги в Германии через рабочий кабинет в вашей квартире

Во многих квартирах есть дополнительная комната, которая используется в качестве офиса или кабинета. Если вы фактически используете этот номер исключительно в профессиональных целях, вы можете снять помещение с налога.

Но для этого существует ряд требований, чтобы налоговая служба в Германии действительно признавала комнату рабочим кабинетом: для того чтобы кабинет был признан „исключительно профессиональным использованием“, он должен быть отделен от частных помещений, в частности, дверью. Кроме того, это не должно быть сквозной комнатой, и комната не может быть существенно использована в частном порядке.

Если это так, рабочий кабинет полностью вычитается из рекламных расходов. Как правило, налоговое ведомство различает на разных этапах, можете ли и в какой степени вы сэкономить налоги в Германии с помощью кабинета в своей квартире:

Рабочий кабинет является центром профессиональной деятельности: в этом случае расходы на комнату могут неограниченно претендовать на рекламную стоимость.
Для профессиональной деятельности в рабочем кабинете нет другого рабочего места: учитель, работающий в школе, часто все равно должен заниматься своей профессиональной деятельностью из дома. В этом случае вычет рабочей комнаты ограничен максимум 1250 евро.
Для частного и профессионального использования одновременно: если комната используется профессионально, а также в частном порядке (например, в качестве гостевой комнаты), налоговое ведомство не признает этот кабинет налогово льготным.

Таким образом, в принципе, рабочий кабинет в собственной квартире может быть подходить по налоговым льготам только при определенных условиях. С другой стороны, проще в арендованном кабинете за пределами собственного дома. Тогда вы можете облагать на льготы налогом на все расходы.

Как арендодатель с недвижимостью сэкономит налоги в Германии

Как арендодатель жилого объекта, вы получаете налоговые льготы недвижимости в еще большей степени . В частности, многие расходы и расходы, связанные с поиском арендатора, облагаются налоговой льготой.

Но даже в областях, связанных с ремонтом или приобретением недвижимости, вы можете сэкономить много денег, заполняя налоговую декларацию . Для этого вы, как владелец недвижимости, должны заполнить формуляр на так называемый объект для „доходов от аренды “, а также приложить свои квитанции.

Большая налоговая выгода для арендодателей: государство сначала подсчитывает все ваши доходы от аренды в год вместе. Вместо того, чтобы облагать налогом их напрямую, налоговое ведомство сначала вычитает деньги, которые вы потратили на свою недвижимость в том же году. Таким образом, вы можете снизить свои налоговые расходы, заявив о многих своих расходах .

Это могут снять арендодатели с налога (выбор):

Объявления о недвижимости
Брокерская комиссия
Транспортные расходы
Проценты банковские
Стоимость приобретения недвижимости
Поземельный налог
Стоимость меблированной квартиры
Ремонтные и ремонтные работы
Адвокат и налоговый консультант

Урегулирование затрат на приобретение или производство имущества

Многие расходы на недвижимость вы можете вернуть через налоговую декларацию – даже часть затрат на покупку или производство. Для этого, в зависимости от года постройки объекта покупки, применяются два разных правила:

Если недвижимость была построена до 31 декабря 1924 года, вы можете вычитать из налога 2,5 процента стоимости производства и приобретения в год в течение 40 лет.

Если недвижимость была построена только после этой даты, то есть после 1924 года, вы можете претендовать на 2 процента в год в течение 50 лет.

Независимо от того, покупаете ли вы свой желаемый объект при этом или строите его самостоятельно, не имеет значения. В обоих случаях вы получаете одни и те же налоговые льготы вашего дома.

Стоимость ремонтных работ

Независимо от того, имеет ли отопление утечку, капает кран или окна нуждаются в обновлении: в большинстве случаев арендодатель должен заплатить за ущерб в квартире. К счастью, расходы ремесленников на ремонт и ремонтные работы могут быть полностью сняты с налога.

Кроме того, расходы могут быть заявлены как расходы на рекламу в налоговой декларации. Для этого необходимо соответствующим образом заполнить приложение V налоговой декларации. Либо вы указываете полные расходы на один год, либо равномерно распределяете расходы до пяти лет.

Снятие дополнительных расходов на дом с налога

Обычно, как арендодатель, вы перекладываете дополнительные расходы на дом (вывоз мусора, страхование, вода, дворник) непосредственно на арендатора. Хотя доходы, которые арендодатель получает от этих коммунальных услуг, также должны быть указаны в налоговой декларации. Впрочем, и здесь возможно низложение в качестве рекламной стоимости.

К ним относятся, например, ремонт отопления, уборка общих помещений или зимнее обслуживание. Только в том случае, если вы выполняете указанные действия самостоятельно, вы не можете отказаться от собственной производительности труда (но это стоимость инструмента, материала и стоимости проезда).

Даже если недвижимость пустая все равно экономьте налоги

Пустое место арендуемого объекта – кошмар любого арендодателя. Тем не менее, даже в этом случае вы можете сэкономить налоги в Германии с вашей собственностью. Потому что даже без регулярного дохода понесенные расходы могут быть сняты с налога.

Тем не менее, вы, как арендодатель, должны доказать, что вы также серьезно ищете нового арендатора во время простоя. Для этого достаточно изначально представленных списков в газетах или онлайн-сайтах. Позже вам придется нанять брокера ( маклера ) или даже сделать ремонт через несколько месяцев.

Экономия налогов за счет собственного использования

Если вы приобретаете недвижимость и хотите на налоги в Германии сэкономить, вы также можете населять ее самостоятельно вместо здачи в аренду. Тогда, хотя вам больше не нужно платить арендную плату, вам придется отказаться от некоторых налоговых преимуществ аренды недвижимости взамен.

Это связано, прежде всего, с тем, что с момента отмены пособия на жилье в конце 2005 года недвижимость для собстенного исползования больше не облагается налогом в больших масштабах. В то время это было обосновано государством „отменой несвоевременного налогового поощрения домовладения“.

Тем не менее, даже сегодня есть некоторые области и трюки, которые владельцы могут использовать для экономии налогов при самостоятельном использовании своей собственности.

Как владельцы недвижимости могут уйти от налога в Германии (выбор):

Ремесленные работы
Бытовые услуги
Модернизация квартиры, охраняемой памятником архитектуры

Расходы на ремонт и ремесленников по-прежнему могут быть использованы

Ремонт собственной недвижимости может быстро привести к высоким затратам. Но расходы на ремесленников по-прежнему могут снизить налоговое бремя смотря на налоги в Германии. Они также считаются бытовыми услугами для собственных нужд.

Таким образом, вы можете вычесть 20 процентов расходов из налога. Максимальная сумма, однако, составляет 1200 евро в год для пользователей под собственные нужды. Кроме того, учитываются только затраты на чистое рабочее время, материал вы должны оплатить, например, полностью самостоятельно.

Налоговые льготы по недвижимости, охраняемой памятниками

Особое положение существует в области охраны памятников . Здесь вы, как самозанятый пользователь, получаете особенно высокие специальные скидки. Это должны быть меры по строительству памятников, но строительство или реконструкция не поощряются.

Как владелец, вы можете облагать льготам по налогом следующие расходы при модернизации:

Стоимость на 9 процентов в течение первых восьми лет
Стоимость до 7 процентов в течение еще четырех лет
Стоимость покупки на 2 процента в течение 50 лет

Экономия налогов при продаже квартиры в Германии

Продажа недвижимости обычно представляет собой довольно большие суммы денег. Если вы обратите внимание на некоторые трюки, вы также можете сэкономить много денег с налоговой точки зрения, тем самым максимизируя свою прибыль.

При этом в основном различают два решающих сценария. В зависимости от того, проживаете ли вы своей недвижимость самостоятельно или арендуете ее, при продаже следует соблюдать другие налоговые правила.

Продажа по собственному использованию

Если вы использовали объект исключительно самостоятельно, при продаже вас ждет приятный сюрприз: прибыль от вашей продажи вы не должны облагать налогом ни копейки/цента.

Но это верно только в том случае, если вы действительно заселили недвижимость исключительно сами. Для этого решающее значение имеют последние три календарных года. Даже если вы арендовали квартиру только на короткое время (например, при переезде), ваша продажа попадает в налогооблагаемую область.

Налоги в Германии при продаже по аренде

С другой стороны, если вы использовали объект для аренды, вы должны нормально облагать налогом выручку от продаж. Однако при этом действует 10-летний период. Если вы владеете проданным объектом в течение десяти лет, вы также получаете удовольствие от продажи без налогов.

Это, кстати, тоже одна из причин, по которой недвижимость в Германии как краткосрочное вложение капитала неинтересна. С другой стороны, благодаря длительному периоду удержания, помимо налоговой свободы, вы также выиграете от увеличения стоимости своей собственности.

Кратко суммируются налоги в Германии продажи вашей недвижимости:

В Германии проживает огромное количество выходцев Российской Федерации. У многих в России остались различные объекты недвижимости – дома, квартиры, дачи, гаражи, кто-то получил недвижимость в наследство. Многие россияне, проживающие в Германии и в других странах не имеют желания или возможности следить за этими объектами и хотели бы от них избавиться, но при этом многие наслышаны о, якобы, драконовских налогах на продажу недвижимости в России для нерезидентов РФ.

Забегая вперёд, надо сказать, что эта тема довольно сложная и многое кроется в важных деталях. Тем не менее, мы постараемся изложить основные положения этого вопроса сразу с точки зрения двух юридических прав. Эта статья не является юридической консультацией, а даёт лишь общий взгляд на проблему с элементами юридических тонкостей.

Статья подготовлена сотрудниками юридического отдела нашей фирмы Ириной Сапончик и Евгением Шевцовым.

Ирина Сапончик - юрист российского права с многолетней практикой работы в России.

Евгений Шевцов - сотрудник юридического отдела нашей фирмы, практикующий немецким адвокатом, специалистом по налоговому и договорному праву, праву наёмных работников и работодателей и другим сферам немецкого права.

Таким образом читатель сможет получить взгляд на вопрос продажи недвижимости в России и учёта этих доходов в Германии с учётом российского и немецкого права.

В случае возникновения вопросов и при желании получить индивидуальную консультацию по этому вопросу, вы можете обратиться к нам, и вышеуказанные специалисты свяжутся с Вами.

Итак, Вы хотите, как нерезидент продать недвижимость в России

Как правило в любом государстве продажа и покупка недвижимости предполагает оплату налогов. Но, бываю и исключения.

Кто Вы? Резидент или нерезидент? И какая разница?

Граждане РФ, проживающие за рубежом, как правило, являются нерезидентами РФ (исключения касаются узкого круга лиц, которые в данной статье не рассматриваются).

От определения статуса физического лица зависит и налогообложение. Например, для резидентов РФ размер налога на доходы физических лиц составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет).

Ранее это касалось только граждан РФ – резидентов. С 01.01.2019 г., ограничения по налоговому статусу отменены, и это правило действует также и для нерезидентов.

Проще говоря, теперь нерезидент РФ может не платить этот налог, если:

купил квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет;

купил квартиру после 01.01.2016 года и владел ею не менее 5-и лет;

получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

Если нерезиденту РФ не нужно платить НДФЛ со своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать не нужно.

Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов – 13%.

Можно ли нерезиденту снизить налог при продаже квартиры, если имущество продано ранее предельного срока? Да, такие способы есть. Но они зависят от многих факторов, которые нужно рассматривать в каждом конкретном случае. Получить консультацию по данному вопросу вы можете e у юриста российского права Ирины Сапончик в нашем Сервисном Центре:

ISCR GmbH

Тел.: 0209 – 933 69 06

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России, зависит от правил Соглашения об избежание двойного налогообложения (далее – Соглашение). Такое Соглашение между Россией и Германией было заключено 29-го мая 1996, и оно действует с некоторыми дополнениями до сих пор.

По Соглашению доход от продажи российской недвижимости в Германии в любом случае налогом не облагается. Это следует из ст. 13 ч. 1 Соглашения для налоговых резидентов Германии и из ст. 13 ч. 4 Соглашения для тех, кто по Соглашению налоговыми резидентами Германии не являются.

Однако, не все так просто. Освобождение от налога означает только, что прибыль от продажи недвижимости не учитывается при расчете налоговой базы. При расчете ставки немецкого подоходного налога эта прибыль может учитываться, если недвижимость в России продает налоговый резидент Германии. Этот правило называется Progressionsvorbehalt и оно установлен в § 32b абз. 1 номер 3 Einkommensteuergesetz (Закон о подоходном налоге Германии, далее EStG).

Пример: Вы постоянно приживете в Германии и у Вас здесь в 2019 г. был доход в размере 8.000 евро. В 2019 г. Вы продали в России квартиру с прибылью в 100.000 евро. База для расчета подоходного налога в Германии так и останется 8.000 евро. Без учета иностранного дохода в Германии на нее подоходный налога бы не начисляли. Поскольку до суммы в 9.168 евро действует нулевая налоговая ставка. Но прибыль от продажи российской квартиры поднимет налоговую ставку до 33,87%. Поэтому на Ваш немецкий доход Вы заплатите налог в размере 2.709,6 евро (= 8.000 евро x 33,87 %). При этом уплаченный в России налог из немецкого налога вычесть не получится.

Но самое интересное еще впереди.

При расчете налоговой ставки учитываются только те доходы, которые по немецкому праву в принципе облагаются подоходным налогом. Если доход освобожден в Германии от налога не зависимо от правил Соглашения, то и на размер налоговой ставки он не влияет. То есть мы проверяем, облагался ли бы налогом доход от продажи Вашей недвижимости, если бы она находилась в Германии. Если это налогооблагаемый доход, то прибыль от продажи недвижимости нужно указывать в декларации, и она поднимет Вашу налоговую ставку. Если доход от продажи такой недвижимости в Германии налогом бы не облагался, то этот доход никак не изменит Вашу налоговую ситуацию и декларировать его не нужно. Поэтому давайте разбираться с правилами немецкого налогового законодательства.

Прибыль от продажи недвижимого имущества облагается налогом в Германии, если это имущество используется в рамках предпринимательской деятельности.

В остальном налогообложение прибыли от продажи недвижимости урегулировано в § 23 абз. 1 номер 1 EStG. По общему правилу продажа недвижимости облагается подоходным налогом, если между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет.

При этом приобретением не является безвозмездное получение права собственности на недвижимость. Это значит, что

если Вы унаследовали недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать не с момента получения наследства, а с момента приобретения или постройки недвижимости наследодателем,

если Вам подарили недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать с момента приобретения или постройки недвижимости дарителем (§ 23 абз. 1 предложение 3 EStG).

Из этого правила есть два исключения. Даже когда между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет, то прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если

1) Вы использовали недвижимость для личного проживания всё время владения или

2) Вы использовали недвижимость для личного проживания в год продажи и два предыдущих года. Это правило нужно понимать так, что достаточно периода, который захватывает три календарных года. То есть достаточно даже периода в 1 год и 2 дня. Например, если Вы начали использовать квартиру для проживания с 31.12.2017, выехали из нее 01.01.2019 и продали квартиру в 2019 г., то Вы использовали квартиру в 2017, 2018 и 2019 г.. Этого достаточно, чтобы избежать налога на прибыль от продажи квартиры.

Использование для личного проживания означает, что недвижимость пригодна для проживания, в ней есть необходимая для проживания обстановка и Вы ведете в этой недвижимости собственное хозяйство. Поэтому не достаточно, если кто-то другой ведет в этой квартире свое хозяйство, а Вы приезжаете к нему в гости. К использованию для личного проживания приравнивается предоставление недвижимости для проживания детям, на которых Вы могли бы получить налоговый вычет (Kinderfreibetrag, § 32 EStG). При этом не требуется, чтобы исключительно Вы использовали недвижимость для проживания. В этой недвижимости могут проживать вместе с Вами и другие лица.

Также Вы не должны непрерывно использовать Вашу российскую квартиру или дом. Вы используете недвижимость для личного проживания и тогда, когда живете в ней только какую-то часть года, если в остальное время Вы можете в любой момент воспользоваться недвижимостью. Это также не должна быть Ваша основная квартира и в ней не должен находится центр Вашей жизнедеятельности. Поэтому можно использовать для личного проживания и недвижимость, предназначенную для отпуска (Ferienwohnung), и квартиру в рамках ведения двойного хозяйства.

Обычное время, в течении которого недвижимости пустует, после приобретения недвижимости или перед ее продажей включается в период личного проживания. Однако по вопросу о том, какое время может считаться обычным, судебной практики нет и здесь все зависит от конкретной ситуации.

Если Вы приобрели недвижимость безвозмездно, то и в первом и во втором исключении время использования для личного проживания Вашим правопреемником учитывается при расчете указанных выше периодов.

Таким образом ситуация однозначна, если Вы не использовали российскую недвижимость в рамках предпринимательской деятельности и владели ею более 10 лет. В этом случае продажа недвижимости для налогообложения в Германии значения не имеет и прибыль от ее продажи в Германии декларировать не нужно. В остальных случаях нужно внимательно разбираться с налоговой ситуацией и имеет смысл обратиться к немецкому налоговому специалисту. Такую консультацию Вы можете получить у адвоката

В Германии, как и в любой другой стране, необходимо платить налоги при покупке, владении, продаже недвижимости и получении имущества в дар или по наследству. Также налогом облагается арендный доход. Налоги на недвижимость для немцев и для россиян совершенно идентичны и взимаются по одинаковым правилам и ставкам.

Налог при покупке недвижимости в Германии

После покупки недвижимости в Германии необходимо в течение месяца оплатить налог на переход права собственности. Только после этого покупатель официально регистрируется в Земельной книге, как новый собственник имущества.

Каждая федеральная земля Германии устанавливает собственные ставки данного налога, которые варьируются от 3,5 до 6,5%. Самые низкие ставки в Баварии и Саксонии, самые высокие – в Шлезвиг-Гольштейне, землях Северный Рейн-Вестфалия, Саарланд и Тюрингия.

При покупке недвижимости в пограничных областях Германии можно сделать выбор в сторону той или иной земли, сэкономив существенную сумму. Так, например, приобретая дом за 400 тыс. евро в Баварии, заплатить придется 14 тыс. евро, а в соседней Тюрингии – уже 26 тыс. евро.

Налог на недвижимость в Германии для владельцев

Налог на недвижимость в Германии взимается с собственников недвижимости ежегодно. Сумма к оплате зависит от оценочной стоимости имущества, налоговой ставки и повышающего коэффициента, который самостоятельно устанавливают муниципалитеты. Налоговая ставка зависит от вида жилья (квартира или дом) и варьируется от 0,26 до 1% в зависимости от территории. Повышающий коэффициент в некоторых землях может достигать 8 единиц.

Налоги на недвижимость в Германии сравнительно невысоки, к примеру, в год обычная семья, живущая в квартире, тратит около 200-300 евро на оплату этого налога, в доме – около 600 евро.

Сейчас оценочная стоимость имущества, служащая базой для расчета налоговой ставки, основывается на устаревших данных и в Германии проводятся реформы, призванные сделать порядок расчета налога более прозрачным и справедливым. С 31 сентября 2019 года будут введены новые правила, но пока их содержание неизвестно.

Налог на недвижимость в Германии от дохода с аренды

Доходы от сдачи в аренду за вычетом издержек по содержанию недвижимости облагаются налогом на доход. Ставка налога рассчитывается по прогрессивной шкале и зависит от размера получаемого дохода.

Доход от аренды (евро в год)	Ставка налога (%).
менее 8 652	0
8 652 – 52 881	14-42
52 881 – 250 730	42
более 250 730	45

Дополнительно арендодателем оплачивается надбавка за солидарность, которая рассчитывается как 5,5% от ставки налога на доход.

Налог на продажу недвижимости в Германии

Если собственник продает недвижимость в течение 10 лет после приобретения, ему необходимо заплатить налог на прирост капитала. Ставки для данного налога, рассчитываются также, как и для подоходного (от 0 до 45%). Налогооблагаемая база – разница между прибылью от продажи, расходами по приобретению недвижимости и амортизацией.

Налог на продажу недвижимости в Германии не платится если три последних года, включая год продажи, собственник использовал данное жилье как постоянное место жительства.

Налог на недвижимость в Германии в случае дарения и наследования

Налог на дарение и наследование составляет от 7 до 50% и рассчитывается на основании рыночной стоимости недвижимости и степени родства между получателем и дарителем или наследодателем.

Чтобы рассчитать, какой налог на получение недвижимости в Германии придется заплатить, необходимо учесть налоговый вычет, зависящий от степени родства с дарителем. Для супругов его сумма составит 500 тыс. евро, для детей и внуков – 400 тыс. евро при наследовании и 200 тыс. евро при дарении, для родителей, бабушек и дедушек – 100 тыс. евро, прочих родственников – 20 тыс. евро. Данный вычет можно применять только один раз в десять лет.

Налог на дарение и передачу недвижимости не платят в том случае, если пожертвование производится между супругами и объект недвижимости используется для общего проживания.

Читайте также: