Система налогообложения для кофейни

Обновлено: 04.12.2022

Елена Мехоношина

Для кофейни помещение — важная часть бизнеса. Мы расскажем, как не потерять вложенные в ремонт деньги, что учесть при аренде и как избежать штрафов.

Статья подойдёт владельцам стационарных кофеен с залом без столов и со столами. Для арендаторов площадей в торговых центрах у нас есть статья с советами по защите прав при аренде такого формата.

Как выполнить требования санпинов

Требования к помещению под общепит установлены Санитарными правилами СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6 и ГОСТом 30389-2013 Услуги общественного питания. При поиске места под кофейню ориентируйтесь на них. Мы расскажем об основных требованиях, но лучше набраться терпения и прочитать эти документы самостоятельно. Это пригодится для обустройства кухни, организации уборки, подготовки инструкций для персонала и разработки меню.

Размещение

Кофейню нельзя открыть в квартире, только в нежилом помещении. Это чтобы запахи кофе и шум не мешали жильцам.

Кофейни в жилом здании разрешены, но вход должен быть собственный, а не через подъезд.

Рядом должна быть площадка для установки мусоросборника. Мусор — вредный и плохо пахнет, поэтому площадка должна отстоять от домов и детских площадок на 25 метров и больше.

Прилегающая территория благоустроена и содержится в чистоте.

Вода и канализация

В кофейне оборудуют водопровод и канализацию. Запрещено использовать привозную воду.

Вентиляция и отопление

Пространство, где варят кофе и готовят еду, оборудуется приточно-вытяжной механической вентиляцией. Туалет — автономными системами вытяжной вентиляции, которые должны работать по большей части за счёт естественного побуждения — за счёт разности температур и давления воздуха внутри и вовне помещения.

В помещении должно быть отопление.

Санитария

Помещение отделывается звукопоглощающими материалами для защиты клиентов и соседей от шума кофемашины.

Грызунов и насекомых быть не должно. Если помещение грязное, лучше вместе с уборкой провести профилактическую дезинфекцию.

Размер помещения

Для кофейни подходит несколько режимов налогообложения — УСН, ЕНВД и патент. На ЕНВД максимальная площадь зала для посетителей — 150 квадратных метров, на патенте — 50 квадратных метров. Учитывайте эти ограничения при выборе помещения.

У кого есть полномочия сдавать помещение в аренду

Любое помещение вправе сдавать в аренду три вида лиц: собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Это сказано в статьях 608 и 615 ГК РФ. Все остальные договорённости и бумаги не имеют юридической силы. Арендатора в любой момент попросят съехать. Поэтому проверьте полномочия на заключение договора аренды.

У представителя посмотрите доверенность и проверьте её действие на сайте нотариальной палаты. У субарендодателя попросите письменное согласие арендодателя.

Во всех случаях запросите:

— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Простые копии легко подделать, не доверяйте. Сверьте адрес и метраж — действительно ли берёте именно тот объект. Проверьте назначение: под кофейню нужно нежилое.

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности. В выписке посмотрите, не заложен ли объект банку за кредит, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ. Из неё можно узнать, действительно ли перед вами директор организации. Выписку можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.

Не торопитесь. Сначала посмотрите документы, пообщайтесь с уполномоченным лицом, внесите свои правки в договор и только потом подписывайте. Это поможет не нарваться на мошенников и не согласиться на опасные условия аренды.

Что проверить в договоре аренды

Договор аренды помещения — это ваша главная защита в спорах с арендодателем.

Попросите проект договора и время на проверку. Найдите в тексте принципиальные моменты и поговорите с арендодателем об изменении. Будьте доброжелательны, но настойчивы. Привлеките юриста, если сложно понять формулировки.

Читайте ниже о принципиальных условиях договора.

Какое помещение берёте

В договоре аренды пишут точные данные помещения: адрес, метраж, расположение среди других помещений, номер. Без точного описания документ не имеет юридической силы и не защитит в случае конфликта — ст. 607 ГК РФ. Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились.

При арендной плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь, и накрутить плату за лишние метры не получится.

Арендодатель передаёт помещение, пригодное для цели аренды, обозначенной в договоре — ст. 611 ГК РФ. Пропишите в договоре, что помещение арендуется под организацию общественного питания по типу кофейни. Так в случае ухудшения санитарных норм по независимым от вас обстоятельств, договор можно расторгнуть без штрафов и потери депозита.

Срок аренды и преимущественное право

Договор аренды бывают с тремя видами сроков: до года, больше года и бессрочные.

Для кофейни аренда до года опасна, потому что нет гарантии продления на тех же условиях. По истечении срока арендатора можно выгнать или предложить новый договор с повышенной арендной платой. А в общепите потеря места — это потеря клиентов.

Аренду недвижимости на срок больше года регистрируют в Росреестре, для этого собирают документы и платят пошлину — ст. 651 ГК РФ. Это затратно, но надёжнее, чем краткосрочная аренда. Повысить арендную плату можно только раз в год, а выгнать — за нарушения или с компенсацией убытков.

При бессрочной аренде любая из сторон может отказаться от договора по уведомлению за три месяца — ст. 610 ГК РФ.

У арендатора есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель не сможет выбрать более выгодного съёмщика. В договоре преимущественное право можно отменить. Проследите, чтобы этого не случилось, и подстрахуйтесь от внезапного переезда.

Арендная плата и другие платежи

Размер. Посмотрите, входит ли в арендную плату коммунальные платежи и другие услуги. Скорее всего нет: за свет, воду и отопление надо платить отдельно. Договоритесь платить по счётчикам. Это защитит от счетов на случайные суммы.

За электроэнергию счет будет большой из-за постоянной работы кофемашины и микроволновки. Воды для мытья посуды тоже потребуется много.

Владелец общепита отвечает перед Роспотребнадзором за соблюдение санитарных правил. Поэтому сам платит за приведение помещения к требованиям. Например, за дезинфекцию от тараканов, которые бегут из соседнего ресторана.

Приготовьтесь, что в кофейне ежемесячный расход на аренду будет выше, чем изначально обещанный риелтором.

А вот обязанность платить за дополнительные услуги типа уборки территории можно убрать из договора, пообещав, что сами подметёте и почистите снег.

С какого момента начисляется арендная плата. На стационарном объекте до начала работы понадобится ремонт и обустройство. В это время дохода от продажи кофе не будет. Поэтому стороны часто договариваются, что на время ремонта арендная плата меньше или не начисляется совсем. Проследите, чтобы эта договорённость попала в договор, а не осталось на словах.

Как часто арендная плата будет расти. Повышать арендную плату чаще раза в год запрещено по ст. 614 ГК РФ. Если при долгосрочной аренде прописано условие о более частом повышении, предложите избавиться от него.

Депозит

Обычно арендатор вносит на счёт арендодателя депозит в обеспечение оплаты аренды, пеней и убытков. По общему правилу при прекращении договора депозит возвращают арендатору — ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Проверьте, по каким причинам вам могут не вернуть депозит.

Как компенсируется ремонт перед заездом

Согласованный с арендодателем ремонт помещения компенсируется арендатору или уменьшает арендную плату — ст. 623 ГК РФ. Проследите, чтобы в договоре не было правила, что собственник помещения не оплачивает ремонт.

После подписания договора и акта о приёме возьмите с арендодателя письменное согласие на все нужные вам работы. Согласуйте под подпись дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Иначе арендодатель вправе отказать в компенсации. Обязательно сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки.

Отделимые улучшения, например, стеллажи и люстры, принадлежат арендатору ст. 623 ГК РФ. Но и здесь тоже проверьте, чтобы не было наоборот.

Кто отвечает за ремонт в будущем

Капитальный ремонт обязан делать арендодатель, текущий — арендатор — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить оба ремонта на арендатора. При долгосрочной аренде соглашайтесь на это условие, только если готовы за свой счёт чинить лопнувшие трубы и вышедшую из строя вентиляцию.

Если обязанность крупного ремонта осталась на арендодателе, пропишите сроки, например, раз в год. Для экстренных ситуаций укажите, в течение какого времени после вашего уведомления арендодатель устраняет поломку. Добавьте обязанность возместить убытки, если плановый или экстренный ремонт не сделан.

Мелким ремонтом всегда занимается арендодатель, например, чинит задвижки в туалете.

Вывеска и фирменный стиль

Кофейне понадобится вывеска и элементы фирменного оформления. Часто арендодатели прописывают в договоре требованиями к вывескам и декору фасада, чтобы не испортить внешний вид здания. Эти требования придётся соблюдать, иначе арендодатель вправе разорвать отношения с вами по ст. 619 ГК РФ.

Ещё в вывеске не должно быть рекламы, чтобы владельца не оштрафовали. У нас есть отдельная статья о безопасной вывеске, прочитайте её.

Меловой штендер — это не вывеска и не рекламная конструкцию. Его установку не надо согласовывать. Смело пользуйтесь штендером для привлечения клиентов.

Требования пожарной безопасности

Кто отвечает за пожарную безопасность, стороны устанавливают в договоре. Но при проверке МЧС оштрафует вас, а не арендодателя.

Общие требования такие: на стену вешают план эвакуации, световые указатели к выходу и табличку с номером вызова пожарных. В помещении хранят средства пожаротушения — песок, ведра, огнетушитель.

Расторжение договора

По закону арендодатель вправе расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ.

Аренда без срока прекращается по уведомлению за три месяца.

В договор допускается включить условие о внесудебном прекращении аренды по какой-то причине или даже без неё. Арендодатели пользуются этой возможностью и прописывают условие о расторжении без суда и объяснения причин. Постарайтесь договориться, что выгнать без суда вас можно только за конкретные нарушения типа просрочки платы. Если не получилось, попробуйте записать длинный срок для уведомления — за два-три месяца до выезда. Так у вас будет время найти новое помещение.

О расторжении договора аренды у нас есть отдельная статья.

Как правильно принять помещение

Приёмка помещения проходит так. Арендатор осматривает его, записывает недостатки в акт и договаривается с арендодателем о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Если недостатки не указали при осмотре, арендодатель не отвечает за них.

Осмотрите помещение внимательно. Если боитесь пропустить скрытые дефекты, возьмите на осмотр сотрудника компании, которая займётся перепланировкой и ремонтом. Или специалистов, которые разбирается в электропроводке, канализации и перекрытиях. Это не запрещено.

Подписывайте акт только после устранения всех дефектов.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть помещение

Когда арендатор съезжает, помещение тоже возвращают по акту. До подписания акта начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ.

Если планируете выезжать, позовите арендодателя на приёмку. Если представители собственника не приходят, отправьте приглашение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если на ваши вызовы всё же не пришли, составьте акт со свидетелями, постарайтесь передать ключи. Так вы защитите себя от иска арендодателя о взыскании арендной платы.

Статья актуальна на 28.01.2021


Пошаговая инструкция по открытию кофейни

Виды кофеен

Заведения по продаже кофе и напитков делятся на два направления:

Классические кофейни, как правило, располагают своей кухней. Гостям предлагается обширное меню десертов, выпечки, перекусов. Сюда приходят, чтобы провести время в уютной атмосфере. Открыть такое заведение объективно сложнее, особенно для предпринимателей без опыта работы в общепите. Затраты на открытие от 1 млн. рублей и выше. Бухгалтерский и налоговый учет в больших форматах тоже сложнее. Кроме того, требуется большее количество разрешительной документации.

Кафе любого формата может быть прибыльным. Однако рабочие процессы в них строятся по-разному - от выбора помещения до привлечения клиентов.

Для кофеен без зала обслуживания больше подходит ИП из-за упрощенного бухгалтерского и налогового учета. Вот перечень документов, необходимых для регистрации:

  • Заявление о регистрации ИП (форма P21001);
  • Квитанция об оплате пошлины;
  • Копия всех страниц паспорта.
  • ОГРИП (Свидетельство о государственной регистрации ИП);
  • ЕГРИП (Выписка из государственного реестра ИП);
  • Уведомление о постановке на налоговый учет;
  • Уведомление о регистрации в пенсионном фонде;
  • Уведомление о присвоении кодов Росстата.


Поиск локации

Для успешности кафе в первую очередь важны трафик и конверсия. Трафик — это количество людей, проходящих мимо заведения. Для оценки локации подсчет трафика обязателен, рекомендуем делать несколько коротких замеров в разные дни и разное время, а затем выводить среднее значение.

Конверсия показывает, какой процент людей из проходящего потока купят у вас кофе. Так, для уличных кофеен средняя конверсия равна 2%, то есть из 500 прошедших за час людей только десять станут покупателями. Выходит, если кофейня работает 12 часов, вы можете рассчитывать примерно на 120 чеков в день.

У нас, к примеру, средний чек на март 2019 года составляет 150 рублей. Умножив средний чек на их количество, вы получите прогноз дневной выручки заведения. В нашем примере это 120*150=18000 рублей в день или 18000*30,5=549000 рублей в месяц.

Где искать места для размещения:

  • Интернет-площадки (ЦИАН, Avito, Domofond).
  • Риэлтерские конторы.
  • Самостоятельно пройтись по районам, где вы живете или работаете. Эти места вы знаете как свои пять пальцев. Проходя знакомыми маршрутами, бывая в местных деловых и торговых центрах, заходя в учреждения, оценивайте лично возможные варианты.

Оборудование и ингредиенты

Наши партнеры по франшизе основное оборудование для кофе-бара получают в безвозмездное пользование. В комплект входит профессиональная двухгруппная кофемашина и кофемолка. Некоторые поставщики тоже предоставляют в пользование кофейное оборудование при определенном объеме закупок вами кофейного зерна.

Желательно приобрести также блендер и соковыжималку. Тогда бариста смогут готовить на основе эспрессо более разнообразные и сложные напитки, увеличивая продажи кафе.

Для хранения ингредиентов в кафе обязательно наличие холодильника и морозильной камеры. В небольших кофе-барах достаточно портативных моделей, помещающихся под столешницей.

Витрина с десертами и выпечкой работает как магнит для гостей кафе, увеличивая продажи на 20% в небольших заведениях достаточно компактной настольной модели.


Персонал

От работы сотрудников кофейни напрямую зависит ее финансовый результат. Общительные и дружелюбные бариста, грамотно работающие с гостями, могут вывести кафе на плановые показатели продаж уже в первый месяц работы.

Поиск бариста начинайте не позднее, чем за 2 недели до открытия. Время потребуется на отбор кандидатов, обучение и стажировку на рабочем месте. Распространенные каналы для поиска - это профильные сайты (hh, restojob) и социальные сети, не лишним будет и объявление в самом кафе.

На личном собеседовании важно понять вовлеченность сотрудника, его личностные характеристики. Если он не рассматривает работу бариста как настоящую профессию либо ищет временную подработку, то надолго он в кофейне не задержится. Как правило, такие бариста чаще не соблюдают внутренние стандарты, опаздывают и пропускают смены. И, наоборот, заинтересованный сотрудник будет держаться за место и стараться работать наилучшим образом.

Читайте также: