Реальная ставка доходов с учетом инфляции и налогообложения
Обновлено: 18.05.2024
Привет! Меня зовут Рома Авдалов я финансовый аналитик на цифровой платформе Credit.Club. В этой статье расскажу новичкам об инвестиционных инструментах, которые помогут уберечь накопления от инфляции, а также рассчитаю их реальную доходность — цифры интересные.
Если вы — опытный инвестор, поделитесь своими мыслями, как по вашему лучше защитить деньги от инфляции? Буду рад дополнить статью полезными уточнениями.
Начну с простого. Уберечь деньги от обесценивания — сделать так, чтобы накопленная сумма выросла как минимум на уровень инфляции (6% в мае по данным Центробанка). В этом могут помочь инвестиционные инструменты со среднем уровнем риска:
- вложения в недвижимость;
- ИИС;
- ОФЗ;
- российские корпоративные облигации;
- сбережения в МФК;
- сбережения в КПК;
- краудлендинг с обеспечением в виде залога.
При анализе инвестиционных инструментов человек обычно видит одну доходность, но за вычетом инфляции и налогов получается совсем другая цифра. В своих расчётах я намеренно не буду учитывать затраты на налоги, и покажу, насколько сильно меняется предлагаемая ставка только от ежегодного обесценивания денег. Для вычислений буду использовать приблизительный годовой уровень инфляции в 5%
Формула для расчёта реальной доходности с учётом инфляции:
Доходность: около 10% от вложенных денег.
Доходность после вычета инфляции:
Порог входа: высокий. Чаще всего на покупку квартиры нужен как минимум миллион. Если вкладывать деньги через ЗПИФ, то порог входа может сократиться до 300 тысяч.
В целом на недвижимости можно зарабатывать тремя способами:
- аренда жилья;
- перепродажа недвижимости;
- вложения в паи ЗПИФов, которые специализируются на недвижимости.
Сдача жилья в аренду. Этот способ лучше не рассматривать как инструмент защиты от инфляции. В среднем на аренде можно заработать всего 5−8% от вложенных денег. Если взять нижнюю границу, то с учётом инфляции доходность будет уже на нуле. А ещё надо будет вычесть налоги, затраты на обустройство жилья и другие расходы.
Вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые специализируются на недвижимости. Работает инструмент так:
Прибыль инвесторов зависит от того, насколько грамотно управляющая компания вкладывает деньги в активы. Человек может вообще ничего не заработать с инвестиций или наоборот, обогатиться, например, на 14−16% годовых. При этом никто не гарантирует доходность.
Продажа жилья. Такой способ инвестирования денег подходит экспертам рынка недвижимости. Если всё сложится хорошо, то возможно получится продать недвижимость с наценкой в 8−10%.
Чтобы больше заработать на жилье, важно учитывать различные параметры, которые позволят увеличить стоимость квартиры. Допустим, это может быть престижный район с удобной дорожной развязкой и множеством магазинов в округе. Жильё будет ещё больше цениться, если рядом окажутся детские сады, школы или институты.
Также хорошо бы подумать, на каких жильцов будет рассчитана квартира — от этого отталкиваться при определении размеров недвижимости. Чем больше деталей получится учесть, тем выше может получиться доходность в будущем.
Приведу пример долгосрочного вложения в недвижимость, которой чаще всего пользуются эксперты. Они находят градостроительный план по развитию определенного района. Если эксперты видят, что в ближайшие несколько лет там планируется строительство транспортных узлов, школ, больниц, университетов, то скорее всего они примут решение вложиться в недвижимость рассматриваемого района на раннем этапе строительства.
Как правило, на раннем этапе строительства обычных физлиц заманивать нечем, поэтому квартиры стоят почти в 2 раза ниже по сравнению с будущей ценой на рынке. Тогда с учётом инфляции уже речь пойдет о 60−70% прироста капитала за 3−4 года (а это 15−20+% годовых).
Читайте также: