Проценты по спецсчету на капремонт налогообложение

Обновлено: 04.05.2024

Практика капитального ремонта в многоквартирном доме с использованием денежных средств формируемых на специальном счете только формируется. Более того, специальных счетов в общем по стране открыто достаточно мало и пока понимание взносов на капитальный ремонт в общей массе на уровне очередного налога, а скорее некого оброка.

Однако есть хорошие примеры в некоторых МКД, где не ожидая пока деньги на спецсчете превратятся в тыкву, решаются начать ими активно пользоваться.

Так, решением общего собрания собственников помещений от 29.03.2016 было принято решение о проведении капитального ремонта и модернизации инженерной системы централизованной вентиляции в доме за счет средств фонда капитального ремонта.

Во исполнение указанного решения собрания собственников, истцом был заключен договор № 2016-04-08 от 01.04.2016 с ООО "ЭЛКОВЕНТ" о проведении соответствующих работ.

В последствии на специальном счете восстановился положительный баланс и ТСЖ обратилось в банк с требованием о перечислении денежных средств со специального счета на счета ТСЖ для восстановления средств резервного фонда.

Банк отказал, так как данная операция противоречит. 1 ст. 177 ЖК РФ.

ТСЖ обратилось в суд, который признал отказ незаконным и обязал банк исполнить поступившее от ТСЖ платежное поручение.

Согласно ст. 175 ГК РФ, специальный счет открывается, в том числе, с учетом требований Жилищного кодекса РФ, денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ, а именно:

• для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности),

• оплаты услуг по строительному контролю,

• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных выше услуг, работ, уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами,

• оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Перечень операций по специальному счету указан в ст. 177 ЖК РФ.

Банк может использовать имеющиеся на счете денежные средства, гарантируя право клиента беспрепятственно распоряжаться этими средствами.

Банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.

Допущение о совершении иных операций по специальному счету на фоне того, что во всех перечисленных в ст. 177 ЖК РФ расходных операциях не называются конкретные получатели средств, списанных со специальных счетов, может свидетельствовать о том, что законодатель не исключает возможности финансирования управляющим (ТСЖ, УК) услуг и работ в рамках проведения капитального ремонта с последующим восполнением потраченных средств со специального счета при представлении обоснованного документального подтверждения понесенных расходов.

Девятый апелляционный арбитражный суд г.Москвы в последствии подтвердил позиуию суда первой инстанции и жалобу банка отклонил.

Правда у меня остался небольшой вопрос в виде проводимых работ – капитальный ремонт и модернизация вентиляции.

На федеральном уровне перечень работ по капитальному ремонту указан в ст.166 ЖК РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В Москве перечень немного дополнен:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.

3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.

4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячего и холодного водоснабжения).

5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации).

6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.

8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

9. Ремонт фасада.

9(1). Замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме.

10. Ремонт фундамента.

11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.

12. Ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме.

13. Ремонт или замена внутреннего водостока.

14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 "О принятии технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов".

15. Ремонт подъездов, направленный на восстановление их надлежащего состояния и проводимый при выполнении иных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП

"Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы" пункт 11 Перечня работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт"

Нигде про возможность капитального ремонта системы вентиляции не указано и не исключено, что могут возникнуть претензии о не целевом характере использования средств фонда капитального ремонта.

29 декабря 2014 года Постановлением Правительства Москвы № 832-ПП утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014г. № 833-ПП решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 5 месяцев после официального опубликования Региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не организовали проведение общего собрания и не приняли решение о способе формирования фонда капитального ремонта, не позднее чем за месяц до окончания вышеуказанного срока орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).

В соответствии со ст.170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе в качестве способа формирования фонда капитального ремонта МКД выбрать перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в банке (далее по тексту – Спецсчет).

Решение вопросов о выборе способа формирования фонда капитального ремонта – перечисление взносов на капитальный ремонт на Спецсчет, о выборе кредитной организации для открытия Спецсчета принимается на общем собрании собствеников помещений в МКД.

ЭТАПЫ ОТКРЫТИЯ СПЕЦСЧЕТА ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Шаг 1. Подготовительный этап (проходит перед проведением общего собрания собственников помещений в МКД).

Для подготовки проведения общего собрания собственников помещений в МКД необходимо узнать следующую информацию:

- включен ли многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта;

- планируемые сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома (из региональной программы капитального ремонта);

- перечень работ/услуг, предусмотренных региональной программой;

- перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать Спецсчета[1].

Шаг 2. Выбор банка для открытия Спецсчета (проходит перед проведением общего собрания собственников помещений в МКД).

Спецсчет может быть открыт в российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственниками помещений в МКД не выбран банк, в котором Региональным оператором будет открыт Спецсчет, или этот банк не соответствует вышеуказанному требованию, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение Регионального оператора (п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).

При выборе банка для открытия Спецсчета рекомендуется обратить внимание на следующие условия открытия и обслуживания счета:

1) Какова плата за услуги по открытию и обслуживанию Спецсчета (рекомендуется выбирать банки, предлагающие минимальные ставки по оплате данных услуг).

2) Начисление банком процентов на остаток по Спецсчету (начисление процентов на остаток позволит собственникам жилья в МКД нивелировать влияние инфляции).

3) Взимание банком комиссии с собственников помещений в МКД при перечислении ими в отделениях банка взносов на Спецсчет.

4) Учет банком денежных средств собственников жилья МКД на Спецсчете: по многоквартирному дому в целом или в разрезе отдельных квартир.

5) Предложения банка по специальным программам кредитования собственников помещений в МКД. 1

6) Предложения банка о предоставлении информации о сумме зачисленных платежей, остатке средств и расходных операциях, проводимых по Спецсчету (п. 7 ст. 177 ЖК РФ), в т.ч. в разрезе собствеников помещений в МКД.

7) Условия закрытия Спецсчета (в.т. размер затрат) и перевод денежных средств на Спецсчет в другом банке.

Шаг 3. Проведение общего собрания собственников помещений в МКД.

Подготовка и проведение общего собрания собственников МКД проводится в общем порядке с учетом положений ст. 44-48 ЖК РФ.

На общем собрании собственников помещений в МКД (далее - ОСС МКД) по выбору Спецсчета как способа формирования фонда капитального ремонта должны быть приняты решения:

- о формировании фонда капитального ремонта МКД на специальном счете в конкретном банке. Решение считается принятым, если за него проголосует не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 46, пп. 1.1. п. 2 ст. 44, ЖК РФ).

- об определении банка, отвечающего установленным требованиям Жилищного кодекса РФ, в котором будет открыт Спецсчет;

- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт МКД, который должен быть не менее 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014г. № 833-ПП);

- о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014г. № 832-ПП);

- о перечне услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД в составе не менее чем состав перечня таких услуг/работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014г. № 832-ПП).

- о владельце Спецсчета.

Владельцем Спецсчета может выступать ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК, осуществляющие управление МКД, или региональный оператор.. На Спецсчет будут зачисляться взносы собственников помещений в МКД для формирования фонда капиального ремонта. При этом распоряжаться данными средствами на цели капитального ремонта владелец Спецсчета имеет право на основании решения принятого на общем собрании собственников помещения в МКД.

Важно отметить, что собственником средств на Спецсчете остаются собственники помещений в МКД. Владелец Спецсчета осуществляет только управление Спецсчетом по поручению собственников.

Решения по указанным выше пунктам должны быть приняты не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме и утверждены протоколом ОСС помещений в МКД. Решения ОСС помещений в МКД оформляются протоколом в порядке, установленном ОСС помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

После проведения ОСС помещений в МКД необходимо, в соответствии с общими требованиями проведения общего собрания, ознакомить всех собственников помещений в МКД с результатами принятых решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Спецсчет открывается владельцем Cпецсчета при предъявлении утвержденного протоколом соответствующего решения ОСС помещений в МКД и других документов, предусмотренных правилами об открытии счета конкретного банка (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Шаг 4. Уведомление об открытии Спецсчета в банке

Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 ст. 170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета.

1. Сегодня банками ведется работа по созданию данной услуги, которая при необходимости может быть востребована собственниками помещений в МКД.

Хорошая новость: уже с нынешнего года часть затрат на капремонт многоквартирных домов (МКД) со спецсчетами будет компенсироваться из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Правда, жильцы смогут сэкономить лишь в том случае, если решились на энергосберегающие мероприятия и повышение энергоэффективности.

Замена проводки и установка энергоэффективных светильников тоже позволят получить компенсацию. Фото: Татьяна Андреева/РГ

О возможности отремонтировать МКД "и лучше, и дешевле" первыми узнали жители Каменска-Уральского. Именно там замминистра энергетики и ЖКХ региона Алексей Рубцов впервые рассказал о новации. Она обеспечена не только законодательно, но и финансово.

- Размер компенсации составит до 80 процентов от общей суммы затрат, но не более пяти миллионов рублей на один дом. Деньги можно будет получить на частичное возмещение процентов по кредитам и частичную оплату энергоэффективного капремонта. К последнему относится установка лифтов, применение энергосберегающих материалов при ремонте инженерной инфраструктуры и конструктивных элементов зданий - крыш, фасадов и других конструкций, - рассказал замминистра.

Даже простое оштукатуривание стен кирпичных домов может повысить температуру в квартирах на 2-3 градуса

Минэнерго региона совместно с муниципалитетами и управляющими компаниями уже приступил к поиску подходящих домов - их внесут в заявку на получение поддержки за 2020-2021 годы.

- Плюсы для всех очевидны. Управляющим организациям после такого обновления жилых домов придется меньше тратиться на текущие ремонты. А собственники помещений получат не только комфортные условия проживания, но и до 30 процентов экономии средств на оплату коммунальных ресурсов, - отмечает Рубцов.

Действительно, отчего не попробовать? Тем более что слово "энергоэффективность" уральцам хорошо знакомо. Коллега рассказала, что лично увидела разницу на примере двух домов. В том, где она живет, во время капремонта просто подштукатурили и покрасили стены - и тепло выдувает наружу, как и раньше. А соседнее здание (оно принадлежит ТСЖ) сначала основательно утеплили - обшили теплоизоляционным материалом.

Специалисты подтверждают: даже простое оштукатуривание стен кирпичных домов может повысить температуру в квартирах на 2-3 градуса. В Каменске-Уральском, например, эту операцию включили в перечень энергоэффективных мероприятий-2020 (плюсом к утеплению чердачного перекрытия и ремонту системы электроснабжения с заменой ламп на светодиодные). Однако при этом заявки на участие в специальной программе энергоэффективного капремонта от каменцев пока не поступали.

- Возможно, это связано с тем, что капремонт - весьма затратная статья, и на спецсчетах еще не накоплено достаточно средств, - рассуждает замначальника отраслевого органа администрации Каменска-Уральского по жилищному хозяйству Юрий Дегтярев. - Капремонт действительно требует огромных денег. Например, только замена систем теплоснабжения в стандартной панельной пятиэтажке стоит около четырех миллионов рублей, при этом речь идет лишь об общедомовом имуществе. А установка общедомового прибора учета с погодным датчиком обойдется в полмиллиона.

Проблема еще и в том, что домов со спецсчетами пока не так много. В том же Каменске-Уральском - чуть более 30. В Екатеринбурге их тоже негусто - не более 10-15 процентов от общего количества. К тому же помимо наличия спецсчета участникам программы необходимо соблюсти еще несколько условий.

- Капремонт должен быть выполнен не ранее 1 февраля 2017 года. Мероприятия обязательно нужно включить в утвержденный перечень работ. Наконец, необходимо, чтобы их результатом стала экономия ресурсов в размере не менее 10 процентов. Технологии и материалы могут быть любыми, главное, чтобы был достигнут целевой уровень снижения потребления энергоресурсов, - рассказывает директор областного Института развития ЖКХ и энергосбережения имени Данилова Василий Фадеев.

Технологии и материалы могут быть любыми, главное, чтобы был достигнут целевой уровень снижения потребления энергоресурсов - не менее 10 процентов

По его словам, правильнее говорить не об энергоэффективном капремонте, а о конкретных видах работ, повышающих энергоэффективность зданий. Их перечень весьма обширен: в него входит ремонт всех внутридомовых инженерных систем, крыши, подвалов, фасада, фундамента, ремонт и замена лифтов. В Свердловской области список дополнен переустройством невентилируемой крыши, заменой приборов учета тепла и другими мероприятиями. По сути, к энергоэффективным можно отнести практически все виды обычного капремонта МКД, ведь они обеспечивают снижение энергозатрат.

- К примеру, грамотно проведенный ремонт подвала с установкой теплозащиты способен снизить теплопотери здания до 30 процентов, ремонт фасада с установкой теплозащиты наружных стен и герметизацией соединений - еще 25. Такую же экономию дает модернизация систем отопления и горячего водоснабжения с установкой узлов учета и регулирования, а также теплоизоляции. Даже замена лифтового оборудования, не самое очевидное энергосберегающее мероприятие, позволяет снизить теплопотери до 10 процентов, - перечисляет Василий Фадеев.

Руководители УК и ТСЖ темой явно заинтересовались, но пока далеко не все осведомлены о перспективном новшестве. Например, директор по техническим вопросам УК "РЭМП-Эльмаш" Олег Солдатов узнал о новшестве от корреспондента "РГ".

- Сама идея компенсации средств на энергоэффективный ремонт довольно привлекательная, обязательно обсудим ее со старшими по домам, - пообещал он.

Размер финансовой поддержки энергоэффективного капремонта определяется для каждого многоквартирного дома индивидуально и может составлять от двукратного годового размера снижения расходов на оплату коммунальных ресурсов до четырехкратного (если экономия превысит 30 процентов). При расчете учитывается экономия электроэнергии и тепла (отопление и горячее водоснабжение).

Даже простое оштукатуривание стен кирпичных домов может повысить температуру в квартирах на 2-3 градуса

Читайте также: