Перспективы введения единого налога на недвижимость

Обновлено: 17.05.2024

CC BY - Creative Commons Attribution 4.0 International

Год создания: 2015
Дата публикации в реестре: 25.05.2017

Налоговая система Российской Федерации находится в состоянии перманентного реформирования, одним из важнейших направлений которого является налогообложение недвижимого имущества физических лиц. Разработка проекта налога на недвижимость осуществлялась Правительством РФ в течение десяти лет. Министерством финансов РФ были опубликованы основные элементы планируемого налога. Авторы реформы планировали приблизить налогообложение недвижимости в России к основным моделям, реализуемым в большинстве экономически развитых стран. A именно объединить землю с находящимися на ней зданиями, строениями, сооружениями в единый объект для целей налогообложения. Целью реформирования объявлялось достижение социальной справедливости налогообложения, a также повышение налоговых доходов местных бюджетов, в которые налог должен зачисляться. В настоящее время в Российской Федерации с физических лиц взимаются земельный налог и налог на имущество физических лиц. Налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость земли, a ставки зависят от разрешенного вида использования земли. Налог на имущество физических лиц до 2015 г. являлся единственным налогом в российской налоговой системе, который не был внесен во вторую часть Налогового кодекса РФ. Налоговой базой по данному налогу являлась инвентаризационная стоимость объектов обложения (квартиры, жилого дома и т. д.), которая существенно отличалась от рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. С 1 января 2015 г. в Налоговый кодекс РФ введена 32 статья, которая посвящена обложению имущества физических лиц. Данный налог претерпел существенные изменения. Изменены были: порядок формирования налоговой базы, налоговые ставки, налоговые льготы и многое другое. В целом, налог на имущество физических лиц был максимально приближен к тому виду, который должен был иметь налог на недвижимость. На основе проведенного анализа обновленного налога на имущество физических лиц авторы статьи делают вывод, что введения налога на недвижимость в обозримой перспективе не предвидится. The tax system of the Russian Federation is in a condition of permanent reforming, one of which major directions is the taxation of real estate of individuals. The Government of the Russian Federation carried out development of the project of a real estate tax within ten years. The Ministry of Finance of the Russian Federation published basic elements of the planned tax. Authors of reform planned to approach the real estate taxation in Russia to the main models realized in the majority of economically developed countries. Especially to unite the earth with the buildings which are on it, structures, constructions in uniform object for the taxation. The purpose of reforming was the achievement of social justice of the taxation, an also increase of the tax income of local budgets in which was the tax. Nowadays in the Russian Federation an individual pays a land tax and individual property tax. Tax base of a land tax is the cadastral cost of the earth, and the rate depends on the resolved type of use of the earth. The individual property tax was the only tax in the Russian tax system till 2015 which wasn't brought in the second part of the Tax code of the Russian Federation. Tax base of this tax was the inventory cost of objects of taxation (apartment, house, etc.) which significantly differed from market project cost of real estate. Since January 1, 2015 the 32nd article which is devoted to taxation of individual property entered into the Tax code of the Russian Federation. This tax underwent essential changes. Order of formation of tax base, tax rates, tax privileges and many other things changed. In general, the property tax of natural persons was most close to that look which had to have a real estate tax. On the basis of the carried-out analysis of the updated individual property tax authors of article drew a conclusion that introductions of a real estate tax in foreseeable prospect isn't expected.

Президент РФ Дмитрий Медведев в последнее время неоднократно требовал ускорить введение налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества. По его словам, переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость взамен разных налогов на землю и имущество станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах.

Мотивы президента, ратующего за введение единого налога на недвижимость, вполне понятны и очевидны. Как и в большинстве стран с развитой экономикой, этот налог должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты.

Предполагаемые изменения в налогооблагаемой базе позволяют также говорить о некой попытке создать по крайней мере видимость социальной справедливости: по задумке президента обладатели элитного и комфортного жилья должны платить гораздо больше владельцев дешевой недвижимости. Однако для малообеспеченных собственников жилья, введение налога на основе рыночной стоимости недвижимости таит в себе массу нешуточных, но пока только гипотетических проблем.

Налоги на недвижимость сегодня

В настоящее время налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, исходя из балансовой стоимости имущества предприятия, максимальная ставка при этом составляет не более 2,2 %. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке, не превышающей 2%.

Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, на порядок ниже рыночной.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка для земель сельхозназначения и располагающихся над жилым фондом равна 0,3 %, для других - 1,5 %.

Каким видится будущий налог на недвижимость

Переход на единый налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью создан и продолжает функционировать Единый кадастр недвижимости. На сегодняшний день кадастровый учет в России покрывает около 80 % от общей площади территории страны. Согласно последним заверениям Минфина, единый налог на недвижимость будет принят в 2013 году. При этом ожидается, что ставка единого налога составит 0,1 % от кадастровой стоимости недвижимости, исчисляемой по рыночным ценам.

Для подготовки к введению налога на недвижимость Минэкономразвития РФ разработало и в 2010 году утвердило методику кадастровой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости будет проводиться независимыми оценочными компаниями и должна стартовать в 2011 году, а ее завершение запланировано на 2012 год. Заказчиком для проведения оценки является Росреестр.

Предполагается, что собственники, не согласные с итогами оценки своей недвижимости могут подать апелляцию и самостоятельно заказать оценку, представив ее результаты на комиссию, в которую должны будут входить представители Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. Думается, что расходы по проведению оценки недвижимости лягут на плечи не согласных с величиной налога на недвижимость собственников, а таких может быть достаточно много.

Возможные негативные последствия от принятия налога на недвижимость

С момента своего появления, идея пересмотра налогооблагаемой базы имущества вызывает серьезную озабоченность среди малообеспеченной части населения. Если сегодня при ставке налога на недвижимость максимум в 2% от оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру составляет, как правило, не более 1 000 рублей в год для разных слоев налогооблагаемого населения, то в будущем он может доходить до нескольких десятков тысяч.

К примеру, в Москве рыночная стоимость типовой двухкомнатной квартиры может быть порядка 6 000 000 миллионов рублей, надо думать, что и оценочная комиссия будет отталкиваться от этой суммы. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 6 000 рублей в год. А скажем, в Подмосковье такая же квартира стоит 3 500 000 рублей и заплатить надо будет 3 500 рублей. Для малообеспеченного гражданина сумма довольно серьезная.

Правда, правительство обещает освободить от налогового бремени определенные слои населения, но какие - пока не ясно. С квартирами более-менее все понятно. Все-таки среди малообеспеченного населения мало найдется обладателей элитных квадратных метров с ценой в миллионы рублей. А вот с землей ситуация сложнее. Приведем пример: стоимость земли в ближнем Подмосковье может доходить до 1 500 000 рублей за сотку. А если этих соток двадцать и достались они в наследство внуку от бабушки - придется раскошелиться на 30 000 рублей в год, причем без учета коммерческой стоимости строения, расположенного на этой земле!

Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.

Помимо этих проблем, негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что подобный шаг правительства может спровоцировать передел на жилищном рынке. Тысячам семей, возможно, придется покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности платить по высокой налоговой ставке, т.е. может произойти отток малоимущих граждан из престижных районов.

В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации.

Другая проблема связана с тем, что будет, мягко говоря, несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, т.к. спрос на жилье бизнес-класса неминуемо упадет. Также может замедлиться процесс приватизации из-за страха россиян перед большим налогом.

Помимо всего вышеперечисленного, увеличение суммы налога может оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Им станет накладно содержать свои большие квартиры. Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.

Помимо изменений на рынке купли-продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды, поскольку многие арендодатели вынуждены будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.

А может не стоит пугаться…

К счастью, время для устранения вышеупомянутых негативных моментов есть. В правительстве понимают, что необдуманные, скоропалительные шаги в этом направлении могут привести к эскалации в обществе. Недаром введение единого налога на недвижимость неоднократно откладывалось.

Есть в современной России такие налоги, которые физическим лицам платить не жалко по причине незначительности сумм. Это налог на имущество и земельный налог. Изменить ситуацию государство планирует уже давно. Два имущественных налога планируется объединить, повысив при этом налоговую нагрузку на население и юридических лиц.

СМИ и интернет-сообщества активно обсуждают эту тему вот уже два года. Ежегодно дата введения налога на недвижимость переносится на следующий год. Почему? Сегодня мы вернемся назад и проследим ход дискуссий, сделаем выводы о вреде или пользе налогового нововведения, коснемся прогнозов на будущее со стороны Минфина и других, не менее авторитетных источников.

Имущественные налоги сегодня

На сегодняшний день российским налоговым законодательством предусмотрено три имущественных налога. Первый - налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ). Плательщиками налога являются организации, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств. В качестве налоговой базы выступает среднегодовая стоимость основных средств, учитываемых по остаточной стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать максимальной ставки в 2,2%, установленной НК РФ. Получателями налога являются региональные бюджеты.

Второй действующий сегодня налог, базой для начисления которого является имущество налогоплательщика, - земельный (гл. 31 НК РФ). Его платят организации и физические лица, владельцы земельных участков. Налоговая база равна кадастровой стоимости участков, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог уплачивается по ставкам не выше 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, площадей, занятых жилыми строениями, а также дачных участков. В отношении остальных земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%. Налог пополняет бюджет на местном уровне.

Третий - налог на имущество физических лиц. Он установлен ст. 15 НК РФ и Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Физическое лицо, имеющее в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, является плательщиком налога. Базой является инвентаризационная стоимость объектов. Ставки дифференцированы и устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Максимальная ставка - 2%. Поступления от уплаты налога пополняют местную казну.

Один за всех?

Идея заменить все имущественные налоги одним, заодно изменив порядок расчета и ставки для увеличения налоговой нагрузки и пополнения бюджета, витает в умах законотворцев с 2004 г. Именно тогда в Думу был внесен законопроект, призванный узаконить изменения.

Законопроект предусматривает, что для налогоплательщиков - физических лиц и организаций - будет введен новый местный налог на недвижимость. Главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых, - это размер налоговой базы.

Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, потому что база для исчисления имела или кадастровую, или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной.

Кто и как?

Новый налог будет взиматься с оценочной стоимости объектов налогообложения. Оценку будет проводить некий государственный орган по методике, которая на сегодняшний день не разработана. Важно то, что оценка стоимости объектов недвижимости по новым правилам приводит к тому, что имущественный налог мы заплатим с рыночной стоимости имущества.

Планируется, что налог будет взиматься по ставкам от 0,1% до 1% от базы. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены. При нарушении нормативного срока строительства собственнику земли придется раскошелиться дополнительно.

Для налога установлен период - календарный год. Считать налог для всех категорий налогоплательщиков будут налоговые органы, налогоплательщику не требуется заполнять никаких деклараций. Его задача в течение 2 месяцев со дня получения уведомления уплатить исчисленную налоговиками сумму в бюджет.

После этого можно еще 1 год "спать спокойно". На начало каждого налогового периода рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно, сумма налога не будет статичной.

Все против одного!

Первое думское чтение законопроект прошел. Почему же тогда ежегодно откладывается введение такого нужного для экономики России в целом и каждого ее гражданина в частности налога? Есть проблемы, и немалые. В первую очередь рассмотрим социальные:

увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Текущий доход налогоплательщика может не позволить ему платить непомерно много. Ведь имущество, составляющее налоговую базу, могло быть унаследовано или приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации. Фактическая неспособность человека уплачивать налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам;
ежегодная переоценка недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Такая оценка предполагает ежегодный осмотр. Для проведения осмотра объекта недвижимости необходимо участие его собственника. У налогоплательщика не всегда найдется время для приема уполномоченных лиц. Непонятно и то, кто за оценку заплатит;
несправедливость налогообложения. На территории одного и того же региона могут быть объекты недвижимости со сходными параметрами, но разной рыночной стоимостью. В результате налоговая нагрузка на представителей одного социального слоя будет различной. Социально-политические причины могут привести к перекладыванию налоговой нагрузки с неблагополучных слоев населения на средний класс и предприятия. Это облегчит жизнь одних за счет других. Государство же не прогадает;
трудности администрирования. Налог на недвижимость трудно ввести в действие, но еще труднее его будет собирать. Чтобы его правильно исчислить, необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации;
трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Как оценивать имущество, на сегодняшний день не знает никто. Планируется производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения методов массовой оценки. По каким критериям будет отбираться массив, насколько процедура и результат оценки будут понятны налогоплательщику, об этом законопроект умалчивает. Помимо отсутствия адекватного нормативного обеспечения, касающегося проведения оценки стоимости недвижимости, нет специалистов должной квалификации, которые оценку будут производить;
отсутствует государственный кадастр недвижимости.

В России не реализована задача по формированию кадастра, а вопрос регистрации прав на единые объекты недвижимости законодательно не урегулирован. Мероприятия по формированию государственного кадастра и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости, по мнению "Роснедвижимости", могут быть завершены не ранее 2012 г.

Пункт назначения

не определен получатель налогового платежа. До сих пор остается неясно, к какому уровню налогообложения целесообразно отнести налог на недвижимость и в бюджет какого уровня должен зачисляться этот налог. Скорее всего, он действительно будет уплачиваться в бюджеты субъектов РФ, поскольку именно они в большинстве своем являются дотационными;
увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Для некоторых граждан приобретение недвижимости является долгосрочным инвестированием средств. В результате введения налога на недвижимость такие капиталовложения перестают быть выгодными.

Победит сильнейший

Трудности преодолимы, как считают авторы законодательной инициативы. И продолжают работу по реформированию системы налогообложения и введению нового налога на недвижимость. Среди плюсов называют следующие:

введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него;
его введение позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений;
налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно. Новый налог на недвижимость не будет противоречить основным принципам действующего налогового законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;
увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за счет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье;
организации смогут на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

По европейскому стандарту

Удивляет аргумент инициативной группы, высказанный в пользу нового налога: "Большинство стран в мире такой налог платят". С этим трудно поспорить - во многих странах владельцы имущества являются плательщиками налога, связанного с приобретением права собственности на это имущество. Но налогоплательщики большинства стран, уплачивая налоги, получают от государства социальные преференции.

Наполняемость бюджета и прозрачность трат местных чиновников могут стать главным средством мотивации платить налоги, в том числе и в случае, если налоговая нагрузка растет.

В заключение законотворцам хотелось бы пожелать решить все технические, правовые и организационные проблемы, связанные с внедрением новаций в налоговую систему РФ. Всех вышеперечисленных проблем, связанных с введением нового налога на недвижимость, можно избежать. Введения этого налога уже не один год требует Президент России.

Вот и в середине 2010 г. в бюджетном послании Президента сказано, что подготовка введения налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества, должна быть ускорена.

Думается, что перспективы у налога на недвижимость хороши не для всех участников бюджетных отношений. Государство сможет пополнить бюджет, и это положительная сторона нового налога.

Для плательщиков же налога его размер может стать непомерно большим. Либо за всех заплатит средний класс, для которого эти траты будут "налогом на роскошь" в завуалированной форме. К чему это приведет, покажет жизнь.

юридической компании "Налоговик"

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

В статье рассматривается мировой опыт в области налогообложения недвижимости и возможности его применения в Российской Федерации при замене существующей системы имущественных налогов единым налогом на недвижимость.

Ключевые слова: налогообложение недвижимости, зарубежный опыт, единый налог на недвижимость.

The article deals with best practices in the sphere of real estate taxation. The authors of the paper scrutinize possibilities of adoption of the world practice in Russian Federation and substitution of the set of property taxes for single real estate tax.

Key words: real estate taxation, best practices, single real estate tax.

В большинстве стран мира, и в частности в странах Европы владельцы имущества давно уплачивают налог на недвижимость, который объединяет в себе обложение, по крайней мере, двух объектов — недвижимости и земельных участков.

по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;

по гаражам на одно-два машино-места — не более 1 % оценки рыночной стоимости;

по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости;

Эксперимент в г. Твери фактически не состоялся — по целому ряду причин введение налога было признано нецелесообразным. Однако, несмотря на это, по мнению экспертов, результаты, полученные в Великом Новгороде, подтверждают эффективность данного налога. Эксперимент показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа, направленная на разработку нормативно-правовой базы налогообложения и оценки недвижимости, созданию актуальной информационной основы, формируемой на базе единого государственного реестра земель, реестра объектов капитального строительства, градостроительного и иных кадастров; разработка методологии оценки объектов недвижимости для налогообложения [1, с. 115].

За последнее время предложение по полномасштабному введению налога на недвижимость уже не раз высказывались в Государственной Думе; упоминал о такой возможности и Дмитрий Медведев.

По мнению правительства, идея кажется достаточно разумной и привлекательной сразу по нескольким причинам. Во-первых, предполагается, что администрирование этого налога будет относительно простым, поскольку недвижимость крайне сложно спрятать. Во-вторых, данный налог окажет влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Предварительно единый налог на недвижимость планируется ввести в 2013–2014 гг. В целях сбора и обработки данных по земельным участкам и объектам недвижимости Минэкономразвития издало приказ, согласно которому территория РФ делится на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, которые в дальнейшем изменяться не будут [4].

Налоговой базой будет признаваться оценочная стоимость объектов обложения. Таким образом, налог будет фактически уплачиваться с рыночной стоимости имущества. Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, поскольку база исчисления имела или кадастровую, или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной. По не существующему на сегодняшний день методу, государственный орган будет проводить необходимую оценку. Ориентировочно, ставка будет находиться в пределах 0,1 %-1 % налоговой базы, хотя мнения по этому поводу еще рознятся. Окончательно определить возможный размер ставок можно будет лишь после проведения массовых оценок. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены.

Планируемый налоговый период — календарный год. На начало каждого налогового периода рыночная стоимость будет пересчитываться. Поскольку расчет необходимой суммы налога будет осуществляться специальным органом в отношении всех категорий налогоплательщиков, то в обязанности самого налогоплательщика входит уплата рассчитанного налога в течение двух месяцев со дня получения соответствующего уведомления.

Минэкономразвития предлагает делать натуральный вычет. Что касается налоговых вычетов для малообеспеченных категорий граждан, то на сегодняшний день обсуждалась возможность обложения по нулевой ставке квартир до 55 кв. м и участки менее шести соток [2, с. 3]. В отношении тех категорий граждан, которые сегодня не уплачивают налог на имущество физических лиц (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, пенсионеры и др.), вычет может быть установлен в размере 50–55 кв. м жилья и 10–15 соток земельных участков. Для остальных граждан будет предусмотрен налоговый вычет, который должен быть не меньше норм предоставления жилья. Для индивидуальных жилых домов размер налогового вычета может быть установлен в большем размере. Поскольку налог относят к местным платежам, органы местного самоуправления будут устанавливать льготы для отдельных категорий лиц и ставки.

Помимо простого администрирования и развития рынка недвижимости, как считают инициаторы, положительными моментами разрабатываемого проекта является упрощение процедуры и стоимости взимания налогов, равномерное распределение налогового бремени между населением и возможность для организаций на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Однако очевидно, что для полноценного введения налога в налоговую систему России требуется разрешить ряд сложных вопросов, касающихся как самой процедуры по установлению и применению данного платежа, так и отрицательных последствий его введения.

Прежде всего, проблемы возникают в части возможностей по исполнению надлежащих обязанностей органами, занятыми в сфере регистрации и оценки недвижимого имущества и земельных участков. Так, сведения в Государственной кадастре недвижимости недостаточно полны для целей подобного налогообложения, а сведения о существовании объекта недвижимости и связных с ним вещных правах на недвижимость в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ряде случаев не достоверны. Кроме того, затруднительным представляется сам процесс взаимодействия налогоплательщика с территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку численности их территориальных органов в рамках отдельно взятого населенного пункта недостаточно для своевременного и беспрепятственного обеспечения потребностей налогоплательщиков не только в регистрации вещных прав на объекты имущества, но и в последующем получении информации из ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уже долгое время проблемой является неоправданное завышение стоимости недвижимости в России, особенно в Москве, где цены несоотносимо выше по сравнению с более качественной недвижимостью за рубежом. Существует и обратная проблема — умышленное занижение цен на недвижимость, указываемых сторонами сделки в договорах купли-продажи, прежде всего в целях минимизации НДФЛ для продавца объекта. С учетом этого сложно будет сформировать полное и объективное мнение о сложившихся на текущую дату усредненных, дифференцированных по категориям объектов, стоимостных показателях на рынке недвижимости. Не способствует объективности оценки повышенная степень риска сговора налогоплательщика и независимого оценщика.

Само наличие спекулятивного, искусственно накрученного рынка недвижимости стало возможным из-за отсутствия соответствующей защиты права собственности. Вопрос законодательного характера продолжает оставаться открытым, поскольку помимо всего прочего не существует ограничительных механизмов, препятствующих резкому повышению налоговой нагрузки, возлагаемой на налогоплательщиков при уплате сегодня земельного налога, а в будущем — налога на недвижимость, в связи с возможным значительным увеличением стоимости недвижимости в результате очередной переоценки. Законами не предусмотрен административный процесс по досудебному оспариванию результатов кадастровой оценки недвижимости, принимаемой за основу при исчислении земельного налога, а в будущем — при исчислении налога на недвижимость.

Несмотря на заверения о простоте администрирования, для того, чтобы правильно исчислить налог необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации [5, с. 32]. Сложной будет процедура оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Так как проводить оценку рыночной стоимости планируется на основе метода массовой оценки, открытым остается вопрос о критерии отбора самого массива. Кроме того, нет специалистов должной квалификации, которые данную оценку будут производить.

Наряду с положительными эффектами от введения данного налога, на которые указывают законодатели, он приводит к целому ряду негативных последствий. Во-первых, произойдет увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Существует вероятность, по которой текущий доход налогоплательщика, получившего имущество в порядке наследования, не позволит ему платить непомерно много. Несправедливость налогообложения также будет выражаться в различии налоговой нагрузке на налогоплательщиков не только разных регионов, но и разных территорий в пределах одного региона, поскольку в зависимости от месторасположения объекты недвижимости со сходными параметрами могут обладать разной рыночной стоимостью. Увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Приобретение недвижимости как капиталовложение перестанет быть выгодным. Ежегодная переоценка недвижимости потребует дополнительных финансовых и временных затрат. Затруднение вызовет необходимость присутствия собственника при осмотре объекта недвижимости, что не всегда возможно для налогоплательщика. Не выясненным остается вопросом о том, кто станет данную оценку оплачивать.

Таким образом, не смотря на указанные законодателем положительные изменения, связанные с введением налога на недвижимость, который заменит существующие имущественные налоги, появление такого платежа в налоговой системе Российской Федерации станет возможным лишь после значительных преобразований — как правовых, так и организационных. Не смотря на успешную мировую практику применения налога, не стоит забывать, что правительство зарубежных стран предоставляет собственникам и иным плательщикам налога на недвижимость значительные социальные преференции.

Кейс, М. Введение налога на недвижимость М. Кейс // Российский бухгалтер. — 2011. — № 7. — С. 50–51.

Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров [Текст]: // Приказ Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 № 144.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимость, рыночная стоимость, налог, единый налог, недвижимое имущество, введение налога, Единый государственный реестр, налоговая нагрузка, оценка, Великий Новгород.

В последние годы в результате приватизации жилья, вклада капитала в недвижимость, увеличилось число граждан, имеющих квартиры и иные жилые помещения в частной собственности.

При этом, становясь собственниками жилья, граждане приобретают не только права, но и обязанности, в том числе фискальные. Статья поможет разобраться с методиками расчета налогов на квартиру и оценить перспективы дальнейшего изменения ставок.

Какие объекты облагаются имущественным налогом

Налогом на имущество облагаются все строения, помещения и сооружения: квартиры, дома, дачи, гаражи и прочее. Их владельцы ежегодно должны выплачивать определенный процент, исходя из оценочной стоимости, произведенной БТИ.

Методика расчета имущественного налога на квартиру сегодня и в перспективе

Налог на имущество физических лиц, в том числе налог на приватизированную или купленную квартиру, является местным налогом, т.е. суммы, поступающие от его уплаты, зачисляются в муниципальный бюджет. Налогоплательщик уплачивает данный налог по месту нахождения объекта недвижимости.

Органы местного самоуправления самостоятельно устанавливают ставки налога на объекты недвижимого имущества в пределах, определенных федеральным законом от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".

В настоящее время налог на приватизированную квартиру рассчитывается исходя из стоимости этой квартиры по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, существенно ниже рыночной. Идея взимать налог, исходя из рыночной стоимости квартиры, дома и земельного участка, которые находятся в собственности, введя единый налог - на строение и землю под ним, - была выдвинута еще в 2002 году. С тех пор в заявлениях власти эта идея неоднократно видоизменялась.

Принятие нового законного решения по налогу на недвижимость неоднократно переносилось по срокам, т.к. не было ни методики оценки имущества, ни кадастра объектов недвижимости, ни технической возможности. Если в 2004 году сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007-2008 годы, то в 2007 году сроки сдвинулись к 2009-2012 годам, а сегодня, в версии Минфина, уже к 2014 году.

Текущий вариант методики начисления ставок налога на квартиру был разработан Минфином еще в 2002 году. Вместо действующих максимальных 2% от инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, максимальная ставка для имущества стоимостью до 300 тыс. руб. должна составлять 0,1%; для недвижимости стоимостью 300-500 тыс. руб. - 0,1-0,3%; свыше 500 тыс. руб. - 0,3-2%. Однако по прошествии времени, можно утверждать, что такая концепция начисления налога не вполне объективна и себя не оправдывает.

Налог на квартиру в общей собственности

С 2008 года Минфином России изменена методика определения налоговой ставки для расчета налога на квартиру и другое имущество физических лиц. Эти изменения касаются физических лиц, имущество которых находится в общей долевой и (или) общей совместной собственности. В прежние годы налоговая ставка для этой категории плательщиков определялась по инвентаризационной стоимости доли имущества, находящегося у них в собственности.

Так, если собственник владел 1/2 доли квартиры, инвентаризационная стоимость которой оценивалась в 500 000 рублей, то ставка, по которой ему исчислялся налог на имущество, определялась по стоимости его части (250 000 рублей) и была равна 0,1%. Таким образом, сумма налога в год, подлежащего уплате, составляла 250 рублей.

Теперь же в соответствии с письмом Минфина России от 21.04.2008 года № 03-05-04-01/19 ставка налога для всех совладельцев недвижимого имущества определяется по полной инвентаризационной стоимости всего объекта налогообложения. Таким образом, для того же собственника 1/2 доли квартиры расчет налога теперь должен производиться по ставке от инвентаризационной стоимости всей квартиры, т.е. с 500 000 рублей. Эта стоимость попадает уже в категорию от 300 до 500 тысяч рублей и облагается налогом по ставке 0,3%. Таким образом, сумма налога в год, подлежащего уплате, для этого владельца должна составлять 750 рублей (500 000 х 0,3% х 1/2).

Но эти нововведения касаются не всех регионов. Некоторые местные власти идут на снижение ставок налога на квартиру, путем уравнивания налоговой нагрузки объектов недвижимого имущества, находящихся в индивидуальной собственности и общей долевой собственности. Так Мосгордума 28 апреля 2010 года согласилась изменить закон о ставке налога на имущество: теперь стоимость квартиры будет сначала делиться на количество владельцев, а уже потом будет умножаться на ставку налога. Эта реформа позволит москвичам платить налог за квартиру по сниженным ставкам.

Увеличение суммы налога на квартиру за счет изменения коэффициентов расчета

Ставки налога на недвижимое имущество не меняются уже годами и единственное изменение за последние 2 года в сторону незначительного увеличения должно было коснуться только совладельцев приватизированных квартир. Однако сумма налога на квартиру даже единственным собственником выплачивается с каждым годом все большая. Дело тут в том, что индексы (коэффициенты) расчета меняются в сторону увеличения ежегодно и ваша квартира (дом, дача, гараж), независимо от рыночной цены, растет в оценочной стоимости.

Кто освобождается от уплаты налогов на имущество физических лиц

Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
инвалиды I и II групп, инвалиды с детства; участники гражданской и Великой Отечественной войн;
лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года № 1244-I "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС";
военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

пенсионерами;
гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

Перспективы введения единого имущественного налога, зависящего от рыночной стоимости недвижимости

Главная цель, преследуемая властями, при введении налога на недвижимость - пополнить бюджет. В перспективе, введя единый налог, который бы зависел от рыночной стоимости квартиры или другой недвижимости, государство, с одной стороны, рассчитывает выиграть от фискальных поступлений, а с другой - обрекает себя на определенный риск. Устанавливая ставки налога в определенный момент, государство надеется, что в будущем цены на недвижимость будут повышаться, соответственно, будут расти и поступления от налога. Но как показывает практика, цены на квартиры могут и падать, что в итоге может обернуться меньшими сборами.

Скорее всего, восстановления прогрессивной шкалы подоходного налога в ближайшее время ждать не стоит, зато взамен может быть дано добро на дифференциацию налогообложения имущества, скажем, в зависимости от доходов. Впрочем в настоящий момент, когда экономическая ситуация в стране остается нестабильной, государство вряд ли пойдет на существенное изменение налога на квартиру и иное имущество физических лиц, т.к. перспектива введения новой ставки налога может стать одним из наиболее неоднозначно оцениваемых нововведений власти.

АКЦИЯ ПРОДЛЕНА

Читайте также: