Оценка объектов капитального строительства для целей налогообложения
Обновлено: 17.05.2024
VII. Подходы к оценке
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Предлагаю вашему вниманию практический обзор основных изменений в сфере государственной кадастровой оценки (ГКО), недавно принятых Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в части изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ФЗ о ГКО).
1. Периодичность ГКО.
Было - не чаще 1 раза в 3 года, не реже 1 раза в 5 лет.
Стало - четко через 4 года с года проведения последней (ч. 4 ст. 11 ФЗ о ГКО).
Т.е. теперь гарантированный срок жизни КС – 5 лет. Например: провели ГКО в 2022, результаты применяются с 2023, новая ГКО проводится в 2027, новые результаты применяются с 2028 г.
1.1. При этом, независимо от действующей в регионе текущей периодичности, первая ближайшая ГКО должна быть проведена: по всем ЗУ – в 2022 г., по всем зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства, машино-местам (для краткости именую их далее "ОКСы") – в 2023 г. (ч. 5, 6 ст. 6 269-ФЗ). Соответственно, вторая ближайшая ГКО будет проведена: по ЗУ – в 2027 г. (начнет применятся в 2028 г.), по ОКСам – в 2028 г. (начнет применятся в 2029 г.) (ч. 5 ст. 7 269-ФЗ). (Для простоты буду называть далее эти императивно объявленные по всей РФ ГКО "общефедеральными".)
1.2. Тут нужно учитывать уже проводимые или объявленные в регионе ГКО. Например, в Краснодарском крае проводится ГКО ЗУ в 2020 г. и объявлена ГКО ОКСов на 2021 г. Соответственно, срок жизни новой КС по результатам уже проводимой ГКО ЗУ составит всего 2 года (2021-2022), т.к. в 2022 будет проведена уже общефедеральная ГКО, вступающая в силу с 2023 г.
2. Решение о проведении ГКО.
Более четко указали, что можно проводить только два вида кампаний по ГКО: одновременно по всем ОКСам либо одновременно по всем ЗУ (ч. 1 ст. 11 ФЗ о ГКО).
В части ЕНК ГКО не проводится, т.к. их КС определяется Федеральной кадастровой палатой (ФКП) путем простого суммирования КС входящих в их состав объектов (п. 3 ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 11, ч. 2 ст. 17 ФЗ о ГКО).
3. Определение КС в ходе ГКО.
С 2021 г. (ч. 2 ст. 7 269-ФЗ) ст. 14 изложили в новой редакции, но важных изменений, на мой взгляд, не много. Разве что, срок представления замечаний к проекту отчета сократится с 60 до 30 календарных дней + по 15 календ. дней для каждой обновленной версии проекта (ч. 13, 26 ст. 14).
4. Процедура исправления КС путем подачи в бютжетное учреждение (БУ) заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении КС (ст. 21 ФЗ о ГКО).
Эти изменения вступают в силу с 2021 г. (ч. 2 ст. 7 269-ФЗ).
4.1. Заявление на исправление теперь можно будет подать лишь после внесения КС в ЕГРН (ч. 6 ст. 21 ФЗ о ГКО), а не после утверждения в регионе результатов ГКО, как сейчас (ч. 4 ст. 21 ФЗ о ГКО в ред. до 269-ФЗ).
В итоге, с одной стороны, их должны рассматривать АСы на основании п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК как дела "об оспаривании решений и действий организаций, наделенных федеральным законом отдельными публичными полномочиями" - здесь это те самые БУ субъекта РФ, наделенные полномочиями по определению КС на основании ч. 2 ст 6 ФЗ о ГКО. Правда, формальный момент состоит в том, что полномочиями их буквально наделяет не федеральный закон, а уполномоченный орган субъекта на основании федерального закона.
С другой стороны, их должны рассматривать СОЮ как дела "об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями" (п. 3 ч. 2 ст. 1 КАС). Грамматически это толкование вроде точнее, хотя его значимость в такого рода вопросах и сомнительна. Сомнительность эта проявляется и в том, что, даже рассматриваемые СОЮ, эти дела не попадают в прямо поименованные в КАСе споры о КС, а стало быть, должны рассматриваться не СОЮ субъекта РФ по первой инстанции (п. 15 ч. 1 ст. 20), а - по остаточному принципу - районными СОЮ (ст. 19 КАС).
До ВС РФ даже недавно дошло (точнее, пыталось дойти) дело, связанное с этой проблемой (А32-31966/2019).
Как бы то ни было, добавкой об оспаривании решений БУ "в порядке административного судопроизводства" на самом деле ничего не уточнили, т.к. АСы тоже рассматривают эти дела в порядке именно административного судопроизводства.
4.3. Если суд признал незаконными 100 и более отказов БУ в исправлении ошибок, и такие отказы составят более 20% от всех его решений по исправлению ошибок, руководитель БУ практически автоматически увольняется (ч. 3.1 ст. 10 ФЗ о ГКО).
С одной стороны, это повышает привлекательность процедуры исправления ошибок, так как БУ, вероятно, будет более сговорчиво во внесудебных исправлениях ввиду рисков последствий
С другой стороны, это, видимо, сильно снизит шансы выиграть у БУ в суде, особенно с учетом компетенции СОЮ (см. п. 4.2 выше), т.к. наверняка им будет задействован административный ресурс создавшего его органа власти субъекта РФ.
Кроме того, бросается в глаза, что данная мера распространяется только на оспаривание решений БУ по заявлениям об ошибках (ст. 21 ФЗ о ГКО). Т.е. незаконные отказы БУ в установлении рыночной стоимости по новой процедуре (ст. 22.1 ФЗ о ГКО, см. п. 5 ниже) страшить его руководителя не будут.
5. Процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (КС=РС).
5.1. С 2023 г. (или раньше, если региональной властью будет принято решение о досрочном переходе к новой процедуре) процедуру пересмотра КС=РС в региональной комиссии или суде (ст. 22 ФЗ о ГКО) меняют на процедуру установления КС=РС самим БУ по заявлению (ст. 22.1 ФЗ о ГКО, ч. 2 ст. 6, ч. 4 ст. 7 269-ФЗ).
Т.е. теперь по новой процедуре прямое обращение в суд (как по ч. 1 ст. 22 ФЗ о ГКО) исключено, сначала надо идти в БУ.
5.2. Upd. Довольно революционно поменяли основной методологический подход к вопросу даты определения РС. Ранее краеугольным камнем этой процедуры было незыблемое правило сопоставимости дат: РС определялась на ту же дату, на которую определялась КС (ч. 7 ст. 22 ФЗ о ГКО). Например, по ГКО 2018 г. КС определялась на 01.01.2018, стало быть, и отчет о РС нужно было составлять на 01.01.2018, даже если за пересмотром РС=КС идем в 2020 г.
Теперь же такого требования нет, наоборот, указано, что заявление в БУ можно подать не позднее 6 месяцев с даты определения РС и приложить соответствующей свежести отчет (ч. 7, п. 2 ч. 8 ст. 22.1 ФЗ о ГКО). С учетом правила о том, что заявление об установлении КС=РС можно подавать в течение всего времени существования объекта в кадастре (ч. 2 ст. 22.1 ФЗ о ГКО), получаем, что можно обновлять РС=КС неограниченное число раз на любую новую дату!
По этой же логике, видимо, если имел место отказ БУ в установлении КС=РС и мы не только обжалуем сам отказ, но и просим суд установить КС=РС (ч. 15 ст. 22.1 ФЗ о ГКО), то суд установит КС=РС на некую дату экспертизы, которая не факт, что будет выгодна заявителю. Отсюда вытекает то, что, иногда, похоже, имеет смысл не просить суд установить КС=РС, а обжаловать только сам отказ БУ в установлении КС=РС на дату отчета, представленного в БУ.
Из этого также должны следовать серьезные изменения в датах начала применения КС=РС, поскольку определение КС=РС на произвольную дату должен влечь и отказ от ретроспективности применения КС=РС с даты начала применения изначальной КС (см. посл. абз. п. 6.1 ниже).
5.3. Оценщик не должен быть работником БУ на дату составления отчета или на дату заявления (ч. 2 ст. 7, п. 3 ч. 8 ст. 22.1 ФЗ о ГКО). Соответственно я бы рекомендовал предусматривать в договоре с оценщиком ответственность на случай, если он станет сотрудником БУ на дату заявления в БУ, чем причинит убытки заказчику.
6. Даты начала применения КС.
Систематизировали их все в одном месте (ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО).
6.1. Для новой процедуры установления КС=РС по ст. 22.1 ФЗ о ГКО (см. п. 5 выше) сохранен порядок, аналогичный действовавшему в старой процедуре пересмотра КС=РС: КС=РС применяется с 1 января года обращения в БУ с заявлением о пересмотре (п. 6 ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО).
Однако, напомню, с 2019 г. в отношении налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физических лиц в Налоговом кодексе действует более льготный режим – с даты начала применения первоначальной (оспоренной) КС (абз. 4 п. 15 ст. 378.2, абз. 4 п. 1.1 ст. 391, абз. 4 п. 2 ст. 403 НК).
Казалось бы, все нормально. Однако, нет.
Дело в том, что в указанных нормах НК говорится об установлении КС=РС по решению региональной комиссии или суда, но не БУ (что естественно, ведь установление через решение БУ появилось только сейчас)!
Конечно, этот шанс ФНС не могла упустить, и вот уже в Письме ФНС России от 07.08.2020 N БС-4-21/12820@ "О применении сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ" говорится, что
Налоговым кодексом не предусмотрен порядок применения сведений о кадастровой стоимости в случае установления уполномоченным бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ.
Исходя из части 2 статьи 6 Закона N 269-ФЗ полагаем, что в переходный период со дня, указанного в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Закона N 237-ФЗ (в редакции Закона N 269-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Да и после 2023 г. радости мало - если законодатель, конечно, не проявит последовательности и сознательности и не поправит НК в ответ оседлавшим свой формалисткий конек крепким государственникам из ФНС.
Самое смешное, что по логике ФНС, добиться желаемой ретроспективы довольно просто - всего лишь пойти в суд с оспариванием решения БУ об установлении КС=РС, даже если это решение налогоплательщика полностью устраивает, суд принимает решение об установлении КС=РС даже точно в том размере, в каком установило БУ, и мы получаем желанное совпадение замка и ключика - КС=РС установлена решением суда, стало быть, применяется с начала применения оспоренной КС.
Так вот, одним небрежным письмом ФНС грозит обессмыслить всю новую процедуру внесудебного установления КС=РС и повысить нагрузку на суды!
Upd. Впрочем, логика ФНС могла заключаться как раз в том, что дата определения РС может быть любой в пределах 6 мес. до обращения в БУ (см. п. 5.2 выше). По этому подходу действительно нет никаких оснований применять КС=РС с даты изначальной КС, поскольку РС не определялась на эту дату. Более того, в этой ситуации применение КС=РС с 1 января года заявления об установлении КС=РС может даже выглядеть как льгота, если дата определения РС была позднее 1 января этого года - получится, что эту КС=РС распространят на период до ее определения.
6.2. При исправлении ошибок применение уменьшенной КС происходит задним числом (с начала применения первоначальной КС), а увеличенной – передним, со следующего года (п. 2, 3, 5 ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО). Здесь положение налогоплательщиков ухудшается, т.к. раньше увеличение КС в рез. исправления тех. ошибок вообще не могло произойти до следующей ГКО (ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 21 ФЗ о ГКО в прежней ред.). Отсюда – при обращении за исправлением ошибки нужно учитывать риск увеличения КС со след. года. А с учетом права региональных властей самостоятельно пересчитывать КС в связи с обнаруженными ошибками (ч. 25 ст.21), риск увеличения КС со следующего года имеется даже без такого обращения.
7. Мониторинг рынка недвижимости.
Вместо внеочередной государственной кадастровой оценки (ст. 19 ФЗ о ГКО), ввели процедуру ежегодного мониторинга рынка недвижимости и автоматического уменьшения КС (задним числом с начала года), если индекс рынка недвижимости падает более чем на 30 % по сравнению с первым годом действия результатов ГКО (п. 8 ч. 2 ст. 18, ст. 19.1 ФЗ о ГКО).
Индексы рассчитываются ФКП отдельно по видам объектов, категориям земель и видам назначения зданий и помещений.
И хотя вероятность подобного глобального падения сравнима с вероятностью падения на Землю метеорита уровня Тунгусского, все же не мешает каждый год проверять динамику индексов по своим объектам.
Налог — обязательный индивидуальный безвозмездный платеж, взимаемый государством с хозяйствующих объектов и граждан в форме отчуждения, принадлежащих им денежных средств (на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований [2]. С момента возникновения государства налоги являются необходимым звеном экономических отношений в обществе. Развитие и изменение форм государственного устройства всегда сопровождаются преобразованием налоговой системы.
История налогов уходит корнями в глубокую древность. Во всяком случае, документальные подтверждения их существования обнаруживаются примерно 2500 лет назад. Например, в Древнем Египте, где власть принадлежала мощной бюрократии, потребность в деньгах для содержания такого государственного аппарата оказалась столь велика, что породила множество разнообразных налогов. Только основных видов налогов в Римской империи было более сорока. С той поры мало что изменилось.
Основные проблемы, которые несколько тысяч лет определяли развитие способов налогообложения, можно сформулировать в виде двух простых вопросов: кто должен платить налоги; с чего следует взимать налоги?
Отвечая на первый вопрос, в рамка настоящей статьи, нет необходимости углубляться в детальные исторические исследования, отметим лишь факт, наиболее близкий к современной мировой системе налогообложения. Идея налогообложения как обязанности свободного гражданина страны родилась относительно недавно — после того как в Англии, США, а затем и странах Западной Европы возникли конституции и демократические государственные механизмы, т.е с возникновением государственности в том виде, в котором она, в основном, существует сегодня.
Из огромного же числа видов налогов, остановимся на одном из важнейших – налоге на имущество или, в нашем случае. налоге на недвижимость.
В принятой сегодня терминологии к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [4].
В дальнейшем, вплоть до начала ХХ века, объекты и форма налогообложения, величина налогов претерпевали существенные изменения, но роль земельного налога, как одного из основных объектов налогообложения и источника пополнения бюджета государства оставалась неизменной.
После Октябрьской революции поземельный налог и налог с городского недвижимого имущества по-прежнему уплачивались. Соответствующими законами (декретами) взимание данных налогов было продлено до 1918 г.
В советский период действовало налогообложение, принадлежащего гражданам имущества лишь по отдельным его видам, в сущности, единичным – это налог с владельцев строений и с владельцев транспортных средств. До 50 — 60-х годов ХХ столетия существовали налоги с владельцев скота и земельных наделов. Налог на имущество физических лиц действовал в России в неизменном в виде до декабря 1991 года.
Налог на имущество организаций был введен в России в 1992 году. С 1 января 2004 года законодательные основы налогообложения имущества организаций закреплены главой 30 Налогового кодекса и законами субъектов Российской Федерации.
Указанными нормативными актами объектами обложения, было признано движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.
Социальные изменения в обществе, становление рынка недвижимости, формирование института собственности, необходимость в современных экономических условиях увеличения поступлений в бюджеты регионов и муниципальных образований на дифференцированной и справедливой основе, создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России.
И наконец, последние изменения касающиеся налогообложения имущества физических лиц и организаций вступили в действие с 01 января 2015 года в связи с поправками внесенными в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом №284-ФЗ от 04.10.2014 г. Одновременно утратил силу закон РФ от 09.12.1991 г. №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц. Ключевое новшество нового закона – определение налогооблагаемой базы, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Данным законом установлен переходный период, так Законодательным (представительным) органам государственной власти субъектов РФ в срок до 01.01.2020 г. дано право устанавливать единую дату начала применения на территории этого субъекта порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
На территории Республики Саха (Якутия) переход на новый порядок исчисления налога осуществлен с 01 января 2017 г. [5]. Если ранее до 2017 года налог на имущество граждан рассчитывался от инвентаризационной стоимости, то начиная с 2017 года согласно новому порядку, будет исчисляться на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества. Данная норма касается объектов капитального строительства граждан — жилых зданий и помещений: жилых домов, квартир, комнат, кроме того, нежилых зданий и помещений: гаражей, дач и т.д.
Так что же такое – кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в порядке, предусмотренном Федеральным законом. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости [6]. Кадастровая стоимость определяется только в части объектов учтенных в едином государственном реестре недвижимости, представляющим собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость) [7].
Как было уже упомянуто в данной статье, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется с целью их налогообложения, другими словами, величина кадастровой стоимости объектов недвижимости, будет определять сумму налога или ставку арендной платы. Тем самым, итоги проведения кадастровой оценки коснутся каждого, кто имеет в собственности какой-либо объект недвижимости. И в этом смысле на оценщиках учреждения лежит огромная ответственность как перед государством, так и перед гражданами. Уже сегодня специалистами Государственного учреждения ведется кропотливая работа по подготовке к кадастровой оценке в 2019 году земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также объектов капитального строительства.
Определение реальной и объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости задача не из легких. Однако, накопленный опыт в оценочной деятельности и ответственность сотрудников Государственного учреждения позволят достойно справится с ней.
Слепцова С.И. – директор ГБУ РС(Я) “ЦГКО”
Замотаев С.М. – Главный эксперт oтдела кадастровой оценки ГБУ РС(Я) “ЦГКО”
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
Некоторые отчеты могут "отклоняться" еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Читайте также: