Облагается ли машиноместо налогом на имущество

Обновлено: 15.05.2024

Отвечает адвокат Грант Казарян:

У Вас два варианта действий. Первый — быстрый и наименее затратный. Вам действительно нужно нанять кадастрового инженера и переделать техплан. Второй — воспользоваться услугами юриста и обратиться с исковым заявлением в суд на территориальное Управление Росреестра об обязании исправления технической ошибки в сведениях ЕГРП. В этом случае придется заплатить за составление этого искового заявления, за представительство в суде, а также за нотариальную доверенность.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Что касается Росреестра , то ситуация повторяется. При государственной регистрации и определении вида вновь созданных объектов недвижимого имущества этот орган руководствуется исключительно сведениями кадастрового учета, потому как руководствоваться ему в соответствии с законодательством практически больше нечем.

Остается определить только способ перевода (переименования) одного объекта кадастрового учета (нежилое помещение) в другой ( машиноместо ). Я не уверен а , что для этого необходимо повторно вызывать кадастрового инженера, а не состав лять технический паспорт на основе ранее полученных сведений и договора долевого участия в строительстве . Однако могу сказать, что в действиях и высказываниях сотрудников налоговых органов и Росреестра нет ничего незаконного или необоснованного . П уть, предложенный ими, тем или иным способом Вам вс е равно надо будет пройти.

Для примера: объектами недвижимости в здании являются также холлы, коридоры, лестничные клетки и туалеты и прочее, но нежилыми помещениями они не являются, поскольку признак изолированности у них отсутствует. Собственно, как и в нашем конкретном случае. Кроме того, использование данных объектов иным образом, кроме как следует из их наименования, невозможно.

На практике органы ТБТИ осуществляют обмеры и присваивают помещениям категории (жилые, нежилые, помещения общего пользования и другие) на основании представленной им застройщиком проектной документации и фактических обмеров объекта.

Принимая во внимание тот факт, что в Росреестр представлены некорректные документы ТБТИ, и с высокой долей вероятности данная ошибка носит системный характер, то есть распространяется на всех без исключения собственников данных машиномест, вынужденных платить повышенную налоговую ставку, возможно два варианта выхода из сложившейся ситуации:

В обоих случаях налогообложение будет в форме имущественного налога за нежилое помещение. В ближайшее время по этому поводу произойдут изменения в законодательстве, в соответствии с которыми к объектам недвижимости будут относиться и открытые площадки, то есть те самые машиноместа .

ФНС России обращает внимание, что для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра . Так как до сих пор четкого определения машиноместа в федеральном законодательстве не было, права на такие объекты могли оформляться как на часть или на долю в нежилом помещении без указания его конкретного назначения. Соответственно, такие объекты облагались налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляла до 0,5%, налоговые льготы не применялись.

Если же в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машиноместом , однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машиноместам , то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра , начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физических лиц.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

И.И. Греченко,
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

ВОПРОС

Организация купила паркинг в СПб. По какой ставке и из какой стоимости – кадастровой или среднегодовой - рассчитывается налог на имущество?

ОТВЕТ

К сожалению, дать однозначный ответ на вопрос о стоимости в рассматриваемой ситуации не представляется возможным, поскольку в запросе не указано, в каком здании находится паркинг. Это может быть отдельно стоящее здание, паркинг в бизнес-центре или открытый паркинг на улице.

Если здание паркинга включено в специальный перечень объектов недвижимого имущества, то налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.

Если не включено, то исходя из среднегодовой стоимости.

Ставка налога устанавливается с 1 января 2004 года в размере 2,2%, если иное не предусмотрено.

ОБОСНОВАНИЕ

Налоговая база по налогу на имущество в отношении недвижимого имущества определяется одним из двух способов:

как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ);
как его кадастровая стоимость в случае, если уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ основное средство включено в специальный перечень объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ).

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ ежегодно (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих объектов (статье 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 N 684-96 "О налоге на имущество организаций"):

административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2018 году определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), указанных в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, и нежилых помещений, указанных в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, при условии, что площадь указанных объектов составляет свыше 3000 кв. м.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2019 году и последующие налоговые периоды определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), указанных в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, и нежилых помещений, указанных в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, при условии, что площадь указанных объектов составляет свыше 1000 кв. м.

Налоговая ставка налога устанавливается с 1 января 2004 года в размере 2,2 процента, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

И.И. Греченко,
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Бухучет, налогообложение, ФСБУ, отчетность за 2021 год

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

АСУ "Жилищный стандарт" → Полезные статьи → Машино-места: как оплачивать жилищные и коммунальные услуги

Машино-места: как оплачивать жилищные и коммунальные услуги

Строительство машино-мест внутри многоквартирных домов получает все большее распространение среди застройщиков. Причины этого состоят в традиционной нехватке парковочных пространств, стремлении заработать за счет продажи дополнительных объектов недвижимости, а также институционализацией понятия машино-места.

Коллективные автостоянки, парковки и машино-места

Парковка (парковочное место) – это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГК РФ). То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).

Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 г. в п. 29 ст. 1 ГК РФ а также в ст. 130 ГК РФ. Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.

После 1 января 2017 года машино-места чаще всего продаются застройщиками как отдельные объекты недвижимости и допускается ситуация, при которой собственник машино-места не является собственником помещения (квартиры) внутри самого многоквартирного дома.

Права и обязанности собственника машино-места

Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.

В части обязанностей на собственника машино-места возлагается несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплата иных платежей и сборов, определенных в законе или по решению общего собрания собственников помещений.

Что и как оплачивает собственник машино-места

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника машино-места в многоквартирном доме включает в себя:

-плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

В части коммунальных услуг регулирование строится на Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

В Правилах № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В части внесения платы за текущее содержание машино-места управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

а) размер платы за содержание устанавливается на основании решения общего собрания (ст. 44 РФ)

б) несмотря на то, что в силу п. 31 Правил № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, есть судебная практика, которая позволяет устанавливать дифференцированные тариф для разных категорий собственников (ранее о такой возможности сообщил Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П; кроме того, есть похожая практика у арбитражных судов, например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, собственнику машино-места можно установить как больший, так и меньший тариф.

В части внесения платы коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— наличия решения общего собрания о распределении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома, исходя из показаний общедомового прибора учета. В этом случае, выставление платы коммунальные ресурсы осуществляется по факту.

— отсутствия решения общего собрания о распределении по факту коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома. В этом случае, коммунальные ресурсы выставляются по нормативу, который утвержден тарифным органом (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Нужно учитывать, что машино-места могут потреблять не все коммунальные ресурсы, поставляемые в многоквартирный дом, а лишь некоторые (холодная вода и электричество) или даже один (электричество). Законом прямо не урегулировано право для собственника машино-места не оплачивать какие-то коммунальные ресурсы (например, которые не используются в подземном паркинге), однако часто управляющие организации идут навстречу собственникам машино-мест и не выставляют плату за те ресурсы, которых в паркинге нет.

В части внесения платы за коммунальные услуги, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

— объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется для собственника машино-места исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса;

— если приборы учета коммунальных ресурсов в машино-местах отсутствуют, то расчет строится исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Одновременно применяется повышающий коэффициент к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5 (п. 43 Правил № 354). При этом повышающий коэффициент не применяется к электрической энергии (п. 1 ст. 157 ЖК РФ).

В части внесения платы за капитальный ремонт, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:

В соответствии с п. 3 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Таким образом, собственник машино-места оплачивает взнос на капитальный ремонт наравне с иными категориями собственников помещений.

Машино-места и прямые договора с ресурсоснабжающей организацией

Следует отдельно отметить, что несмотря на то, что собственники машино-мест приравнены Правилами № 354 к нежилым помещениям, в части расчета платы за коммунальные услуги, требование закона о необходимости заключения прямых договоров на поставку холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведения сточных вод путем заключенияв письменной форме договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией на машино-места не распространяется.

Таким образом, плату за коммунальные услуги необходимо вносить напрямую управляющей, а не ресурсоснабжающей организации.

При этом собственники машино-мест наряду с другими собственниками помещений не лишены права принять решение о переходе на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией (ст. 44 и 157.2 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ (далее – Закон № 325-ФЗ)), вступающей в силу с 01.01.2020, определено, что объектами налогообложения по налогу на имущество организаций будут являться:

недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, то есть как среднегодовая стоимость;
недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, то есть как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

При этом в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в редакции Закона № 325-ФЗ следовало исчислять налог исходя из кадастровой стоимости по:

"иным объектам недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта."

Таким образом, из поправок, внесенных Законом № 325-ФЗ в статью 378.2 НК РФ (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ и подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ), следовало, что с 1 января 2020 года вне зависимости от факта упоминания недвижимого имущества в соответствующем региональном Перечне, если кадастровая стоимость имущества установлена, то подлежит уплате налог на имущество организаций, исчисленный по этой кадастровой стоимости.

То есть данные изменения влекли обязанность налогоплательщиков с 01.01.2020 исчислять налог на имущество по кадастровой стоимости фактически по всем объектам недвижимости, по которым определена кадастровая стоимость. При этом не имело значения, содержится ли недвижимость в региональном перечне, к какому типу относится эта недвижимость и т. д.

В связи с резонансом, вызванным предстоящим порядком исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости по всей недвижимости (который многократно увеличивал налоговую нагрузку на налогоплательщиков), были внесены изменения в подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

При этом приходится признать, что и в этот раз не обошлось без неясностей.

1) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства,

2) а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения, сооружения, расположенные на земельных участках.

Вместе с тем, по нашему мнению, законодатель всё же имел в виду первый вариант формулировки подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, то есть предполагал кадастровое налогообложение по отношению ко всем перечисленным в данной норме объектам исключительно в зависимости от вида земельного участка; если же объект, в том числе жилье, гараж, машино-место, НЗС находится на ином земельном участке, то он облагается по среднегодовой стоимости (и только если относится к основным средствам организации).

Официальные комментарии по данному вопросу пока отсутствуют.

Таким образом, по нашему мнению, с 2020 года по кадастровой стоимости организации следует облагать следующие объекты:

коммерческую торгово-офисную недвижимость, включенную в региональный перечень (подп. 1-3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)
жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (если по данным объектам определена кадастровая стоимость).

По остальным объектам, учитываемым на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, налоговая база определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, то есть как среднегодовая стоимость.

Читайте также: