Налоговый учет инвестиционной недвижимости

Обновлено: 30.06.2024

Нужно ли применять ФСБУ 6/2020 к уже эксплуатируемым ОС или положения стандарта касаются только ОС, поступивших после перехода на ФСБУ?

К таким ОС нужно применять новый стандарт. По общим правилам переход на него проводится ретроспективно, т.е. ФСБУ 6/2020 применяется не только к новым основным средствам, но и к тем, которые уже есть у компании на момент перехода. Таким образом, требуется изменить сформированную ранее информацию бухучета.

Исключение в такой ситуации — компании с правом на упрощенный бухучет и упрощенную бухотчетность. Они могут использовать ФСБУ перспективно, т.е. только по основным средствам, появившимся после перехода на ФСБУ 6/2020.

Компания хочет перейти на ФСБУ 6/2020, при этом определив ограничение стоимости ОС в 100 тыс. руб. Как в данной ситуации учитывать малоценные ОС, если их стоимость меньше ограничения?

Компания вправе не использовать ФСБУ 6/2020 по тем активам, которые имеют стоимость меньше установленного ограничения. Соответственно, расходы на приобретение и создание этих малоценных ОС можно признавать как затраты периода их понесения.

Решение о неприменении нового стандарта к указанным ОС должно раскрываться в бухотчетности с указанием ограничения стоимости, установленного компанией.

На основании ФСБУ 6/2020 организация сама определяет лимит по ОС, однако по ст. 257 НК РФ под ОС понимаются объекты с первоначальной стоимостью больше 100 тыс. руб. Можно ли определить лимит меньше этого размера или он обязательно должен быть больше 100 тыс. руб.?

ФСБУ 6/2020 отличается от ПБУ 16/02 тем, что в нем нет ограничения на минимальную стоимость актива, чтобы признать его ОС, а в ПБУ — это 40 тыс. руб. Организации, применяющие новый стандарт, имеют право повысить лимит по основным средствам сверх ранее используемого значения в 40 тыс. руб. По новым правилам разрешено повысить лимит, например, до 100 тыс. руб.

Данный момент принят для того, чтобы имелась возможность максимально приблизить бухучет к налоговому учету. Однако это не означает, что компания не может определить лимит по ОС меньше 100 тыс. руб. В новом стандарте на этот счет нет никаких ограничений, что позволяет компаниям самим определять лимит по ОС.

Как после перехода на ФСБУ 6/2020 исчислять налог по недвижимому имуществу, которое учтено как основные средства, если в новом стандарте не указаны правила исчисления остаточной стоимости ОС?

Нужно из первоначальной стоимости недвижимости вычесть суммы амортизации и обесценения. После этого к результату прибавить стоимость последующих капвложений на улучшение или восстановление объектов (Письмо Минфина от 22.12.2020 г. № 03-05-05-01/112530).

Надо ли после перехода на ФСБУ 6/2020 вести учет дорогостоящих запчастей, стоимость которых больше 100 тыс. руб., в составе ОС?

Ответ зависит от характеристик этих запасных частей. Если они предназначены для использования компанией в течение периода больше 12 мес. или операционного цикла (если он больше 12 мес.), то их нужно учитывать как ОС. Если срок использования меньше года, то запчасти учитываются как запасы.

Как при переходе на ФСБУ 6/2020 учитывать малоценные ОС? Надо ли их учитывать как запасы?

Их не нужно учитывать как запасы. Расходы по покупке и созданию этих активов в рамках нового ФСБУ 6/2020 признаются затратами периода их понесения.

Компания перешла на ФСБУ 6/2020 с начала 2021 года. Малоценные ОС были переведены в состав МПЗ. Это нарушение?

По общим правилам с учетом сроков перехода на ФСБУ 6/2020 активы стоимостью в пределах лимита, зафиксированного в учетной политике компании, но не больше 40 тыс. руб./ед., в течение 2021 года могут фиксироваться в бухучете и раскрываться в бухотчетности в составе МПЗ.

Но это правило применяется только в случаях, если компания не перешла на ФСБУ 6/2020 и применяет ПБУ 6/01. В рассматриваемой ситуации активы в составе МПЗ не учитываются и их стоимость переносится к расходам.

С учетом ФСБУ 6/2020 допускается одновременный учет недвижимого имущества на балансе компании и на балансе ее структурных подразделений. Кто в этой ситуации — налогоплательщик налога на имущество и должен его платить?

Налогоплательщик по налогу на имущество компаний по объектам недвижимости, которые учитываются на балансе как ОС, — балансодержатель недвижимости. Если объект учитывается одновременно на балансе компании (на праве собственности) и на балансе обособленного подразделения (на праве оперативного управления), налогоплательщик — собственник объекта (Письмо Минфина от 22.12.2020 г. № 03-05-05-01/112530).

Это правило применяется к недвижимым объектам, по которым налоговая база рассчитывается по среднегодовой стоимости. А если определяется по кадастровой стоимости, то налогоплательщик — компания, у которой объекты на праве собственности или хозяйственного ведения.

Вывод — налогоплательщиками могут быть и компании-балансодержатели, и их структурные подразделения.

Как после перехода на ФСБУ 6/2020 учитывать капвложения в арендованную недвижимость?

Капвложения в арендованные ОС не относятся к основным средствам. К ним не применимы положения ФСБУ 6/2020.

Обязана ли НКО с 2022 года при обязательном переходе на ФСБУ 6/2020 начислять амортизацию по имеющимся или приобретенным основным средствам? Или же НКО вправе продолжить начисление износа в забалансовом учете?

По основным средствам некоммерческой организации амортизация не начисляется. На основании ПБУ 6/01 по ним на забалансовом счете обобщаются сведения о суммах износа, рассчитываемого линейным методом.

Но в ФСБУ 6/2020 такой оговорки в отношении ОС некоммерческой организации нет. Получается, эти субъекты должны будут начислять амортизацию на ОС.

Нужно ли рассчитывать амортизацию по ОС именно с даты признания объекта в учете? Можно ли перенести начало расчета амортизации на более поздний срок?

Можно. На основании ФСБУ 6/2020 имеется возможность перенести момент начала расчета амортизации на более позднее время.

Общее правило — компания начисляет амортизацию ОС с момента его признания в учете. Но по решению самой компании, можно начать начислять амортизацию с 1-го числа месяца, идущего за месяцем постановки ОС на учет.

Это касается и прекращения расчета амортизации. Компания может сама решить не начислять амортизацию с 1-го числа месяца, идущего за месяцем выбытия объекта. Получается, что переход на новый стандарт не исключает возможности применять правила по амортизации, которые определены на основании ПБУ 6/01.

Требуется ли по новым правилам прекращать расчет амортизации, когда основное средство выводится из процесса производства и не эксплуатируется?

Этого делать не нужно. Расчет амортизации не приостанавливается даже в случаях, если компания объявляет простой или временно не использует основное средство.

При этом исключение — ликвидационная стоимость основного средства становится равна или больше его балансовой стоимости. Тогда амортизация больше не начисляется. Но если ликвидационная стоимость ОС затем станет меньше балансовой стоимости, то амортизация снова начисляется.

Остались вопросы по переходу на ФСБУ 6/2020 в 1С? Звоните нашим специалистам!

В чем отличие переоценки основных средств по ПБУ 6/01 и ФСБУ 6/2020

При переходе на ФСБУ 6/2020 необходимо определить, является ли переоценка, проводимая по ПБУ 6/01 аналогом способа учета с переоценкой, предусмотренного ФСБУ 6/2020. Если методы определения текущей (восстановительной) стоимости основного средства соответствуют требованиям МСФО (IFRS) 13 к определению справедливой стоимости либо если текущая (восстановительная) стоимость за вычетом пропорционально пересчитанной накопленной амортизации соответствует справедливой стоимости объекта, то переоценка, проводимая по ПБУ 6/01, является аналогом переоценки по ФСБУ 6/2020.

ФСБУ 6/2020 предлагает два способа пересчета первоначальной стоимости и накопленной амортизации основного средства:

пропорциональный способ, при котором первоначальная стоимость и накопленная амортизация пересчитываются таким образом, чтобы балансовая стоимость основного средства после переоценки равнялась его справедливой стоимости;
способ обнуления амортизации, при котором сначала первоначальная стоимость объекта основных средств уменьшается на сумму амортизации, накопленной по нему на дату переоценки, а затем полученная сумма пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной справедливой стоимости этого объекта основных средств.

Частота проведения переоценки зависит от того, в какой степени справедливая стоимость переоцениваемых основных средств подвержена изменениям. Если организация решает проводить переоценку основных средств не чаще одного раза в год, то переоценка проводится по состоянию на конец соответствующего отчетного года.

При последующих переоценках сумма дооценки равная сумме уценки объекта, проведенной в предыдущих периодах, отражается в составе прочих доходов, превышение дооценки над суммой уценки отражается в добавочном капитале. Аналогичным образом отражается уценка – уценка в сумме не превышающей дооценку объекта, проведенную в предыдущих периодах, относится на уменьшение добавочного капитала, превышение уценки над суммой дооценки относится на прочие расходы.

Списание дооценки, отраженной в составе капитала, на нераспределенную прибыль при применении ПБУ 6/01 происходило при выбытии основного средства. ФСБУ 6/2020 предлагает два способа списания дооценки, отраженной в составе капитала, на нераспределенную прибыль:

единовременно при списании объекта основных средств, по которому была накоплена дооценка;
по мере начисления амортизации по объекту основных средств.

Принятый способ необходимо отразить в учетной политике и применять в отношении всех основных средств.

Особенности переоценки объектов инвестиционной недвижимости

ФСБУ 6/2020 вводит понятие инвестиционной недвижимости - недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Выше рассматривались особенности проведения и отражения в учете переоценки по объектам основных средств, отличным от инвестиционной недвижимости. При переоценке инвестиционной недвижимости существует ряд особенностей. Рассмотрим их ниже.

Организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости. Переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату. Отличительной особенностью учета объектов инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости является тот факт, что такие объекты не подлежат амортизации, следовательно, при переоценке первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости (в том числе ранее переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равна его справедливой стоимости.

Дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости отражается в составе прочих доходов или расходов.

Порядок проведения переоценки

Решение о последующем учете объектов основных средств и (или) инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости подлежит отражению в учетной политике организации. В учетной политике следует отразить:

группы основных средств, учитываемых по переоцененной стоимости;
способ последующей оценки объектов инвестиционной недвижимости;
периодичность проведения переоценки;
порядок пересчета первоначальной стоимости и накопленной амортизации при проведении переоценки;
способ списания дооценки, отраженной в составе добавочного капитала, на нераспределенную прибыль.

Далее следует определиться с порядком определения справедливой стоимости основных средств. По нашему мнению, для определения справедливой стоимости основных средств предпочтительным является привлечение независимых специалистов – оценщиков.

Как правило, перед проведением переоценки проводится инвентаризация подлежащих переоценке объектов, составляется организационно-распорядительная документация (приказы, распоряжения), составляется список подлежащих переоценке объектов с указанием всей необходимой для оценщика информации.

Отражаем результаты переоценки основных средств в бухгалтерском учете

Рассмотрим пример отражения в учете переоценки объекта транспортного средства:

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):

- Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

- Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).

- Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012) :

- Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

- Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

- Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15 )

- Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

- Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

- спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.

- спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

- оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

Выводы суда ( Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14 )

- Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

- Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО "Брайт Бокс" (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик - возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.

Судами установлено, что ООО "Брайт Бокс" 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО "Брайт Бокс" планировало реализовать на территории особой экономической зоны "Дубна" проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО "Брайт бокс" создало и успешно реализует в России и за рубежом.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015 )

- Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

- Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

- В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

- Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

Читайте также: