Налоговые риски при продаже без прибыли
Обновлено: 19.05.2024
С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Вопрос
Какие налоговые и иные неблагоприятные последствия ожидают юридическое лицо, продавшее объект недвижимости (нежилое помещение/здание) по стоимости ниже его кадастровой стоимости?
Ответ
Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости.
При многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф.
Также существует риск того, что подобная сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства.
Обоснование
Статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает для сторон сделки принцип свободы договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким образом, стороны договора вправе самостоятельно определить цену сделки. Цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано, может отличаться от кадастровой стоимости и остаточной стоимости.
При продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) не установлено.
Если стороны договора купли-продажи недвижимости не взаимозависимые лица, установленная цена недвижимости считается рыночной, а сделка не признается контролируемой (п. 1 ст. 105.3, п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Оспорить эту цену и доначислить налог исходя из рыночного уровня цен инспекция не вправе (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).
Однако при многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@). Рекомендуется перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться за независимой оценкой этого имущества и получить отчет о его оценке (ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.
Между тем принцип свободы договора не является безграничным. Во-первых, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц. Во-вторых, по правилам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора, включая условие о его цене, могут быть императивно установлены законом или иными правовыми актами.
1. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества законодательно установлена на определенном уровне (в том числе с привязкой к кадастровой стоимости объекта), отступление от такого нормативного предписания служит основанием для признания сделки недействительной как нарушающей требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
1) граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности).
Если же условие о льготной цене включено в договор купли-продажи земельного участка, заключенный с лицом, не имеющим права на соответствующую льготу, такое условие (а применительно к ст. 180 ГК РФ и договор в целом) может быть признано недействительным по иску соответствующего публично-правового образования (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 по делу N 305-ЭС17-1863);
2) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Несоблюдение такого требования (установление начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка ниже его кадастровой стоимости) послужило основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка в рамках дел N А82-19660/2017 (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.12.2018 N Ф01-5580/2018 по делу N А82-19660/2017) и N А34-3565/2016 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2017 N Ф09-2105/17 по делу N А34-3565/2016).
2. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества нормативно не регламентируется, его продажа по цене ниже кадастровой стоимости может указывать на нерыночный характер сделки и, в зависимости от обстоятельств дела и существа сложившихся отношений, служить основанием для признания такой сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица.
Аналогичным образом по делу N А40-239289/15 (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2018 N Ф05-8952/2018 по делу N А40-239289/15) суды пришли к выводу о том, что определенная в спорном договоре купли-продажи цена земельных участков существенно уменьшена по сравнению с ее действительной стоимостью на дату совершения договора (о чем в своей совокупности свидетельствуют результаты оценки рыночной стоимости земельных участков, а также их кадастровая стоимость), в связи с чем совершенная сделка по отчуждению недвижимого имущества является недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов с нарушением установленного законом запрета на злоупотребление гражданскими правами.
Такие же последствия могут быть применены и к иным сделкам, предполагающим отчуждение недвижимого имущества, совершенным в преддверии банкротства (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2019 N Ф07-1282/2019 по делу N А26-10731/2016).
Также требование о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной может заявляться участником общества - продавца, мотивированное совершением сделки в ущерб интересам общества и наличием явного для него ущерба (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2018 N Ф05-16347/2018 по делу N А41-49737/17).
Приведенная выше судебная практика (наряду с иными многочисленными примерами, включая Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 N 33-12332/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2019 N Ф05-15170/2019 по делу N А40-86597/2018) показывает, что юридическое значение при решении вопроса о признании сделки недействительной (по мотиву допущенного сторонами злоупотребления правом либо иному специальному основанию) может иметь не само по себе отступление от кадастровой стоимости недвижимого имущества, а занижение реальной рыночной цены объекта, отсутствие реального исполнения договора и др. При этом сведения о кадастровой стоимости имущества используются в этом случае в качестве одного из относимых и допустимых доказательств действительной рыночной стоимости предмета сделки.
Подобный вывод отражен в правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, согласно которой кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (см. также Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 N 01АП-6064/2019 по делу N А79-14561/2017 (Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2020 N Ф01-15046/2020 данное Постановление оставлено без изменения), Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 N 09АП-43537/2019 по делу N А40-98732/2018).
С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
О покупке акций существует множество статей, но вот о продаже ценных бумаг их очень мало. Финансовый блогер Леонид Кофман расскажет о самом важном этапе сделки и поделится лучшими стратегиями продажи акций с прибылью
Существует огромное количество статей и курсов о том, как покупать акции. Однако для большинства инвесторов и трейдеров самый волнительный момент на рынке — продажа бумаг. В такие моменты человек борется со страхом и жадностью, руководствуясь эмоциями вместо здравого смысла. Давайте разберемся, как системно подходить к процессу продажи акций, чтобы эмоции не влияли на наши решения.
В конце августа в США пройдет собрание крупнейших банкиров и представителей ФРС, где с высокой вероятностью мы услышим заявления об ужесточении кредитно-денежной политики, что, на мой взгляд, неизбежно приведет к коррекции на рынках. Другими словами, у нас есть еще несколько недель, чтобы пересмотреть свои портфели и решить, от каких активов пора избавиться.
Я опишу лучшие стратегии продажи акций, которые сам успешно применяю, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящую для каждой бумаги в своем портфеле. Стоит отметить, что я рассмотрю ситуации фиксации прибыли — когда мы продаем дороже, чем купили.
На мой взгляд, показатель мультипликатора P/E больше 20 для компаний стоимости и больше 40 для компаний роста — критерий для продажи. P/E каждой отдельной компании я сравниваю со средним P/E по отрасли. Например, показатель P/E для компании NVIDIA — 92,89. В то же время средний по отрасли — 68,8.
Р/Е (Price/Earnings или цена/прибыль) — отношение рыночной стоимости компании к ее годовой прибыли. Один из основных показателей, применяемых для сравнительной оценки инвестиционной привлекательности компаний. Чем меньше показатель данного мультипликатора, тем более привлекательна компания.
Акции роста — бумаги компаний, которые растут темпами, опережающими средний рыночный рост. Это молодые, быстро развивающиеся компании, которые обычно не платят дивиденды.
Акции стоимости — противоположность акциям роста. Если смотреть на ключевые показатели, как, например, дивиденды или прибыль, то такие компании существенно недооценены рынком в силу внешних факторов.
В целом превышение не критичное, но подобное значение P/E для меня слишком высокое. Мультипликатор показывает, что деньги, инвестированные в NVIDIA, вернутся через 92 года. Очевидно, что акции сильно перекуплены, хотя по финансовым показателям компания довольно привлекательна.
2. При ребалансировке портфеля
Ребалансировка — процесс, когда мы продаем те акции в портфеле, которые выросли слишком сильно и их объем в портфеле превышает заранее установленные нами границы. Например, бумаги сильных компаний я держу в портфеле не больше 5%. Пример такой компании — Microsoft.
Данный вес в 5% от портфеля я выделяю для прибыльных компаний с историей, но благодаря небольшой доле мои вложения не будут зависеть от динамики отдельных акций. Таким образом, инвестиционный портфель становится более устойчивым к непредвиденным ситуациям.
Раз в квартал я делаю ребалансировку портфеля, если вижу, что за счет роста цены доля Microsoft в моем портфеле оказалось больше 5%. В таком случае я продаю столько акций, чтобы пропорция бумаг вернулась обратно к 5%.
3. При получении сверхприбыли — 100% и более
Данную стратегию я успешно реализовал в 2021 году по тем бумагам, которые были куплены при коррекции в 2020 году. В частности, это акции компаний Simon Property и Halliburton. Акции первой я приобрел по 65,27$ в августе прошлого года, продал по 130,54$ в июне текущего. Акции Halliburton были куплены по 11,16$ в мае 2020 года, а проданы в мае текущего года по 22,8$.
Эта стратегия требует смелости и внутренней дисциплины, ведь, получив 100% доходности, сразу же появится соблазн подождать еще немного и заработать 110%, 120% и 200%. Поэтому многие инвесторы лишают себя хорошей прибыли, а потом жалеют об упущенных возможностях.
4. При появлении серьезных фундаментальных рисков для компании
Под фундаментальными рисками я подразумеваю, например, принятие законов, ограничивающих деятельность компании. Например, для табачных компаний фундаментальные риски несут ограничения мест для курения и снижение уровня смол. Для нефтяных компаний — ужесточение экологических норм.
Еще одним серьезным риском являются судебные процессы со стороны государства, в первую очередь — от антимонопольных ведомств. Для таких стран, как Китай и Россия, любые претензии со стороны государства — это повод насторожиться, потому что давление может привести к фатальным для компании последствиям: банкротству, национализации или разделению.
Подобный спад произошел с акциями Alibaba после начала антимонопольного расследования со стороны властей Китая в декабре 2020 года. За месяц до этого регуляторы Китая уведомили Ant Group о том, что она может не соответствовать требованиям листинга, поэтому IPO Ant Group было отменено. По данным Refinitiv, акции Alibaba обвалились на 33,44% от исторических максимумов и на 11,51% после начала расследования.
5. Непропорциональный уровень долга компании
Сейчас, когда инвесторы ждут роста ставки в США, контроль за уровнем долга компаний, находящихся в портфеле, считаю ключевым моментом. Рост процентной ставки приведет к росту стоимости новых кредитов, и перекредитовываться компаниям станет сложнее. Это повлечет за собой снижение эффективности и банкротство отдельных компаний.
Если в вашем портфеле есть компании, у которых из года в год растет долговая нагрузка, особенно если при этом они еще и платят высокие дивиденды (коэффициент Divident Payout Ratio более 30%), то я бы подумал о продаже таких акций и замене их на бумаги компаний с умеренной долговой нагрузкой.
6. При достижении горизонта инвестирования
В своем спекулятивном портфеле по каждой бумаге я прописываю цель и горизонт планирования. Эти два параметра помогают мне вовремя балансировать портфель. Если мы подошли к ранее заданному горизонту, а акция не дошла до плановой цены и даже не стремится к ней — надо продавать. Мой свежий пример — акции компании Xerox.
Я приобрел акции в сентябре 2020 года в расчете на достижение допандемического уровня. Акции Xerox за это время показали динамику хуже средних рыночных значений, поэтому было принято решение о фиксации прибыли и продаже бумаг.
Ключевой момент — данная стратегия относится только к спекуляциям. Если вы придерживаетесь по данной бумаге инвестиционной стратегии, то надо посмотреть на фундаментальные характеристики компании и понять, что сдерживает рост, а разобравшись, возможно, вы увеличите горизонт планирования и не станете ее продавать.
Подводя итог, стоит сказать, что, покупая акцию той или иной компании, сразу продумайте стратегию выхода из нее. Чтобы не забыть и не поменять решение, ведите дневник инвестора в форме Exсel. И помните, что портфель — это не статичная конструкция, он требует вашего внимания, ребалансировки и фиксации прибыли.
Закрытие торговой позиции с целью извлечь прибыль. Как правило фиксация прибыли происходит при достижении показателей, выгодных продавцу или при непредсказуемом движении котировок. Расчетный показатель. Позволяет оценить уровень недооцененности или переоцененности активов рынком. Считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость актива (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность актива оценивается при сравнении значения мультипликатора с мультипликаторами конкурентов. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Соотношение капитализации компании к ее чистой прибыли. Популярный показатель для оценки стоимости акций и поиска недооцененных и переоцененных компаний Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее набор активов, собранных таким образом, чтобы доход от них соответствовал определенным целям инвестора. Портфель может быть сформирован как с точки зрения сроков достижения цели, так и по составу инструментов. Идея формирования эффективного портфеля находится в сфере грамотного распределения рисков и доходности. Подробнее
Читайте также: