Налог при расторжении договора купли продажи квартиры

Обновлено: 12.05.2024

В случае расторжения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости, правовые отношения между продавцом и покупателем прекращаются. Отмена заключенного соглашения возможна только в предусмотренных законом случаях.

Договоренность может быть расторгнута по желанию продавца или покупателя, при этом конкретные сроки для расторжения сделки не установлены.

При обоюдном решении расторгнуть договор, участники сделки должны заключить соглашение о расторжении. Документ оформляется в простой письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Под аннулированием договора купли-продажи понимается прекращение гражданских правоотношений между участниками сделки — покупатель возвращает приобретенную недвижимость, а продавец обязан вернуть в полном объеме уплаченные средства.

Отменить договор купли-продажи можно по следующим основаниям:

по взаимному согласию сторон (ст. 450 ГК РФ);
в результате одностороннего отказа от исполнения (ст. 450.1 ГК РФ);
на основании судебного решения по требованию заинтересованной стороны;
в случае, если возможность расторжения предусмотрена в тесте документа;
в силу форс-мажорных обстоятельств (военные действия, стихийные бедствия и т.д.).

Порядок действия при расторжении соглашения купли-продажи:

Направление одной из сторон требования о расторжении с обоснованием причин.
Получение ответа от участника сделки.
Выбор способа прекращения — по обоюдному согласию или в судебном порядке.
Составление соглашения о расторжении или искового заявления.
Получение судебного решения или регистрация соглашения.
Возвращение полученного по сделке.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца

В соответствии с ГК РФ продавец может настаивать на расторжении договора купли-продажи недвижимости, если покупатель отказывается принять жилье или уклоняется от подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), либо же не оплачивает стоимость, установленную соглашением (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Когда ДКП аннулируется по вине покупателя, задаток, внесенный ранее, ему не возвращается.
Если же инициатор расторжения продавец — задаток выплачивается покупателю в двойном размере.
Когда решение обоюдно — требование об удваивании не применяется.

Для того, чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец сначала должен письменно оповестить покупателя о своем намерении и предложить расторгнуть сделку. В случае если покупатель не ответит на уведомление в течение 30 дней или откажется аннулировать сделку, продавец может подать исковое заявление в суд.

Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор

ДКП может быть расторгнут, когда продавец нарушил договорные обязательства. Требовать прекращения договора покупатель может в следующих случаях:

продавец отказывается передать квартиру или уклоняется от ее фактической передачи (ст. 556 ГК РФ);
жилое помещение имеет существенные недостатки, которые ранее были скрыты или не оговорены продавцом на момент заключения сделки купли-продажи (ст. 557 ГК РФ);
продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры, а также не снимаются с регистрационного учета.

Покупатель также имеет право расторгнуть договор долевого участия, в том случае если продавец (застройщик) вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Как расторгнуть договор после гос. регистрации

В том случае, когда документы о переходе права собственности уже подали в Росреестр или многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ), но еще не получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), продавец и покупатель должны уведомить регистрирующий орган о прекращении сделки.

Стороны отправляют в Росреестр письменное соглашение об отмене ДКП, затем в ЕГРН вносится отметка о прекращении сделки. Регистрирующий орган примет заявление только в том случае, если из его текста будет понятно, что решение сторон является добровольным и между ними нет претензий друг к другу.

Если процедура регистрации уже состоялась — договор считается фактически исполненным. Расторгнуть его невозможно.

Граждане заключили ДКП жилого помещения. Покупатель подписал акт приема-передачи, получил ключи от квартиры и полностью оплатил полученное имущество. После сбора необходимых документов он подал заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности и через 10 дней получил выписку из ЕГРН. Однако, через месяц граждане решают расторгнуть договор купли-продажи и подают в регистрирующий орган соглашение о прекращении. В аннулировании сделки будет отказано, так как действие соглашения прекратилось — стороны исполнили все установленные обязательства.

Для того, чтобы участники вернулись к первоначальным отношениям, существовавшим до заключения сделки, им придется:

заключить новый договор — продавец становится покупателем, а покупатель продавцом, при этом цена и предмет соглашения остаются прежними;
пройти государственную регистрацию права еще раз.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Конкретные сроки для отмены сделки купли-продажи законодательством не установлены. Однако аннулировать ДКП после осуществления регистрации права собственности можно в том случае, если действие договора не прекратилось, то есть стороны не выполнили в полном объеме свои обязательства:

квартира не была фактически передана покупателю;
оплата недвижимости не произведена в полном размере.

Период исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд — 3 года после регистрации права собственности (ст. 181 ГК РФ).

Соглашение о расторжении (образец)

Соглашение об отмене договора купли-продажи — это документ, составленный по обоюдному желанию сторон, который является основанием для расторжения ранее заключенной договоренности.

В документе указываются следующие сведения:

Паспортные данные продавца и покупателя.
Ссылка на документ, который подлежит расторжению.
Характеристика объекта недвижимости (квадратная площадь, адрес местонахождения, этажность и т.д.).
Какие убытки должны быть компенсированы участниками сделки, в какой срок и в каком порядке будет возращено имущество (денежные средства или квартира).
Подписи участников соглашения.

Соглашение оформляется в той же форме, что и основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если он был заверен нотариально, то с соглашением о прекращении договорных обязательств нужно также обратиться к нотариусу.

Порядок расторжения зависит от того, на какой стадии находится сделка:

до регистрации права собственности — для расторжения сделки достаточно подписать документ без оформления регистрации;
после регистрации — договор признается расторгнутым только после внесения сведений в ЕГРН.

Судебная практика расторжения договоров

Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев иск о расторжении договора купли-продажи и о возврате квартиры подается в суд продавцом. При этом основанием для заявления чаще всего является неисполнении покупателем своих обязанностей по соглашению в части оплаты приобретенного жилого помещения.

Покупателями иски об отмене договора заявляются крайне редко. Чаще всего это требования:

о выселении продавца и/или третьих лиц из жилого помещения;
о прекращении записи регистрации права собственности продавца на купленную квартиру;

Иск о расторжении следует предъявлять по месту нахождения квартиры по правилам подсудности, иначе судья возвратит исковое заявление (ст. 30 ГПК РФ). Прекращение договора через суд возможно только в том случае, если был выполнен порядок досудебного решения конфликта — истец отправлял ответчику требование о расторжении соглашения.

Вместе с иском в суд нужно предоставить:

Договор купли-продажи.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Документ, подтверждающий отправление предложения об аннулировании договоренности.

Суд отказывает в удовлетворении иска в случае:

если доказан факт оплаты имущества;
если истек срок исковой давности.

Постановление суда о принудительном расторжении договора вступает в силу в течение 30 дней. На основании вынесенного решения истец подает заявление о переходе права собственности в Росреестр или МФЦ.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Шaблoн дoгoвopa кyпли-пpoдaжи

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

Иcкoвoe зaявлeниe в cyд. Иcтoчник: cктo.pф

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

по соглашению сторон в традиционном порядке;
через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Я покупаю квартиру на вторичном рынке в Москве в ипотеку от Сбербанка, а продавец одновременно покупает себе другую квартиру. В нашей сделке участвовали три стороны и две квартиры, а после сделки мы отправили документы на регистрацию в Росреестр.

Мою сделку зарегистрировали, а сделку продавца нет: выяснилось, что у владельца той квартиры, которую он покупает, долги. И на квартиру уже после сделки наложили арест. Получается, мой продавец не может освободить мне квартиру, поскольку он не стал собственником своей новой квартиры. По нашему с ним договору я должна была переехать уже несколько дней назад, но не могу этого сделать.

Деньги сейчас в банковском сейфе. Получить их должен был продавец-должник, но забрать их он не сможет. По условиям доступа к сейфу должны быть две выписки из ЕГРН с перешедшим правом собственности на новых владельцев, то есть на меня и моего продавца.

Сейчас у меня два варианта. Первый — выйти из сделки. У Сбербанка никаких претензий ко мне не будет. Но я опасаюсь, что право собственности мне придется возвращать прежнему владельцу через суд. И он может подать на меня в суд за мошенничество.

Второй вариант — ждать, когда вторую сделку зарегистрируют. Но хотелось бы подстраховаться на случай, если это не случится в ближайшее время и все-таки придется действовать по первому варианту.

Ситуация неоднозначная, а вы описываете все немного туманно. Сразу могу сказать, что ни при каких условиях вас не могут обвинить в мошенничестве, поскольку состава преступления тут нет и быть не может. У вас нет умысла, а в событиях нет объекта и субъекта преступления. Вы не совершали никаких противоправных действий, а только действовали по закону: заложили деньги в ячейку и так исполнили свои обязанности по договору. Договор вы подписывали все вместе — никто никого не заставлял.

Как победить выгорание

Кто виноват в том, что вы не можете переехать

В том, что вторая квартира, права на которую должен был приобрести ваш продавец, зависла на госрегистрации, вероятнее всего, есть вина продавца второй квартиры. Именно он продал квартиру, которая была под арестом. И если к кому и могут быть вопросы, так это к нему.

Возможно, конечно, что арест на квартиру наложили уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. И до регистрации продавец второй квартиры об этом не знал. Но это маловероятно. Сделки сейчас регистрируют быстро, а вот судебные приставы как раз обычно не торопятся.

Скорее всего, вторая квартира была под арестом давно. Вопрос только в том, знал ее продавец об аресте, когда подписывал договор, или нет. Но даже если не знал, то в этом нет ничего необычного. Постановления судебных приставов частенько не доходят до адресатов, и об арестах люди узнают, только когда регистрацию приостанавливают.

В зависимости от того, знал или нет продавец об аресте, можно говорить о его вине перед вашим продавцом. Но она опять же не уголовного характера. Скорее это нарушение условий договора, за которые он потом должен будет выплатить неустойку или возместить убытки. Например, если покупатель будет вынужден арендовать жилье на время, когда ему придется съехать со своей бывшей квартиры, а в новую он пока не может переехать из-за ареста.

Говорить об обмане из-за того, что на квартире арест, нельзя: если нет регистрации перехода права собственности или договора купли-продажи , это не говорит о его недействительности или незаключенности. Договор подписан сторонами и заключен с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Однако процесс отчуждения недвижимости требует регистрации перехода права собственности. Пока переход права собственности не состоялся, договор хотя де-факто и существует, но де-юре он не исполнен. Если по каким-то причинам или одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, или Росреестр отказывает в регистрации, можно обратиться в суд.

Даже если по каким-то обстоятельствам окажется, что продать ту квартиру совсем невозможно — например, она под арестом банка, и продавец второй квартиры вообще не может ею распоряжаться, — на ваши права это не влияет.

Фактически сейчас вы владеете той квартирой, которую купили и за которую заплатили положенные деньги. Да, они лежат в ячейке, и у продавца нет к ним доступа. То, что продавец не может получить ваши деньги из-за встречной сделки, — не ваша проблема. Вы можете потребовать отдать вам квартиру, в том числе через суд.

Что делать в вашей ситуации

Вариантов у вас не два, а немного больше.

Дождаться, когда снимут арест. Если речь идет о небольших долгах, то после того, как продавец их оплатит, арест с квартиры снимут в течение 2—3 дней. После этого второй договор зарегистрируют, и продавец получит доступ к ячейке.

Потребовать отдать вам ту квартиру, которую вы купили. То, что продавцу негде жить, — не ваша проблема. Он может арендовать жилье, а расходы по аренде потом взыскать с нерадивого второго продавца как с виновной стороны.

Но, скорее всего, добровольно он этого делать не захочет, а значит, будет конфликт, и вам придется принудительно выселять его с помощью полиции или по решению суда. Насколько для вас этичен такой вариант, решать вам.

Тот, что продавец не подпишет вам акт приема-передачи, роли не играет. Это необязательный с точки зрения приобретения права собственности документ. Право собственности переходит, когда Росреестр регистрирует его на нового собственника. По акту переходит только ответственность за содержание и риск случайной гибели имущества.

Однако Росреестр почему-то считает, что договор купли-продажи недвижимости, по которому уже произошел переход права собственности, нельзя расторгнуть по соглашению сторон, а смена правообладателя возможна только через обратную сделку. То есть вы станете продавцом, а ваш продавец — покупателем своей бывшей квартиры.

п. 65 постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 PDF, 166 КБ

Но нет гарантий, что если вы все-таки расторгнете ваш договор, то Росреестр зарегистрирует его расторжение. Возможно, он откажется регистрировать, и вам придется или оспаривать отказ в суде, или делать так, как хочет Росреестр, — заключать обратный договор. Налога не будет, поскольку за сколько вы купили, за столько и продадите обратно. Но подать декларацию все же придется.

С обратным договором, как и с расторжением договора, есть одна проблема: как вернуть ваши деньги из банковской ячейки. Условие доступа у вас остается прежнее: регистрация двух договоров и выписки из ЕГРН. А их нет. Может оказаться, что договор вы расторгнете, а деньги свои забрать не сможете. И тогда проблема будет у вас. Тут я могу рекомендовать работать со специалистами банка, где вы взяли кредит: их деньги тоже там лежат, и они заинтересованы их вернуть.

Можно ли вернуть квартиру обратно продавцу

Если вы купили квартиру и Росреестр зарегистрировал право собственности на нее, она ваша и вы можете в нее въезжать. То, что ваш продавец покупает другую квартиру и у конечного продавца нет доступа к деньгам, вас уже не касается.

Выселять вашего продавца придется с помощью полиции или по решению суда. Если, конечно, он не захочет съехать добровольно.

Я не советую расторгать договор и возвращать квартиру продавцу. Скорее всего, скоро вопрос решится, и конечный продавец сможет получить все деньги.

Читайте также: