Налог на продажу недвижимости латвия
Обновлено: 19.05.2024
Продаю квартиру в Латвии. Я не резидент Латвии. Владение меньше 5 лет. Покупала за 100000€ продаю за 115000€. Чеков на расходы на рмемонт нет. Налог в Латвии на прирост капитала 15%. Как я поняла, между Латвией и Россией существует соглашение о двойном налогообложении. Если я заплачу налог в Латвии, я буду освобождена от налога в России? Или я могу не сообщать России о факте продажи? Могу ли я перевести средства с продажи на счёт в российском банке без проблем?
При продаже квартиры в Латвии, приобретенной до 2016 г. и находившейся в собственности менее трех лет, Вы должны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в бюджет РФ по ставке 13% на основе налоговой декларации.
При исчислении налоговой базы по НДФЛ можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ в размере не более 1 000 000 руб. или уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Вам следует представить в налоговый орган по месту жительства в РФ налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен данный доход, и уплатить исчисленную сумму налога в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При этом он вправе зачесть налог, удержанный и уплаченный им в бюджет Латвии, но не более 13%.
СОГЛАШЕНИЕ
МЕЖДУ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И ПРАВИТЕЛЬСТВОМ ЛАТВИЙСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОБ ИЗБЕЖАНИИ
ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И О ПРЕДОТВРАЩЕНИИ УКЛОНЕНИЯ
ОТ УПЛАТЫ НАЛОГОВ В ОТНОШЕНИИ НАЛОГОВ
НА ДОХОДЫ И КАПИТАЛ
(Москва, 20 декабря 2010 года)
Статья 13
ПРИРОСТ СТОИМОСТИ КАПИТАЛА
ПРОТОКОЛ
от 20 декабря 2010 года
1. В отношении статьи 13:
Договаривающиеся Государства исходят из того, что все доходы, возникающие в результате отчуждения недвижимого имущества, расположенного в Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом Договаривающемся Государстве в соответствии с положениями пункта 1 статьи 13 настоящего Соглашения.
Налог уплаченный в Латвии Вам идет в зачет.
Статья 232. НК РФ Устранение двойного налогообложения
1. Фактически уплаченные физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации,если иное не предусмотрено соответствующим международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения.
В случае, если международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения предусмотрен зачет в Российской Федерации суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, такой зачет производится налоговым органом в порядке, установленном пунктами 2 — 4 настоящей статьи.
2. Зачет в Российской Федерации суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, производится по окончании налогового периода на основании представленной таким физическим лицом налоговой декларации, в которой указывается подлежащая зачету сумма налога, уплаченного в иностранном государстве. При этом суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, подлежащие зачету в Российской Федерации, могут быть заявлены в налоговых декларациях, представляемых в течение трех лет после окончания налогового периода, в котором были получены такие доходы.
3. В целях зачета в Российской Федерации суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, к налоговой декларации прилагаются документы, подтверждающие сумму полученного в иностранном государстве дохода и уплаченного с этого дохода налога в иностранном государстве, выданные (заверенные) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства, и их нотариально заверенный перевод на русский язык.
В документах, прилагаемых к налоговой декларации, должны быть отражены вид дохода, сумма дохода, календарный год, в котором был получен доход, а также сумма налога и дата его уплаты налогоплательщиком в иностранном государстве.
Вместо указанных документов налогоплательщик вправе представить копию налоговой декларации, представленной им в иностранном государстве, и копию платежного документа об уплате налога и их нотариально заверенный перевод на русский язык.
В случае, если налог с доходов, полученных в иностранном государстве, был удержан у источника выплаты дохода, сведения о суммах дохода в разрезе каждого месяца соответствующего календарного года, а также о суммах налога, удержанных у источника выплаты дохода в иностранном государстве, представляются налогоплательщиком на основании документа, выданного источником выплаты дохода, вместе с копией этого документа и его нотариально заверенным переводом на русский язык.
4. Сумма налога, подлежащая зачету, определяется с учетом положений соответствующего международного договора Российской Федерации по вопросам налогообложения. При исчислении засчитываемой в Российской Федерации суммы налога применяются положения настоящего Кодекса, действующие в отношении порядка исчисления налога в том налоговом периоде, в котором был получен доход в иностранном государстве.
Или я смогу без всего этого свободно пользоваться деньгами? Сбербанк требовал от меня справку об открытии счёта за рубежом, когда я отправляла деньги из России в Латвию, поэтому возник этот вопрос.
Инна
Сведения об открытии счета в Латвии Вы обязаны представить в налоговую инспекцию.
Статья 2
НАЛОГИ, НА КОТОРЫЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ СОГЛАШЕНИЕ
1. Настоящее Соглашение применяется к налогам на доходы и на капитал, взимаемым от имени Договаривающегося Государства, или его политических подразделений или органов местной власти, независимо от способа их взимания.
2. Налогами на доходы и на капитал считаются все налоги, взимаемые с общей суммы дохода, общего капитала или с элементов дохода или капитала, включая налоги на доходы от отчуждения движимого или недвижимого имущества, а также налоги на доходы от прироста капитала.
3. Существующими налогами, к которым применяется настоящее Соглашение, в частности, являются:
a) применительно к Российской Федерации:
(ii) налог на доходы физических лиц;
b) применительно к Латвийской Республике:
(ii) подоходный налог с физических лиц;
Статья 24
МЕТОДЫ УСТРАНЕНИЯ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
1. В отношении резидента Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом:
если резидент Российской Федерации получает доход или владеет капиталом, который в соответствии с положениями настоящего Соглашения может облагаться налогом в Латвийской Республике, сумма налога на такой доход или капитал, подлежащая уплате в Латвийской Республике, может вычитаться из налога, взимаемого в Российской Федерации. Сумма такого вычета, однако, не должна превышать сумму налога на этот доход или капитал, рассчитанного в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Т.е. Вы, как резидент РФ (насколько я понял из текста вопроса), уплачиваете налог сначала в РФ, а уже затем (если потребуется за минусом) в Латвийской Республике.
За рубежом (Словения и Болгария) продана недвижимость, там же уплачены все необходимые налоги. Недвижимость в собственности пять лет. Нужно ли в России платить налог с дохода 13% от продажи этой недвижимости? Или нужно доплачивать разницу между уплатой суммы налога за рубежом и в России? Как отвечают на этот вопрос Соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией?
Согласно п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ под имуществом в названном кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Соответственно, не исключается и имущество, находящееся за рубежом.
Налог на доходы физических лиц регулируется гл. 23 НК РФ.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.
Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход физических лиц – налогоплательщиков, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации. Нерезиденты Российской Федерации уплачивают налог с дохода в бюджет Российской Федерации, полученный от источников в Российской Федерации. Таким образом, нерезиденты не являются налогоплательщиками в Российской Федерации в части дохода, полученного за пределами Российской Федерации.
Понятие налогового резидента Российской Федерации прямо не связано с гражданством или видом на жительство, местом работы, местом нахождения имущества или ведения бизнеса и т.п., а определяется фактически проведенным на территории России количеством дней. В силу п. 2 ст. 207 НК РФ по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено НК РФ, налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Поэтому гражданин России, постоянно проживающий за рубежом (более 183 дней в течение указанного периода), не является налоговым резидентом Российской Федерации, в связи с чем на него не распространяется налоговый режим, установленный НК РФ в части налогов на доходы, полученные за рубежом, в том числе от продажи зарубежной недвижимости.
В отношении налоговых резидентов Российской Федерации при продаже недвижимости действуют особенности, установленные ст. 217.1 НК РФ, связанные с давностью владения. По общему правилу в случае владения недвижимым имуществом не менее пяти лет со дня его приобретения доход от его продажи освобождается от налогообложения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ). В особых случаях этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Налоговая ставка, применимая к продаже недвижимости в отношении налогового резидента Российской Федерации, установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При исчислении суммы налога по указанной ставке в качестве налоговой базы принимается денежное выражение суммы полученного дохода, вырученной от продажи недвижимости, подлежащего налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ), в том числе имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство или приобретение иной (новой) жилой недвижимости в Российской Федерации, включая земельные участки для жилищного строительства, но не более 2 млн руб., или в размере дохода от продажи самой жилой недвижимости, но не более 1 млн руб.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем в данном случае вид и целевое назначение этого имущества не имеют значения.
Как следует из вышеприведенного положения, место нахождения приобретенного имущества для целей его применения значения также не имеет. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 20.09.2017 № 03-04-06/60671.
Исходя из положений пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников за пределами Российской Федерации, самостоятельно осуществляют исчисление, декларирование и уплату налога на такие доходы исходя из сумм таких доходов.
Порядок получения в Российской Федерации зачета налога, уплаченного в иностранном государстве, для целей применения НДФЛ внутри страны установлен ст. 232 НК РФ.
В указанной норме предусмотрено, что в целях получения такого зачета налогоплательщику надлежит представить в налоговые органы России декларацию с отражением соответствующего дохода и приложить документы, подтверждающие получение в иностранном государстве этого дохода и уплату им там же налога, выданные (заверенные) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства.
Между тем, следует иметь в виду, что согласно общему правилу, выраженному в п. 1 ст. 232 НК РФ, фактически уплаченные физическим лицом – налоговым резидентом Российской Федерации за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения.
Таким образом, для выяснения такой возможности следует обращаться к соответствующим международным договорам при их наличии.
Таким образом, указанным межправительственным соглашением допускается зачет, предусмотренный ст. 232 НК РФ, но на сумму не более, чем подлежащую уплате в соответствующем Государстве. Иными словами, если налог с дохода, уплаченный в Болгарии, меньше суммы налога, рассчитанного по ставке, действующей в России (13%), то в бюджет Российской Федерации причитается уплатить разницу; если такой налог, уплаченный в Болгарии больше, чем рассчитанный по российским правилам, то зачету подлежит сумма налога в пределах рассчитанного, разницы не возникает и, соответственно, необходимость в уплате каких-либо сумм налога в России отсутствует, к возврату на территории Болгарии также никаких сумм налогов не причитается.
Вместе с тем при возникновении какой-либо разницы, причитающейся к уплате в бюджет Российской Федерации в связи с продажей недвижимости в указанных государствах по причине более низкого налогообложения полученного дохода на их территории, не следует игнорировать вышеуказанные нормы НК РФ, касающиеся как давности приобретения указанной иностранной недвижимости, так и затрат на ее приобретение, поскольку их действие кодексом не исключается в отношении недвижимого имущества, находящегося за рубежом.
Таким образом, исходя из контекста поставленного вопроса, поскольку за рубежом были уплачены все налоги с продажи недвижимости, то сумма налога в России с учетом зачета уплаченного за рубежом составит положительную разницу, причитающуюся к уплате, лишь в том случае, если сумма налога, рассчитанная и уплаченная по правилам иностранного государства, меньше, чем причиталось бы в России. Однако в таком случае следует исходить из того, что с момента приобретения недвижимости истек необходимый для освобождения от уплаты налога пятилетний срок владения. Если указанный срок не истек, следует воспользоваться возможностью учесть при определении налоговой базы фактически понесенные и документально подтвержденные затраты на ее приобретение.
Приобретение недвижимости в Латвии для наших соотечественников - это прекрасная возможность получить все блага Европы без сложностей адаптации к жизни в чужой стране. Доброжелательное отношение к Россиянам, отсутствие языкового барьера, сравнительно низкие цены, простота покупки недвижимости и членство в Евросоюзе - все это неоспоримые преимущества Латвии, которые, безусловно, заслуживают внимания и делают эту страну такой привлекательной.
Стабильная экономическая ситуация, выгодное географическое положение в сочетании с низкими ценами на коммерческую недвижимость и высокой степенью защиты банковских вкладов и частной собственности - вот только несколько плюсов выбора Латвии для ведения бизнеса и инвестиций.
Чем еще привлекательна Латвия на сегодняшний день
Кроме того, с лета 2010 года при покупке любой недвижимости в Латвии на сумму более 100 000 латов (Примерный курс 0.50 сантим = 1 доллар США) или же при инвестициях не менее 200 000 латов иностранцы имеют право получить вид на жительство сроком на 5 лет.
В соответствии с местным законодательством, при оформлении недвижимости в собственность, нерезидент страны может получить долгосрочную шенгенскую визу на срок до 5 лет. Это дает право свободно перемещаться не только по Латвии, но и по другим странам Евросоюза.
Процедура покупки недвижимости
Купить недвижимость в Латвии нашим соотечественникам обычно труда не составляет. Вся процедура в целом редко занимает более 40 дней.
Россияне могут приобретать как готовые объекты, так и земли под застройку. Для покупки земли потребуется разрешение от администрации города, в котором планируется приобретение. Как правило, эта процедура обычно является простой формальностью.
Существуют, однако, ограничения на покупку сельскохозяйственных угодий и земельных участков, находящихся на приграничных территориях, в природных заповедниках, в защитных зонах водоемов и т.д.
Выбрав интересный вам объект недвижимости и обратившись в риелторскую компанию, вы должны будете позаботиться об открытии банковского счета. Оплату объекта можно производить и наличными.
Перед заключением основного договора купли-продажи недвижимости в Латвии принято заключать предварительный договор. Этот этап сделки с любой недвижимостью оговорен в законодательстве страны. В таком документе, как правило, указываются данные о продавце и покупателе, а также подробная информация об объекте, условия и способ оплаты и сумма задатка. Кстати, фиксированной суммы задатка в Латвии не предусмотрено, его размер будет зависеть от стоимости сделки. Если по каким-либо причинам сделка срывается, и виноват в этом продавец, он обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойную сумму задатка. В случае, если покупатель сам решает отказаться от покупки недвижимости, задаток ему не возвращается.
Интересно, что основной договор купли-продажи, в отличие от большинства европейских стран, не нужно заверять у нотариуса. Более того, для совершения сделки покупателю не обязательно находиться на территории страны: он может подписать договор в отделении посольства Латвии по месту своего нахождения.
В случае, если объектом сделки купли-продажи является земельный участок, как уже говорилось выше, после подписания договора необходимо получить разрешение в органах местного самоуправления.
Право собственности на недвижимость оформляется через Земельную службу. Новый владелец объекта должен подать соответствующее заявление. Окончательный переход прав собственности на нового владельца подтверждается выпиской из Земельной книги, которая выдается примерно через две недели после подачи заявления.
Одновременно с подачей прошения в Земельную службу Латвии покупатель недвижимости обязан перечислить деньги на счет покупателя.
Расходы при покупке недвижимости
При приобретении объектов недвижимости в Латвии, необходимо будет оплатить:
подготовку договора купли-продажи;
подачу прошения в Земельную службу;
канцелярские сборы при занесении ваших данных в Земельную книгу;
налог на покупку недвижимости (2% от суммы покупки, не более 30 000 латов).
Еще одним отличием Латвии от соседних стран является то, что услуги риелтора для покупателя недвижимости являются абсолютно бесплатными: вознаграждение за работу агенту по недвижимости выплачивается продавцом.
Ипотечное кредитование
Для того, чтобы наш соотечественник смог получить кредит на покупку недвижимости в Латвии, требуется наличие поручителя в этой стране и подтверждение стабильного дохода в России.
Ипотеку Россиянам предоставляют не все банки, поэтому следует быть особенно внимательными в выборе.
Рынок недвижимости Латвии
Цены на недвижимость в Латвии зависят от многих факторов, но в целом можно отметить, что Латвия является одной из самых недорогих стран Евросоюза для покупки недвижимости.
Выбор объектов широк: это может быть как скромный частный домик в небольшом городке, так и роскошная квартира в центре Юрмалы, стоимость которой способна сравниться с московской.
Недвижимость в Старом городе Риги и в Юрмале считается самой дорогой и престижной. В старой части Риги предложений не так много, в основном, это объекты в исторических зданиях, требующих реконструкции, или уже реконструированные. Недвижимость в этих городах выгодно приобретать с целью последующей сдачи в аренду.
Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.
При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)
Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:
Законодательные нормы
В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.
А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.
Налоги
Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.
Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:
Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).
В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.
Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.
Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину
При планировании покупки следует учесть такие правила:
Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.
Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.
В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.
В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:
Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее
Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:
Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.
Читайте также: