Налог на прибыль бартер
Обновлено: 07.07.2024
В основном это были собственники зарубежной недвижимости, которые хотели обменять ее на квартиры и загородные дома в Московском регионе. Зарубежный отдел группы уже заключил сделку: поменял квартиру в доме класса de luxe на Кипре на загородный дом на Рублево-Успенском шоссе. Еще несколько сделок готовится. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, все чаще физические лица и компании сталкиваются с ситуацией кассового разрыва, когда на момент платежа не хватает наличности, поэтому обмен становится актуальным как никогда. Для сделки не нужно выдергивать деньги из бизнеса, не нужно класть наличные в ячейку или резервировать средства на счете. Фактически происходит взаимозачет стоимости одного объекта за другой.
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает тем не менее, что обмены – это слишком сложно, не случайно их в свое время заменила купля-продажа, более удобная и собственнику, и покупателю. Элитный сегмент узкий, одновременно выставлено на продажу не так много объектов и людей на этом рынке немного, но у всех высокие требования, поэтому почти нереально найти тех, у кого интересы совпадут, объясняет он.
За что придется
платить при обмене С юридической стороны для обмена нет препятствий, говорит Румянцева. Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. Он может заключаться в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса. Обмениваться могут абсолютно разные объекты недвижимости: земля, нежилое помещение, жилые дома, квартиры и т. д. И хотя в сделке может не быть денежных расчетов, к договору мены применяются правила о купле-продаже. То есть каждая из сторон признается продавцом объекта недвижимости, который передает, и покупателем того объекта, который принимает. И у каждой из сторон образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ. Тут тоже все стандартно: как правило, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет, налоговый резидент заплатит 13%, а нерезидент – 30%. После 1 января 2016 г. налоговых резидентов и нерезидентов уравняли в правах: если они владеют объектом недвижимости более пяти лет, то освобождаются от уплаты НДФЛ. Но если объект мены находится за рубежом, то при его продаже налог, скорее всего, платить придется. Например, в Италии ставка налога – 26%, на Кипре – 20%.
Загородный дом или зарубежную виллу покупают для себя. Коммерческая недвижимость – это актив, теоретически можно обменять одно на другое, но много ли найдется людей, которым нужно жилье вместо бизнеса и бизнес вместо жилья?
В пресс-службе Управления реестра по г. Москве уточнили: переход прав собственности на имущество, переданное по договору мены, подлежит обязательной государственной регистрации. За регистрацию двух возникших прав каждое физическое лицо оплачивает госпошлину по 1000 руб. Если в сделке мены участвуют юрлица, госпошлина составляет 15 000 руб. для каждого.
Еще один обязательный платеж – агентская комиссия. Кто из клиентов платит агентству гонорар при сделках мены, решается по договоренности сторон, скорее всего, это будет инициатор обмена. Или 3% комиссии (в Kalinka Group указали именно такую) делятся между участниками сделки пополам, т. е. каждый платит по 1,5% от оценочной цены своего объекта.
Старое на новое
Бартер на стройках
Бартерный формат взаиморасчетов был также распространен между владельцами участков и девелоперами. Купить достойный участок по рыночной стоимости могли лишь единичные компании, объясняет Литинецкая. Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы сразу заплатить за землю миллиарды, поэтому стремятся рассчитаться с лендлордами метрами, выделяя им определенное количество квартир в проекте. Чем дороже земля и меньше плотность застройки, тем выше доля собственника участка: в массовом многоэтажном проекте на окраине доля квартир, предназначенных землевладельцу, была меньше, чем в элитном клубном доме в центре.
В настоящее время бартерные сделки могут использовать застройщики, которые еще не перешли на проектное финансирование, говорит Сагирян. Допустим, подрядчик получит долю в проекте, рассуждает Литинецкая, но деньги дольщиков в любом случае будут поступать на счета эскроу, доступ к которым будет открыт лишь после регистрации в проекте первого права собственности.
Читайте также: