Налог на недвижимость в турции для россиян 2021

Обновлено: 05.07.2024

Всего в 2020 году россияне купили 3078 объектов жилой недвижимости в Турции, на 6% больше, чем годом ранее, рассказал Forbes директор Astons в России Игорь Немцов. Такие же данные приводит компания Profit Real Estate, занимающаяся подбором и продажей недвижимости в Турции.

80% россиян приобретают недвижимость, чтобы затем сдавать ее в аренду, хотя для некоторых приоритетом является возможность получить турецкое гражданство, говорит Немцов. У руководителя направления турецкой недвижимости Tranio Марии Жарой похожие оценки — она считает, что 70% россиян, покупающих недвижимость в Турции, планируют получать с нее пассивный доход.

Самые популярные среди инвесторов направления — Анталья, Стамбул, Аланья, сообщили Forbes представители компаний Tranio и Astons. Основной спрос у клиентов Knight Frank приходится на Стамбул, рассказала региональный директор, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

В чем интерес к Турции

Интерес россиян к турецкой недвижимости объясняется низкими ставками и поиском альтернативных способов инвестирования, считает международный финансовый консультант FCP Financial Management Ltd Исаак Беккер. В России, по данным ЦБ на третью декаду апреля, ставки по депозитам в рублях составляют 4,72%, ставки валютных депозитов близки к нулю.

Для турецкой лиры 2020-й был крайне тяжелым — за год она обесценилась по отношению к доллару на 25%, к евро падение было еще драматичнее — на 36%. В итоге из-за нестабильности в стране и падения стоимости валюты многие объекты недвижимости, выставленные на продажу, упали в цене на 30-40%, сказал Forbes основатель и владелец компании VNG Property (управляет недвижимостью в Турции) Николас Александр Селби.

Местные жители по закону обязаны платить арендную плату в турецких лирах, что привело к снижению цен на рынке, признает он. Но теперь рынок сбалансирован до своей истинной стоимости, а инвесторы, зарабатывающие в иностранной валюте, получили отличные возможности в Турции, уверен Селби.

Так ли это? Коган считает, что реальная доходность от сдачи в аренду составит 4-5% в долларах. Это при условии, что жилье непрерывно сдается в течение года. В целом чистый доход получается 4-6% годовых от вложенной суммы, добавила Жарая.

В Стамбуле средний доход от аренды составит 5-9 % в долларах или евро в зависимости от объекта, района и варианта аренды — краткосрочной или долгосрочной, отмечает Немцов из Astons.

Что нужно учесть

Стоимость недвижимости в курортных районах Турции сейчас варьируется от €45 000 до €180 000, рассказывает руководитель отдела продаж Profit Real Estate Юлия Байдан. Более низкая стоимость у студий, выше — у двухкомнатных квартир на первой береговой линии в комплексе с инфраструктурой отеля, уточняет она. Россияне покупают апартаменты с одной или двумя спальнями стоимостью от €70 000 до €150 000, говорит Мария Жарая.

Сезон в Турции длится полгода — с мая по октябрь. В этот период недвижимость будет приносить от €500 до €2500 в месяц, вне сезона доход от аренды падает в полтора-два раза, говорит Юлия Байдан. При этом он еще зависит от удаленности от моря и уровня инфраструктуры.

К примеру, квартира с одной спальней и общей комнатой в районе Махмутлара в Аланье сейчас стоит €50 000-55 000. Ежемесячный доход с нее составит €500-600 в сезон.

В центре Аланьи цены варьируются от €65 000-70 000. Такая недвижимость будет приносить €700-800 в месяц в сезон.

Но на полученных доход придется заплатить налог. В Турции действует прогрессивная шкала налога на доходы с недвижимости — ставка составляет от 15% до 40%, говорится на сайте Turk.estate. Работает это так: минимальный необлагаемый налогом доход — 6600 турецких лир (€654 или $795) в год. Для дохода выше необлагаемой суммы, но ниже 22 000 лир (€2166 или $2626) ставка будет 15%. Максимальная ставка будет для дохода свыше 600 000 лир (€59 072, или $71 633) в год. Если недвижимость оформлена на юрлицо, то ставка налога будет фиксированной — 20%.

Получается, что к примеру, на квартире стоимостью в €50 000 в год налог на доход c аренды для физлиц составит около €660, а чистый доход — если предположить, что квартира будет сдаваться круглый год и в несезон арендная плата упадет в два раза, — €3840 в год, то есть 7,7% от вложенной суммы.

Кроме этого, нужно платить и налоги на саму недвижимость, однако они низкие, говорит Евгений Коган. При покупке жилья инвестор платит 4% от кадастровой стоимости, затем — ежегодный налоговый сбор в размере 0,3%. Иностранные собственники турецкой недвижимости платят такие же налоги, как и граждане страны, отмечает Коган.

Однако в случае с Турцией важно еще и учитывать изменение курса валюты, которая в этой стране не самая устойчивая, напоминает Беккер. Не менее выгодные инвестиции в недвижимость можно сделать на Кипре, а налоговые условия там гораздо комфортнее, говорит Коган. В Турции такие инвесторы в недвижимость, скорее всего, стараются уйти от налогообложения, пишут, что сдают родственникам и знакомым, предполагает он.

Исчезнувшие империи, фьорды, застывшие водопады: куда поехать, чтобы увидеть настоящую Турцию

Несмотря на все политические передряги, Турция была, есть и будет одним из самых любимых направлений у россиян – как для отдыха, так и для покупки недвижимости. Рассмотрим, какие налоги собственникам турецкого жилья придется оплатить при совершении сделки, и какие суммы – тратить ежегодно на содержание объекта.

Коротко о главном

Теплый климат, великолепное море, высокий уровень жизни, отличный сервис и доступные цены – вот что традиционно привлекает российских покупателей недвижимости в рынке недвижимости Турции. Покупка жилья здесь проста и прозрачна и позволяет иностранному собственнику претендовать на получение ВНЖ. Что касается налогов, то они вполне доступны для покупателя с любым бюджетом.

Совершение сделки

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Турции необходимо привлечь профессионального риэлтора, специализирующегося на конкретно взятом рынке – и знающего все его тонкости. Это поможет избежать любых ошибок и недочетов, сэкономит покупателю и время, и средства.

Главный и единственный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость в Турции, называется ТАПУ. В нем прописывается минимальная кадастровая стоимость объекта, данные о регистрации в реестре кадастрового управления, информация по месторасположению, дата последней продажи/регистрации Тапу, имена прежнего и нового собственника или собственников. Площадь объекта в ТАПУ не указывается: эти данные содержатся в техпаспорте (искане).

Налоговые ставки

Налог на приобретение недвижимости в Турции с 2017 года временно снижен до 3% и будет действовать по 30 сентября 2017 года включительно. Будет ли продлена эта льгота для покупателей, доподлинно пока неизвестно, отмечают эксперты. Стандартная же ставка налога на приобретение недвижимости в Турции составляет 4%. Покупателям стоит имеет ввиду, что все налоги исчисляются только от кадастровой стоимости! Согласно законодательству, этот налог оплачивается в равных долях покупателем и продавцом перед передачей прав собственности. Однако на практике в большинстве случаев налог на приобретение недвижимости в полном размере оплачивает покупатель. Налог взимается со стоимости объекта, указанной в ТАПУ, и уплачивается единовременно в государственном банке турецкими лирами при получении ТАПУ.

Ежегодный налог на недвижимость в Турции невысок и составляет 0,1 и 0,2% от стоимости для жилой недвижимости и земельных участков без разрешения на застройку, 0,2 и 0,4% для коммерческих объектов, 0,3 и 0,6% для земельных участков с разрешением на застройку. При расчете суммы налога используется только кадастровая стоимость недвижимости! Если собственник владеет домом, то он уплачивает только налог на жилую недвижимость: налог на землю ему платить в этом случае не нужно.

Покупателям недвижимости в Турции необходимо иметь ввиду, что меньшие из указанных ставок применяются для маленьких городов, а большие – для крупных, к которым относятся Адана, Анкара, Анталия, Бурса, Диярбакыр, Эрзурум, Эскишехир, Газиантеп, Ичель, Стамбул, Измир, Кайсери, Коджаэли, Конья, Самсун.

Налог при cдаче недвижимости в аренду рассчитывается на основе суммы дохода и составляет от 15% до 35%. Он не взимается в том случае, если доходность от жилой недвижимости не превысила TRY 3800 (около €973), а от коммерческой – TRY 30 000 (€7685) в год. Минимальная ставка 15% будет применяться к случаям, когда сумма, вырученная от аренды жилой недвижимости, составила не более TRY 13 000 (€3330). Максимальная ставка (35%) распространяется на случаи, когда аренда принесла собственнику годовой доход более TRY 110 000 (€28 175). Для юридических лиц налог всегда рассчитывается по ставке 20%.

Налог при продаже недвижимости не взимается с частных лиц в том случае, если они владели недвижимостью на территории страны более пяти лет. Если решение о продаже принято раньше, то прогрессивным налогом облагается сумма, составляющая разницу от стоимости покупки и продажи. Сумма до TRY 11 000 (€2818) налогом не облагается. Ставка 15% применяется к суммам в размере до TRY 13 000 (€3330), 20% – от TRY 13.000 до TRY 30 000 (€7685), 27% – от TRY 30 000 до TRY 70 000 (€18 000). 35% придется уплатить всем, кто получил доход от TRY 70 000 до TRY 110 000 (€28 175).

Ставки налога на наследование и дарение зависят от стоимости передаваемой в собственность недвижимости. Налог исчисляется от стоимости объекта недвижимости, прописанной в ТАПУ. Если стоимость жилья составляет до TRY 210 000 (€53 800) – 1% на наследование и 10% на дарение; от TRY 210 000 до TRY 500 000 (€128 800) – 3% и 15% соответственно; от TRY 500 000 до TRY 1,110 млн (€128 800) – 5% и 20%; от TRY 1,110 млн до TRY 2 млн (€512 800) – 7% и 25%; TRY 2 млн до TRY 3,280 млн (€840 000) – 10% и 30%.

Согласно закону об избежании двойного налогообложения, доход, получаемый российскими гражданами от недвижимого имущества в Турции, облагается налогом только в Турции.

Дополнительные расходы

Когда объект для покупки найден и все условия покупки оговорены, сделка купли-продажи недвижимости регистрируется в Государственном земельном кадастре или Регистрационной палате страны. Она фиксируется государственными служащими, поэтому привлечение нотариусов, адвокатов и других лиц не потребуется.

Регулярные расходы на содержание недвижимости

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в разделе "Консультации"

• Налог на покупку недвижимости (на оформление права собственности) (Tapu Devir Vergisi)
• Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (Emlak Kira Geliri Vergisi)
• Налог на доход от продажи недвижимости (Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi)
• Ежегодный налог на недвижимость (Yıllık Gayrimenkul Vergisi)
• Налог при получении наследства (Miras Vergisi)
• Налог при дарении недвижимости (Hediye Gayrimenkul Vergisi)
• Налог на Добавленную Стоимость (Katma Değer Vergisi)

Налог на покупку недвижимости (на оформление права собственности)

Этот налог оплачивается единожды в банке при приобретении недвижимости и получении свидетельства о праве собственности в Генеральном управлении земельного регистра и кадастра. Законом предусмотрено, что покупатель и продавец платят поровну по 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Корпоративные компании следуют установленным правилам, однако так выходит, что чаще всего на практике этот налог полностью оплачивает покупатель. Мы рекомендуем обговорить вопрос об уплате налога заранее, еще на стадии переговоров и до подписания договора купли-продажи. Если не было предварительного соглашения, подразумевается, что налог на приобретение недвижимости полностью должен оплатить покупатель (4%).

Налог на Доход от Сдачи Недвижимости в Аренду

В Турции, если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы обязаны оплатить подоходный налог, размер которого зависит от общей суммы дохода. Ежегодно до конца марта владельцы недвижимости должны подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию. Существует шкала налоговых ставок, которая обновляется каждый год. По этой шкале вы можете рассчитать, какой налог вы обязаны оплатить в зависимости от объема полученного дохода от аренды:

До 18 000 турецких лир: 15%
18 000 – 40 000 турецких лир: 20%
40 000 – 98 000 турецких лир: 27%
98 000 – 500 000 турецких лир: 35%
Более 500 000 турецких лир: 40%

* Шкала обновляется ежегодно в январе в соответствии с постановлением правительства. Последнее обновление: 02.01.2020.

Приведем образец расчета подоходного налога от сдачи недвижимости в аренду. Например, вы сдаете магазин за 15 000 турецких лир в месяц. Ваш доход от сдачи в аренду за год составит 180 000 турецких лир.

- 15% от первых 18 000 турецких лир: 2700 турецких лир
- 20% от следующих 22 000 турецких лир: 4400 турецких лир
- 27% от 58 000 турецких лир: 15 660 турецких лир
- 35% от 82 000 турецких лир: 28 700 турецких лир

В целом, ваш налог с годового дохода в 180 000 турецких лир (ТЛ) составит 2700 + 4400 + 15 660 + 28 700 = 51 460 ТЛ. Если вы сдаете эту коммерческую недвижимость арендатору, который полностью декларирует договор аренды, ваш съемщик уже выплачивает от вашего имени 45 000 турецких лир в качестве удерживаемого налога в налоговую инспекцию. В рассматриваемом примере, таким образом, вы должны будете заплатить 51 460 ТЛ – 45 000 ТЛ = 6460 ТЛ. Арендатор, во избежание уплаты высокого удерживаемого налога, предпочитает указывать в договоре более низкую стоимость аренды. Для владельца же, напротив, это может быть невыгодно.

При аренде жилой недвижимости удерживаемый налог не взимается, поэтому подоходный налог от аренды владелец оплачивает полностью. Если вы хотите инвестировать в недвижимость, приносящую доход от аренды, Antalya Homes рекомендует приобретать для этих целей коммерческую, а не жилую недвижимость.

Налог на Доход от Продажи Недвижимости

Если вы решили продать свою недвижимость в течение 5 лет с момента ее покупки, вам нужно будет оплатить налог с дохода от ее продажи. Это своего рода налог на полученную прибыль от разницы между суммой покупки и суммой продажи. Он составляет 15% от дохода с учетом инфляции. Инфляция снижает покупательную способность денег, поэтому налог рассчитывается за вычетом чистой инфляции. Информацию о полученной прибыли от продажи недвижимости вы должны задекларировать до марта следующего года. Этот налог не взимается с физических лиц, если они владели продаваемой недвижимостью больше 5 лет.

Для юридических лиц временных ограничений не существует: компании обязаны платить его в любом случае. Из общей суммы полученной прибыли вы можете вычесть банковские проценты (если недвижимость приобретена в ипотеку), налог на покупку недвижимости, ежегодный налог на недвижимость и любые расходы, связанные с ремонтом жилья.

Приведем пример расчета налога на доход от перепродажи. Предположим, покупатель приобрел недвижимость в мае 2016 года за 100 тысяч турецких лир и продал ее в августе 2020 года за 200 тысяч лир. Разница между суммой покупки и суммой продажи составила 100 тысяч турецких лир. Уровень инфляции с 2017 по 2020 год составил 58%. Это означает, что владелец не платит 58 тысяч турецких лир из-за чистой инфляции, а его общий доход без учета вычетов и налогов (доход брутто) составляет 42 тысячи турецких лир. Из них 22 тысячи турецких лир являются сопутствующими расходами, которые включают в себя: налог при покупке недвижимости, проценты по ипотеке, которые собственник выплатил банку, и ежегодный налог на недвижимость, выплачиваемый в течение 4 лет. После вычета этих расходов из общего дохода, чистая прибыль составляет 20 тысяч турецких лир: 42 000 ТЛ – 22 000 ТЛ = 20 000 ТЛ. И уже с этой суммы он обязан заплатить 15% в качестве налога на полученную прибыль от продажи недвижимости. Таким образом, сумма налога составит 3000 турецких лир.

Ежегодный Налог на Недвижимость

Все владельцы недвижимости в Турции обязаны оплачивать ежегодный налог в муниципалитетах. Налоговая ставка зависит от типа и местоположения объекта: находится недвижимость в черте мегаполиса или нет (т. е. относится ли к городскому муниципалитету или нет). Этот налог рассчитывается по кадастровой стоимости и уплачивается ежегодно. Для оплаты пошлины можно настроить автоплатеж со своего банковского счета.

Размер налоговых ставок:

Тип недвижимости

За чертой мегаполиса

В черте мегаполиса

Налог при Получении Наследства

Если вы унаследовали недвижимость в Турции, вы обязаны оплатить налог, размер которого зависит от стоимости имущества. Ниже приведены налоговые ставки:

До 160 000 турецких лир: 1%
160 000 – 510 000 турецких лир: 3%
510 000 – 1 280 000 турецких лир: 5%
1 280 000 – 2 780 000 турецких лир: 7%
Более 2 780 000 турецких лир: 10%

Налог при Дарении Недвижимости

По турецким законам, если кто-либо получает недвижимость в дар, он также обязан оплатить налог на доход от подарка. Если дар был получен от близкого родственника (супруга/супруги, родителей или ребенка), то налог при дарении может быть снижен на 50%. Размер налоговых ставок зависит от стоимости недвижимости:

До 160 000 турецких лир: 10%
160 000 – 510 000 турецких лир: 15%
510 000 – 1 280 000 турецких лир: 20%
1 280 000 – 2 780 000 турецких лир: 25%
Более 2 780 000 турецких лир: 30%

Налог на Добавленную Стоимость

Если недвижимость принадлежит компании, то при ее продаже должен быть выставлен счет-фактура. Если продавцом недвижимости является физическое лицо, это означает, что данная покупка не облагается НДС. Потому что первый человек, купивший эту недвижимость, уже заплатил НДС.

Для вычисления НДС на недвижимость в Турции используется несколько параметров. Чтобы получить представление о правилах НДС в Турции, мы должны знать, что такое справедливая стоимость земли (arsa rayiç bedeli):

Справедливая стоимость земли – это рыночная стоимость земли за кв.м., определяемая городским комитетом (оценочной комиссией). Городской комитет собирается раз в 4 года и принимает решение о рыночной стоимости земли по улицам. Расчет справедливой стоимости земли осуществляется в зависимости от места расположения земли, расстояния до банков, общественного транспорта, торговых центров и т. д.

Расчет НДС для квартир, коммерческой недвижимости и земельных участков

Тип недвижимости

18%

Коммерческая недвижимость

Избежание Двойного Налогообложения при Покупке Недвижимости

Двойное налогообложение – это налогообложение, при котором подоходный налог уплачивается дважды с одного и того же источника дохода. Двойное налогообложение возникает в международной торговле или инвестициях, когда один и тот же доход одновременно облагается налогом в двух разных странах.

Если человек, имеющий гражданство одной страны, проживает в другой стране (иногда имея второе гражданство этой страны), при этом получая доход или делая инвестиции в стране своего фактического нахождения, то возникает вопрос: в какой стране ему необходимо платить налоги? Для решения этой проблемы нужно будет определить, какая страна является налоговым органом с принципами международного права.

Методы избежания двойного налогообложения

1. Национальные методы. Страна может зачесть своим резидентам налоги, уплаченные за рубежом, установив правила в своем собственном законодательстве.

2. Международные методы. Одним из способов предотвращения двойного налогообложения является заключение международных соглашений между странами на основе разделения полномочий, с тем чтобы их налоговые полномочия не вступали в противоречие.

Одним из действующих правил является подписание Турцией и другими странами соглашений об избежании двойного налогообложения с целью ввоза иностранного капитала в Турцию.

Турция – одно из самых популярных направлений у россиян не только для отдыха, но и для перемены места жительства. Поэтому вопрос о приобретении недвижимости в этой стране актуален для многих наших граждан. В этой связи стоит ознакомиться не только с ценами на жилье, но и с последующими тратами, связанными с налогообложением и содержанием квадратных метров.

Особенности рынка недвижимости в Турции

Причины, по которым россияне выбирают недвижимость в Турции, вполне очевидны:

благоприятный климат;
чистая экология;
колоритная культура;
низкая стоимость проживания;
простота в оформлении документов;
и т.д.

Большим спросом пользуются квадратные метры в курортной зоне и крупных городах. Рынок жилья здесь очень многообразен. Наблюдается превышение предложения над спросом.

После отмены санкций в 2017 году турецкая недвижимость вновь стала пользоваться популярностью у наших граждан. Подстегнула интерес и отмена уплат НДС при покупке первого жилья здесь, правда при этом оплатить покупку следует в долларах США или евро, и нельзя продавать недвижимость в течение года. Несколько накалило ситуацию резкое падение лиры в начале 2018 года, однако экономика страны успешно преодолела эти трудности, и интерес иностранных инвесторов стал возрастать. Политическая стабильность и рост основных экономических показателей побуждают всерьез рассматривать покупку квартиры или дома в турецких городах не только местных жителей.

Волну интереса к турецкой недвижимости вызвало и снижение порога для получения гражданства путем инвестирования с 1 миллиона долларов до 250 тысяч долларов.

Особенности налогообложения

При покупке квартиры или дома важно помнить, что существуют налоги не только на приобретение, но и на владение собственностью. При покупке платится налог, который составляет 3,3% от стоимости имущества. Эта ставка в равных долях делится между покупателем и продавцом. К дополнительным расходам при оформлении следует отнести оплату услуг нотариуса, переводов, переоформление счетчиков, страхование от землетрясений и т.д.

Владение недвижимостью облагается ежегодным налогом следующим образом:

Вид недвижимости	Ставка для провинции, %	Ставка для крупных городов, %
Жилые (дома, загородная недвижимость, квартиры)	0,1	0,2
Коммерческие помещения	0,2	0,4
Земельные участки без разрешения на строительство	0,1	0,2
Земельные участки с разрешением на строительство	0,3	0,6

Сумма налога рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости. Обычно налог уплачивается в два этапа: первый – до 31 мая текущего года, второй – до 30 ноября. В случае необходимости можно подать прошение в местную администрацию о внесении налога единым платежом.

Собственник имущества обязан уплатить налог на недвижимое имущество, за исключением случаев, освобожденных от уплаты налога на недвижимое имущество, оплата производится в период, установленный для уплаты первого и второго взноса налога на недвижимое имущество. В случае просрочки уплаты налога к его стоимости добавляется штраф в размере 1,4 %.

Налог на недвижимость может быть уплачен в муниципалитетах крупных городов, там где она была приобретена. Если имущество находится в другом городе, налог может быть отправлен через все почтовые отделения Ptt или оплачен по банковским счетам. Налоговый номер должен быть написан, и сумма налога на недвижимость может быть оплачена в интернете, будь то налог на недвижимость на квартиры или другие объекты недвижимости.

Недвижимость в крупных городах облагается налогом в двойном размере.

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет, полежит уплате налог от 15 до 35 % (в зависимости от категории недвижимости и места расположения).

Налог при сдаче в аренду

В случае, если недвижимость сдается в аренду налоговая ставка рассчитывается следующим образом:

Доход от жилой недвижимости, TRY	Ставка, %
До 3800	0
3 800 — 13 000	15
13 001 — 30 000	20
30 001 до 70 000	27
От 70 001	35

Юридические лица платят фиксированную ставку – 20%.

Налог на наследование и дарение

Наследование недвижимости в Турции происходит только в том случае, если есть завещание. Ставка налога зависит от кадастровой стоимости:

Стоимость жилья, TRY	Ставка при наследовании, %	Ставка при дарении, %
До 210 000	1	10
210 000 – 500 000	3	15
500 000 – 1 110 000	5	20
1 110 000 – 2 000 000	7	25
2 000 000 – 3 280 000	10	30

В целом можно сказать, что ставки налогов в Турции не так высоки. И стоит действительно рассматривать приобретение жилья не только для собственного проживания, но и в целях инвестирования.

Читайте также: