Налог на недвижимость в аргентине
Обновлено: 16.05.2024
titul - свидетельство о собственности
contrato de comra/venta - договор купли/продажи
escribano- нотариус
agrimensura - план обмера земли
escritura - подписанный собственником (титуляром) документ на переоформление данной собственности на другое лицо
tasa municipal - муниципальный сбор на недвижимость
rentas - налог на недвижимость
Для начала попробую объяснить почему покупка недвижимости дело непростое.
Проблема в том, что не редко аргентинцы покупая недвижимость, и даже перепродавая ее не оформляют свидетельство о собственности на свое имя.
Как это не удивительно, но это реальная правда жизни, просто за все эти процедуры нужно выложить круглую сумму, а так в общем живя на купленной земле и имея договор заверенный нотариусом можно совершенно спокойно пользоваться землей, что многие и делают.
Такие "владельцы" совершенно спокойно продают землю новым владельцам и не факт, что те будут оформлять на себя титул, но и продавцы и покупатели спокойны потому как обладают некоторой дополнительной информацией и далеко не каждый участок не у титуляра аргентинец будет покупать.
Конечно покупатель не ориентируется по хитрому прищуру глаз гаучо, а смотрит на конкретные документы.
Для иностранца, вся эта тарабарщина - темный лес, по этому не редко бытует мнение, что землю в Аргентине продают одни жулики и иностранца обязательно обманут, врать не стану могут, вернее такое может произойти и с аргентинцем, но тот по крайней мере знает возможные риски и сильно играет с ценой, а наш брат приезжий просто плывет.
Разберем возможные варианты приобретения недвижимости.
Первый самый правильный и прозрачный (можно покупать без опаски)
Вы покупаете недвижимость непосредственно у титуляра, так, что кроме договора купли/продажи у вас на руках сразу появляются все титулы, а не только последний и подписанная титуляром ескритура.
Кроме того обязательно нужно просить бумагу из рентас и муниципалитета, что и налоги и муниципальные сборы уплачены, потому как шалуны-аргентинцы бывает могут не платить лет по 10 и все эти долги лягут на вас.
Агриминсурный план уже по договоренности, его не обязательно делает продавец, если цена вас устраивает, то не редко его заказывает покупатель уже после сделки, в процессе оформления собственности на свое имя.
Я в данном случае говорю о большой недвижимости, но за исключением агрименсуры все актуально и при покупке квартиры.
Вариант второй, тоже без большого риска, хотя и менее понятный
Вы покупаете недвижимость не у титуляра, но у продавца есть на руках все титулы, начиная от первого, последний титуляр приходит на подписание контракта и сам подписывает ескритуру.
По сути все тоже самое только появляется еще одно звено, но для вас как для покупателя итог один.
Сейчас очень многие владельцы больших участков (в несколько гектар) прилегающих к городам стали передавать эту недвижимость в ведение города, нарезая и продавая по частям как городские участки.
Если вы первый покупатель такого участка, то все понятно - вы покупаете у титуляра, а вот если покупаете уже перепродаваемый участок, то есть нюансы.
Вот в этом случае участок может быть не оформлен на лицо которое его вам продает, но титуляр, что называется рядом, как правило у нотариуса еже наработанные дела по переоформлению таких участков и он легко получает эскитуру, но конечно в этом случае вы должны обладать информацией. Как минимум нужно знать у какого нотариуса проходит большинство переоформлений и зайти к нему уточнить относительно титуляра.
Отдельно стоит рассмотреть вариант, когда земельный участок делится непосредственно при его продаже.
Я уже говорил, что план измерений (агрименсура) может быть сделан после подписания договора купли/продажи, а значит вы можете купить часть большого участка, даже если он на момент покупки не выделен.
В договоре просто указывается покупаемая площадь в участке реестровый номер такой-то.
Теперь случаи с которыми не стоит связываться не владея ситуацией
Когда титуляр находится в другой стране, совершенно не очевидно, что доверенности оформлены правильно или, что он приедет для подписания ескритуры.
Когда титуляров много, обычно это происходит при получении наследства.
Всегда есть опасность, что они не договорятся или один из них не вправе распоряжаться собственностью, допустим по решению суда.
Иногда лицо пытающиеся продать недвижимость имеет очень приблизительное представление о настоящем владельце.
Такое не редко происходит когда участок был поделен при его продаже, но один или все новые владельцы так и не оформили право собственности на свое имя, естественно титулы на предыдущих владельцев находятся только у одного из приобретателей. Вот так прожив на этой земле несколько лет новый "владелец" решает ее продать, не исключена вероятность того, что старый владелец умер и реальными титулярами становятся его наследники и соответственно вам придется с ними договариваться и совершенно не факт, что вам это удастся.
В любом случае совершенно не лишним будет нанять адвоката, который совместно с нотариусом займется проверкой юридической чистоты сделки.
В заключении хочу еще предупредить, что в некоторых приграничных провинциях иностранец не может оформить титул на большую недвижимость, т.е. купить вы можете, но оформлять придется только после получения гражданства.
А так-же есть провинции где запрещено разделять большие участки и соответственно проданный кусочек никогда не получит отдельного титула.
И еще много, много нюансов которые просто невозможно осветить в рамках маленького поста.
Аргентина – восхитительная самобытная страна, расположенная на юго-востоке Южной Америки. Замечательный прибрежный климат, удивительная природа, великолепные города, простые и недорогие варианты для приобретения недвижимого имущества в собственность. Покупка недвижимости физическими и юридическими лицами находится в рамках правового поля действующего законодательства Аргентины. Согласно конституционным нормам законопослушные граждане иностранных государств в покупке недвижимого имущества на территории Аргентины не ограничены. Покупая недвижимость в Аргентине, иностранный покупатель не имеет право на получение вида на жительство, но являясь собственником, может получить годичную визу в страну. При этом посольство Аргентины собственникам недвижимости никогда не отказывает.
После того так покупатель определился с выбором объекта недвижимости, который удовлетворяет всем его требованиям, он оговаривает непосредственно с продавцом форму и сроки оплаты. Далее подписывается договор. Одновременно с подписанием договора покупатель недвижимости в Аргентине выплачивает продавцу первоначальную сумму в размере двадцати-тридцати процентов от стоимости объекта недвижимости. Продавать недвижимое имущество может непосредственный собственник или уполномоченное лицо с нотариально заверенной доверенностью. Аналогично, покупателю тоже не обязательно в сделке участвовать лично, он может поручить это доверенному лицу.
Договор купли-продажи подписывается сторонами сделки и заверяется аргентинским нотариусом, затем официальная бумага, так называемая эскритура, отправляется в местный Регистр собственности, где ей присваивают свой уникальный номер записи, номер тома и листа. Официальным собственником недвижимости в Аргентине является то лицо, которое записано в эскритуре.
Цены на недвижимость в Аргентине ниже аналогичного жилья, но в Москве. В Аргентине сложилась довольно стабильная экономическая ситуация и граждане страны предпочитают покупать жилье в собственность, а не арендовать. Гостям, приехавшим в Аргентину, сдадут трехкомнатную квартиру за пятьсот-шестьсот американских долларов в месяц, двухкомнатную – за триста пятьдесят – четыреста долларов. Но если человек планирует получить постоянное место жительства в Аргентине, то выгодным вариантом будет только покупка собственной недвижимости.
Ценообразующими факторами в Аргентине, как и везде, являются район, инфраструктура, тип здания, планировка, метраж, наличие или отсутствие ремонта и т.д. Существуют весьма необычные для понимания нюансы, на которые следует обязательно смотреть: Полное или частичное отсутствие окон, повышенная влажность по причине близости океана. Цены на недвижимость в Аргентине вполне приемлемые. Трехкомнатную квартиру можно приобрести за тридцать-сорок тысяч американских долларов и выше. Покупка комфортабельного коттеджа вместе с приусадебным участком обойдется покупателю от пятидесяти до ста пятидесяти тысяч американских долларов. Цена за одну сотку земли неподалеку от города колеблется от семисот до двух тысяч долларов. Если у покупателя не хватает средств на покупку недвижимого имущества, то в аргентинском банке ему с удовольствием выдадут кредит на его покупку, без каких-либо проволочек, справок и бумажной волокиты. Залогом будет выступать сама недвижимость, и если заемщик будет не в состоянии выплачивать кредит, то ее выставят на аукцион и продадут по решению суда.
Подведем итоги. Если вы желаете приобрести квартиру или апартаменты в центральной части Буэнос-Айреса, то, после продажи московской квартиры, сможете купить роскошное жилье и получать удовольствие, глядя на сказочные закаты над океаном. Если же вас такой вариант не устраивает, то вы можете приобретенную в Аргентине недвижимость сдавать в аренду, тем самым покрывая расходы по ипотечному кредиту или просто получать небольшой, но стабильный доход. Аргентинское законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимого имущества всегда стоит на стороне собственника и тем самым гарантирует надежную защиту их имущества.
По поводу аренды квартир в Аргентине есть куча информации на различных тематических сайтах, эмигрантских форумах и блогах. Тем не менее, видя там же большое количество вопросов по разным поводам, хочу обобщить всё это и дополнить собственным опытом, тем более что на практике действительно пришлось столкнуться с некоторыми неочевидными вещами. В общей сложности мы снимали квартиру два раза: один раз по интернету перед переездом (не хотели связываться с гостиницами и сразу заехать в квартиру) и один раз на месте, уже сходив посмотрев предварительно варианты.
картинка - не Буэнос-Айрес, но тема раскрыта :)
Немного теории
Рынок недвижимости в Аргентине имеет определённые отличия, в сравнении с таковым в постсоветских странах. В целом, он более близок к обычаям, принятым в Западной Европе и США. Первое, что стоит понимать - это то, что, за редким исключением, всеми действиями занимается агентство (инмобилария). Хозяина вы можете вообще даже не знать в лицо. Агентство, как правило, обслуживает некий отдельно взятый дом, и его представитель полностью работает с вами: показывает квартиры, забирает деньги, решает какие-то вопросы (например, вызывает сантехника). Это, на мой взгляд, достаточно удобная система для всех: каждый делает своё дело. С другой стороны, вы переплачиваете за услуги агентства.
В теории, существует два больших способа сдачи квартиры: Alquiler (аренда) и Alquiler por temporario (временная аренда).
Сферическая в вакууме "аренда" представляет собой ситуацию, когда вам сдают абсолютно пустую квартиру (из признаков цивилизации могут быть разве что сантехника, иногда кондиционер или холодильник), контракт заключается минимум на два года. Квартиру вы обставляете сами, хозяину/агентству платите только цену самой аренды, увеличение которой может быть заложено в контракт (например, 10% в полгода). Все счета (свет, газ, интернет. ) приходят на ваше имя, и вы сами их оплачиваете в рапипаго. Также вы платите за обслуживание дома, и любые другие платежи, которые могут быть. Всё это только ваша забота. Ситуация, максимально приближённая к той, когда это ваша собственная недвижимость - люди так въезжают обычно семьями, на многие годы. Также, при въезде у вас потребуют гарантию: наличие другой недвижимости в городе у вас, либо у ваших родственников/друзей, готовых за вас поручиться. Гарантию обычно можно купить, если только не требуют от родственников. Как я успел заметить, это делается даже скорее не для того, чтобы отсудить её у вас в случае чего, а чтобы смочь вас выпихнуть из квартиры в случае хронической неуплаты, поскольку такая проблема для владельца вполне реальна (хотя я могу здесь ошибаться).
Сферическая же в вакууме "временная аренда" представляет собой обратную ситуацию. Квартира сдаётся на любой срок (вплоть до посуточной аренды), она полностью обставлена, счета по максимуму входят в пакет. Гарантия обычно тоже не требуется. Арендная плата выходит, конечно, несколько больше.
На практике существует бесконечное количество градаций между этими двумя вариантами. Например, часть счетов оплачиваете вы сами, а часть входит в аренду. Иногда к гарантии могут потребовать ещё и сертификат о доходах как подтверждение платёжеспособности, а иногда наоборот - гарантия не нужна, просто внесите два (три) депозита. Ярким примером промежуточного варианта может служить одна квартира в Палермо, которую мы смотрели, но не сняли. Контракт заключался минимум на два года, в качестве гарантии выступал двойной депозит, квартира была уже обставлена (и по договорённости можно было доставить что-то ещё), большая часть счетов приходила на наше имя, и мы их должны были оплачивать сами. Обычно сдаваемая квартира, в основном, приближена к какому-либо из способов с рядом модификаций.
Что надо знать о квартирах и планировке
Сами квартиры и их планировка в Буэнос-Айресе несколько отличается от того, что привычно нам. Это обусловлено многими как экономическими, так и историческими факторами, но основной фактор, который надо понимать - это чрезвычайно плотная застройка города. Дома стоят один на одном (иногда в прямом смысле), прилеплены друг ко другу вплотную. Где можно что-то влепить, там это влепят. Например, если строительной компании удалось заполучить какой-нибудь двухэтажный особнячок в центре города, зажатый между супермаркетом и другим домом, она его снесёт и построит на этом месте узенькую многоэтажку, с одной квартирой на каждом этаже.
Большинство домов построены во французском стиле: низкие потолки, тонюсенькие стены с идеальной слышимостью, маленькие квартиры. Очень популярны monoambiente - т.е., студии, когда всё находится в одной комнате, квадратов на 18 максимум. Если комнат больше, то как правило они тоже маленькие. Двухкомнатная квартира (в нашем понимании) может занимать в общей сложности не больше 35 метров.
Во всех домах есть portero - консьерж, который выполняет различные дела по дому, заправляет уборками/ремонтами и т.п. Он живёт как правило на нулевом этаже, и вы будете с ним регулярно видеться. Н е забывайте также, что первый этаж аргентинский, как и везде в Западной Европе, - это второй этаж "советский", а под ним находится нулевой этаж, он же planta baja - нижний этаж. Номер квартиры представлен в формате, например 8E: т.е., номер этажа и номер (в виде буквы) квартиры на этаже.
Обычно в домах есть домофоны, но они не позволяют открыть дверь удалённо. Т.е., вам звонят, вы спрашиваете кто, а затем спускаетесь и открываете дверь человеку.
Централизованного отопления особо нигде нет (во всяком случае, нам не встречалось: возможно, где-то и есть). Вместо него используются два варианта: либо газовое, либо кондиционером. Первый вариант хорош. На прошлой квартире у нас был газовый обогреватель, который топил просто великолепно (а зимой температура может опускаться иногда до 3-5 градусов). Насколько хорош обогрев кондиционером? Посмотрим: грядующую зиму нам предстоит пережить с ним. Кондиционер должен быть обязательно - летом без него будет крайне некомфортно. Иногда бывает, что кондиционеры есть в каждой комнате, и это просто отлично.
Чтобы не растекаться мыслью по древу, просто приведу наш список требований, который использовался в качестве чеклиста при поиске и отсеивании результатов (мы искали разные варианты, но в конце остановились на temporario, чтобы не покупать мебель).
1. Окна не выходят на стену. Очень распространённый отвратительный вариант, когда за окном вы видите колодец и стену соседнего дома. Тревожный знак: на фотках завешены шторами окна и нет в описании ключевой фразы "muy luminoso".
2. Квартира не monoambiente (кухня отдельная, в идеале спальня тоже отдельная).
3. Есть интернет, стиральная машина либо общая прачечная в доме (если этого нет, то надо ходить в прачечную отдельно), холодильник нормальных размеров, кондиционер, вся нужная мебель.
4. Есть балкон.
5. Квартира удачно расположена, в пределах нескольких квадр до ближайшего метро, в идеале до нескольких веток, а также ещё и до других видов транспорта. Также квартира находится в одном из таких районов как Палермо, Реколета, Бельграно, Нуньес, Чакарита, Колегиалес, Вижжа Уркиса, Вижжа Креспо. Все эти районы находятся на север и северо-запад от центра, но не очень сильно вглубь.
6. Цена с учётом всех платежей укладывается в наш бюджет (об этом ниже).
7. Приятным бонусом является наличие бассейна.
Квартира может иметь либо не иметь патио, а при доме может быть или не быть cochera (место в общем для дома гараже), pileta/piscina (бассейн), SUM (помещение для проведения вечеринок), parrilla (жаровня), иногда спортзал, прачечная, детская площадка. Что из этого кому-то надо или нет, уже каждый решает сам. Конечно, чем больше всего этого есть, тем дороже квартира.
квартиры с патио
Как начать искать
Не заходите в инмобиларии, которые выставляют квартиры на улице. Ещё раз. НЕ заходите туда. Те милые, симпатичные, уютные квартиры, фотки которых красуются на витринах, либо никогда не существовали, либо были сданы полгода назад. Они этого особо и не скрывают, говоря, что по этим вариантам к ним обращается много людей. Бизнес есть бизнес, чё.
Ищите на сайтах и на фейсбуке. Мы всегда пользовались несколькими сайтами, все из них хороши, везде много квартир, и все можно использовать:
Пара неплохих групп на фейсбуке по temporario аренде:
https://www.facebook.com/alquiler.t.bsas
https://www.facebook.com/alquileres.temporarios.3
Совет: не пишите админам групп, вообще не дёргайтесь, плевать они хотели на ваши полотна с 40 тысячами вопросов о том, куда выходят окна и что входит в пакет. Лучше всего прям под понравившимся вариантом пишите что-то вроде "me interesa, quiero verlo". Тогда они ответят.
На большинстве сайтов надо выбрать, что вы хотите квартиру (departamento), выбрать способ аренды (temporal/нет) и выбрать, где искать. Важно понимать, что Buenos Aires - это провинция Буэнос-Айрес (московская область, да), а если речь идёт о городе Буэнос-Айрес, то надо выбирать Capital Federal. Кроме того, в следует указать район(ы) города. После показов результатов поиска можно будет отфильтровать немного, например выбрать валюту ($ - это песо, US$ - это доллары), указать границы по цене. Не забывайте, что при поиске обычного Alquiler цена будет показана без учёта остальных счетов, и иногда это справедливо и для temporario, если счета уплачиваются вами. На большинстве указанных сайтов есть под фоткой квартиры указание примерной цены вместе со всеми счетами, обращайте на это внимание.
Рассмотрим пример - первый случайный вариант с сайта argenprop.
Не забываем: нация экстравертов , да? То, что указано в полях описания квартиры, не всегда является правдой, аргентинцам проще вставить кучу экзальтированного рекламного текста под описание квартиры. Опять же, их вряд ли можно за это осудить: это часть менталитета и часть бизнес-модели. Что важно понять из приведённого скриншота?
1. Квартира - студия: monoambiente.
2. В поле precio (цена) написали что попало, а настоящая цена указана ниже: $6000 песо в месяц плюс gastos. Существует много видов различных платежей - expensas, gastos, далее могут быть указаны ещё платежи за что-то конкретное - gas, luz и т.д. Я даже толком не вникал в это - кажется, просто разделяют по тому, за что платить (за сам дом, за обслуживание дома, по счетам и т.д.). Увидев надпись $6.000 + gastos, поднимаем глаза и видим: $6000, mas expensas y demas gastos. То есть, ещё больше. Всё это, несмотря на категорию "Alquiler por temporada".
3. Надпись todo luz y sol явно указывает на то, что окна не выходят в стену (что подтверждается фотками квартиры).
4. Сдаётся минимум на 6 месяцев.
5. При аренде надо будет внести примерно трёхмесячную плату: месяц самой арендной платы, месяц депозита (выступающего в роли гарантии) и плюс комиссия инмобиларии.
6. В списке имеющейся техники не числится aire acondicionado (кондиционер), что также подтверждается фотками. Это очень плохо: без кондиционера летом будет жарко, а зимой - в зависимости от того, есть ли газовое отопление.
7. С домашними животными нельзя.
Обычно на всех сайтах можно посмотреть на карте, где находится квартира. О важности расположения, думаю, говорить нет смысла - единственное, что хочется отметить - это то, что лучше, когда пешком можно дойти до более чем одной линии метро. Это существенно расширяет круг мест, куда можно удобно добраться.
Связь с инмобиларией и осмотр квартиры
При связи агент спросит список стандартных вещей, в зависимости от того, какую квартиру смотрите: сколько человек будет жить, работаете/учитесь ли вы и есть ли (если нужно) подтверждение дохода и гарантия; с какого момента хотите жить. Далее согласует дату просмотра. Тут важно понимать, что далеко не всегда вы будете единственным, кто смотрит квартиру. Нередко агент приводит 3-4 человека и каждому показывает по очереди. Кто раньше встал, того и тапки. Хорошие квартиры расходятся почти моментально.
В свою очередь, вы должны уточнить у агента точную цену и число платежей (переспросите раз двадцать, а лучше пусть он вам напишет на бумажке); кто и когда платит по счетам, входит ли в цену уборка квартиры и раз в какой срок (обычно одна либо две недели). Он должен показать вам всё: все комнаты и все плюшки дома, которые есть (бассейн и т.д.).
О валюте и ценах
Важный момент: арендуйте квартиру в долларах только если вы зарабатываете в долларах, и у вас есть возможность получить доллары, не производя двойную конвертацию через песо. В целом, такая ситуация возможна в одном из трёх случаев:
1. Вы зарабатываете в долларах за рубежом и выводите деньги на долларовый счёт в аргентинском банке. Подробно не расскажу, но когда консультировался в Citibank, мне объясняли, что в таком случае я могу получить долларовую наличку. Тем не менее, даже со сменой политического курса хождение доллара существенно ограничено, так что тут стоит выяснять всё до мелочей.
2. Вы работаете в Аргентине, и вам платят долларам по-чёрному. Как-то раз я покупал наличные доллары за PayPal доллары у одной девушки, которая так работала и хотела немного откладывать в электронном виде.
3. Вы зарабатываете в долларах за рубежом и готовы раз в месяц ездить в соседнюю страну (обычно в Уругвай), чтобы их снимать в банкомате.
Пока я фрилансил, мне не подходил ни один из этих вариантов. За первую нашу квартиру мы платили в долларах, и когда закончились привезённые наличные запасы, это стало крайне накладно: приходилось выводить деньги в песо, а затем покупать доллары на чёрном рынке, с большими итоговыми потерями. Если вы работаете внутри страны, либо не имеете возможности вывести заработок именно в долларах (а долларовые банкоматы пока не появились и вряд ли появятся в обозримом будущем), то стоит снимать квартиру за песо.
Что касается цен, то тут всё конечно же зависит от расположения и ваших требований. Опытным путём мы определили, что на данный момент итоговая цена за подходящую под наш чеклист квартиру составит более $9000 песо (около 700 USD), и это в районах от Бельграно и дальше. В Палермо эта цена может быть ещё выше.
Немного поискав по сайтам, вы быстро набьёте руку и поймёте адекватный уровень цен, а также быстро научитесь находить причину, по которой цена ниже общей планки. А такая причина реально всегда есть. Если же с квартирой всё хорошо, то стоит ещё помнить, что иногда цену указывают за quincena (15 дней), но это больше для всяких курортных вариантов вне Буэнос-Айреса. Иногда указывают цену за сутки (если цена очень маленькая, то скорее всего это так). Если за полноценную квартиру указана цена $600, то скорее всего это доллары, хотя и написано, что песо. На сайте goplaceit ещё встречается такая ловушка, что указана не круглая цена, например $9313.32. Это означает, что цена была выставлена в долларах и автоматически пересчитывается по курсу. В общем, будьте внимательны и быстро научитесь это замечать.
Читайте также: