Налог на кооперативную квартиру

Обновлено: 15.06.2024

Что такое ЖСК?

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Такое определение дано в пункте 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ.

Создается кооператив гражданами и юридическими лицами, желающими объединить свои денежные средства для строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Таким образом, правовое положение ЖСК определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива в части, не противоречащей действующему законодательству.

В уставе должны содержаться следующие сведения: предмет и цели деятельности кооператива; порядок вступления и выхода из него; размер паевых взносов и порядок их уплаты; ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; состав и компетенция органов управления кооператива, а также порядок принятия ими решений и т. д.

Обязательные положения устава кооператива перечислены в статье 113 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, не запрещено включать в устав ЖСК иные не противоречащие указанному кодексу и другим федеральным законам положения.

Организационные вопросы

Жилищно-строительный кооператив создается на собрании учредителей, количество которых не должно быть меньше пяти, но и не должно превышать числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом.

Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции.

Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива.

В периоды между собраниями руководит деятельностью кооператива правление (не менее трех человек). Его члены избирают из своего состава председателя правления ЖСК, если иной порядок не предусмотрен уставом.

Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном нормами гражданского законодательства.

Права и обязанности пайщиков

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица (п. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ).

Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением, согласно статье 124 Жилищного кодекса РФ, является членство в жилищном кооперативе. Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в домах этого кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Однако следует знать и о том, что наряду с перспективой вселения в новую квартиру пайщик приобретает также некоторые неприятные обязанности. Так, принадлежность к группе потребительских кооперативов возлагает на членов ЖСК обязанность ежегодно (в течение трех месяцев после утверждения годового баланса) покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этого условия кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Кроме того, члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 4 ст. 116 Гражданского кодекса РФ).

Когда пайщик становится собственником

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Уплата имущественных налогов

После регистрации права собственности на жилое помещение член ЖСК (гражданин) должен платить налог на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Исчисление налога производят налоговые органы с рассылкой (вручением) уведомления об уплате плательщикам.

Таким образом, налог со стоимости жилья платит его собственник, а не кооператив.

Исключение составляют земельные участки. Они налогом на имущество не облагаются (по ним уплачивается земельный налог).

В то же время, поскольку земельный налог относится к местным налогам, при установлении его в конкретном регионе нормативными правовыми актами местного законодательства могут вводиться налоговые льготы, а также основания и порядок их применения (п. 2 ст. 387 Налогового кодекса РФ).

Строительные аспекты

Перед началом строительства необходимо заняться оформлением правоподтверждающих документов на земельный участок (собственный или арендованный); проектной документации; разрешения на строительство. Пренебрежение этими правилами осложнит оформление прав на построенную недвижимость, а также повлечет наложение значительных штрафов. В частности, строительство без разрешения (если его получение необходимо) обойдется кооперативу в сумму от 500 тыс. до 1 млн руб. Такая ответственность предусмотрена в пункте 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком.

Застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта (подп. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, вести строительство может застройщик либо привлекаемое им (или заказчиком) на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Виды работ, предусматривающие наличие допуска (а значит, и обязательное членство в СРО), содержатся в Перечне видов работ… оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624).

По окончании строительства оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Особенности учета

– отражена задолженность членов ЖСК по соответствующим взносам;

– поступили соответствующие взносы от членов кооператива (в разрезе аналитики по каждому пайщику).

Расходование средств отражается следующими записями:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– учтены текущие расходы кооператива по ведению деятельности;

– списаны текущие расходы кооператива за счет привлеченных средств целевого финансирования;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отражены расходы, связанные со строительством дома;

– переданы в собственность пайщиков жилые помещения по полностью оплаченным паям.

Налогообложение

Ведение деятельности с использованием целевых средств накладывает особенности и на порядок налогообложения кооператива.

Налог на добавленную стоимость

Рассмотрим особенности исчисления НДС в различных ситуациях.

При строительстве. Жилищно-строительные кооперативы на средства, полученные от членов кооператива, организуют строительство, а затем передают квартиры их собственникам. Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы носят целевой характер, они предназначены на осуществление основной уставной деятельности некоммерческой организации, не связанной с предпринимательской деятельностью. В связи с чем эти средства налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Что касается передачи квартир, члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на определенную квартиру, а также долю в общем имуществе многоквартирного дома.

У самого же кооператива права собственности на жилье не возникает. Поэтому его передача собственникам не считается реализацией и также не подлежит обложению НДС.

Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.

При дальнейшем обслуживании жилья. Отметим еще одну особенность, связанную с деятельностью ЖСК. После сдачи дома в эксплуатацию кооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр.

С 1 января 2010 года жилищно-строительные кооперативы законодательно освобождены от уплаты НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при условии приобретения кооперативом коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345.

Налог на прибыль

Паевые вклады, членские и вступительные взносы не включаются также и в базу по налогу на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Правда, для того, чтобы вывести из-под налогообложения эти суммы, их нужно учитывать обособленно от других поступлений и использовать строго на уставные цели.

Но в некоторых случаях и при соблюдении порядка целевого использования взносов и отсутствии коммерческой деятельности у кооператива появляется обязанность по уплате налога на прибыль. Например, при хранении денег на депозитном счете в банке или взимании штрафов (пеней) с тех членов, которые не вовремя уплатили взносы. Проценты по вкладу и суммы штрафов будут включаться во внереализационные доходы ЖСК (п. 3, 6 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Дело в том, что кооператив, будучи юридическим лицом, независимо от его статуса некоммерческой организации является плательщиком налога на прибыль согласно положениям главы 25 Налогового кодекса РФ.

Поэтому для целей исчисления налога на прибыль бухгалтер ЖСК обязан учитывать доходы и расходы на общих основаниях.

Следовательно, проценты по депозитам должны включаться в налогооблагаемую базу независимо от того, ведет организация предпринимательскую деятельность или нет.

Такой вывод подтвержден в письме Минфина России от 3 сентября 2010 г. № 03-03-06/4/82. В нем сказано, что, согласно пункту 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде процентов, полученных в том числе по договорам банковского вклада.

При этом чиновники подчеркнули, что положения приведенного пункта не устанавливают специального порядка в отношении признания данных доходов некоммерческими организациями.

При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.

Доходы, получаемые от предпринимательской деятельности, ЖСК учитывает при налогообложении прибыли в общем порядке.

Меры ответственности за допущенные нарушения

Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1).

В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

Из чего следует, что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут.

Это обусловлено тем, что нормами законодательства, регулирующего деятельность жилищно-строительных кооперативов, такая ответственность не предусмотрена.

Поэтому к ним могут быть применены лишь общие механизмы ответственности, установленные Гражданским кодексом РФ.

К таким мерам можно отнести уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). Они рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Банка России.

Кроме того, отметим, что в случае нарушения жилищно-строительным кооперативом обязательств по предоставлению жилых помещений его члены могут добиваться взыскания и иных убытков (ст. 15).

В последние годы популярность кредитных потребительских кооперативов стремительно увеличивается. Причиной тому повышенная процентная ставка по сбережениям и прозрачность работы КПК. В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения кредитного потребительского кооператива.

Что такое КПК?

В первую очередь определимся с терминами. КПК расшифровывается как “кредитный потребительский кооператив”. Это организация, созданная на добровольных основаниях группой лиц (это могут быть как обычные граждане, так и юр. лица) в целях оказания финансовой взаимопомощи членам кооператива. Чтобы стать членом (пайщиком) кооператива необходимо сделать вступительный и паевой взносы, которые предусмотрены уставом кооператива.

Пайщики обладают правом получения дохода (процентов) по своим сбережениям (ежемесячно или по окончанию срока договора). Кооператив имеет право использовать денежные средства (сбережения) пайщиков для предоставления займов и осуществления других разрешенных законодательством видов деятельности, которые предусмотрены уставом кооператива.

Какие налоги платит кредитный кооператив в отношении сбережений пайщиков?

Пайщики получают свой доход в виде процентов от размещения средств в сбережения, в соответствии с действующими в КПК программами. Лишь несущественная часть этого дохода может облагается НДФЛ в размере 35 процентов.

Какая часть дохода освобождается от налогов? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо указать методику расчета базы для НДФЛ в кооперативе. Расчет суммы НДФЛ по сбережениям производится с учетом действующей на дату ключевой ставки Банка России и нормы, закрепленной для КПК в Налоговом кодексе, а именно: ключевая ставка ЦБ РФ + 5%.

Как же это происходит в реальной жизни? Вот пример расчета суммы процентов по договору сбережений:

1	Сумма сбережений по договору, руб.	100 000,00
2	Ставка, годовых	13%
3	Срок договора, мес.	12
4	Проценты начисленные, руб., в том числе:	13 000,00
4.1	Сумма процентов, которая не облагается НДФЛ, руб.	11 750,00
4.2	Сумма процентов, которая облагается НДФЛ (35%), руб. (свыше расчетной величины 6,75% (ключевая ставка ЦБ) + 5%=11,75%)	1 250,00
5	Сумма НДФЛ, удержанная, руб. (Ставка НДФЛ, 35%)	437,50
6	Сумма процентов к выплате, руб.	12 562,50
7	Эффективная ставка	12,56%

В период действия ключевой ставки ЦБ 6,75% (на 20.09.2021 г.) необлагаемая НДФЛ сумма процентов высчитывается в пределах переменной расчетной ставки 11,75%. Расчетная переменная величина 11,75% получена в результате прибавления к действующей ключевой ставке ЦБ 5 процентных пунктов в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Переменной эта величина является в силу возможного изменения ключевой ставки ЦБ РФ. Таким образом, если ставка по договору сбережений составляет, например, 13% годовых, то в базу для исчисления НДФЛ пойдет сумма процентов из расчета 1,25% годовых (т.е. 13,00%-11,75%). Из этой части суммы процентов, превышающей 11.75% и будет удерживаться НДФЛ по ставке 35%.

Статья 214.2.1. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива

В отношении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, налоговая база определяется как превышение суммы указанной платы, процентов, начисленных в соответствии с условиями договора, над суммой платы, процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты.

При определении налоговой базы не учитываются доходы в случае, если проценты, исходя из которых рассчитана сумма платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), проценты за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, которые на дату заключения договора либо продления договора были установлены в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, при условии, что в течение периода начисления процентов размер процентов по договору не повышался и с момента, когда процентная ставка по договору превысила ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, прошло не более трех лет.

В отношении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, начисленных за период с 15 декабря 2014 года по 31 декабря 2015 года, при определении налоговой базы ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации увеличивается на десять процентных пунктов.

В отношении доходов, налоговая база по которым определяется в соответствии с настоящей статьей, налог исчисляется, удерживается и перечисляется налоговым агентом.

Статья 224.2 Налоговая ставка устанавливается в размере 35 процентов в отношении следующих доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, налоговая база по которым определяется в соответствии со статьей 214.2.1 настоящего Кодекса.

Когда кооператив платит налоги?

У классического КПК все предельно просто. По результату деятельности за финансовых год кооперативом сдается соответствующая бухгалтерская (финансовая) отчетность и декларация в налоговый орган. В течение года, действующий кооператив выплачивает НДФЛ в бюджет, в основном, при выплате заработной платы сотрудникам кооператива и при выплате процентов по договорам сбережений. Начисленная сотрудникам заработная плата служит базой для исчисления обязательных платежей в ФСС, фонд занятости, ПФР и др.

Подводя итог, можно сказать следующее. Сегодня КПК — один из лучших в России способов приумножения активов. При этом важно тщательно подходить к выбору организации. Необходимо проверить:

уставные документы и положения;
наличие в государственном реестре Центрального Банка РФ;
наличие обязательного членства в саморегулируемой организации;
наличие дополнительных инструментов для сохранности сбережений, в т.ч. страхования ответственности кооператива.

Размещение денежных средств в кредитном потребительском кооперативе по договору сбережений — выгодный инструмент инвестирования. КПК ведут прозрачную деятельность под надзором ЦБ РФ, предлагают более выгодные чем в банках проценты по сбережениям , гарантируют сохранность денежных средств и их защиту от инфляции.

Что такое ЖСК?

Организационные вопросы

Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива.

Права и обязанности пайщиков

Когда пайщик становится собственником

Уплата имущественных налогов

Таким образом, налог со стоимости жилья платит его собственник, а не кооператив.

Строительные аспекты

В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком.

По окончании строительства оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Особенности учета

– отражена задолженность членов ЖСК по соответствующим взносам;

– поступили соответствующие взносы от членов кооператива (в разрезе аналитики по каждому пайщику).

Расходование средств отражается следующими записями:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– учтены текущие расходы кооператива по ведению деятельности;

– списаны текущие расходы кооператива за счет привлеченных средств целевого финансирования;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отражены расходы, связанные со строительством дома;

– переданы в собственность пайщиков жилые помещения по полностью оплаченным паям.

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость

Рассмотрим особенности исчисления НДС в различных ситуациях.

Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.

Налог на прибыль

Меры ответственности за допущенные нарушения

Налог на имущество — это плата государству за владение недвижимыми объектами. Купили квартиру, оформили ее на себя — теперь вы собственник и у вас есть недвижимость. За право владеть ею нужно платить. Больше объектов собственности — больше налоговых обязательств.

Налог на недвижимость раз в год начисляет Федеральная налоговая служба: во второй половине года она начисляет плату за объекты, которыми вы владели в прошлом отчетном периоде. ФНС формирует налоговое уведомление — квитанцию — с указанием, за что и сколько нужно заплатить, и направляет собственнику. Мы уже писали, где получить это уведомление и как проверить свои долги.

Если у вас есть личный кабинет на сайте налоговой, по умолчанию никакие их уведомления почтой вам не приходят. Чтобы они приходили почтой, от вас нужно заявление на бумажную отправку. После регистрации в личном кабинете можно выбрать, продолжить получать бумажные квитанции о задолженности почтой или отказаться от этого.

Кто платит налог на имущество физических лиц

Объекты налогообложения

Налогом облагается только недвижимое имущество. Какие объекты являются движимыми, а какие недвижимыми, определяет ст. 130 ГК РФ. Например, автомобиль считается движимым объектом, а дом, гараж, комната в коммуналке — недвижимыми.

Движимое имущество

Движимое имущество закон определяет от обратного: это любые вещи, которые не являются недвижимостью. Например, автомобиль, деньги, телевизор или персидский кот. Перечень недвижимых объектов дан в гражданском кодексе — за собственность, не указанную в этом списке, налог на имущество не платят.

Владельцы транспортных средств не платят налог на имущество, но должны отдавать государству транспортный налог.

Недвижимое имущество

Определения недвижимости в законе нет — там просто дан полный перечень объектов, которые признаются таковой. Налогом на имущество облагается не любая недвижимость. Список того, за что его платить, тоже дан в законе: жилой дом, квартира, комната, гараж или машино-место. Есть и другие, более редкие объекты налогообложения.

ст. 401 НК РФ: за какое имущество надо платить налог

Налоги на общедомовое имущество в многоквартирных домах не платят.

Ставки налога на имущество физических лиц

С помощью ставки вычисляют сумму налога на имущество. Налоговая ставка — это процент от налоговой базы. А налоговая база — это стоимость объекта налогообложения. Для расчета берут не всю стоимость — и не ту, что указана в договоре купли-продажи. Стоимость объекта определяют государственные органы, и она бывает двух видов: инвентаризационная или кадастровая. Но разбираться в видах стоимости и вычетах необязательно: все данные указаны в налоговом уведомлении. Главное — проверить их перед оплатой.

Закон задает базовые ставки налогообложения для физических лиц. Они зависят от вида объекта и его стоимости. Если это жилой дом, квартира, комната или гараж — 0,1% от стоимости, все остальное — 0,5%, но за объекты дороже 300 млн рублей — 2%.

На основе базовых ставок каждый регион имеет право установить свои территориальные. Указанную базовую ставку налога на имущество можно уменьшить до нуля или увеличить, но не более чем в три раза. Например, ставка налогообложения 0,1% для жилых объектов в разных регионах меняется от 0 до 0,3%.

Узнать ставки налога на имущество в своем регионе можно на сайте ФНС. Например, в 2020 году в Москве региональные ставки налогообложения совпали с базовыми: за квартиру стоимостью до 10 млн рублей платят 0,1% от стоимости, а за дорогое имущество — от 300 млн рублей — 2%.

Как рассчитать налог на имущество физических лиц

Сумма за год зависит от ставки и налоговой базы. Ставку определяет закон и региональные власти. Налоговая база — это стоимость объекта. Ее умножают на ставку налогообложения и получают сумму налога на имущество.

До 2014 года за налоговую базу брали инвентаризационную стоимость. Инвентаризационная стоимость — это устаревшая схема расчета, которая учитывает изначальную стоимость и износ. Инвентаризационная стоимость объекта налогообложения не связана с рыночной. Ее определяло бюро технической инвентаризации — БТИ. Собственник недвижимости может получить справку о размере инвентаризационной стоимости. Обращаться нужно в БТИ по месту расположения объекта.

Начиная с 2015 года для расчета налога на имущество стали использовать кадастровую стоимость — цену объекта налогообложения, рассчитанную по схеме Росреестра. Эта цена ближе к рыночной. Оценивают объекты уполномоченные Росреестром сотрудники.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно четырьмя способами: в личном кабинете Росреестра, в личном кабинете ФНС, через налоговый калькулятор на сайте налоговой или на публичной кадастровой карте. Еще инвентаризационную и кадастровую стоимость указывают в налоговых уведомлениях за соответствующие годы.

В большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной, поэтому сумма налоговых обязательств выросла. Разница может быть как в три раза, так и в десять.

Возьмем реальную квартиру в Омске площадью 60 м². Рыночная стоимость этой квартиры — 2—3 млн. По инвентаризации она стоила 230 000 Р , а по кадастру стоит 810 000 Р — в три с половиной раза дороже.

В 2015 году на расчет по кадастровой стоимости перешли только 28 регионов, остальные позднее. Год, в котором регион перешел на расчет по кадастру, влияет на этот расчет.

Сроки перехода регионов на расчет по кадастровой стоимостиXLSX, 22 КБ

Вычеты по налогу на имущество физических лиц

При начислении налога на имущество по кадастровой стоимости действуют налоговые вычеты. Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет уменьшает площадь недвижимости, налоговая база уменьшается, поэтому общая сумма налога на имущество становится меньше.

Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учет происходит автоматически — почитайте об этом.

Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости: для дома — 50 м², для квартиры — 20 м², для комнаты — 10 м².

За загородный дом площадью 100 м² с налогоплательщика возьмут вдвое меньше: только за 50 м² вместо 100. За дом площадью 50 м² и меньше налог на имущество вообще не начислят.

Площадь омской квартиры, которую мы взяли для примера, — 60 м². Значит, платить придется только за 40 м².

Расчет по кадастровой стоимости

Сейчас для налогоплательщиков действует переходный период: налог на имущество берут не полностью, а умножают на понижающие коэффициенты. Но сначала покажем, как считают полную сумму.

При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости ее уменьшают на вычет и умножают на ставку налогообложения. Еще важен срок владения: если он меньше года, сумма налога на имущество пропорционально уменьшается. Если владеете только частью объекта, налоговые обязательства пропорционально делят между всеми собственниками.

Н = Б × С × КПВ × Д

Здесь Н — сумма налога на имущество, Б — налоговая база, или кадастровая стоимость объекта после вычета, С — ставка налога на имущество в регионе для этого объекта, КПВ — коэффициент периода владения, Д — размер доли собственности в объекте.

Чтобы определить КПВ, нужно разделить период владения объектом в месяцах на 12. Если купили квартиру до 15 числа включительно, то этот месяц считается за полный. Если позже этого срока — месяц не считается.

ст. 408 НК РФ: расчет налога на имущество

Налогоплательщик купил квартиру 20 июня, а 20 декабря ее продал. Тогда июнь в периоде не учитывается, а декабрь считается. Срок владения — 6 месяцев. КПВ равен 6/12, то есть 0,5.

В личном кабинете на сайте ФНС тоже можно посмотреть формулу расчета. Она не обязательно совпадет с нашей, потому что мы привели пример без учета понижающих коэффициентов. Чтобы их применить, организация сначала считает налог на имущество по инвентаризационной стоимости. Как это сделать, расскажем дальше, но сначала посчитаем полный налог на имущество по кадастру на реальном примере.

Пример расчета

Рассчитаем полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости для нашей квартиры в Омске за 2020 год. Ее кадастровая стоимость — 810 000 Р . Площадь — 60 м².

Сначала применим налоговый вычет. Для этого посчитаем кадастровую стоимость одного квадратного метра: 810 000 / 60 = 13 500 Р .

Площадь после вычета — 40 м², поэтому стоимость после вычета составит 13 500 × 40 = 540 000 Р .

Ставка налогообложения для квартир в Омске равна 0,1%

Если налогоплательщик владел такой квартирой полный год, КПВ равен единице. Если он единственный собственник, Д — тоже единица.

Полная сумма налога на имущество: 540 000 × 0,1% = 540 Р .

Если налогоплательщик владел квартирой только полгода, КПВ будет 0,5.

Полная сумма налога на имущество: 540 × 0,5 = 270 Р .

А если налогоплательщику принадлежит только четверть квартиры, Д — 0,25.

Полная сумма налога на имущество: 540 х 0,25 = 135 Р .

Расчет по инвентаризационной стоимости

Налог на имущество по инвентаризационной стоимости вычисляют, чтобы затем подставить в формулу для снижения налога на имущество по кадастровой стоимости.

Сумму по инвентаризационной стоимости тоже считает налоговая, но для наглядности опишем, как получается итоговая сумма. Формула расчета похожа. Только за налоговую базу берут не кадастровую, а инвентаризационную стоимость, умноженную на коэффициент-дефлятор. Коэффициент-дефлятор устанавливает правительство.

Налоговые вычеты не применяются.

Н = И × КД × С × КПВ × Д

Здесь Н — сумма налога на имущество, И — инвентаризационная стоимость объекта, КД — коэффициент-дефлятор, С — ставка налога на имущество в регионе для этого объекта, КПВ — коэффициент периода владения, Д — размер доли собственности в объекте.

Пример расчета

Посчитаем налог на имущество по инвентаризационной стоимости для нашей омской квартиры. Омская область перешла на учет по кадастру в 2016 году, поэтому последний период для расчета по инвентаризационной стоимости — 2015 год. Инвентаризационная стоимость — 230 000 Р . Коэффициент-дефлятор в 2015 году — 1,147.

На сайте ФНС выясняем налоговую ставку в Омске за 2015 год. Для квартир стоимостью до 300 000 Р это 0,1%.

Налог на имущество по инвентаризационной стоимости: 230 000 × 1,147 × 0,1% = 264 Р .

Если срок владения квартирой — полгода, указанная сумма уменьшится вдвое и составит 132 Р .

Если налогоплательщику принадлежит только четверть этой квартиры, он заплатит 66 Р .

Налог на имущество по инвентаризационной стоимости получился в два раза меньше, чем по кадастровой. Поэтому при переходе на новый способ расчета действуют понижающие коэффициенты.

Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года

Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников пока не платят. Для плавного перехода к новой налоговой нагрузке ввели понижающие коэффициенты. 2020 год — срок, в который должен был завершиться переходный период для регионов, начавших считать по-новому в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия поменяли. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов за 2020 год и после него.

Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:

Н = (Н1 − Н2) × К + Н2

Здесь Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год.

Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру. Как его считают, мы рассказали выше.

Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда их считали. Например, в Москве это 2014 год, в Омской области — 2015 год.

К — понижающий коэффициент. В первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий год — 0,6.

С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости с суммой за прошлый год. Если полная сумма выросла больше чем на 10%, организация увеличивает сумму налоговых обязательств в текущем периоде на 10%. Если не больше — с этого момента берут в полном размере.

Полная формула с учетом всех параметров:

Н = ((Б × С − Н2) × К + Н2) × КПВ × Д − Л

где Л — налоговая льгота.

Когда сумма по кадастровой стоимости меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты не действуют.

Пример расчета

Посчитаем, как растет размер налога на имущество за нашу квартиру в Омске. В 2015 году его брали по инвентаризации, и мы заплатили 264 Р . Полная сумма по кадастру — 540 Р . Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.

Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода

Год	Расчет	Итоговая сумма
2016	(540 − 264) × 0,2 + 264	319 Р
2017	(540 − 264) × 0,4 + 264	374 Р
2018	(540 − 264) × 0,6 + 264	430 Р

2016 год — (540 − 264) × 0,2 + 264 = 319 Р
2017 год — (540 − 264) × 0,4 + 264 = 374 Р
2018 год — (540 − 264) × 0,6 + 264 = 430 Р

С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р .

В 2020 году тоже сравниваем. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р .

В 2021 году опять сравниваем. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р . В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.

Льготы для физических лиц

Налог на имущество платят не все. Некоторым категориям предоставляют льготы в размере 100 или 50%.

Льготы по налогу предоставляются только на имущество, которое не используется для предпринимательской деятельности, например квартиру, комнату, дом, гараж. Льготу можно получить только на один объект каждого вида.

Основания предоставления налоговых льгот

Льготы предоставляют определенным категориям лиц, например героям СССР и РФ, инвалидам первой и второй группы, участникам ВОВ, военнослужащим и их родственникам, пенсионерам. Список льготных категорий указан в ст. 407 налогового кодекса. Для них льготы по налогу на имущество равны 100%.

Это федеральные льготы, а органы местного самоуправления в регионах добавляют к ним свои. Их найдете на сайте ФНС. Местные льготы бывают равны полной сумме налога на имущество или его части.

Порядок предоставления налоговых льгот

Льготы предоставляются по заявлению в налоговую организацию. Заявление на льготу подают один раз в любое время. Можно даже после расчета налога на имущество, тогда пересчитают задним числом. Но лучше до 1 апреля следующего года, тогда ее учтут при расчете. Например, срок подачи заявления для снижения суммы выплат за 2020 год — до 1 апреля 2021 года.

Если у вас несколько объектов одного вида, в заявлении укажите, за какой хотите льготу. Менять свой выбор можно хоть каждый год, но делать это нужно до 31 декабря того года, за который будете платить. Можно вообще не выбирать льготный объект, тогда налоговая по умолчанию выберет объект с наибольшей стоимостью.

Если у вас в собственности разные виды недвижимости, налоговые льготы предоставят по каждому виду. С 2018 года при подаче заявления можно не приносить документы, а только предоставить реквизиты: налоговая сама запросит данные и сообщит решение.

У пенсионера две квартиры: одна в Москве, кадастровой стоимостью 3 млн, другая в Омске, кадастровой стоимостью 810 000 Р . Поскольку московская квартира дороже, по умолчанию он получит льготу за нее. Но по заявлению он может выбрать омскую квартиру, тогда за московскую придется платить. Если речь идет о налоге на имущество за 2021 год, то выбор надо сделать до 31 декабря 2021 года.

Еще у этого пенсионера частный дом. Поскольку это другой вид недвижимости, за него тоже платить не придется.

Заявление на саму льготу, а не на выбор объекта для льготы, он может подать когда угодно. Если речь идет о налоге на имущество за 2020 год, лучше уложиться в срок до 1 апреля 2021 года.

Платят ли дети налог на имущество

Если ребенок — собственник объекта или его доли, за него нужно платить налог на недвижимость. Дети-инвалиды имеют право на налоговые льготы. В некоторых регионах от налога на имущество освобождены еще дети-сироты и несовершеннолетние в многодетных семьях.

Читайте также: