Налог на имущество в тайланде

Обновлено: 17.05.2024

Таиланд отличается своим гостеприимством и комфортным климатом, поэтому всё больше наших сограждан задумываются о приобретении собственного жилья на территории этого королевства.

В данной статье мы хотим рассказать, чего стоит ожидать от покупки недвижимости в Таиланде, насколько это выгодно и какие подводные камни могут подстерегать желающего купить виллу или квартиру в Таиланде.

Итак, начнем с плюсов приобретения недвижимости в Таиланде.

В первую очередь тайская недвижимость привлекает наших граждан своими ценами, которые гораздо ниже средней стоимости квартир в более-менее развитых городах России: в Таиланде можно приобрести студию или небольшую однокомнатную квартиру по цене от 1 до 2,5 миллионов бат.

Вторым огромным плюсом тайской недвижимости являются налоги, а, точнее, их отсутствие. Да-да, платить за свое жилье нужно будет только ежемесячные коммунальные платежи, в которые входит также плата за уборку общей территории, стрижку газонов и кустов, чистку бассейнов, охрану и т.д. В среднем, ежемесячная плата за квартиру в 35 квадратных метров составляет около 5000 рублей.

И, наконец, третий плюс жилья в Таиланде: приобретая здесь недвижимость для последующей сдачи её в аренду, вы можете быть уверены в круглогодичном спросе (даже в низкий сезон).

При всех плюсах, жилье в Таиланде не лишено и минусов.

Первый из них заключается в том, что не всегда тайская недвижимость дорожает. Какие-то объекты могут вырасти в стоимости за год на 15-30%, а какие-то, наоборот, могут подешеветь.

Вторым минусом является то, что несмотря на круглогодичный спрос на жилье, в низкий сезон стоимость аренды заметно понижается. После выплаты вознаграждения агенту, а также платы за коммунальные услуги и уплаты налогов за сдачу жилья получится не слишком большая сумма.

Что необходимо знать для того, чтобы приобрести недвижимость в Таиланде?

1. Потенциальному покупателю необходимо иметь банковские счета в Таиланде и в своей родной стране. Важным нюансом является то, что деньги на покупку недвижимости должны быть ввезены из-за рубежа, а этот факт должен быть подтвержден специальным документом от любого тайского банка. Это условие не актуально, если недвижимость оформляется на юридическое лицо.

2. Иностранные граждане не имеют права владеть тайской землей. Эта ситуация обычно разрешается следующим образом: покупатель сначала становится владельцем какой-нибудь тайской компании (сам создает её с помощью грамотного юриста), а затем на эту компанию приобретает дом или земельный участок. Открытие своей "фирмы" обойдется в ~100000 бат. В Таиланде схема с оформлением недвижимости на юридическое лицо безотказно работает уже более 30 лет. Также в Таиланде есть возможность получить землю в аренду на 30 лет, причем еще дважды этот срок можно будет продлить. Таким образом, на 90 лет можно законно обзавестись землей на территории тайского королевства. Кстати, если аренда участка так или иначе связана с бизнесом, то продлить её можно будет на срок аж до 150 лет.

3. Прмимо уплаты непосредственной стоимости недвижимости, покупателя ждут еще некоторые траты. Около 0,5% от оценочной или контрактной стоимости квартиры составляет гербовый сбор, около 2% от оценочной стоимости квартиры составляет регистрационный сбор. Если квартира продается менее, чем через 5 лет после приобретения, то вместо гербового сбора уплачивается специальный бизнес-налог в размере 3,3% от оценочной стоимости квартиры. Точно такие же налоги придется заплатить и при покупке дома с землей на юридическое лицо. К слову, если приобретенное жилье будет сдаваться в аренду, то за это придется платить налог на доход от коммерческого использования, составляющий 12,5% от контрактной или средневзвешенной арендной ставки.

4. Дешевле всего покупать квартиру на стадии анонсирования проекта. В отличие от России, где стройка может быть внезапно заморожена, здесь такая покупка полностью безопасна и вот почему: на время строительства дома деньги застройщика блокируются и могут быть использованы исключительно для проведения строительных работ.

5. Если вы собираетесь покупать жилье на вторичном рынке, то получить заветные ключи от квартиры сможете только после уплаты всей стоимости квартиры. Растянуть выплаты за "вторичку" на несколько лет не получится: вся сумма должна быть уплачена в течение максимум двух месяцев.

6. Еслт вы хотите получить вид на жительство или гражданство Таиланда путем покупки недвижимости, то, увы, этого сделать не получится: приобретение площади на территории королевства не дает никакого права на получение ВНЖ или гражданства.

В-седьмых, лицо, не являющееся гражданином Таиланда, не может получить кредит в тайском банке. Как следствие, об ипотеке также можно забыть.

Напоследок хотим напомнить, что приобретать жилье в Таиланде нужно исключительно с помощью агента, услуги которого, к слову, бесплатны для покупателя. Только агент знает все тонкости оформления сделок и может проверить "чистоту" застройщика или желаемой недвижимости.

Таиланд. Для многих он ассоциируется с теплым морем, круглогодичным отдыхом под пальмами. Жители страны и иностранцы еще недавно активно скупали виллы и кондоминиумы на побережье для проживания или сдачи в аренду. Этому способствовала политика государства в сфере налогообложения.

В далеком 1932 году был принят закон, в соответствии с которым налоги платили только владельцы земельных участков. Сумма была минимальной, ее даже не учитывали при продаже построенных на этой территории зданий. Делиться с бюджетом должны были и те, кто получал доход от сдачи зданий и сооружений различного типа и назначения в аренду. Что конкретно передавалось арендодателю во временное пользование, значения не имело.

Определенные платежи необходимо перечислить в бюджет при покупке объекта недвижимости. Но эти сборы разовые. На постоянной основе владельцы квартир или коммерческих зданий налоги не платили.

2019 год — время перемен

Закон актуален с 13.03.2019 года. Начисление налогов начнется с 2020 года. Правительство рассчитывает подобным образом пополнить бюджет. Сразу необходимо подчеркнуть, что действие закона распространяется не только на тех, кто живет в Таиланде постоянно, но и на иностранцев. Есть желание приобрести квартиру или виллу в Пхукете для летнего отдыха? Следует быть готовым к дополнительным расходам в виде налога на недвижимое имущество.

Закон начинает действовать с 01.01.2020 года. Расчетный период — 1 календарный год. Уплатить начисленную сумму надлежит не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Если налог начисляется за 2020 год (данные берутся по состоянию на 01.01.2021 года), расплатиться с бюджетом надлежит до 01.05.2021 года.

Кто будет рассчитывать кадастровую стоимость объектов? Эта обязанность возложена на местные власти. Они будут определять налоговую базу и оповещать собственников о сумме, подлежащей оплате.

Здесь важно напомнить об одном моменте. Купить объект можно и дороже, и дешевле кадастровой стоимости. Власти учтут большую сумму. Объект оценен выше, чем за него заплачено на практике? Налог будет рассчитан по кадастровой стоимости. Если же в договоре с бывшим собственником прописана сумма, превышающая кадастровое значение, налог исчислят именно с нее.

Налоговые ставки

Теперь переходим к пункту, который интересует всех владельцев недвижимости в Таиланде. Сколько же придется платить? Здесь необходимо подчеркнуть, что в законе указаны только максимальные ставки. Реальные планируется устанавливать каждый год.

Предельные ставки зависят от категории объекта:

  1. Земля и здания, постройки, предназначенные для ведения сельхозработ — 0,15%.
  2. Жилые дома, коттеджи, виллы — 0.3%.
  3. Иные объекты (в эту группу относятся все строения коммерческого назначения, нежилые) — 1.2%
  4. Объекты, никак не используемые собственником — 1.2%. Если здание простаивает, то через 3 года налоговую ставку поднимут на 0,3%. Увеличение будет происходить с периодичностью в 3 года до достижения максимума (3%).

Правительство решило, что в 2020-2021 году налог будет взиматься по минимальным ставкам. Некоторые категории плательщиков вообще будут освобождены от платежей.

Всем, кто владеет недвижимостью в Таиланде, будет полезна информация, представленная в таблице ниже:

Целевое назначение

Объект

Кому и когда можно не платить налог

Стоимость, млн. бат

Ставка налога

Физлица и юрлица
Стоимость объекта не превышает 50 млн. бат

Жилые дома, коттеджи, апартаменты

Земельный участок и строения на нем

Физлицо, обозначенное в домовой книге
Стоимость ниже 50 млн. бат

Физлицо, обозначенное в домовой книге
Стоимость объекта ниже 10 млн. бат

Земельный участок и/или строения

Земельные участки и/или здание

Земельный участок и/или здание

Несколько выводов на основании данных из таблицы

Внимательное изучение данных позволяет сделать следующие выводы:

  1. Юридические лица, владеющие жилой недвижимостью (квартиры, апартаменты, виллы), не получат преференции по налогам.
  2. В ряде случаев собственникам полагаются льготы. Если земельный участок предназначен для ведения сельхозработ, его стоимость ниже 50 млн. бат, владелец вообще не будет платить налоги. Это правило распространяется и на жилые дома с земельными участками (до 50 млн. бат), кондоминиумы (до 10 млн. бат).
  3. Если физлицо владеет квартирой, виллой, то для получения налоговых льгот данный объект должен являться основным местом проживания собственника. В иных случаях налоговые льготы не полагаются.
  4. Если участок или здание стоит дороже указанного в таблице необлагаемого максимума, в бюджет придется заплатить налог с разницы между кадастровой (договорной) стоимостью и обозначенным порогом по каждой категории.
  5. Если некое физлицо владеет десятью домами, получить льготу можно только на тот, в котором прописан. На все иные здания, апартаменты, виллы будет начисляться налог.

Объясним подробно. Каждый, кто покупает квартиру, виллу, кондо, вместе с иными документами получает на руки домовую книгу или табьенбаан. Стандартно она имеет синий цвет.

Вручают домовую книгу всем, но не каждый может быть в нее списан. Обязательные условия:

  • наличие гражданства Таиланда;
  • постоянное проживание в конкретном доме или кондо.

В любом случае, налог на недвижимость в Таиланде во много раз меньше, чем в других странах и даже намного меньше платежей за обслуживание общей территории, которые владельцы недвижимости платили всегда.

Что точно не стоит делать владельцам недвижимости в Таиланде?

Если вы не планируете жить в Таиланде постоянно, предпочитаете приезжать на 5-6 месяцев, можно снять виллу или квартиру, заключив договор аренды (лизхолд). И здесь нужно помнить о том, что собственник может переложить уплату налога именно на арендатора. Это необходимо выяснять до подписания контракта, чтобы потом не сталкиваться с претензиями со стороны властей.

В этой статье я хочу рассказать о налогах на доходы владельцев недвижимости, какие они бывают, кто и как их обязан уплачивать, как можно законно сэкономить, а также поделиться полезными советами и секретами.

Итак, вы купили квартиру или дом в Таиланде, получили свидетельство о праве собственности (Чанот) и домовую книгу (Blue book). Если целью вашей покупки было получение дохода, скорее всего вы уже определились с выбором управляющей компании или же передали квартиру в программу гарантированного дохода от застройщика. Давайте обсудим какие налоговые обязанности возникают у вас, как у владельца недвижимости, при сдаче ее в аренду.

Что важно знать, перед тем как начать разбираться?

Во-первых, каждый, кто получает доход в Таиланде, должен платить налоги. При этом не имеет значения являетесь ли вы налоговым резидентом в Таиланде (находитесь в стране более 180 дней) или нет.

Во-вторых, в Таиланде стандартно налоги уплачиваются в два этапа: сначала уплачивается аванс (WHT – withholding tax) при перечислении вам денег (применяется только когда вам платит юр. лицо – например выплаты по договору гарантированного дохода от застройщика или выплаты от управляющей компании), а по итогам года вы сдаете декларацию и, либо доплачиваете необходимую сумму, либо государство вам возвращаете переплату.

Упрощенный вариант “15% и свободен”

Разберем самую стандартную ситуацию. Если вы не проживаете в Таиланде более 180 дней в году, не являетесь здесь налоговым резидентом, не имеете Tax ID (номера налогоплательщика), то ваша управляющая компания, при перечислении вам дохода от аренды, будет удерживать 15% WHT налога и отправлять эту сумму в налоговый департамент. Как правило, на этом все и заканчивается, налоговая декларация не сдается, налоговые обязательства считаются выполненными, при этом вы лишаетесь существенной доли дохода в виде 15% налога.

Можно ли легально уменьшить налог?

Оказывается можно. Налоговый департамент Таиланда, в принципе, не против выдать вам номер налогоплательщика (Tax ID), даже если вы не являетесь резидентом, это не запрещено законом. Услуги юриста стоят примерно 3.000-5.000 бат, а от вас необходимо:

  • Паспорт с действующей визой (штампом)
  • Иммиграционная карта (departure card)
  • Адрес и карта местонахождения недвижимости
  • Свидетельство на право собственности (Чанот)
  • Домовая книга (Blue book)

Иногда могут дополнительно запросить фото здания и квартиры, а также договор, предполагающий получение дохода. Срок получения Tax ID на Пхукете составляет примерно 1-2 недели.

Что изменится?

Пример расчета

Допустим вы приобрели в Лизхолд прекрасную квартиру, стоимостью 3.000.000 бат, ваш ежемесячный доход от сдачи ее в аренду составляет 20.000 бат, что равно 8% доходности.

Рассчитаем годовой доход:

20.000 бат Х 12 месяцев = 240.000 бат

При перечислении вам дохода, плательщик удержал 5% WHT = 12.000 бат

При сдаче декларации вы указываете вычеты:

  • Персональный вычет – 30.000 бат
  • Вычет затрат на аренду – в данном случае делим стоимость лизхолда на срок его действия: 3.000.000 / 30 лет = 100.000 бат

Рассчитаем налогооблагаемую базу: 240.000 – 30.000 – 100.000 = 110.000 бат.

Применим полученный доход к шкале налогов и увидим что мы попадаем в первый раздел “От 0 до 150.000”, который не облагается налогом.

Что делать с уже оплаченным налогом WHT?

Вы можете перенести аванс на следующий год или вернуть переплаченные налоги себе на счет. Для этих целей нужно открыть специальный счет в банке Krung Thai Bank, именно в этот банк налоговый департамент выпускает чек с суммой возврата переплаты налогов.

Выводы

В данной статье я постарался объяснить схему налогообложения доходной недвижимости в Таиланде, глазами иностранца. Нужно иметь в виду что на практике правоприменение в Таиланде может существенно различаться не только от региона к региона, но, даже, от исполнителя к исполнителю. Данная статья не претендует на абсолютную правоту, она лишь отражает мое видение текущей ситуации, которая может в любой момент измениться.

Налог на доходы со сдачи недвижимости в аренду в Таиланде не только необходимо платить, но и можно разумно уменьшить, совершив ряд несложных действий. Подавляющее большинство квартир на Пхукете продается в диапазоне цен 3-6 млн. бат и генерируют доходность 7-8% годовых, что, при правильном подходе к уплате налогов, обойдется вам не дороже 5% налогового бремени. Согласитесь, это невысокая цена за спокойный сон.

директор управляющей компании

Beringela. Co. Ltd., Пхукет, Таиланд

Вам также может понравиться


10 ошибок начинающего инвестора в зарубежную недвижимость


Тайские законы не предусматривают льготы или, наоборот, более высокие ставки налогов для разных национальностей. Поэтому сведения, которые мы собрали, касаются всех экспатов.

Налог на заработную плату

Минимальная заработная плата для граждан РФ составляет 35 000 батов в месяц (у европейцев, для сравнения — 50 000 батов).

Сумма налога за год рассчитывается по прогрессирующей ставке и для россиянина составляет минимум 10 500 батов в год.

Сбор взимается ежемесячно равными платежами, исходя из общей предполагаемой суммы налога за год, разделенной на 12 месяцев.

Налоговым агентом считается работодатель, а сам сбор удерживается из заработной платы сотрудника.

По завершении налогового периода иностранец вправе получить возмещение переплаты (например, при расчете и оплате налога не учитываются отчисления в фонд социального страхования).

Если иностранный сотрудник получает менее 35 000 батов, налог рассчитывается по минимальной заработной плате, установленной законом. Это хороший повод переложить сбор на работодателя.


Фото: picjumbo 2

Доходы от аренды недвижимости

Вряд ли налоговая инспекция проявит большой интерес к доходам от аренды вашей квартиры. Если, конечно, вы не владеете десятками объектов (это уже бизнес, который лучше зарегистрировать).

Но если квартиру вы сдаете юридическому лицу, последнее наверняка захочет официально показать свои расходы, чтобы уменьшить налогообложение. У вас же как собственника три варианта:

1. Отказаться от аренды квартиры компаниям и продолжать прятаться от налоговой.

2. Настоять на своем нежелании декларировать доходы, уговорить компанию не отчитываться об аренде (какие понимающие съемщики вам достались!) — и снова-таки прятаться от налоговой.

3. Показать свои доходы, в конце года подать декларацию и заплатить налог. На практике компания-арендатор обязана вычитать из ежемесячной платы 5% и отдавать их в налоговую инспекцию в счет вашего сбора. В конце года при подаче декларации, если оплаченный налог превышал необходимый, вы имеете право на возмещение.

Допустим, стоимость аренды 30 000 батов в месяц и это ваш единственный доход в Таиланде. Тогда размер годового дохода — 360 000 батов. Ежемесячно компания-арендатор отправляла 1500 батов (5%) в налоговую инспекцию, то есть всего заплатила 18 000 батов.

Рассчитываем сумму налога:

  • 360 000 батов – 60 000 батов (вычет) – 30 000 батов (скидка) = 270 000 батов налогооблагаемого дохода.
  • 150 000 батов из них облагается по нулевой ставке.
  • 120 000 батов облагается по ставке 5%.

Итого сумма налога: 6000 батов.

Оплачено арендатором в качестве удерживаемого налога: 18 000 батов.

Сумма для возмещения законопослушному налогоплательщику: 12 000 батов.


Фото: picjumbo 3

Фрилансерам

В то же время стоит напомнить, что иностранный гражданин в Таиланде не может выполнять никакую работу — умственную или физическую, за деньги либо бесплатно, — не получив разрешение (work permit).

Таким образом, фрилансер, решив поделиться доходом с казной, подписывается под своим нарушением закона о трудоустройстве. Что влечет за собой весьма неприятные последствия!

То же касается официально трудоустроенных иностранцев, если дополнительный заработок не связан с их компанией и трудовыми обязанностями.

Декларация

Последнее, но немаловажное. Не забудьте подать декларацию об активах и счетах за рубежом в России. А если вы налоговый резидент РФ — задекларировать прибыль на родине и заплатить налоги с доходов, полученных в Таиланде. Но это еще одна большая тема для разговора.

Выводы такие:

Если вы провели в Таиланде больше 180 дней в году, то стали налоговым резидентом Королевства.

При работе по найму налоги за вас платит работодатель.

Если вы сдаете свое кондо в аренду частному лицу, налоговой вы малоинтересны.

Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде

Сегодня я расскажу о налогах на доходы владельцев недвижимости. Какие они бывают, кто и как их обязан уплачивать, как можно законно на этом сэкономить, а также поделюсь полезными советами и другими секретами про налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде.

„Невозможно избежать только двух вещей — смерти и налогов.“ — Адам Смит

Итак, вы купили квартиру или дом в Таиланде для того чтобы сдавать в аренду и получать доход. Вероятно вы уже определились с выбором управляющей компании или же передали квартиру в программу управления – арендный пул компании застройщика. Давайте обсудим какие налоги ждут вас, как владельца недвижимости, при сдаче ее в аренду и образовании дохода на территории Таиланда.

Что важно знать, перед уплатой налогов?

1. Каждый, кто получает доход в Таиланде, должен платить налоги. При этом не имеет значения являетесь ли вы налоговым резидентом в Таиланде (находитесь в стране более 6 месяцев) или нет.

2. В Таиланде налоги уплачиваются в два этапа: сначала уплачивается аванс в счет налога с дохода (WHT – Withholding Tax) при перечислении вам денег. Он применяется только когда деньги перечисляет юр. лицо – например выплаты по договору гарантированного дохода от застройщика или выплаты от управляющей компании. А по итогам года вы должны подать декларацию о доходах и далее, либо доплачиваете необходимую сумму, либо государство возвращает вам переплату. Звучит красиво, но что на практике? Читайте далее.

Важно! При прямом получении денег, например при долгосрочной аренде, вы самостоятельно подаете данные в налоговую и оплачиваете только Income Tax по ставке, о которой я расскажу чуть позже.

“Плати 15% и спи спокойно” – упрощенка.

Самый часто встречающийся вариант. Если вы владеете недвижимостью, не не проживаете в Таиланде более 6 месяцев в году. Соответственно не являетесь налоговым резидентом, не имеете тайского Tax ID – это личный номер номер налогоплательщика. В таком случае ваша управляющая компания, при перечислении вам дохода от аренды, должна удерживать 15% налога WHT и отправлять эту сумму в налоговую (Revenue Department). На этом ваши налоговые обязательства считаются выполненными, налоговую декларацию подавать не нужно. Однако, при этом вы лишаетесь существенной доли дохода – целых 15%.

Можно ли легально снизить процент налога?

Оказывается можно. Налоговая Таиланда может выдать вам номер налогоплательщика (Tax ID), даже если вы не являетесь резидентом. Это допускается законом. Услуги юриста по оформлению TAX ID обойдутся вам примерно 3.000-5000 бат.

Для оформления необходимы следующие документы:

  • Паспорт с действующей визой и/или штампом по прибытию
  • Иммиграционная карта (departure card)
  • Адрес и карта местонахождения объекта недвижимости
  • Гербовое свидетельство о собственности (Чанот)
  • Домовая книга (Blue book/Tabien Baan)

Срок получения Tax ID на Пхукете составляет обычно 1-2 недели.

Что изменится?

Вместо 15% WHT, ваша УК начнет удерживать всего 5%. Важно: не забывайте требовать подтверждение уплаты WHT от плательщика, такой документ называется PND3.

По итогам года ваш аудитор/бухгалтер должен сдать вашу декларацию о доходах. Эта услуга обойдется еще в 3.000-5.000 бат.

Из общей суммы полученного дохода вы имеете право на стандартные вычеты (льготы):

Сумма дохода за минусом вычетов подлежит налогообложению по прогрессивной ступенчатой шкале, приведенной ниже. Обратите внимание на ступеньки! Каждая ставка применяется только к определенной сумме дохода. Например, первые 150 тысяч бат дохода не будут облагаться налогом вовсе. Следующие 150 тысяч облагаются налогом 5%, следующие 200 тысяч – налогом 10% и так далее.

Читайте также: