Налог на арендованную землю 49 лет

Обновлено: 04.07.2024

Земельный участок можно продать полностью или какую-то часть, сдать в аренду, подарить, оставить в наследство. Если владелец сдает землю в аренду, он берет определенную плату за пользование, которая оговаривается при заключении договора.

В свою очередь, каждый собственник или пользователь платит ежегодный земельный налог государству.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Общие моменты и положения

Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.

Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.

Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.

Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:

Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:

Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).

Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:

используется в сельском хозяйстве;
задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.

Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.

Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.

Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.

Кто платит?

Налогообложение бывает таких видов:

Земельный налог – плата, которая является обязательной. Согласно главе 31 Налогового кодекса РФ (статья 387), размер ставки земельного налога устанавливается муниципальными организациями, которые контролируют территории, где находится участок.

Такой налог обязаны платить владельцы целых участков или долей, а также те, кто постоянно пользуется землей на законных основаниях. Данное положение регулируется статьей 388 НК РФ.

Арендная плата представляет собой выплаты, которые арендатор обязать отдавать арендодателю за то, что он пользуются его собственностью. Таким образом, земельный налог в большинстве случаев платит арендодатель, а не арендатор.

Земельный налог не платят те лица, которые выплачивают единый налог. Это происходит только при условии, что они будут использовать свой участок для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с главой 31 НК РФ, земельный налог требуется за участки земли с арендодателя, что используются для обслуживания сооружений (как жилых, так и нет), которыми пользуются юридические или физические лица по договору аренды. Арендодатель также платить налог на земельную площадь в том случае если в аренду сдаются части строений, находящиеся на этой земле.

С арендатора взимается плата, если участок, а также другое имущество, находящиеся на этой земле, является собственностью государства.

Арендатор, который возводит постройки на территории арендованного участка, платит земельный налог арендодателю.

Оплата по договору аренды

Чтобы получить арендную плату, нужно сначала заключить договор аренды. Также этот документ устанавливает размер налога, сроки выплаты и условия, согласно которым будет происходить оплата. В договоре прописывается, в какой форме будет выплачиваться аренда – в денежном эквиваленте или натуральном.

Если кроме земли, в аренду отдаются и другие объекты недвижимости, то плата может взиматься как в совокупности за все, так и отдельно, за участок.

Договор предусматривает денежную плату (указывается в рублях), натуральную (перечень продукции), отработки (виды и место работ). Тут же указываются сроки, за которые арендодатель должен получить плату в указанном эквиваленте. Если плата не отдается в указанные сроки, то арендатор в договоре указывает пеню (процент, который арендатор платит за каждый последующий день долга).

Размер платы фиксированный, но может изменяться только в таких случаях:

если договором предусмотрены изменения условий хозяйствования;
изменения установленного земельного налога, который ежегодно платит арендодатель;
общее повышение тарифов и цен, а также инфляция;
не по вине арендатора состояние земельного участка ухудшилось (при наличии документального подтверждения);
ситуации, предусмотренные законодательством РФ.

В договоре аренды обязательно описываются основные характеристики земельного участка, которые должен знать арендатор.

Если арендатор будет намерен продлить соглашение, то устанавливается количество дней, за которое он должен сообщить арендодателю о своем решении.

Размер платы, в зависимости от вида собственности

Сумма выплаты за землю, которая является владением государства, а также муниципальной собственностью, устанавливается согласно типу земельного использования и разновидности арендатора. Базовый тариф устанавливается представителями исполнительной власти.

Нормативная цена земли определяется каждый год. Она устанавливается в зависимости от цели земельного пользования.

Местное самоуправление имеет полное право расширить или сузить рамки земельной площади, которая арендуется, изменить стоимость аренды, при этом максимум на 25%.

Оплата за площадь, которая является частным владением, устанавливается по желанию арендодателя с учетом месторасположения участка, отдаленность от технического оснащения, цели арендатора, дохода, получаемого от использования и других условий, которые оговариваются в договоре аренды.

Информацию о размере налога нужно сдавать в налоговую инспекцию, которая имеет свое отделение в районе нахождения участка. Срок сдачи – 1 июля каждого года. Если собственник имеет два участка и более в одном районе, то можно рассчитать общую плату налога. Если земли находятся в разных районах, то оплата происходит отдельно в каждое из отделений налоговой инспекции.

Земельная площадь облагается сбором, который обязательно нужно оплачивать ежегодно в органы государственного муниципалитета.

Сдавая землю в аренду, арендодатель получает деньги за землю. Плата состоит из налога на прибыль арендатора, месторасположения участка, технического оснащения, цели использования.

Земля, которая арендуется у государственных органов, считается предоставленной в пользование. Именно поэтому арендатор платить земельный налог за использование государственных ресурсов и площади.

Больше о категории лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, вы прочитаете здесь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Получить землю в аренду интересно на длительный период, тогда можно хозяйничать на свое усмотрение, не боясь получить через 3 года отказ в продлении по какой-либо причине.

Каковы условия оформления аренды на 49 лет?

Законодательство

Государство, как собственник земельных угодий, может предоставить право пользования любому желающему.

Подобные действия регламентируются следующими законодательными актами:

Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ;
ЗК РФ, ст. 22, 28, 39;
Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ;
ФЗ-181 от 24.11.1995г.;
ФЗ-171 от 23.06.2015г.;
ФЗ-582 от 16.07.2009г.;
Ст. 620, 621 ГК РФ.

Отношения между арендодателем (муниципалитетом той местности, где расположен участок) и арендатором устанавливаются договором аренды.

Выделить землю могут только в порядке очередности, на основании заявления в местную администрацию.

Остановившись на подходящем варианте и подав документы в местную администрацию, нужно дождаться очереди. На свободный, то есть никем не оформленный в собственность или во временное пользование, участок будут объявлены торги, победитель которых и получит право аренды на 49 лет. Есть масса случаев, когда надел отдадут без торгов, это зависит от конкретности целевого использования.

Что это такое

Земельные угодья — ценный природный ресурс, стоимость которого достаточно высока, и не каждому по карману сразу взять и приобрести кусок приличной площади. В этом случае можно арендовать приглянувшиеся гектары и вести там свою деятельность.

Подбирать участок следует с соответствующей целевому назначению категорией земель.

Документы нужны такие:

кадастровый паспорт (заказать в кадастровой палате);
схема расположения выбранного куска поверхности;
копия паспорта.

Получив добро от местных властей, можно подписывать договор долгосрочной аренды, в котором должны быть оговорены все основные моменты:

срок;
площадь;
характер использования;
размер арендной платы;
сроки внесения платы, периодичность и способ передачи средств, и пр.

К составлению и подписанию этого важнейшего документа нужно подойти очень ответственно: слишком многое поставлено на кон.

Под какие цели можно арендовать землю на 49 лет

Арендовать землю на 49 лет(фактически бессрочный договор аренды земельного участка ) можно под такие серьезные цели:

прокладка газовых сетей или высоковольтных линий;
фермерство; (кроме выпаса скота, сенокошения);
строительство;
использование недр;
предпринимательство;
эксплуатация промышленных территорий;
ведение личного подсобного хозяйства;
устройство автодорог, и пр.

Определившись с целевым использованием, придется этой линии придерживаться весь период аренды, в противном случае арендодатель вправе разорвать отношения.

Особенности аренды

В ст. 39.8 ЗК РФ перечислены особенности долгосрочной аренды. К ним относятся:

применение приоритетного права (без торгов) для лиц, являющихся владельцами зданий и строений, возведенных на этой земле;
заключение договора с победителем аукциона или с единственным заявителем;
заключение договора без торгов, при условии имеющегося соглашения о развитии застроенной территории в будущем; возможно только на условиях участия в торгах.

Арендная плата за максимальный срок аренды земельного участка может быть предусмотрена не только в виде обычных денежных взносов, а и в других формах:

сельскохозяйственной продукцией;
оказанием услуг;
передачи во владение какой-то вещи, предмета;
зачета за аренду затрат, понесенных арендатором при улучшении качеств земель.

Долгосрочная аренда земельного участка может стать шансом для покупки ставшего родным надела, с последующим оформлением права собственности.

Условия оформления

Оформление договора аренды земельного участка на 49 лет может быть только в письменной форме. Одно из условий — предоставление комплекта бумаг, состав которого может отличаться по количеству и номенклатуре документов, в зависимости от целевого назначения. Отсутствие информации о кадастровом учете и о межевании может стать причиной признания договора недействительным.

Оформление — процесс непростой и не скорый, вначале пройдет подготовка и утверждение документа, называющегося распоряжением о выделении гектаров.

Также нужно будет осуществить действия по межеванию земли, если этого еще не производилось, определиться со статусом строений, если они имеются, и только потом может состояться подписание договора.

В тексте контракта обязательно должен быть указан срок – 49 лет, это важно.

Условия оплаты, пользования – все это нужно разъяснить, как и условия досрочного прекращения отношений, а также пролонгации. Следует знать, что ст. 22 ЗК РФ дает приоритетное право продления контракта тем арендаторам, кто в точности соблюдал условия и нормы Земельного Кодекса. Нельзя упускать из виду и условия внесения изменений в действующий контракт.

Какие существуют риски

Получив право пользоваться земельном участком в аренду на протяжении 49 лет, нельзя быть уверенным в том, что в один прекрасный день арендодатель не откажется от сотрудничества.

Риски существуют такие:

в договор были включены завуалированные дополнительные условия, наделяющие владельца особыми правами для разрыва отношений;
на участок наложены обременения с правами третьих лиц;
именно эта земля может потребоваться для нужд федерального значения;
арендодатель может счесть, что земли использовались без учета ограничений в эксплуатации;
будет признано нецелевое пользование;
предъявят претензии относительно ухудшения качества почвы;
докажут, что эксплуатация проводилась с нанесением вреда экологии;
арендодатель разорился, и банк изымет гектары в счет погашения долгов, и пр.

Единственный способ перестать волноваться за судьбу земельного участка — воспользоваться правом выкупить ее.

Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды.

Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь.
Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.

Что такое бессрочная аренда земли и чем она отличается от аренды на 49 лет

Бессрочная аренда – это передача земель в постоянное пользование, без ограничения срока.

На 49- летний период (предельный срок) можно взять гектары не только у государства или муниципалитета, но и у другого владельца, или даже в субаренду, и при этом нужно вносить постоянную арендную плату, а по окончанию срока, если не получится продлить контракт, участок нужно будет вернуть.

Бессрочно отдают только таким пользователям:

органам власти и местного самоуправления;
гос. или муниципальным учреждениям;
центрам наследия бывших президентов РФ;
казенным предприятиям.

Постоянное (бессрочное) пользование не предусматривает возможности и необходимости возврата собственнику — муниципалитету или государству.

Но получившие право бессрочной эксплуатации органы и предприятия могут отдавать эту землю частями юридическим и физическим лицам (ст. 39.10, 39.20 ЗК РФ), причем безвозмездно, но на некоторый срок.

Земельные вопросы сложны, и возникают постоянные потребности внесения изменений в действующее законодательство. При намерении взять гектары в долгосрочную аренду не стоит полагаться на свои собственные знания и силы, разумнее обратиться к помощи юриста, имеющего опыт именно в этой сфере юриспруденции.

Только так можно с большей долей надежности защитить себя от риска потерять право пользования участком, ставшим родным.

Земля

В России много неиспользуемых земель, и поэтому государство охотно отдает гражданам такие участки в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2021 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в нашей статье.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

Месячная аренда будет определена арендным договором;
Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Кто может претендовать на получение земли в аренду

Взять надел в долгосрочную аренду может каждый, вне зависимости физическое лицо либо юридическое. Более того, согласно первому пункту статьи 22 ЗК РФ даже иностранный гражданин имеет полное право воспользоваться такой возможностью.

Для каких целей можно получить землю

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Срок аренды зависит от назначения участка.

если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Кто принимает решение о сдаче в аренду

Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.

План действий таков:

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

Договор аренды на 49 лет

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Основными положениями договора аренды являются:

предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
наличие ограничений в использовании земли
дата начала и окончания арендных отношений; размер и порядок платы за пользование участком
возможность и основания внесения изменений в договор; ответственность сторон и порядок урегулирования споров;
реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.

Обратите внимание! Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно. Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например: земельный участок используется не по целевому назначению; обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения; арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой; не будут исполняться обязательства по арендной плате.

Выкуп земли, находящейся в аренде

А рендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание! Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Куда обращаться и подавать заявление?

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Какие документы нужны?

Если у человека есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение 1 месяца. Процесс может выйти за рамки 1 месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Базовый список документов, которые потребуются для приватизации земли:

Паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности.
Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
Договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность).
Документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы).
Кадастровый план участка, который оформляется в собственность.
Заявление о регистрации земли на праве собственности.
Другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договора купли-продажи, проекты застройки и так далее).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у людей, которые пытаются приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами всё хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:

паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;
заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;
квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Госпошлина

Согласно пунктам 24-26 статьи 333.33 НК, госпошлина составляет 350 рублей. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 рублей.

В нашей стране достаточно большое количество не освоенных земель. Законодательная власть допускает возможность взятия участка в аренду у государства или частного лица для определенных целей.

Одна из разновидностей правоотношений — долгосрочный наем сроком на 49 лет.

Стоит ли оформлять подобную аренду? Каковы особенности, преимущества и недостатки? Рассмотрим подробно в статье.

Что это такое?

Взятие участка в наем доступно для таких целей:

ведение предпринимательской деятельности;
развитие фермерского хозяйства;
выращивание с/х культур;
строительство дорог;
выгул домашнего скота;
строительство культурных объектов.

Возможность арендовать территорию имеется у физических и юридических лиц.

Действующая законодательная власть выдвигает условия предоставления участков в наем:

передача земли при условии выигрыша на торгах;
у участка нет частного владельца;
обеспечение свободного доступа к дорогам, коммуникациям, имеющимся на участке;
отсутствие на участке трубопровода, газопровода;
при постройке здания у арендатора имеется право выкупа земли, ее приватизации;
возможность продления договора.

Одно из условий — внесение платы в денежном либо натуральном виде. Участок может передаваться в аренду с условием дальнейшего выкупа и оформления в собственность. Договор должен оформляться в письменном виде.

Аренда на 49 лет имеет преимущества:

выкуп надела после окончания срока действия договора;
сдача территории в субаренду (при оповещении владельца);
возведение зданий, сооружений;
использование на участке природных ресурсов.

Если со временем участок выкупят, оспорить куплю – продажу не удастся.

Что говорит закон?

Основной законодательный акт — Земельный кодекс. Аренда участков земли регламентирована ст. 22 ЗК РФ.

Особенности предоставления участков земли, являющихся собственностью государства или муниципалитета, высветлены в главе V.1.

Согласно статье 39.11 (п. 1) решение о проведении торгов принимает уполномоченный орган, также по заявлению граждан и организаций.

Статья 39.7 гласит, что размер арендной платы определяют с учетом основных принципов, разработанных правительственной властью.

Государство, как владелец наделов, может предоставлять право пользования каждому желающему.

Кроме ЗК РФ, такие действия сопровождаются нормативными актами:

Отношения между сторонами подкрепляются договором аренды.

На основании статьи 22 Земельного кодекса преимущество продления соглашения имеется у тех лиц, которые соблюдали условия договора и нормы закона.

Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?

Если владельцем участка является частное лицо или организация, оформляется договор и регистрируется в Росреестре. При найме территории у государства процедура проходит сложнее. Вначале необходимо найти участок — на сайте Росреестра или в кадастровой карте. С целью получения информации о территории следует обратиться в администрацию по месту проживания.

Чтобы взять землю без проведения торгов, потребуются документы:

заявление; ;
схема местонахождения земли — заказать у кадастрового инженера.

Заявление подается в органы административной власти, рассматривается в течение 1 месяца. Если документы в порядке, администрация выносит решение о передаче территории в наем заявителю.

Как действовать:

Создать схему участка.
Обратиться с ней и с заявлением в муниципалитет.
Ожидать рассмотрения заявки (1 месяц).
Получить постановление от главы.
Обратиться с ним в Росреестр.
Получить выписку ЕГРН и межевой план.
Подать документы и заявление о взятии территории в наем.
Подписать договор аренды, зарегистрировать его.

После получения надела арендатор должен будет вносить плату и уплачивать земельный налог.

Правом на аренду участка без проведения торгов обладают:

льготные категории граждан;
владельцы построек на земле;
особы, регистрирующие фермерство;
лица, участок которым необходим под ИЖС.

Если на участок претендует несколько человек, преимуществом обладает первый подавший заявление.

При оформлении земли в аренду с аукционом процедура затянется. Инициатором торгов выступает представитель государственного органа или гражданин, заинтересованный в получении земли в пользование. За 30 дней до начала проведения аукциона в СМИ и изданиях публикуется извещение.

Чтобы принять участие в торгах, потребуются:

заявление;
копия паспорта;
выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
справка об оплате задатка.

На торгах победит человек, который предложит большую арендную ставку.

Порядок действий:

Сбор информации об имеющихся землях.
Выбор подходящего по целевому назначению участка.
Подача заявки на участие в торгах.
Ее рассмотрение.
Извещение граждан о проведении аукциона (если заявление одобрено).

Торги проводятся при участии минимум двух человек. Проведение аукциона оформляется протоколом, 1 экземпляр которого выдают победителю — с ним заключается договор аренды.

Порядок заключения долгосрочного договора

Долгосрочная аренда у муниципальной власти оформляется в письменном виде. Важное условие — предоставление полного пакета документов. Перечень справок отличается в зависимости от цели эксплуатации.

Если не будут предоставлены сведения о кадастровом учете и проведении межевания обратившемуся откажут в государственной регистрации договора.

Контракт должен подписываться только после межевания участка, определения статуса строений (жилые или нежилые). Обязательно указывается в соглашении срок найма — 49 лет.

До момента подписания договора необходимо собрать:

заявление;
паспорт;
выписку ЕГРЮЛ (для организаций);
кадастровые бумаги на землю;
официальную справку с решением о согласовании;
документы на имеющиеся строения;
бумагу о наличии (отсутствии) коммуникаций;
справку об отсутствии обременения;
квитанцию об уплате пошлины.

По желанию участников контракта договор можно нотариально заверить.

Заполнение

Наличие письменного договора гарантирует арендные отношения между сторонами.

Типовая форма соглашения содержит:

наименование документа;
дату подписания;
данные участников, их реквизиты;
указание предмета договора;
размер оплаты;
сроки и особенности передачи земли;
условия расторжения;
ограничения;
ответственность; .

Особое внимание необходимо уделить предмету соглашения. Неточности, из-за которых не удастся идентифицировать участок, послужат поводом для признания документа недействительным.

Юридическую силу договор приобретет лишь после регистрации в Росреестре.

Условия расторжения

Инициатива досрочного расторжения договора может исходить от арендатора или арендодателя. Соглашение расторгается в соответствии с нормами законодательной власти или опираясь на положения самого договора. Нормы, указанные в документе, имеют преимущество перед законодательными положениями.

Если в соглашении имеется пункт о порядке досрочного расторжения, стороны должны ссылаться на эти условия. При его отсутствии — на нормы закона.

В соответствии с ЗК основаниями выступают:

судебное постановление;
согласие сторон.

Возможно досудебное урегулирование и через суд.

Причинами расторжения являются:

завершение срока действия аренды;
выкуп земельного участка;
взятие арендатором территории в собственность;
ликвидация юридического лица (арендатора) и пр.

По личной инициативе участник сделки не может расторгнуть договор. Поводом для такого решения должно быть невыполнение условий контракта: невнесение платы, сдача в субаренду без согласия владельца и пр. Оформляется расторжение в той же форме, что и при подписании.

О желании прекратить арендные отношения одна сторона извещает вторую. Если согласия достичь не удалось, обращаются в суд.

Арендная плата

Размер арендной платы рассчитывается органом, во владении которого находится участок. Допускается несколько вариантов: по кадастровой или рыночной стоимости, по итогам торгов, по утвержденным ставкам. Если необходимо проведение аукциона, для определения суммы используется кадастровая стоимость, без торгов — рыночная.

Во втором случае учитывается несколько критериев:

базовая ставка — разная в каждом регионе;
коэффициент по зоне — на основании оценки Кадастра;
поправочный показатель — в зависимости от категории земли и планируемого типа деятельности;
площадь территории.

Самостоятельно подсчитать затраты по найму непросто — лучше обратиться в местную администрацию.

Существуют ли риски?

После получения права эксплуатации надела в течение 49 лет не стоит до конца быть уверенным, что арендодатель не разорвет арендные отношения.

Возможные риски:

наложение обременения третьими лицами;
включение в договор скрытных условий, благодаря которым собственник имеет право расторгнуть сделку;
территория может потребоваться для государственных нужд;
признание нецелевого использования;
предъявление претензий касательно ухудшения качества земли;
доказательство того, что использование территории нанесло вред экологии и пр.

Единственный выход не столкнуться с проблемами — оформить надел в собственность.

Как оформить в собственность?

Земельным кодексом предусмотрена возможность оформления арендованного надела в собственность.

Такое право имеет любой гражданин, но не более 1 раза.

Формы приватизации:

единоличная;
совместная;
долевая.

Заявление подается в территориальный орган Росреестра.

Из документов потребуется:

паспорт;
договор аренды;
постановление о выделении территории;
кадастровый план;
заявление.

При наличии указанных справок процедура пройдет быстро. При отсутствии претензий в течение 30 дней будет выдано свидетельство о праве собственности.

Заключение

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Содержание

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
для использования надела под ИЖС — 20 лет;
для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
земля под фермерское хозяйство — три года.

Надо ли платить налоги

Как формируется цена аренды

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

А — кадастровая цена участка;
С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Земля бесплатно

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
паспорт;
документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
договор — оригинал и копии;
кадастровую документацию на участок;
паспорт;
документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Читайте также: