Концепция массовой оценки для целей налогообложения
Обновлено: 24.05.2024
Эта заметка восьмая из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости. В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго. Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.
Мои цели состоят в том, чтобы:
1) объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
2) дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
3) обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
4) и самому лучше разобраться в этой теме.
Это вторая часть, начало заметки вы можете прочитать здесь.
С учетом сказанного можно предположить, что результаты кадастровой оценки будут экономически обоснованными там, где достигается эта экономическая цель, то есть там, где кадастровая стоимость соответствует уровню рыночной.
Но как быть с теми аргументами, о которых мы писали ранее? Объективной величины рыночной стоимости, с которой можно было бы сравнить кадастровую не существует, а сопоставление с рыночной стоимостью, определенной в конкретном случае судом, приводит к невозможности достижения экономической обоснованности. Тогда в соответствии чему искать экономическую обоснованность кадастровой стоимости?
Вернемся к высказанному ранее тезису о том, что даже определяемая индивидуально рыночная стоимость одного и того же объекта недвижимости будет отличаться у разных оценщиков, поскольку представляет собой суждение каждого из них о стоимости объекта оценки. При таких условиях, если установленная судом рыночная стоимость ниже кадастровой на 1%, то нет оснований утверждать, что последняя экономически необоснованна, а права налогоплательщика нарушены результатами ГКО. И в отсутствие альтернативных отчетов об оценке очевидно, что отчет другого оценщика, также составленный без нарушений установленных требований, мог бы дать иное значение рыночной стоимости, возможно, даже большее, чем оспариваемая кадастровая стоимость.
В свете интервальной природы, следует заключить, что экономически обоснованным будет то значение кадастровой стоимости, которое находится в границах доверительного интервала рыночной стоимости, или иными словами – соответствует уровню рыночной стоимости. При этом не важно, равняется ли это значение кадастровой стоимости той величине рыночной, которая определена судом.
Однако, как определить доверительный интервал?
Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки (далее – ФСО) № 1 оценщик, помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки, имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. Тем не менее, указание на такой интервал пока крайне редко встречается в отчетах об оценке. Кроме того, данный интервал определяется конкретным оценщиком и также представляет собой его субъективное суждение. Поэтому интервал, предусмотренный п. 26 ФСО № 1, хотя и связан, но не тождественен ранее рассмотренному доверительному интервалу рыночной стоимости, образуемому потенциальной совокупностью процедурно достоверных оценок. В этом смысле доверительный интервал вовсе не может быть рассчитан, поскольку невозможно установить крайние границы всех процедурно достоверных оценок. Иными словами, нельзя точно сказать, какая максимальная и минимальная величина рыночной стоимости объекта может быть определена в отчетах об оценке, составленных без нарушения установленных требований.
В этом проявляется крайняя необычность доверительного интервала: хотя очевидно, что он существует, но определить его четкие границы невозможно. В практическом отношении это накладывает большие трудности на его применение. В отсутствие четких границ доверительного интервала суд, перед которым может встать вопрос экономической обоснованности оспариваемой кадастровой стоимости, оказывается в нелегком положении, поскольку у него отсутствуют четкие ориентиры для решения этого вопроса.
Возможно, следует прийти к выводу, что ввиду данных трудностей нужно отказаться от использования этой категории и констатировать, что любое отклонение кадастровой стоимости от величины рыночной свидетельствует об экономической необоснованности первой, либо наоборот – не свидетельствует? Однако такое упрощение приводит к нарушению баланса частных и публичных интересов и по существу означает возвращение к одному из двух подходов, которые мы уже отвергли.
Невозможность определения четких границ означает лишь то, что доверительный интервал является оценочной категорией, которая может применяться судом на основании собственных представлений о коридоре примерных значений рыночной стоимости объекта . При этом опорой в определении доверительного интервала служит презумпция достоверности кадастровой стоимости, выявленная Конституционным Судом РФ [5] . Иными словами, суд может констатировать выход за пределы доверительного интервала и экономическую необоснованность кадастровой стоимости лишь тогда, когда отклонение от уровня рыночной стоимости очевидно и существенно [6] . Одновременно с этим, если интервал возможных значений рыночной стоимости определен оценщиком в порядке п. 26 ФСО № 1, суд может применять его в качестве доверительного интервала, пока не доказано иное.
Такой подход с одной стороны создает необходимые предпосылки для защиты прав частных лиц от экономически необоснованных значений кадастровой стоимости, а с другой – обеспечивает публичный интерес, делая цель получения экономически обоснованной кадастровой стоимости вполне достижимым итогом ГКО.
Отметим, что доверительный интервал в будущем может быть также фингирован уполномоченным органом, например, путем установления четких границ от установленной величины рыночной стоимости. Так, Минэкономразвития РФ может установить, что отклонение стоимости от уровня рыночной, определенной в отчете об оценке, на 30% в любую сторону находится в границах доверительного интервала.
С учетом сказанного, можно заключить, что соблюдение порядка проведения ГКО и процедурная достоверность отчета об определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, на основании которого производится утверждение результатов, сами по себе еще не свидетельствуют о достижении цели установления экономически обоснованной базы для расчета налогов. Иными словами, кадастровая стоимость, утвержденная по результатам ГКО, может быть процедурно достоверной, но экономически необоснованной. Установление судом несоответствия между кадастровой стоимостью и уровнем рыночной стоимости объекта недвижимости свидетельствует об экономической необоснованности данного результата ГКО.
В связи со сказанным, требование экономической обоснованности предполагает, что кадастровая стоимость должна соответствовать не уровню рыночной стоимости в чистом виде, но уровню ограниченной рыночной стоимости [7] .
В заключение подчеркну, что в этой заметке я высветил лишь несколько граней принципа экономической обоснованности результатов определения кадастровой стоимости. Безусловно, содержание этого принципа не исчерпывается требованием соответствия кадастровой стоимости уровню рыночной, и я уверен, что по ходу развития кадастровой оценки можно будет увидеть новые его проявления.
Читайте также: