Как сдавать квартиру через букинг и не платить налоги

Обновлено: 17.05.2024

На сдаче жилья для двоих гостей в Москве можно заработать от 33 тысяч ₽ (так сервис оценивает квартиры в Северном административном округе) до 114 тысяч ₽ в месяц (это цифра для ЦАО), если недвижимость будет занята 50% времени. В Санкт-Петербурге можно получить 51,4 тысячи ₽. Сравни.ру разобрался, как разместить своё предложение на этой платформе.

Выставить квартиру для сдачи в аренду можно на многих сайтах — от Avito и ЦИАНа до международных сервисов HomeAway и Wimdu. Самой крупной площадкой является Airbnb: в её базе почти 5 миллионов предложений более чем в 191 стране. За время её существования на платформе компании реализовано более 400 миллионов бронирований, а в 2017 году самый успешный лондонский домовладелец, по данным аналитиков AirDNA, заработал на сдаче на этой платформе 881 принадлежащего ему объекта недвижимости почти $16 миллионов.

У сервиса Airbnb есть калькулятор , который позволяет рассчитать средний доход от сдачи жилья (в предположении, что сдавать его удаётся половину месяца). Для этого нужно указать адрес дома (или город) и тип жилого помещения. Из этой суммы нужно вычесть налог в размере 13% или 6% и расходы на обслуживание и содержание жилья. Ещё 3% возьмёт сам сервис в качестве комиссии за услугу. При этом надо помнить, что придётся встречать, регистрировать и провожать гостей, помогать им и постоянно убираться.

Как подать объявление о сдаче жилья

Вы можете сдавать в аренду квартиру, дом, отдельную комнату, место в общей комнате и даже замок — если он у вас есть. При подготовке статьи мы попробовали сдать место в офисе Сравни.ру, и сервис не попросил предоставить подтверждающие документы на собственность. AirBnb не ответили Сравни.ру на вопрос о том, как именно проверяются (и проверяются ли) объекты недвижимости.

Для начала нужно зарегистрироваться на сайте с помощью аккаунта в Facebook, Google или заполнив регистрационную форму.

Следующий шаг — рассказ о своей квартире. Подготовьтесь к нему заранее: вам нужно будет загрузить фото жилья. Для этого наведите порядок и сделайте хорошие фотографии. Если у вас нет опыта, лучше позвать профессионального фотографа — чем привлекательнее будут фото, тем выше шансы на бронирование. Если есть время, можете пригласить фотографа Airbnb — он приедет в течение месяца после запроса. Стоимость его услуг рассчитывается индивидуально. Эти деньги будут вычтены из следующей выплаты по одному из ваших объявлений.

Адрес, количество комнат, кроватей и возможных гостей, оборудование.

Правила заселения, календарь цен, стоимость жилья, возможные скидки (например, первому гостю или при бронировании на продолжительный срок — неделю или месяц).

Как установить цену?

Кроме того, нужно будет определить размер дополнительных сборов: за уборку и такие опции, как пребывание с домашними животными или позднее прибытие (о них нужно сообщать арендаторам до бронирования).

Как увеличить рейтинг и шансы на запрос аренды?

Помните, что сервис международный, поэтому важно дублировать ваше объявление на английском языке.

Владение иностранным языком — дополнительный плюс.

Полностью заполните свой профиль — гостям интересно знать о квартире и о вас. Были в других странах? Тоже напишите, это может привлечь гостей оттуда.

Ваше жильё должно быть как минимум чистым, иметь Wi-Fi, чистое бельё и туалетные принадлежности.

Будьте всегда на связи с гостями, старайтесь им помочь.

Предложите дополнительные услуги: велосипед, экскурсии по городу.

Старайтесь не отменять бронь. Это снизит ваш рейтинг на сайте и может грозить санкциями .

Проявите максимальную заботу о гостях — делайте им комплименты, подарите шоколадку или сувенир. Они это оценят и наверняка отразят в отзывах.

Перед прощанием попросите гостей оставить о вас отзыв — хороший отзыв повысит ваш рейтинг и привлечёт новых гостей. Также оставляйте отзывы о гостях, это поможет им найти хорошие предложения в будущем.

Финансовые вопросы

Деньги за сдачу квартиры AirBnb отправляет через 24 часа после заселения гостей. Получить их можно банковским переводом или через системы PayPal, Western Union и Payoneer.

Если что-то случится, сервис гарантирует покрытие расходов хозяев на сумму до $1 миллиона (около 67 миллионов ₽). Гарантия не распространяется на деньги и ценные бумаги, домашних животных, персональную ответственность хозяев и места общего пользования, и в целом AirBnb подчёркивает, что страховки недвижимости она не заменяет. На AirBnb можно также устанавливать залог за сохранность имущества и запросить через платформу возмещение с гостя, если у вас есть документальное подтверждение ущерба.

Совет: Застрахуйте квартиру перед сдачей в аренду.

Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо, то не забывайте платить 13% от заработанного. Если вы индивидуальный предприниматель, то заплатить нужно 6%.

Что ещё нужно знать

Если ваш гость — гражданин иностранного государства, то вы обязаны уведомить местное отделение МВД или написать заявление через МФЦ о прибытии иностранного гражданина. Сделать это нужно в течение первых семи рабочих дней. Если гость имеет российское гражданство и останавливается на срок больше 90 дней, то он обязан подать заявление о регистрации по месту пребывания.

В квартире рекомендуется оставить аптечку, установить противопожарную систему, составить план эвакуации в случае пожара.

Напомните гостям, что в определённые часы нельзя шуметь (они прописаны в региональных законах).

Если в сдаваемой квартире или рядом с ней ведётся видеонаблюдение, то хозяин обязан указать это в объявлении. В противном случае к владельцу жилья могут быть применены штрафные санкции.

Нет квартиры для сдачи? Её можно купить в кредит

Примечание: при написании статьи Сравни.ру не сотрудничал с Airbnb.

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать во временное владение свою квартиру чужим людям — это всегда риск и нервотрепка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та еще головная боль и практически гадание на ромашке. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственный собственник. Ни родственники, ни друзья собственника таким правом не обладают. Исключение — наличие нотариальной доверенности, где прописано право доверенного лица сдавать жилье в аренду.

Как найти жильцов

Обратиться к специалистам

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

Самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в социальных сетях

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадежность потенциального квартиросъёмщика придется самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией.

Предложить квартиру друзьям, коллегам или родственникам

Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Т ак вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб. Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что стоит обратить внимание в первую очередь

Обязательно заключайте договор аренды. Одно из самых важных условий — оплата квартиры и коммунальных платежей. Помимо формальных пунктов, пропишите ответственность сторон в страховых случаях, запрете сдавать квартиру в субаренду, о праве собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.

Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно опишите техническое состояние квартиры и только после этого передавайте ключи.

Не забывайте о своих обязанностях налогоплательщика, иначе последствия могут быть весьма плачевными — от штрафа до лишения свободы

Подробно узнать, как сдать квартиру и не попасть под подозрения налоговой можно в статье «Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году»

Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

Проверьте документы жильца.

Факт любого получения денег (арендная плата, залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. Если оплата производится безналично, сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а займодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать.

Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий.

Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях.

Если вы знакомы и находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъемщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Очень часто, особенно при долгосрочной аренде, жильцы хотят сделать квартиру более уютной, подходящей для себя и планируют ремонт.

Лучше сразу рассчитать затраты и обговорить, на какие изменения вы согласны, кто будет оплачивать материалы и работу.

Налоги при сдаче квартиры в аренду зависят от статуса собственника:

если он физическое лицо, уплачивается НДФЛ 13%;
если ИП — патентный платеж 6% или 15% с дохода, а также страховые взносы;
если самозанятый — только фиксированные 4% или 6% от выручки в месяц.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
индивидуальные предприниматели;
плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

региона сдачи недвижимости;
предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
предполагаемых затрат;
других индивидуальных факторов.

Если физлицо

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Используйте эти инструкции бесплатно.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Если ИП

Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:

В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2021 году их размер составляет:

на пенсионное страхование — 32 448 рублей в год;
на медицинское — 8426 рублей.

Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.

ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:

6% с общей суммы выручки;
или 15% с суммы дохода, уменьшенного на расходы.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.

ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Таким образом, стоимость патента зависит:

от срока его действия;
региона, в котором сдается квартира;
ее площади.

Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.

Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2021 года.

Если самозанятый

Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:

если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
если юридическое лицо — 6%.

От страховых взносов самозанятые освобождены.

Предельный объем годового дохода самозанятого — 2,4 млн рублей. При его превышении статус прекращается.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ .

Многие путешественники арендуют жилье через сервис Booking. Но если есть свободная квартира, этот сайт позволяет и зарабатывать. В некоторых случаях выгодно даже сдавать жилье в субаренду.

Сколько можно заработать

Почти двухлетний опыт и около десятка объектов на Booking показали динамику сезонности спроса. Самым заполняемым оказался период с мая по сентябрь – примерно 80% месяца были под бронью. Также ожидаемо стабильно закрывались праздничные дни.

Типовая двухкомнатная квартира в центре с нормальным ремонтом в период активного спроса может сгенерировать около $2000 в месяц. Если говорить о домах бизнес- и премиум-сегмента, цифра будет заметно выше. Основные затраты уходят на: комиссию рекламной площадке, уборку и расходные материалы, коммунальные услуги, налоги.

Суммарно расходы составляют около 30% по отношению к денежному обороту. Следовательно, если квартира является вашей собственностью, можно рассчитывать на чистую прибыль около $1400, если объект в субаренде – отнять стоимость ежемесячной аренды.

Если вам повезло больше и у вас уже есть квартира, на которой можно опробовать силы, лучше начать с неё. Заодно вы поймете, подходит ли вам концепция и доходность. Бизнес можно считать эффективным, если в среднем вы выходите на 150 % от дохода, который можно получать от долгосрочной аренды.

Как регистрироваться

После первичной регистрации Booking предлагает установить цены и доступность объекта в календаре. И тут следует обратить внимание на то, что, если вы не укажете ограничения по минимальному сроку, за который гость должен забронировать объект, система откроет возможность last-minute deal. Если у вас нет отдельного человека, способного отвечать на звонки гостей и поселять их 24 часа в сутки, то это сыграет с вами злую шутку.

Первый опыт сдачи жилья

Квартира, которую я сдавала в период Финала Лиги чемпионов в 2018 г, находилась в самом центре – в 300 метрах от улицы Крещатик. По статистике Booking, 99% объектов были забронированы, а средняя цена такого предложения, как у меня, составляла $250-300$ в сутки. Поэтому я установила цену в 280$ за сутки.

В первые месяцы после публикации своего объекта я получала большое количество внезапных отказов – люди не выходили на связь, как и в случае с британцами. Выяснилась причина: многие люди используют бронь на Booking, чтобы получить красивый документ для пограничников, а ваше жилье им особо и не требуется.

У Booking отсутствуют рабочие инструменты защиты и компенсации простоя вашего объекта от съемщиков. Равно как и нет системы рейтинга гостей, по которому можно было бы судить об их надежности.

Значение рейтинга

Многие арендодатели серьезно относятся к данному рейтингу, и его демонстрация на объекте – как знак качества.

На рейтинг от Booking влияет абсолютно все. И он очень субъективный. К примеру, один из гостей указал, что ему не понравилось освещение в подъезде, потому что у него фобия темных помещений. Другой гость отметил, что при росте 2 метра ему не хватило длины одеяла. Однако 90% отзывов содержали позитивную обратную связь по части уборки и кофемашины, от которой все были в восторге, что в итоге и вытягивало любой отзыв.

Сдача жилья в спальных районах

Сколько платить сайту

С целью перестраховаться от гостей-дебоширов можно установить залоговую сумму, которую необходимо вернуть по факту выезда гостей. На практике это реализовать тяжело, поскольку обычно гости говорят, что у них суммы под расчет за бронирование и ничего такого они в предложении на сайте не видели.

За весь период у меня был один случай, из-за которого я пожалела об отсутствии страховочной суммы. Иностранные туристы разбили декоративное стекло, проигнорировали запрет о курении, разбросав везде окурки и пепел, а также уехали, прихватив с собой ключи. Убытки от гостей составили около $80.

Требовательность гостей

Забавный факт: от украинцев поступает большее количество претензий, чем от иностранцев. По факту оказывается, что украинцы более требовательны.

Пара советов

Оптимально использовать для рекламы своего объекта несколько площадок и гибкую систему ценообразования (вносить коррекцию по цене вручную по мере заполняемости объекта). Постарайтесь установить и реализовать правило страховочного депозита – возможно, он вам не понадобится, но спать будете спокойнее.

Читайте также: