Фоп и налог на недвижимость

Обновлено: 25.06.2024

Как платить налог на недвижимость в Украине с жилой недвижимости, квартиры, дома физическим лицам (в том числе пенсионерам): новое в системе налогообложения недвижимого имущества, порядок и сроки уплаты.

Краткое содержание и ссылки по теме

Плательщики налога на недвижимость

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются физические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой или нежилой недвижимости.

Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является один из таких совладельцев, по их согласию, если иное не установлено судом.

В случае если объект жилой или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Объекты налогообложения

Объектом налогообложения является объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его доля.

Не являются объектом налогообложения:

Объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на временно оккупированной территории и / или территории населенных пунктов на линии соприкосновения, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, не являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка в период с 14 апреля 2014 по 31 декабря года, в котором завершено проведение антитеррористической операции.

База налогообложения недвижимости

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей.

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые безвозмездно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и / или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документов на право собственности.

Льготы по уплате налога на недвижимость

База налогообложения объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица - налогоплательщика, уменьшается:

а) для квартиры / квартир независимо от их количества - на 60 кв. метров;

б) для жилого дома / домов независимо от их количества - на 120 кв. метров;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей) - на 180 кв. метров.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

Кроме того, сельские, поселковые, городские советы и советы объединенных территориальных общин устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц (в том числе пенсионеров).

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов жилой и нежилой недвижимости, для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения.

Органы местного самоуправления до 25 декабря года, предшествующего отчетному, подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению объекта жилой или нежилой недвижимости решение по ставкам и предоставленным льготам по форме, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Льготы по налогу для физических лиц не применяются к:

объектам налогообложения, если площадь превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной подпунктом 266.4.1 ст.266 НКУ;
объектам налогообложения, используемым их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

Ставка налога на недвижимость

Ставки налога устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы налогообложения.

При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического или юридического лица - плательщика налога, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и / или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога увеличивается на 25000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть).

Ставки налога на недвижимость в 2020 году

Ставка налога на недвижимость устанавливаются решением органов местного самоуправления в зависимости от места расположения и типа недвижимости. Размер такой ставки не может превышать 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы налогообложения.

В 2020 году минимальная заработная плата будет составлять 4723 грн., следовательно максимальный размер ставки налога на недвижимость в 2020 году - 70,85 грн. за 1 квадратный метр.

Органы местного самоуправления до 25 декабря года, предшествующего отчетному, подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению объекта недвижимости информацию о ставках и предоставленных льгот юридическим и физическим лицам по уплате налога на недвижимое имущество. Если ставки налога на недвижимость не установлены местными радами, налогоплательщики не обязаны платить налог на недвижимость.

При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и / или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога увеличивается на 25000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости.

Порядок уплаты налога на недвижимость

Исчисление суммы налога с объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости.

Налоговое уведомление-решение об уплате суммы налога и соответствующие платежные реквизиты, в частности, органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов жилой и / или нежилой недвижимости, направляются (вручаются) налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом).

Для нововведенного объекта жилой и или нежилой недвижимости налог уплачивается физическим лицом-плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Контролирующие органы по месту жительства (регистрации) налогоплательщиков в 10-дневный срок информируют соответствующие контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и / или нежилой недвижимости об отправленных (врученных) плательщику налога налоговых уведомлениях-решениях об уплате налога.

Начисление налога и направление (вручение) налоговых уведомлений-решений об уплате налога физическим лицам - нерезидентам осуществляют контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности таких нерезидентов.

Налогоплательщики имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно:

объектов недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности плательщика налога;
размера общей площади объектов недвижимости, находящихся в собственности плательщика налога;
права на пользование льготой по уплате налога;
размера ставки налога;
начисленной суммы налога.

В случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными налогоплательщиком на основании оригиналов соответствующих документов, в частности документов на право собственности, контролирующий орган по месту жительства (регистрации) налогоплательщика производит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) ему новое налоговое уведомление решение. Предварительное налоговое уведомление-решение считается отмененным (отозванным).

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны ежеквартально в 15-дневный срок после окончания налогового (отчетного) квартала подавать контролирующим органам сведения, необходимые для расчета и взимания налога по месту расположения такого объекта недвижимого имущества по состоянию на первое число соответствующего квартала в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца - начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности. Контролирующий орган направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.

Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям Бюджетного кодекса Украины.

Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов или советов объединенных территориальных общин по квитанции о принятии налогов.

Сроки уплаты налога на недвижимость

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимость уплачивается физическими лицами в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

В случае если контролирующий орган не направил (не вручил) налоговое уведомление-решение в установленные сроки, физические лица освобождаются от ответственности, предусмотренной за несвоевременную уплату налогового обязательства. Налоговое обязательство по этому налогу может быть начислено за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах сроков исковой давности

До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физических лиц — если не сделать это вовремя, начислят штраф в размере до 40% от суммы налога. Но есть категории граждан, которые могут не волноваться на этот счет. Вместе с экспертами рассказываем, кому можно не платить налог на имущество.

Эксперты в этой статье:

Главное о налоге

Налог на имущество физических лиц нужно платить ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2021 года необходимо уплатить налог за 2020 год. Налогом облагается недвижимость в собственности — жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, объекты незавершенного строительства и т. д. Полный перечень объектов налогообложения указан в ст. 401 НК РФ.

Кроме штрафа, за просрочку платежа налогоплательщику начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки. Пока налогоплательщик не заплатит налог, пеня будет начисляться каждый день. Если задолженность выше 30 тыс. руб., то должнику, скорее всего, ограничат въезд за границу.

Взыскать неуплаченный налог могут только в судебном порядке, отмечает доктор экономических наук, руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Ряховский.

Как рассчитывается и оплачивается налог

Формула налога определяется как произведение уменьшенной на налоговый вычет кадастровой стоимости объекта и процентной ставки (она зависит от типа недвижимости). Если речь идет о квартирах, эта ставка составляет 0,1–0,3% стоимости. Для элитного жилья (дороже 300 млн руб.) ставка составляет 2%. Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении уже уменьшена на сумму налогового вычета.

С 2022 года кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет в среднем на 21,4%. Почти на такую же сумму (на 20%) вырастет сумма налога в течение следующих двух лет.

Кто может не платить имущественный налог

Платить налог на имущество нужно не всем. Полный список категорий граждан, которые полностью освобождаются от уплаты налога, содержится в ст. 407 НК РФ. Среди них:

Герои Советского Союза и Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
участники Великой Отечественной войны и других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу, а также партизаны;
ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС;
военнослужащие или бывшие военнослужащие, имеющие общую продолжительность службы 20 лет и более;
члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
пенсионеры;
родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Налоговая льгота предоставляется при соблюдении следующих условий:

имущество не используется в предпринимательской деятельности;
кадастровая стоимость имущества не превышает 300 млн руб.;
льготы предоставляются в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.

Какие еще есть льготы

Льготами при оплате имущественного налога могут воспользоваться многодетные семьи с несовершеннолетними детьми. Для них налогооблагаемая площадь сокращается на 7 кв. м. дома или 5 кв. м. квартиры в расчете на каждого ребенка.

Есть также льгота для всех налогоплательщиков в отношении хозяйственных построек площадью до 50 кв. м, которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, добавил Дмитрий Ряховский.

Кроме того, регионы могут устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество. Например, в Москве граждане получают льготу при уплате налога на апартаменты.

Как получить льготу

Чтобы получить льготу, нужно подать заявление в налоговый орган. Это необязательное требование — налоговая сама проверит, нет ли у гражданина права на льготу.

Так что, если гражданин хочет выбрать объект налогообложения, на который будут распространяться льготы, уведомление лучше подать. К тому же подача заявления ускорит проверку. Заявление подается не позднее 31 декабря текущего года. К нему нужно приложить документы, которые подтверждают право на получение льготы (например, удостоверение инвалида), и документы на облагаемое налогом имущество.

Подать заявление о предоставлении налоговой льготы можно несколькими способами:

Если же налоговая выявит причины, которые препятствуют получению льготы (например, проблема с документами), то она проинформирует об этом налогоплательщика.

В работе у народных депутатов есть несколько законопроектов, которые могут принципиально изменить налоговое законодательство и увеличить нагрузку на плательщиков. Но нормы по уплате основных налогов и сборов для физлиц и ФОПов в 2021 году пока что не изменились. Больше того, в связи с карантином и ограничением делают некоторые поблажки.

Содержание

Единый налог

Первая группа. Ставка единого налога (ЕН) составляет до 10% от размера прожитминимума для трудоспособного лица по состоянию на 1 января. В 2021 г. налог вырастет с 210 до 227 грн. Однако до 31 мая 2021 г. ФОПов первой группы освободили от его уплаты.

Вторая группа. Ставка налога привязана к размеру минималки по состоянию на 1 января и составляет 20% от ее размера. В 2021 г. минималка составит 6000 грн. Значит единый налог для второй группы — 1 200 грн в месяц.

Срок уплаты ЕН для первой и второй групп — до 20 числа текущего месяца авансом (например, за январь в январе). Если крайний срок выпадает на праздничный или выходной день, заплатить нужно в последний будний день накануне.

Сроки уплаты ЕН для второй группы ФОП в 2021 г., а для первой группы календарь будет актуален с июня:

январь — 20.01;
февраль — 19.02;
март — 19.03;
апрель — 20.04;
май — 20.05;
июнь — 18.06;
июль — 20.07;
август — 20.08;
сентябрь — 20.09;
октябрь — 20.10;
ноябрь — 19.11;
декабрь — 20.12.

В течение 60 дней после окончания года нужно подать отчет по единому налогу. В том случае, если срок выпадает на праздник или выходной, то день подачи – следующий рабочий. В 2021 г. предстоит подать отчет за 2020 год, а срок – до 1 марта 2021 г.

Третья группа. Ставка налога зависит от дохода, а не уровня минималки или прожитминимума. Если ФОП платит НДС, то ставка налога — 3% дохода плюс НДС. Если не платит НДС, то 5% дохода.

По ЕН ФОПам этой группы нужно отчитываться максимум через 40 дней после окончания квартала. Если крайний срок выпадает на праздник или выходной, то в следующий рабочий день. Платить ЕН тоже нужно ежеквартально: не позже, чем через 10 дней после подачи декларации. Если крайний срок выпадает на выходной или праздник, то в рабочий день накануне.

За четвертый квартал 2020 года подать отчет нужно до 9 февраля, а заплатить — до 19 февраля 2021 г.

Крайние сроки отчетов и уплаты ЕН в 2021 г. для третьей группы ФОП:

I квартал — отчет: 11 мая, уплата: 21 мая;
II квартал — отчет: 10 августа, уплата: 20 августа;
III квартал — отчет: 10 ноября, уплата: 19 ноября;
IV квартал — отчет: 10 февраля 2022 г., уплата: 18 февраля 2022 г.

Единый социальный взнос

Физлица-предприниматели, вне зависимости от доходов, уплачивают Единый социальный взнос. Для ФОПов первой группы до конца мая 2021 г. не только по ЕН, но и по ЕСВ предусмотрены каникулы. Также напомним, что от отчетов и уплаты полностью освобождены ФОПы, которые относятся к лицам с инвалидностью или являются пенсионерами.

Ставка минимального взноса — 22% от минимальной зарплаты. После роста минималки до 6 тыс. с 1 января 2021 г., налог увеличится до 1320 грн. Когда минималка вырастет до 6,5 тыс. грн, то ставка составит 1430 грн.

Ежеквартальная уплата — до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Значит в 2021 г. крайние квартальные сроки уплаты ЕСВ:

20 апреля — I квартал;
20 июля — II квартал;
20 октября — III квартал;
20 января 2022 г. — IV квартал.

Отчет по ЕСВ подают ежегодно, через 40 дней после окончания последнего квартала, до 10 февраля. Отчет за 2020 г. - 9 февраля 2021 г.

Важно

С 1 января, после повышения минималки, по-новому будут рассчитывать лимит по доходам ФОПов. Для первой группы – 167 минималок (1 млн грн), второй группы – 834 минималки (5 млн грн), третьей группы – 1167 минималок (7 млн грн). От значений по состоянию на 2020 г. они пока что не отличаются, но вырастут в 2022 году.

Декларация

Наемные сотрудники и физлица, которые в течение года получали доходы от налоговых агентов, декларацию не заполняют.

Физлица оформляют ее в том случае, если:

ведут самостоятельную профессиональную деятельность;
получают доход от неналоговых агентов (от частных лиц), аренды, субаренды, лизинга, инвестиционных и иностранных активов;
получили наследство. Однако заполнять декларацию не нужно, если объект наследства облагается налогом на доходы по ставке 0%. Это касается наследства родственникам первой и второй степени родства, лицам с инвалидностью I группы, ребенку-сироте или лишенному опеки. Также декларировать наследство не придется, если наследник заплатит за него НДФЛ до нотариального оформления;
собираются выезжать на ПМЖ в другую страну;
рассчитывают на налоговую скидку;
ведут предпринимательскую деятельность на общей системе налогообложения;
получают доход от продажи сельхозпродукции с участка земли более 2 га.

Срок подачи декларации для физлиц в 2021 г. - до 1 мая (если человек выезжает на ПМЖ — то за 60 дней до отъезда). В 2021 г. налоговую декларацию заполняют за 2020 г.

В 2020 г. в связи с карантином был перенос даты на 1 июля. Но пока что соответствующие поправки на 2021 год в парламенте не согласовывали.

Налог на недвижимость

Налог платят владельцы жилой недвижимости в том случае, если ее площадь превышает установленные лимиты, вне зависимости от количества объектов в собственности:

для квартир — 60 кв. м;
для частных домов — 120 кв. м.

Налог платят с излишка жилплощади. Например, если площадь квартиры 65 кв. м, то уплатить придется с 5 кв. м.

Налог местный, ставки устанавливают региональные власти. законодательством очерчен максимальный размер – 1,5% от минимальной зарплаты за каждый метр. В 2021 г. это 90 грн.

Местные советы могут предоставить льготу по площади. Но если площадь жилья в пять раз больше лимита, льгота уже не предусмотрена.

Актуальные для своего населенного пункта ставки можно найти на сайтах областных управлений Государственной налоговой службы, городских, сельских, поселковых советов. Местные органы власти подают решения о размере налога и льготах до 25 декабря.

Налоговики присылают уведомление в том случае, если жилье значится в базе налогообложения. Она наполняется с 2014 г. и не все объекты в ней есть. Поэтому уведомления приходят не всем владельцам жилой недвижимости, которые должны были бы платить налог. Без уведомления человек не обязан этого делать. Но может обратиться в налоговую добровольно. Ведь если налоговики отобразят такой объект недвижимости в базе (например, после сделки по купле-продаже, оформления в реестре), владельцу придется заплатить налог сразу за последние три года.

Кстати

В парламент готовятся подать законопроект о пересмотре налога на недвижимость. Судя по пояснительной таблице, которую опубликовал глава финансового комитета ВР Даниил Гетманцев, список льготных категорий может сократиться до одного пункта. От уплаты налога на недвижимость предлагают освободить объекты в собственности пенсионеров, лиц с инвалидность, малолетних и несовершеннолетних, ветеранов труда и войны, лиц, утративших трудоспособность. Только если объект один и оценочная стоимость квартиры не превышает 300 минималок (1,8 млн грн в 2021 г.) дома 600 минималок в городах-миллионниках (3,6 млн грн в 2021 г.) и 250 минималок в других населенных пунктах (1,5 млн грн в 2021 г.)

Остальных владельцев жилья планируют сделать плательщиками налога на недвижимость и к лимитам по площади уже не привязываться. Ставку для жилой недвижимости предлагают сделать 0,2% от ее оценочной стоимости за квадратный метр. Оценку планируют проводить каждые 5-10 лет и учитывать место, возраст, уровень и качество строения.

В действующем законодательстве Украины предусмотрено два способа налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду.

Содержание

По правилам статей 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственник имущества имеет право свободно им распоряжаться и использовать, в том числе для предпринимательской деятельности. Это положение дает возможность собственникам жилья сдавать его в аренду на основе платного договора. Арендодатель и арендатор сами определяют размер платы за пользование жильем.

В пункте 170.1.2 статьи 170 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что размер налогового обязательства с дохода от сдачи жилья в аренду вычисляют на основе арендной платы, указанной в договоре. Сумма фискального обязательства не может быть меньше минимальной суммы платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальную сумму арендной платы ежегодно определяют местные власти. Они утверждают ее базовый размер в расчете за один квадратный метр общей площади жилья и коэффициенты коррекции. Их вводят, чтобы при расчете арендной платы конкретной квартиры учитывалось ее расположение в черте города — в исторической зоне, в центре, рядом с ним и на окраине.

Ответственность за неуплату налогов с доходов от сдачи жилья в аренду

Законодатели считают правонарушением неуплату налогов и выполнение фискальных обязательств с опозданием. Арендодатель в текущем году сам исчисляет и уплачивает налог каждый квартал.

По правилам ст. 170 НКУ, налоговую выплату надо совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня истекшего отчетного периода.

За неуплату налога в срок, по ст. 127 НКУ, арендодатели платят штрафы в таких размерах :

10% от суммы неоплаченного вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на 30 календарных дней включительно;
20% от суммы неоплаченного вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на срок больше 30 календарных дней.

Владельцы жилья-арендодатели обязаны отразить доход от сдачи жилья в аренду и связанное с ним фискальное обязательство в налоговой декларации. Органы Государственной фискальной службы (ГФС) сравнивают данные из декларации и сведения о фактических ежеквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные из декларации и сведения о фактических квартальных платежах совпали — ГФС считает обязательство выполненным.

Налоговую декларацию нужно подавать в сроки, которые устанавливает ГФС. По нормам Закона Украины от 17.03.2020 г. № 533-IX, годовую декларацию за 2019 год можно было подать до 1 июля 2020 года.

За неточные данные в декларации и опоздание с ее подачей установлен базовый размер штрафа — от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан. Эти размеры указаны в статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Минимальный уровень штрафных санкций в размере трех необлагаемых минимумов равен 51 грн, а максимальный — в размере восьми необлагаемых минимумов, что равно 136 грн.

Как можно сдавать жилье в аренду

Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.

1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:

- доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;

- ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;

- физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.

Владелец сдает жилье в аренду как предприниматель

Признаки принадлежности и налоговое обязательство для плательщиков единого налога описаны в статье 291 главы 1 раздела XIV НКУ. Эти данные приведены в таблице ниже.

Группы плательщиков единого налога

Максимальный годовой доход

Количество наемных работников

Ставка единого налога для ФЛП

10% от прожиточного минимума (2118 грн), то есть 211,8 грн

20% от суммы минимальной зарплаты (5000 грн), то есть 1000 грн

3% дохода за месяц — раздельная выплата НДС и единого налога

5% дохода за месяц — выплата НДС в составе единого налога

Законодатели связали переход на единый налог и виды предпринимательства. Исчерпывающий перечень ограничений содержит пункт 291.5.3 статьи 291 НКУ. Физические лица-предприниматели не могут быть плательщиками единого налога, если сдают в аренду такие объекты:

- жилые помещения или их части общей площадью свыше 100 кв. м;

- земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;

- нежилые помещения — сооружения, дома или их части, общей площадью свыше 300 кв. м.

Кроме единого налога, физические лица-предприниматели обязаны платить социальный взнос в

По правилам пункта 3 статьи 7 закона № 2464-VI, размер социального взноса для плательщиков единого налога составляет 22% минимальной заработной платы, установленной в госбюджете Украины на текущий год. С 1 сентября 2020 года минимальная зарплата равна 5000 грн, а размер ежемесячной выплаты социального взноса — 1100 грн.

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.

3. Ставка единого налога для ФЛП 1-й группы в сентябре 2020 года — 211,8 грн.

4. Ежемесячный социальный взнос за личную предпринимательскую деятельность — 1100 грн.

Формула расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц: площадь квартиры + ставка единого налога для ФЛП 1-й группы + социальный взнос.

Расчет: 60 + 211,8 + 1100 = 1371,8 грн.

При выплате налога раз в квартал — за три месяца — сумма фискального обязательства составляет 1371,8 грн Х 3 = 4115,4 грн.

Сумма налогового платежа за год составляет 1371,8 грн Х 12 = 16 461,6 грн.

Расчет с учетом зонального коэффициента:

1. Квартира в доме в исторической части Киева, расчет платежа за месяц:

(60 Х 1,25) + 211,8 + 1100 = 1386,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1386,8 Х 3 = 4160,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1386,8 Х 12 = 16 641,6 грн.

2. Квартира в доме-объекте культурного наследия, расчет платежа за месяц:

(60 Х 2) + 211,8 + 1100 = 1431,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1431,8 Х 3 = 4295,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1431,8 Х 12 = 17 181,6 грн.

Какой налог платят арендодатели-физические лица на общей системе налогообложения

В этом случае владелец жилья-арендодатель платит налог на доходы по правилам пункта 170.1 статьи 170 раздела IV НКУ.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров.

2. Ставка налога — 18% от суммы арендной платы, указанной в договоре.

3. Сумма ежемесячного дохода в виде платежа за аренду в диапазоне 6000-13000 грн в месяц. В таких ценовых границах сосредоточено большинство ценовых предложений, зафиксированных в базе аренда квартир в Киеве портала Domik.ua. Для расчета выбраны верхняя и нижняя ценовые границы.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 6000 грн:

6000 Х 0,18 = 1080 грн.

Выплат налога за квартал: 1080 Х 3 = 3240 грн.

Годовая выплата налога: 1080 Х 12 = 12960 грн.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 13 000 грн:

13 000 Х 0,18 = 2340 грн.

Выплат налога за квартал: 2340 Х 3 = 7020 грн.

Годовая выплата налога: 2340 Х 12 = 28080 грн.

В сфере найма арендного жилья действуют положения ГКУ. Данный Законопроект определяет конкретные особенности рынка арендного жилья .

1. Статус арендного дома-новостройки:

- право собственности на арендный дом может принадлежать одному или нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности;

- объектом права собственности и других вещных прав может быть арендный дом в целом. Такой объект — неделимое имущество. Нельзя выделить в натуре весь объект или его долю.

2. Строительство арендных домов ведется по правилам действующих законов и минимальная площадь жилья в них соответствуют действующим нормам.

В Законопроекте указано:

- в арендных домах площадь нежилых помещений может составлять только 20% площади здания;

- арендное жилье должно быть пригодно для проживания и может быть оборудовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода, средствами связи;

- участок для строительства и эксплуатации арендного дома предоставляется бесплатно из земель государственной и коммунальной собственности;

- заказчик строительства арендного дома освобождается от перечисления средств долевого участия в развитие инфраструктуры населенного пункта.

3. Жилье в арендном доме сдает внаем собственник или управляющая компания — размещают объявления на официальном сайте. По договору арендатор пользуется жильем не меньше года за плату и имеет право продлить срок найма. Договоры заключаются в порядке очереди по мере поступления заявлений.

4. Владелец арендного дома может разорвать договор найма в таких случаях:

- арендатор не выплатил арендную плату два месяца подряд;

- арендатор нарушил правила пользования жильем, установленные арендодателем;

- арендатор и проживающие вместе с ним члены семьи и другие лица портят жилье или используют не по назначению;

- арендодатель сообщает арендатору о досрочном разрыве договора за месяц до выбранной даты.

5. Плата за пользование арендованным жильем устанавливается договором найма и состоит из таких ежемесячных платежей:

- за пользование жильем;

- за коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории;

- изменение размера платы за пользование арендованным жильем в арендных домах можно проводить только раз в год.

Выводы

По состоянию на сентябрь 2020 года в Украине нет единой базы арендодателей, сдающих недвижимость в наем. Около 70% жилья арендуется нелегально. Это усложняет отношения между владельцам жилья и арендаторами, особенно если между ними возникают противоречия или конфликты.

Арендодатели, уклоняющиеся от налогов, должны выбрать форму их оплаты из двух вариантов, предусмотренных законом. Это позволит им получать доход в правовом поле и обезопасит от возможных неприятных инцидентов с квартирантами.

Важно: только нотариально заверенный договор аренды жилья и вовремя уплаченный налог на доход позволит обезопасить недвижимость и решать вопросы с арендаторами в судебном порядке.

Читайте также: