Если такие расходы не учитывались наследодателем дарителем в целях налогообложения

Обновлено: 04.07.2024

Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ в главу 23 НК РФ внесен ряд поправок, касающихся, в частности, доходов граждан от операций с недвижимостью, предоставления имущественного вычета, доходов в виде выигрышей от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов. Нововведения вступят в силу с 1 января 2020 г.

Стоимость подаренной недвижимости

Доходы в виде подаренной недвижимости освобождаются от налогообложения, только если недвижимость получена от членов семьи или близких родственников (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В противном случае такие доходы облагаются НДФЛ (письмо Минфина России от 16.05.2019 № 03-04-05/35118).

Размер дохода определяется затратами, которые одаряемый должен был бы понести, если бы покупал аналогичную недвижимость. То есть полученный доход зависит от стоимости подаренной недвижимости. Но как определить эту стоимость?

Мнение чиновников на этот счет менялось. Так, в письмах Минфина России от 17.03.2016 № 03-04-05/14827, от 23.10.2015 № 03-04-05/60917, от 15.10.2015 № 03-04-05/59154, от 08.07.2015 № 03-04-05/39418, ФНС России от 24.07.2015 № БС-19-11/180 разъяснялось, что в расчет следует брать рыночную стоимость подаренной недвижимости. Но затем в письме от 17.05.2016 № 03-04-07/28135 Минфин России, учтя правовую позицию Президиума Верховного суда РФ, изложенную в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного 21 октября 2015 г., пришел к выводу, что доход от подаренной недвижимости может определяться и исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости. Эти разъяснения финансистов были доведены до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 01.06.2016 № БС-4-11/9751@.

Со следующего года при получении в дар недвижимости для расчета дохода будет использоваться кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. А если объект был образован в течение налогового периода, доход будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет. Такой порядок установлен п. 6 новой ст. 214.10 НК РФ. Этой же нормой предусмотрено, что при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта.

Налоговики будут сами считать налог с незадекларированных доходов

Согласно п. 3 новой ст. 214.10 НК РФ, если гражданин в установленный срок не задекларировал доходы, полученные им от продажи недвижимости, НДФЛ с этих доходов налоговики рассчитают самостоятельно.

Если доход облагается по ставке 13%, налоговики определяют налоговую базу путем уменьшения полученных гражданином доходов на налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Если доход облагается по иным ставкам, налоговой базой являются полученные доходы. Их уменьшение на налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, не производится.

Доход от продажи недвижимости налоговики устанавливают исходя из цены сделки, информация о которой поступает им в соответствии со ст. 85 НК РФ.

При отсутствии у налогового органа информации о цене сделки либо когда цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода принимается равной кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Если имущество находилось в общей долевой собственности, сумма полученного гражданином дохода определяется налоговиками пропорционально его доле в праве собственности на это имущество (п. 4 ст. 214.10 НК РФ). В случае нахождения проданного имущества в общей совместной собственности сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода устанавливается в равных долях (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).

Имущественные вычеты

Сейчас имущественный вычет предоставляется на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилья. Со следующего года вышеуказанный имущественный вычет будет предоставляться и по аналогичным займам, полученным от организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством РФ. Соответствующая поправка внесена в подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Расширен перечень лиц, имеющих право на получение имущественных вычетов на приобретение жилья (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) и на погашение процентов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). В их число включены родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители), приобретающие за счет собственных средств недвижимость в собственность детей и подопечных, признанных судом недееспособными. Это предусмотрено поправкой, внесенной в п. 6 ст. 220 НК РФ.

Уменьшение доходов при продаже безвозмездно полученного имущества

Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополнен новыми положениями. Так, при продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, гражданин вправе уменьшить доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества. Если при получении имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с п. 18 и 18.1 ст. 217 НК РФ не взимается, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Напомним, что в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ речь идет о фактических расходах на приобретение жилья, а в подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ — о расходах на погашение процентов по кредитам на приобретение жилья.

При продаже доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной за счет материнского капитала, полученный доход можно будет уменьшить на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Эти положения применяются также, когда доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Выигрыши в казино и игровых автоматах

Статья 214.7 НК РФ дополнена новым п. 3. Им установлено, что налоговая база по выигрышам в казино и игровых автоматах определяется как положительная разница между денежными средствами, полученными участником азартных игр от их организаторов, и денежными средствами, уплаченными участником в обмен на предъявленные обменные знаки игорного заведения в течение налогового периода.

Определять налоговую базу и рассчитывать налог будут налоговики на основании сведений, получаемых ими от организаторов азартных игр.

Уплачивать НДФЛ с таких выигрышей граждане будут на основании налогового уведомления не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК.

Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750, от 08.09.2011, в которых разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

Какие налоги платит наследник

Наследник может получить в наследство земельный участок, дом, квартиру, автомобиль и другое имущество и права на него. Согласно статье 210 Налогового кодекса РФ имущество, полученное по наследству, является доходом в натуральной форме.

Согласно пункту 18 статьи 217 НК доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования, не облагаются НДФЛ. Исключение составляет вознаграждение, выплачиваемое наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов РФ).

Вывод: при получении имущества по наследству НДФЛ уплачивать не нужно .

Примечание: наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (в том числе - по налогам), в пределах стоимости перешедшего к наследнику наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).

После получения имущества по наследству возникает и необходимость уплаты налогов по нему:

при получении в наследство земельного участка - земельного налога;

при получении в наследство квартиры, жилого дома, гаража, иное здание, строение, сооружение и помещение - налога на имущество;

НДФЛ при продаже унаследованного имущества

При продаже унаследованного имущества образуется доход. Доход от продажи недвижимости и иного имущества, полученного в порядке наследования и находившегося в вашей собственности не менее 3 лет, освобождается от налогообложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если такое имущество было в собственности меньший срок, то:

до 30 апреля года, следующего за годом продажи, заполнить и подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию;

до 15 июля года, следующего за годом продажи, уплатить НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). При этом можно воспользоваться налоговыми вычетами.

Примечание: Минфин России в своем Письме от 18 июня 2018 г. № 03-04-07/41903 разъяснил, что при продаже квартиры, приобретенной налогоплательщиком в порядке наследования, к расходам на ее приобретение могут быть отнесены денежные суммы, выплаченные налогоплательщиком другому наследнику в счет компенсации, предусмотренной статьей 1170 ГК РФ.

Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 325-ФЗ) подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса дополнен абзацем восемнадцатым, в соответствии с которым, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона № 325-ФЗ положения абзаца восемнадцатого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

Т.о. при соблюдении условий, установленных абзацем восемнадцатым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК, облагаемый налогом доход от продажи имущества, полученного в порядке наследования и проданного после 1 января 2019 года, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества.

Статья написана и размещена 02 июля 2018 года. Дополнена - 06.12.2019

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Доходы, полученные от продажи объекта недвижимости, который был в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения освобождаются от обложения НДФЛ. Декларацию в этом случае также представлять не нужно.

Минимальный срок владения для объектов недвижимости составляет три года при выполнении хотя бы одного из условий:

недвижимость получена по наследству или по договору дарения от физического лица, являющегося близким родственником налогоплательщика,
право собственности на объект получено в результате приватизации,
право собственности на объект получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением,
на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимости в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не находится другое жилое помещение или доля в нем.

При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.

В иных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет. Для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016г., а также для прочего имущества (автомобиль, гараж и т. д.) минимальный срок владения составляет 3 года.

2 . Как считать минимальный срок владения имуществом?

В отношении недвижимости, полученной по договору дарения срок считают с даты регистрации права собственности.

Согласно ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, срок владения имуществом, полученным по наследству считается не с момента переоформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя (письмо Минфина РФ № 03-04-05/ф8357 от 20 февраля 2015).

В отношении недвижимости, приобретенной в браке и полученной в наследство от умершего супруга срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления собственности (письма Минфина N03-04-05/9-326 от 02 апреля 2013 г., № 03-04-05/30938 от 30 мая 2016 г.).

Если доля квартиры или дома получена по наследству от умершего другого дольщика, срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента изначальной регистрации права собственности на первую долю (письмо Минфина № 03-04-05/45015 от 24 октября 2013 г.).

3. Налоговые вычеты при продаже недвижимости и другого имущества

Максимальная сумма налогового вычета составит:

при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них - 1 000 000 ₽;
при продаже прочего имущества - нежилых помещений, гаражей, автомобилей и т. д.) - 250 000 ₽.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности размер имущественного налогового вычета распределяется между владельцами имущества пропорционально их доле или по договорённости между ними (в случае продажи имущества, которое находится в общей совместной собственности).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Внимание! Если налогоплательщик за год продал несколько объектов, данные вычеты применяются в совокупности по всему проданному имуществу, а не по каждому объекту по отдельности.

4. Налоговые вычеты при продаже имущества, полученного по наследству или по договору дарения

Федеральным законом N325-ФЗ от 29.09.2019 г. ст. 220 НК РФ дополнена нормой, согласно которой при продаже имущества, полученного безвозмездно или с частичной оплатой, а также по договорам дарения налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи данного имущества на документально подтверждённые расходы в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при получении такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Таким образом, при продаже имущества, полученного по наследству или по договору дарения раньше окончания минимального срока владения можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если имеются документы, подтверждающие расходы наследодателя или дарителя на его покупку.

Однако если наследодатель или даритель учли расходы на покупку данного имущества для целей налогообложения, использовать в качестве вычета их расходы нельзя.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или строительство жилья, приобретение земельных участков под ИЖС, которые затем были подарены или переданы по наследству, а также на погашение процентов по кредитам и займам, израсходованным на покупку этого жилого дома, квартиры или земельного участка - эти расходы можно использовать в качестве имущественного налогового вычета.

Пример.

В августе 2018 года супруги купили дом, оформили его на мужа. Стоимость дома составила 1 800 000 руб.

Минимальный срок владения (с августа 2018 г.) не закончился, поэтому налог с дохода, полученного от продажи дома платить нужно. Документы, подтверждающие расходы супруга на покупку дома имеются, поэтому заявить к вычету можно 1 800 000₽.

При продаже квартиры можно снизить налог к уплате путем применения имущественного налогового вычета. Расскажем об особенностях применения налогового вычета при продаже квартиры, полученной по наследству, о возможности учета расходов на приобретение унаследованной квартиры, а также о тонкостях применения налогового вычета при продаже квартиры, полученной по наследству в долях.

Можно ли получить налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству?

Прежде чем говорить об имущественном вычете при продаже квартиры, полученной по наследству, необходимо выяснить, когда возникает необходимость уплаты налога с продажи унаследованной недвижимости. В общем случае доходы от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. И если Вы владели полученной в наследство квартирой более минимального предельного срока владения, платить налог с ее продажи Вам не нужно. Минимальный предельный срок владения квартирой, право собственности на которую было получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года. Таким образом, если Вы продаете унаследованную квартиру, которой владели более 3 лет, доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом (получать налоговый вычет при продаже квартиры наследнику соответственно также не нужно).

Важно учесть, что у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на унаследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (Письмо Минфина России от 15 июня 2020 г. N 03-04-05/51181). Как исчисляется срок владения продаваемой квартирой в случае нахождения в собственности доли квартиры и наследования другой доли, а также при наследовании общей совместной собственности, можно узнать из этой публикации.

Если наследник продал квартиру, полученную в наследство, и которой он владел менее трех лет, он вправе получить налоговый вычет при продаже унаследованной квартиры.

Что такое имущественный вычет при продаже квартиры, доставшейся по наследству?

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры позволяет уменьшить налоговую базу по доходам от продажи имущества, в результате чего сумма налога с продажи квартиры также снижается.

Согласно ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет (при продаже квартиры, полученной по наследству в том числе) предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Рассмотрим пример получения налогового вычета при продаже квартиры, полученной в наследство. Отметим, что при расчете налога необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ – сравнить сумму дохода от продажи квартирой и ее кадастровую стоимость с учетом понижающего коэффициента и определить налоговую базу для расчета НДФЛ.

Мужчина продал квартиру в 2021 году (в 2020 году он получил ее в наследство) за 3 млн. руб. Применив налоговый вычет в 1 млн. руб., мужчина заплатит налог в размере 260 тыс. руб. ((3 млн. руб. – 1 млн. руб.) x 0,13).

В большинстве случае налогоплательщику, продавшему свою квартиру, более выгодно вместо получения вычета в 1 млн. руб. уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. О том, что относится к данным расходам, можно прочитать здесь. Вот пример применения вычета в размере расходов на приобретение квартиры.

В 2021 году мужчина продал квартиру за 3 млн. руб. В 2019 году он приобрел ее по договору купли-продажи за 2,5 млн. руб. Уменьшив доходы от продажи квартиры на расходы на ее покупку, мужчина заплатит налог в размере 65 тыс. руб. ((3 млн. руб. – 2,5 млн. руб.) x 0,13).

Но наследник не нес расходы на приобретение унаследованной им квартиры. В этом случае можно ли учесть расходы на приобретение квартиры, полученной в наследство, и уменьшить налог с ее продажи?

Вычет расходов на приобретение унаследованной квартиры при ее продаже

Данное положение применяется в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

Поэтому облагаемый налогом доход от продажи имущества, полученного в порядке наследования и проданного после 1 января 2019 года, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества (Письмо Минфина РФ от 30.07.2020 г. N 03-04-05/66879, Письмо Минфина России от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34418).

В 2021 году мужчина продал квартиру за 8 млн. руб. (в 2020 году он получил ее в наследство). Наследодатель приобрел ее за 6 млн. руб. В данном случае выгоднее не применять налоговый вычет в 1 млн. руб., а уменьшить доходы на расходы наследодателя на приобретение квартиры. Мужчина заплатит налог 260 тыс. руб. ((8 млн. руб. – 6 млн. руб.) x 0,13).

Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству в долях

Закон содержит положения, касающиеся получения налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности:

Два наследника, владеющие квартирой в равных долях, продают квартиру за 3 млн. руб. (с момента открытия наследства не прошло 3 года). В данном случае происходит распределение суммы налогового вычета при продаже квартиры, полученной по наследству, между двумя наследниками. Каждый из них, применив вычет, заплатит налог 130 тыс. руб. (( 3 млн. руб.: 2 — 1 млн. руб. : 2) x 0,13).

В случае продажи доли квартиры по отдельному договору, каждый налогоплательщик вправе получить налоговый вычет при продаже доли унаследованной квартиры в максимальном размере (подробнее о налогообложении при продаже квартиры в долевой собственности можно прочитать здесь).

Как быть, если вместо налогового вычета при продаже квартиры, полученной по наследству в долях, Вы хотите учесть расходы на ее покупку? Как указывает Минфин, особого порядка признания расходов в целях налогообложения, приходящихся на приобретение доли в квартире, в случае первоначального приобретения всей квартиры, Кодексом не предусмотрено. По мнению Департамента, для определения суммы расходов, связанных с приобретением доли в квартире, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение всей квартиры в соответствии с проданной долей в квартире (Письмо от 26 декабря 2018 г. N 03-04-07/95052).

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры, полученной в наследство

При продаже унаследованной квартиры (если ей владели менее 3 лет) необходимо подать декларацию 3 НДФЛ, в которой нужно указать доход от продажи квартиры и рассчитать налог к уплате. В декларации применяется налоговый вычет за продажу квартиры по наследству, соответственно уменьшается подоходный налог с продажи квартиры. Подать 3 НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом, в котором продали унаследованную квартиру. Уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры, доставшейся по наследству.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета налога при продаже унаследованной квартиры в конкретно Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, наследник вправе оформить налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству. Вместо получения налогового вычета наследник может учесть расходы наследодателя на приобретение квартиры. При продаже квартиры, полученной в наследство в долях, наследник вправе применить налоговый вычет, чей размер распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Читайте также: