Доверительное управление имуществом налогообложение

Обновлено: 30.06.2024

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

искать жильцов и сдавать недвижимость;
ежемесячно принимать арендную плату;
платить за коммунальные услуги;
следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

право сдавать квартиру в аренду;
право подписывать договоры найма;
право принимать арендную плату;
право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

Паспорт.
Договор.
Акт приема-передачи.
Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Доверительное управление – это вид финансовых взаимоотношений между инвестором и управляющей компанией (УК), при котором происходит передача права распоряжения денежными активами профессиональному управляющему. В результате взаимовыгодного сотрудничества клиент (выгодоприобретатель) получает прибыль, а компания, ведущая его дела, – вознаграждение в виде определенного процента. Передавать активы на баланс УК может как юридическое, так и физическое лицо. Данный вид сотрудничества подходит лицам, не имеющим возможности вникать во все тонкости торговли на финансовом рынке.

Содержание:

Объекты доверительного управления

Правовые аспекты сделки регулируются договором, который заключается на стадии передачи активов. Объектом доверительного управления может быть не все имущество инвестора, а лишь то, которое является юридически обособленным. Передавать управляющей компании можно акции, ценные бумаги, недвижимость, денежные средства, исключительные права, транспорт и т. д. Передавать активы в УК можно на определенный срок, при этом инвестор становится учредителем управления.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Прежде чем доверить свой капитал другому лицу, стоит тщательно проанализировать плюсы и минусы данной сделки.

Преимущества. Финансовая компания напрямую заинтересована в увеличении вашего дохода, что, в свою очередь, увеличивает добросовестность и ответственность эксперта, выполняющего работу. Получение прибыли не зависит от срока действия договора, а происходит сразу же после совершения сделки. Кроме этого, вам нет необходимости вникать в стратегии и инструменты функционирования рынка финансов.
Недостатки. Передача инвестиций в доверительное управление имеет не так много минусов, но все же они есть. В первую очередь это определенный риск потери активов. Несомненно, грамотный специалист управляющей компании обладает необходимыми знаниями, навыками и опытом, однако бывает такое, что спрогнозировать ситуацию на рынке достаточно сложно даже хорошим экспертам. Также определенные риски накладывает тот факт, что подобные операции не защищены Фондом страхования. Кроме этого, управление активами часто происходит без согласования с инвестором. Конечно же, можно такой пункт предусмотреть в договоре доверительного управления, но в этом случае теряется смысл передачи инвестиций в УК.

Налогообложение при доверительном управлении

Управляющий обязан вести учет переданных ему активов и ежеквартально предоставлять выгодоприобретателю бухгалтерскую отчетность, подтверждающую доходы и расходы. Имущество, переданное в управляющую компанию, а также приобретенное во время действия договора, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ). Среди основных налогов, уплачиваемых в бюджет, можно выделить:

налогна прибыль. При доходе, полученном от операций с ценными бумагами, с учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя) снимается часть ответственности по исчислению и уплате налога, так как в данном случае ответственность за это лежит на доверительном управляющем, выступающем в качестве налогового агента. Для частных выгодоприобретателей возможны два варианта: передача имущества с целью его реализации и возврат активов по прошествии определенного времени. В первом случае необходимо единоразово уплатить подоходный налог при осуществлении реальной продажи, то есть при смене собственника имущества. Во втором случае управляющая компания осуществляет операции с активами выгодоприобретателя. При этом полученная в результате прибыль подлежит налогообложению;

налогна добавленную стоимость (НДС). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ заключение договора доверительного управления не влечет за собой передачу имущества в собственность управляющего, поэтому данная операция рассматривается как финансовое вложение. Начисление НДС в этом случае не предусмотрено. Уплата налога на добавленную стоимость будет правомерной в том случае, когда имущество было передано учредителем на баланс управляющей компании, а при возврате назад оценка его стоимости оказалась выше той, что указана в договоре;
налогна имущество организаций. Общее правило, определяющее объект налогообложения, регламентируется статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в доверительное управление. Ответственность за начисление и уплату налога накладывается на организацию. Также это касается имущества, приобретенного в рамках договора доверительного управления. Налог начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Ширяева Наталья Алексеевна , 18.09.2013 г. Напечатать

Бухгалтерский и налоговый учет.

Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.

Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.

За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Бухгалтерский учет

При получении в доверительное управление недвижимого имущества иностранной компании необходимо в ведение бухгалтерского учета на предприятии обеспечить ведение отдельного учета, а также всех расчетов по этому имуществу. Учет и расчеты по имуществу лучше всего вести для отдельной организации на отдельных счетах бухгалтерского учета.

Для организации и ведения бухгалтерского учета доверительного управления недвижимым имуществом используются следующие нормативные документы: Указания N 97н, План счетов бухгалтерского учета и копия приказа об учетной политике организации учредителя управления.

Бухгалтерский учет доверительного управления ведется на счете 79.03, который называется Расчеты по договору доверительного управления имуществом. Поступление от учредителя управления недвижимого имущество и начисленная амортизация отражается у доверительного управляющего по дебету счета 01, кредиту счета 79.03 и дебету счета 79.03 и кредиту счета 02 соответственно. Поступления денежных средств от учредителя управления отражаются по счетам дебета 50, 51 и кредита счета 79.03.

Имущество, полученное в доверительное правление, как правило, сдается в аренду, при этом, выручка, полученная от сдачи имущества, отражается по дебету счета 76.5 и кредиту счета 90.1.

Все расходы, произведенные по договору доверительного управления, относятся на общехозяйственные расходы и списываются по окончании отчетного периода в дебет счета 90.2 с кредита счета 26. На счете 90.9 формируется финансовый результат, который сообщается учредителю управления и при удержании всех налогов перечисляется ему на расчетный счет с кредита счета 51 в дебет счета 79.03.

Согласно пункту 14 Указаний N 97н при прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи. Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством. При окончании отчетного периода составляется отдельный баланс по доверительному управлению имуществом, который предоставляется учредителю управления. Собственный баланс доверительный управляющий в общем порядке сдает в ИФНС и другие необходимые органы по окончании отчетного периода.

Налоговый учет.

Что касается налога на имущество, то согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества по договору доверительного управления не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Это значит, что собственником имущества остается учредитель управления. Согласно пункту 1 статьи 378 НК РФ только учредитель управления является плательщиком налога на имущество. Налоговая декларация по налогу на имущество представляется в налоговые органы учредителем доверительного управления. Налоговая база определяется учредителем доверительного управления на основании данных доверительного управляющего, представляемых последнему ежемесячно. При налогообложении налогом на прибыль необходимо учитывать следующее: иностранная организация, может состоять на учете в налоговых органах на территории РФ (иметь постоянное представительство) или не состоять на учете.

В этом случае, согласно пункта 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий ежемесячно предоставляет учредителю управления сведения о сумме выручки, полученной им от сдачи имущества в аренду (без НДС), а также информацию о размере произведенных ею расходов, в том числе о сумме своего вознаграждения. Указанные сведения предоставляются доверительным управляющим нарастающим итогом с начала года. Учредитель управления лично ведет учет доходов и расходов, которые получены в рамках договора доверительного управления, подлежащих налогообложению. Он же самостоятельно предоставляет в налоговую инспекцию по месту своего нахождения декларацию по налогу на прибыль.

На основании статьи 309 НК РФ пункта 6 иностранная организация, которая не имеет постоянного представительства в РФ, но является учредителем или выгодоприобретателем по договору доверительного управления, а российская организация доверительный управляющий, то налог на прибыль с доходов, полученных по договору доверительного управления имуществом, подлежат удержанию и перечислению в бюджет именно доверительным управляющим. В этом случае, доверительный управляющий будет являться налоговым агентом по налогу на прибыль. Налоговые агенты обязаны по истечении каждого отчетного (налогового) периода, в котором они производили выплаты учредителю управления, представлять в налоговые органы по месту своего нахождения налоговые расчеты, в сроки, установленные для предоставления декларации по налогу на прибыль.

Читайте также: